基准地价系数修正法

基准地价系数修正法土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。

即：地价＝基准地价某（1+综合修正系数）某期日修正系数某年期修正系数某容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。

2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。

该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。

根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。

根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。

3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表土地级别修正系数评价等次优较优一般较劣劣基础设施2.31.10.0-1.1-2.3交通状况1.80.90.0-0.9-1.8自身条件1.50.80.0-0.8-1.5环境质量1.70.90.0-0.9-1.7利用限制1.40.70.0-0.7-1.4集聚程度0.90.50.0-0.5-0.9配套程度1.00.50.0-0.5-1.0地质条件0.80.40.0-0.4-0.8其它0.60.30.0-0.3-0.6六级地使用年1限(年)0.74六级地1表4工业用地使用年限修正系数表20.124730.206240.235050.3194100.5368150.6848200.7854300.9006 400.9450500.9787表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表2级别因素基础设施状况交通条件宗地条件优供电、供水保证率在100%，排水状况良好同级中交通最畅通自然条件优越，形状良好，面积较大，利于企业布局有利于企业生产较优供电、供水保证率在95%以上，排水状况刑事一般同能级中交通畅通自然条件优越，形状、面积对企业布局比较有利一般较劣劣环境质量用电、用水供电、供水保用电、用水高高峰期有停证率在90%以峰期常有停电、停水现上，排水状况电停水现象，象，排水状一般无排水设施况较差同级中交通较同级中交通同级中交通畅通不太畅通不畅通自然条件较自然条件差，自然条件一差，形状较形状较差，面般，形状、面差，面积较积过小，对企积对企业布局小，对企业业布局在严无影响布局有影响重影响对生产有影对生产和职较有利于企对生产、生活响，对职工工均有不良业生产无影响无影响影响企业周围有5家周围有3-5家周围有1-2独立工业用集聚位于工业区内以上企业企业家企业地程度与相关企业配套程高较高一般较低低度地基条件其它地基稳定好地基较稳定较好地基一般一般地基较差较差地基差差某应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。

1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。

基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。

因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。

（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。

（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。

土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。

价格单位为元/平方米，币种为人民币。

此次的基准地价内涵如下表-1，。

表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。

江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。

基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。

它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。

基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。

城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。

2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

4、为政府征收土地税费提供客观依据。

基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。

5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。

6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。

名词解释基准地价系数修正法的本质1.引言1.1 概述：名词解释基准地价系数修正法是一种在城市规划和土地评估中广泛使用的方法。

在我们深入探讨其本质之前，让我们先了解一下该方法的背景和概念。

名词解释基准地价系数修正法是在土地评估领域中应用的一种修正方法。

它的核心思想是通过调整基准地价系数来反映土地价值的变化情况。

基准地价系数是指普通住宅用地的基准价格与实际交易价格之比。

而修正系数则是对基准地价系数进行修正，以更准确地反映土地市场的实际情况。

这种方法在城市规划和土地评估领域扮演着至关重要的角色。

首先，它可以帮助城市规划部门制定合理的土地政策。

通过对基准地价系数的修正，可以更准确地评估土地价值，为城市规划提供科学依据。

其次，它也是土地评估工作中的重要手段。

通过对基准地价系数的修正，可以更准确地确定土地的市场价值，有助于土地交易和开发的顺利进行。

在本文的后续章节中，我们将详细介绍名词解释基准地价系数修正法的原理和应用。

我们将从理论和实践两个方面来阐述这种方法的本质。

读者将能够更好地理解其背后的原理和逻辑，并应用于实际工作中。

本文的目的在于通过对名词解释基准地价系数修正法的研究，揭示其本质和作用。

通过本文的阅读，读者将能够更全面地了解这一方法，并在实践中灵活运用。

接下来的章节将提供更多的详细解释和分析，以帮助读者更好地理解和应用名词解释基准地价系数修正法。

1.2 文章结构本文将按照以下章节结构和内容安排来介绍名词解释基准地价系数修正法的本质：第一部分：引言1.1 概述介绍名词解释基准地价系数修正法的背景和概念。

我们将探讨该修正法在城市规划和土地评估中的重要性，以及为什么需要对基准地价系数进行修正。

1.2 文章结构本章将说明文章的章节结构和内容安排，帮助读者了解整篇文章的逻辑和内容组织。

读者可以在正文中找到更详细的解释和分析。

1.3 目的明确本文的研究目的和意义。

通过本文的阅读，读者可以更好地理解名词解释基准地价系数修正法的本质，从而加深对城市规划和土地评估的理解和认识。

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

基准地价系数修正法的公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。

2．公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3．公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期日修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使用年期修正系数。

4．不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地&考试大&价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。

因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。