规范房地产评估市场 彰显行业价值
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规范房地产评估市场彰显行业价值
摘要随着房地产评估行业发展的规范化及行业自律，估价服务对象范围的不断扩大，估价业务的大众认知度不断提高，社会受益面越来越广，行业口碑逐渐提高并为社会认可，估价发挥的作用日益凸显。
本文结合目前房地产评估行业的现状，分析了我国房地产评估存在的问题，提出了规范房地产评估市场的对策和建议，为进一步提高行业素质和规范以及完善房地产评估市场有借鉴意义。
关键词：规范房地产评估存在问题对策
目前，随着市场经济的不断完善，房地产评估服务领域越来越广，房地产转让、课税，企业融资抵押、合营、上市、破产，城市房屋征收等经济行为都离不开房地产估价。
但由于我国的房地产评估市场发展时期不长、规模发展较快、行业自律不足等原因，评估行业尚存在不少问题，规范房地产评估市场已经成为当前亟待解决的一个问题。
1.房地产评估市场的现状与存在的问题
尽管我国的房地产评估行业从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，都有了实质性的提高。
但毕竟该行业在我国的发展历史还不长，与发达国家相比，仍存在一定的差距，不管在理论方面，还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题，这些问题阻碍了我国房地产评估行业的进一步发展，成为房地产估价行业发展的瓶颈。
1.1 估价师整体业务素质不高估价师队伍“少而不精”
到目前为止，全国共有房地产估价师4万多名，其中尚有部分非执业估价师，仍远远跟不上现有评估市场发展的需求，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作，而且现有的估价师队伍也存在很大不足之处。
(1) 由于我国专业估价人才相对比较短缺，在新成立的估价机构或年检审批过程中，各地普遍存在政策偏宽现象：专职估价师达不到规定数量，专职技术人员跨行业执业或聘用人事关系挂靠的估价师，专业人员的缺乏必然造成估价机构水平的参差不齐，从业人员整体素质偏低等现象，这些状况都严重影响机构的评估能力和评估报告质量。
(2) 估价师继续教育缺乏。
我国市场经济的不断发展，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师需要不断更新自己的知识结构，而通过估价师再教育是评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识最好的方式。
但从现有房地产估价师再教育的情况来看，继续教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，培训知识内容不丰富，想学的内容没机会听，掌握的内容重复讲，对培训的知识内容估价师无选择余地，使得房地产估
价人员的知识结构与现有市场经济发展不能相适应。
1.2 估价机构恶性竞争，存在不诚信行为现象
房地产估价机构之间恶性竞争严重，不诚信行为充斥市场。
为了多争取业务，有的机构过度降低收费标准，低价竞争；有的机构给委托方不正当回扣，不惜触犯法律；有的机构过度迎合顾客的不合理要求，置评估规范于不顾，高评低估；有的机构为了获取更多的业务，超资质超业务范围进行评估。
这些行为都把诚信经营抛置脑后，在市场竞争中不择手段，评估报告无公信可言，长此以往不但企业自身难以生存，也损害了整体行业形象。
1.3 信息、技术封锁，阻碍评估行业公平竞争
市场需要竞争，只有公平的竞争才能激发落后者改进、先进者创新，不断推动整个行业的可持续发展。
房地产或土地管理部门应将一些房地产技术资料，例如城镇基准地价、城区各宗地评估价格及主要的技术参数进行公布，提高整个评估行业的执业水平。
一些地方原隶属于政府管理部门的房地产评估机构由于先天便利条件，拥有多年的积累数据，掌握着大量相关技术资料，在进入市场竞争后为了自身的经济利益，对这些技术资料和相关信息严加保密。
而新兴评估机构为了自身经营发展只能重复投入采集市场数据资料，在市场竞争中明显处于劣势，显失公平。
1.4 估价报告质量整体不高，影响估价水平的提升
评估机构的评估人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职(挂靠)的注册估价师。
目前房地产评估机构多为股份制企业，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或股东，在现有市场竞争环境下其主要精力多放搞关系、拉业务上，真正做评估的大多是那些没有估价师资格也谈不到估价经历的人，这些人员多数对于房地产评估知识一知半解，对于评估所需专业知识、技术参数似懂非懂，只能简单、机械地套用原有报告，在评估报告模板上修修改改，房地产评估报告质量令人担忧，严重影响了房地产估价行业整体水平的提升。
2．规范评估市场的建议和对策
2.1 提高从业人员素质，严格估价操作行为
在具体的评估工作中，应在以下方面不断完善。
一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，让估价人员及时更新专业理论与相关知识；二是评估业务真正实行两个或两个以上的估价师具体参与评估操作，不再挂个名字，盖个图章；三是评估标的实地勘测必须有估价师亲自到场；四是评估方法和技术路线由该项目参与估价师集中讨论后决定。
而且评估机构内部应严格按照审核制度进行审核，真正体现房地产价格评估工作的科学性与技术性。
2.2 加强房地产估价机构的诚信建设，倡导诚信执业理念
在市场经济体制下，房地产作为社会固定资产的主要组成部分，在日常经济活动中，企业经营者必须及时了解资产的价值状况。
但由于房地产信息透明度不高及专业知识的欠缺，要真实客观地了解资产价值状况是非常困难的。
估价机构以专业的角色将资产价值信息披露给经营决策者，很好地解决了这个问题。
在这里，专业知识固然重要，但更重要的是第三者的地位，具备可信任的条件，估价机构在此充当了公信者。
所以房地产评估机构作为拥有房地产评估专业知识的一方，必须以诚信为基础，不断地进行员工培训、知识创新、规范管理并积累经验，为委托方提供更专业的咨询服务，确保报告质量，并不断改进和提高技术水平和服务意识，才能担负起社会赋予房地产估价机构公信者的责任。
2.3 严格准入条件，控制新增房地产评估机构
在房地产评估市场容量一定的情况下，有计划地控制房地产评估机构总量，不仅是市场经济发展的客观要求，也是加强房地产评估行业管理的重要任务。
房地产评估机构数量无节制地增加，任其自由发展，必然导致无序竞争。
机构的数量应与房地产评估市场规模相适应，房地产评估市场需要一个培育和发展过程，在调查和预测房地产评估市场发展的基础上，采取市场竞争和计划调控相结合的方法，适当控制房地产评估机构的数量，有利于促进房地产评估服务有序、健康的发展。
2.4完善法律法规体系的建立，进一步规范房地产估价行业
在当前，应该加强行业法制建设，尽快出台《资产评估法》，使评估工作走向法制化、规范化。
随着相关法律的颁布实施，可以对房地产评估工作实行统一管理：解决房地产评估行业的恶性竞争行为，使评估行业健康有序地经营发展；提高房地产估价师的职业道德，培育房地产估价师的社会责任感和风险意识；确保房地产评估结果的客观性、合理性，提高房地产评估机构的专业服务水平。
3.结语
在多年的估价从业经历中，我们曾为估价技术难题苦思冥想、遍查资料，也曾品尝过攻克技术难题后项目成功的喜悦；我们深知每一份估价报告所承担的责任与风险，更为多年来对社会各领域的估价服务深感骄傲。
房地产估价行业方兴未艾，需要估价师的辛勤劳动和开拓精神，每个从业者都应为规范房地产评估的管理创新发挥更加广泛而重要的作用，这也需要我们整个行业不断实践，不断探索。
参考文献
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