房地产投资拓展流程

房地产项目拓展流程说明项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一，主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。

一、信息收集1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。

2. 信息来源渠道：（1）通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。

通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。

（2）通过政府招商部门获取项目信息。

（3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。

（4）从新闻媒体获取有价值信息。

二、项目信息筛选1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。

（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。

（2）对项目进行勘探，了解土地自身素质。

（3）了解项目区人文、自然环境。

（4）了解项目区交通情况。

（5）了解项目用地土地性质。

（6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发展战略需求。

三、市场调研1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。

2、工作内容（1）项目土地实地勘察宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。

地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。

地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。

如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。

（到有关部门了解相关情况）土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。

地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。

（2）项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积（区分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建筑密度、控高等内容。

1目的为规范拿地阶段成本管理工作，提高成本测算准确性，保证可研报告的质量及效率，指导大区完成成本测算。

2适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目拿地阶段成本测算。

3编制依据依据《华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）》编制。

4术语与定义开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。

5关键工作流程67关键活动描述6.1投资运营部提供项目定位及档次投资运营部依据项目调研信息，确定项目定位及档次，并提供给营销管理部、设计管理部及合约管理部。

6.2营销管理部提供产品类型及售价营销管理部根据项目定位及档次，确定项目产品线、产品类型、客户定位、售价及去化情况。

同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。

6.3设计管理部完成强排方案设计管理部根据上述信息明确产品定位、大致产品标准、方案排布原则，完成强排方案及相关指标输出表。

同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。

6.4投资运营部收集各部门数据投资运营部负责收集各部门数据（含《基础信息表》），形成开发成本测算需求数据，经分管领导确认后提交合约管理部进行开发成本测算。

6.5合约管理部进行开发成本测算的编制及审批合约管理部根据投资运营部提供的各部门数据，并依据总部下发限额设计指标、成本数据库中类似物业形态的成本数据等编制《拿地阶段开发成本测算表》，合约管理部提供成本范围为“CB02 房地产开发成本”，输出成果经分管领导审批，提供至投资运营部。

完成时限为3个工作日。

成本测算过程中，合约管理部是成本测算的主责部门，各分项成本由以下部门配合提供。

6.5.1开发成本测算编制编制主体关注微信：盘古智业（盘古地产课堂），百万地产人的智库，更多干货分享6.5.1.1由合约管理部组织编制。

6.5.1.2编制依据1.投资运营部提供的经分管领导审批的开发成本测算需求数据及《基础信息表》。

房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点第一阶段：项目信息获取阶段一、项目信息搜集、筛选，编制可行方案1、项目信息获取(1)、目日勺:搜集尽量多的新项目信息，为企业获取项目提供充足的选择余地。

(2)、工作内容、信息搜集渠道：A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息;B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息；C、通过各地政府日勺招商部门获取项目信息；D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；F、通过参与多种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；D、通过企业高层领导获取项目信息；2、项目信息筛选(1)、目日勺:从获取项目信息中选用符合企业战策规定日勺项目；(2)、工作内容:A、理解土地来源，未来时获取方式；B、编制确定对项目进行现场地上、地下踏勘日勺内容，理解土地自身素质；C、编制确定项目区域人文、自然环境等调研内容；D、编制确定项目区域交通状况内容；E、编制确定项目日勺土地性质、证件手续内容等；F、对项目各项原因进行比较、分析，研究与否符合企业发展战策规定。

第二阶段：项目现实状况调研、编制项目初判汇报1、土地现实状况调研：(1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目日勺客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实根据。

(2)、工作内容：A、土地性质：土地现实状况用地性质：详细为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，与否为可开发用地等；土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续；B、项目宗地现实状况：实地踏勘地形：宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。

与否为山地或平地。

四至范围，四邻有关单位及权属状况；地上建筑：宗地地上物现实状况状况，高层、底层建筑构造状况，与否为住宅或非住宅。

与否有名胜古迹、宗教庙宇等建筑；地势:地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较；地面现实状况：宗地内既有建筑物及与否有水渠、较深日勺沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响日勺原因，并计算因此而损失日勺实际用地面积；地下状况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑构造等，地上地下都要注意有无受保护日勺历史文物古迹、可运用时构建；地质状况：包括土地构造、承载力、与否有地上、地下水和地震断裂带等；C、项目控规规定：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建日勺内容，并辨别经营性和非经营性公建的面积;综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他；D、环境原因：区域环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安状况、风俗习惯等，都市基础设施状况、宗地附近日勺商业、教育、医疗等设施，危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等；交通环境：宗地重要出入道路日勺状况，区域路网现实状况及出行日勺便捷程度，公共交通日勺便利程度等；市政规划：近期或规划中周围环境的重要变化，如道路时拓宽改造、工厂日勺搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市日勺建设等；人文环境：区域周围人口状况，居住、商业、配套设施建设成熟度状况。

投资拓展流程投资拓展是企业发展壮大的重要手段，通过投资拓展，企业可以实现资源整合，拓展市场，提升竞争力。

在进行投资拓展流程时，需要经过一系列的步骤和程序，下面将为大家详细介绍投资拓展的流程。

第一步，明确投资目标。

在进行投资拓展之前，企业需要明确自己的投资目标，包括投资的领域、范围、对象等。

只有明确了投资目标，企业才能有针对性地进行后续的工作，避免盲目投资带来的风险。

第二步，市场调研。

在明确了投资目标之后，企业需要进行市场调研，了解目标市场的情况，包括市场规模、竞争对手、消费者需求等。

只有充分了解市场情况，企业才能制定合理的投资策略，降低投资风险。

第三步，项目筛选。

在进行市场调研之后，企业需要对各个投资项目进行筛选，选择符合自身发展战略的投资项目。

在项目筛选过程中，企业需要综合考虑项目的市场前景、风险收益比、投资规模等因素，选择最适合的投资项目。

第四步，投资协商。

选定了投资项目之后，企业需要与投资对象进行协商，商定投资的具体细节，包括投资金额、股权比例、投资期限等。

在投资协商过程中，企业需要保持谨慎，确保投资协议的合法性和可行性。

第五步，尽职调查。

在确定投资协议之前，企业需要进行尽职调查，对投资对象进行全面的审查，了解其财务状况、经营情况、法律风险等。

只有通过了尽职调查，企业才能做出是否投资的最终决定。

第六步，签订协议。

经过尽职调查之后，如果投资对象符合预期，企业可以与投资对象签订正式的投资协议，明确双方的权利和义务，确保投资过程的合法性和安全性。

第七步，资金到位。

签订了投资协议之后，企业需要按照协议的约定将投资资金到位，确保投资项目能够按时启动和顺利进行。

第八步，投资管理。

投资项目启动之后，企业需要对投资项目进行全面的管理，包括财务管理、运营管理、风险管理等，确保投资项目能够取得预期的收益。

第九步，退出机制。

在投资项目运营一段时间之后，如果项目达不到预期收益或者出现其他风险，企业需要制定合理的退出机制，及时撤出投资，降低损失。

房地产投资拓展流程一、引言房地产投资是一项复杂而受风险影响较大的投资形式。

为了确保投资的可行性和获得最大回报，投资者需要遵循一系列拓展流程。

本文将介绍房地产投资的拓展流程，帮助投资者了解其中的关键步骤和注意事项。

二、市场研究与定位在进行房地产投资之前，投资者首先需要进行市场研究与定位。

这个步骤的目的是评估潜在市场的需求，确定投资的地理位置和特点，以及了解竞争情况。

投资者可以通过收集市场数据、参观项目所在地和与当地专业人士交流来获取必要的信息。

三、项目勘察和评估在确定了目标市场后，投资者需要进行项目勘察和评估。

这步骤的目的是确定投资项目的可行性和潜在风险。

投资者可以委托专业的房地产评估师进行项目评估，包括对土地、物业建筑、市场潜力和法律规定的调查等。

通过详细的勘察和评估，投资者可以更好地了解项目的优势和劣势。

四、项目策划和设计在完成项目勘察和评估后，投资者需要进行项目策划和设计。

这一步骤包括确定项目的整体规划、建筑设计、建筑材料和装修风格等。

投资者可以雇佣专业的建筑师和设计团队来完成项目策划和设计，确保项目符合市场需求和投资预期。

五、融资和合作一旦项目策划和设计完成，投资者需要寻找融资和合作机会。

融资可以通过银行贷款、股权融资或与房地产开发公司合作等方式进行。

投资者需要与潜在的合作伙伴进行谈判，并确保达成有利于自身利益的融资和合作协议。

六、项目开发和建设当融资和合作安排就位后，投资者可以开始项目的开发和建设。

这一步骤包括土地开垦、物业建设、市政设施建设和基本设施建设等。

投资者需要确保项目的开发和建设符合法规要求，并雇佣专业的工程团队来监督项目的进展和质量。

七、销售和推广一旦项目建设完成，投资者需要进行销售和推广。

这一步骤包括项目的营销策略和销售渠道的确定，以及与潜在买家的接触和谈判。

投资者可以雇佣销售代理公司或自行组织销售团队来实施销售和推广活动，以确保项目在市场中得到良好的推广和销售。

八、监督和管理一旦项目开始销售和推广，投资者需要进行监督和管理。

房地产项目拓展管理流程
一、流程概况：
流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做岀正确判断。

适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最
终获取。

定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征； 2.产品形态：项目类型选择, 确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等； 3.产品主题：项目设计主题选择，与产品
形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。

流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营
销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部。

二、工作程序
1.项目信息整理和提出投资设想：
（1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、
项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目
在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中
的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储
备优缺点比较；
（2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。

项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。

香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引一、目的明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。

二、适用范围适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。

三、职责公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。

四、工作原则1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。

2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。

五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。

一、投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。

1、项目信息收集（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。

（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。

协助岗位：拓展专员：收集相关信息。

公司高层领导：收集相关信息。

（3）工作内容：A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；2、项目信息筛选（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判）负责岗位：拓展主管（组织信息筛选）协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3）工作内容：A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；C、了解项目区域人文、自然环境；D、了解项目区域交通状况；E、了解项目的土地性质、证件手续等；F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。

香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引一、目的明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建 /报批中的各项基本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。

二、适用范围适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建 /报批、取证工作的管理。

三、职责公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建 /报批、取证工作。

四、工作原则1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建 /报批、取证手续，获取有效的批准/注册 /许可文件。

2、各负责办理报建 /报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。

五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。

．一、投资决策阶段．投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。

1、项目信息收集（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。

（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。

协助岗位：拓展专员：收集相关信息。

公司高层领导：收集相关信息。

（3）工作内容：A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；2、项目信息筛选（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判）负责岗位：拓展主管（组织信息筛选））拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3 协办岗位：工作内容：、、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；BA 对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；C、了解项目区域人文、自然环境；D、了解项目区域交通状况；、了解项目的土地性质、证件手续等； E 策F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战要求。

一、完整的房产项目营销周期应分为：1、入市期：项目销售中心还未建成，货量配比及项目定位还为完成，项目处于调研阶段；2、品牌导入期：项目销售中心即将建成，货量配比完成，项目及物业定位已完成。

需产品定位、进行产品定价、目标客户定位、市调报告分析项目。

3、销售期阶段分为内部认购及强销期、平稳及持续期：内部认购及强销期：内部认购期：一般是开盘前两个月，进行前期推广，根据内部认购期客户积攒情况调整具体开盘时间，项目定位跟定价已经完成；强销期：开盘后必然会面临一个阶段的强销，这个阶段是卖房和强人气的最佳时机，一般也会持续1-2个月；（开发商一般不会让代理商在强销期接手，因为这个时期是销售周期中最简单，最好卖的时期）平稳及持续期：平稳期：基本上从强销期就延续到了项目销售过半的时候了，这个阶段项目销售属于平稳期；持续期：就是后半个50%了，这个阶段要视前一阶段的销售态势而定，一些剩余的房源还有产品的瑕疵通过前期的销售而逐渐显现出来，人们也由前期购房的冲动渐渐回归理性。

因此在销售前一定要做好销控工作，保证各个阶段房源的平均。

尾盘期：剩余10%的货量，几乎都为一些户型大、价格高、朝向差、位置偏等难以销售的产品。

（考虑是否接，消化积存是整个营销周期中最困难的时期）二、流程表一个完整的房产项目营销周期分为：入市期、品牌导入期、内部认购及强销期、平稳及持续期，同时这四个阶段包含所有一手代理公司项目拓展的切入点。

以下是四个周期的详细流程。

一、地块调研（5个工作日内完成）项目分析：了解新地块情况，地块性质，项目基础资料，产权、证件情况；产品分析：做区位分析，项目调查分析，重点落实规划设计、控制性详细规划指标分析；客户定位：了解主要竞品情况，分析区域居民构成；二、可行性报告及项目规划（15个工作日内完成）结合地块调研报告，制作可行性报告并提出项目户型配比及定价建议，并进行提报，落实。

三、整体营销策略（7个工作日内完成）项目定位制定本项目区别于市场其他竞品的差异化定位客户定位根据差异化定位确定目标客群货量组织根据目标客群及项目定位进行货量组织，确认推售节奏及推售策略推广策略确定整体及阶段推广主题，进行卖点梳理，媒体投放计划拓客策略根据项目定位和客户定位，配合推广策略，进行客户拓展渠道搭建及具体计划，以及项目团队构建价格策略报价、成交价、折扣方式、付款方式（有无中长期付款方式等特殊付款方式）促销策略活动、包装、增加附加值、项目改造等实质性影响项目销售的促销策略四、条件确认：（3个工作日内完成）根据以上方案初案，与开发商洽谈代理模式及分账方法如何付款如何分成营销推广费用哪方出具营销推广策略哪方确定开发商提出阶段性要求，我方提出对应要求五、进场销售（10个工作日内完成）销售说辞价格策略销售物料拓展物料推广计划人员培训阶段营销计划制定（1-3个月为一个阶段）以上全部完成后方可进行客户接待六、调整期所有准别齐全，正式开始接待客户后一个月左右，针对实际拓展情况进行营销策略调整，并重新检视与开发商签订合同条款是否合理，如有必要即进行补充协议的签订。

地产项目投资模式、投资流程及投拓要求一、房地产项目投资模式（一）招拍挂类（二）收并购类（三）城市更新/三旧改造类（四）其他类——代建代管类二、房地产项目投资流程（一）项目获取路径（二）项目研判分析（三）经济测算（四）交易模式设计及谈判（五）立项报告（六）尽职调查（七）合作协议（八）交易执行三、合格投拓人员应具备的知识及素质（一）技能要求（二）素质要求一、房地产项目投资模式概述房企获取房地产项目的投资模式主要为如下几种：通过招拍挂获得土地、通过收并购（包括资产收购及股权收购等方式）获取项目、通过参与并成为城市更新/三旧改造实施主体获取项目以及代建代管等。

投资拓展人员需熟悉各类模式的政策依据、优缺点、适用情况及需注意核心事项，并通过实践不断总结，提炼。

（一）招拍挂类1.直接勾地勾地概念：开发商和政府就地块相关条件达成一致，实现意向地块的定向出让核心事项：签约主体、勾地协议约定事项等。

政策依据：《深圳湾超级总部基地入驻条件》《深圳市人民政府关于印发总部项目遴选及用地供应管理办法的通知》2.竞买土地模式细分：直接竞买、联合体竞买、联合竞买、股权受让核心事项：合作方的资金投入、经营管理事项、合同约定与实际的差异处理等政策依据：《土地法》、《土地招拍挂制度》。

（二）收并购类1.股权收购类（1）完全股权收购核心事项：合同价款的组成、目标公司负债的处理、付款节点设置、利润分配等。

（2）间接股权收购适用条件：政策规定不允许变更城市更新（三旧改造）项目公司的股东等。

核心事项：优先购买权、关联方的债权债务、股东投入等。

2.资产收购类核心事项：税务处理、土地债权债务关系及抵押担保问题的清理、垫资情况等。

适用情况：目标公司债权债务复杂等。

政策依据：《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）等。

（三）城市更新/三旧改造类1.城市更新/三旧改造项目土地成本包干核心事项：土地包干成本构成、公司债权债务、税票提供及税费承担、投入资金保障措施、资料共管、资金管理、拆迁安置补偿问题等。

房地产项目拓展管理流程一、流程概况：流程目的：保持公司持续发展,系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断.适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取,到土地所有权的最终获取。

定义:1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2。

产品形态：项目类型选择,确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题:项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分.流程主导及参与部门:投资拓展部(主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营二、工作程序1.项目信息整理和提出投资设想：(1)由投资拓展部对项目外部环境(城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较；（2)投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。

项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。

（3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想.2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报（1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析,筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。

投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长.由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。

精选文档房地产项目拓展流程总纲一、完好的房产项目营销周期应分为：1、入市期：项目销售中心还未建成，货量配比及项目定位还为达成，项目处于调研阶段；2、品牌导入期：项目销售中心马上建成，货量配比达成，项目及物业定位已达成。

需产品定位、进行产品订价、目标客户定位、市调报告剖析项目。

3、销售期阶段分为内部认购及强销期、安稳及连续期：内部认购及强销期：内部认购期：一般是开盘前两个月，进行先期推行，依据内部认购期客户积攒状况调整详细开盘时间，项目定位跟订价已经达成；强销期：开盘后必定见面对一个阶段的强销，这个阶段是卖房和强者气的最正确机遇，一般也会连续 1-2 个月；（开发商一般不会让代理商在强销期接手，由于这个期间是销售周期中最简单，最好卖的期间）安稳及连续期：安稳期：基本上从强销期就连续到了项目销售过半的时候了，这个阶段项目销售属于安稳期；连续期：就是后半个 50%了，这个阶段要视前一阶段的销售态势而定，一些节余的房源还有产品的瑕疵经过先期的销售而逐渐展现出来，人们也由先期购房的激动逐渐回归理性。

所以在销售前必定要做好销控工作，保证各个阶段房源的均匀。

尾盘期：节余10%的货量，几乎都为一些户型大、价钱高、朝向差、地点偏等难以销售的产品。

（考虑能否接，消化积蓄是整个营销周期中最困难的期间）二、流程表一个完好的房产项目营销周期分为：入市期、品牌导入期、内部认购及强销期、安稳及连续期，同时这四个阶段包括所有一手代理企业项目拓展的切入点。

以下是四个周期的详尽流程。

1、入市期项目拓展流程一、地块调研（5 个工作日内达成）项目剖析：认识新地块状况，地块性质，项目基础资料，产权、证件状况；产品剖析：做区位剖析，项目检查剖析，要点落实规划设计、控制性详尽规划指标剖析；客户定位：认识主要竞品状况，剖析地区居民组成；二、可行性报告及项目规划（15 个工作日内达成）联合地块调研报告，制作可行性报告并提出项目户型配比及订价建议，并进行提报，落实。

1.范围：本流程适用于公司开发项目评估决策进程，是为取得土地所进行的前期机遇研究及可行性分析等项目论证进程，以获取土地为目的。

2.操纵目标操纵目标成立合理的项目前期工作程序，增强内部沟通，及时完成开发项目的各项前期工作，提高项目决策的科学合理性。

3.要紧涉及职位流程所有者：开发部相关职位：3.2.1市场营销部：负责前期市场调研及市场环境分析，提出客户需求预分析、产品定位方案和销售预测；并提出与项目有关的销售费用等估算。

3.2.2开发部：搜集地块信息，负责地块挑选及取得土地的各项工作，提供选中地块计划操纵要点。

3.2.3设计部：负责提出选定地块的要紧技术指标及细化的技术指标。

3.2.4本钱部：组织估算本钱测算、可行性研究的经济评判、组织各时期可行性研究报告的编写。

3.2.5财务部：负责财务费用测算和项目经济性测算。

4.要紧操纵点市场信息搜集：及时搜集市场信息，成立土地及房地产市场信息库；土地挑选：在政府发布的地块当选择适合本公司进展要求的地块；产品初步定位：在符合计划操纵要求的前提下，提出产品定位方案；要紧技术指标确信：明确初步假想,提供关键技术指标；本钱测算：测算资料的搜集及分析，保证本钱资料的靠得住性、完整性及准确性。

知足各时期本钱测算精度要求。

可行性研究：包括市场、技术及经济可行性分析几个部份，给出可行的结论。

5.要紧涉及文档/信息流程附：一、项目建议书要紧内容1.概况：地块状况、周边环境及有关政策简述；2.市场及销售分析：用户需求、竞争状况及市场销售预测；2.概念方案及相应的本钱测算及效益分析；3.提出建议方案。

二、可行研究报告要紧内容1.项目概况；2.开发项目用地的现场调查及动迁安置；3.市场分析和建设规模的确信；4.计划设计阻碍和环境爱惜；5.资源供给；6.环境阻碍和环境爱惜；7.项目开发组织机构、治理费用的研究；8.开发建设打算；9.项目经济及社会效益分析；10.结论及建议。

新项目进展信息通报编号：填报日期：填报单位：填报日期：。

土地储备计划表
记录编号：
备注：本表设置的年度可根据实际年份调整。

土地信息采集表
记录编号：
信息来源：填报日期：
附：
1.项目成本简单测算：
2.项目利润简单测算：
3.项目位置图
4.项目宗地图：
备注：
1.本表由投资拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经产品总监审核，总经
理审批后存入公司土地信息资料库；
2.本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；
3.后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。

新项目发展信息通报
填报单位：填报日期：
新项目初步市场定位建议草案任务书
备注：本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明
本表由市场营销部提出
注：配套（煤水电气、道路）。