万科杭州蒋村地块--打败街对面的竞争对手
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一次完整的房地产销售过程基本包括初次接待、有效展示、跟单促单和签约动作四个环节。
每个环节都包括很多关键的情境,需要置业顾问有成熟的“话术”来应对,我们将之概括为“九大话术”:首次接触的喜好话术;初期报价的制约话术;讲解过程的FAB话术;看房过程中的控制话术;交谈过程的主导话术;处理异议的避免对抗话术;精品比较中的打岔话术;跟单过程的控制话术;价格谈判中的优势话术。
一、首次接触的喜好话术:关联与赞美客户首次进入售楼处,位于一个陌生的环境,其内心的心理肯定是略微紧张和产生戒备。
置业顾问的第一步就是消除客户的戒备情绪,建立起顾客对自己的信任和喜好。
置业顾问在沟通的第一阶段首要目的不是促成交易,而是应该集中在如下的两个方面:第一是让客户感到一个受欢迎的氛围;第二是给客户一个深刻的印象,让客户留下对这个置业顾问专业性强和售楼处高档服务质量的感知。
总而言之,就是建立起客户的“喜好”。
能否建立喜好直接决定销售成功与否,《影响力》一书将“喜好”列为销售成功的六大秘笈之一。
成熟的置业顾问通常会用“欢迎来到我们售楼处,我是您的置业顾问,我叫XXX。
既然来了就是我们有缘分,您买不买都没有关系,我先给您介绍一下。
”等话术来化解客户的戒备心理,之后再慢慢建立喜好。
建立喜好主要有两大方法:赞美和找关联。
赞美是销售过程中最常用的话术,多数置业顾问都用过,但只有少数善于观察、饱学多识的人赞美客户能起到相当功效。
原因在于赞美的“三个同心圆”理论。
赞美像打靶,三个同心圆,最外圈的赞美“外表”,到第二圈的赞美“成就与性格”,第三圈则是赞美“潜力(连本人都未察觉的潜能)”。
一般置业顾问只能打中最外圈的“外表”,赞美客户“您的这个项坠很漂亮”。
能打中第二圈的,就已难得。
至于第三圈的靶心,则需要个人的观察能力和知识储备。
笔者曾经在售楼处遇到一组客户,年轻妈妈带着一个两岁的小女孩来买房,沟通过程中,谈判陷入僵局。
这时,笔者注意到这个可爱小女孩,向妈妈说了句:“您女儿的耳朵长得特别好,耳高于眉,少年得志,相学上叫‘成名耳’,很多影视明星都有这样的成名耳。
房地产市场竞争对手分析房地产市场作为一个关键的经济领域,面临着激烈的竞争。
竞争对手分析对于房地产企业来说至关重要,它可以帮助企业了解自身在市场中的地位,发现竞争对手的优势和劣势,并制定出相应的竞争策略。
本文将从产品定位、市场份额、品牌形象、销售策略和技术水平等多个角度对房地产市场的竞争对手进行分析。
一、产品定位在房地产市场中,竞争对手的产品定位是决定其市场地位的重要因素之一。
通过分析竞争对手的产品定位可以了解他们所关注的客户群体、产品特色以及市场定位。
比如,某竞争对手可能专注于高端豪华住宅,而另一个竞争对手则注重经济实惠型住房。
通过对不同竞争对手产品定位的分析,房地产企业可以更好地确定自身的定位,找到自己的市场差异化优势。
二、市场份额竞争对手的市场份额是衡量其在市场中的地位的重要指标。
通过对竞争对手市场份额的分析可以了解他们所占据的市场份额、市场规模和增长趋势。
同时,还可以了解竞争对手的销售模式、推广策略和市场拓展能力。
这些信息有助于企业制定自身的市场份额目标,并采取相应的市场推广策略。
三、品牌形象品牌形象是企业在市场中建立声誉和信任的重要因素。
竞争对手的品牌形象分析可以帮助企业了解其在消费者心目中的形象、知名度和评价。
通过分析竞争对手的品牌形象,房地产企业可以了解竞争对手的品牌优势和劣势,并在自身品牌建设中吸取借鉴,提升自身的品牌形象。
四、销售策略竞争对手的销售策略直接关系到其在市场中的销售成绩。
通过分析竞争对手的销售策略可以了解他们的销售渠道、销售价格、促销活动等方面的信息。
这些信息对于企业制定自身的销售策略具有重要的参考意义。
同时,还可以通过对竞争对手销售策略的分析,找到其优势和不足,并从中学习和借鉴,提升自身的销售能力。
五、技术水平在当今的房地产市场中,技术水平对于企业的竞争力有着重要影响。
竞争对手的技术水平分析可以了解他们在房地产开发、设计和建造方面的能力,以及技术创新的程度。
通过对竞争对手的技术水平进行分析,房地产企业可以了解行业的发展趋势和未来的技术需求,从而提前做好技术储备和研发规划。
中西学院营销分院乘风班培训项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名:万科翡翠国宾SLOGAN:西安国宾道·当代人物身份资产案名:万科·融信|西雅图SLOGAN:西雅图计划|我想要的世界案名:德信·九溪云庄SLOGAN:云山何处不西湖案名:万科·白石湖東SLOGAN:我不是大师,湖山是大师案名:金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN:钱江新城,森林之宅案名:绿城·沁园SLOGAN:让灵感沁人心脾案名:杭州壹号院SLOGAN:HANGZHOU我的将来城市案名:黄龙万科中心SLOGAN:走进知识城市,从世界到杭州案名:如意春江SLOGAN:一脉如意,山水为师案名:金茂府SLOGAN:一江两岸,杭州从此金茂府一、什么是故事线?故事线的定义故事线=故事(虚)+线(实)虚实结合,将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事:源自于项目的独特的精神内核线:则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前,要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色,以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲:故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲:故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲:故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例:翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例:万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例:万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例:万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例:绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例:万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名:万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语:融创·玖樟台示范区营造:万科西雅图建筑设计:万科大都会79号(罗伯特·斯特恩的平行世界)案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑:高级灰立面建筑:全落地玻璃、铝板商业景观:孵化巨蛋景观:精神堡垒软装科创主题(手绘太空背景墙)软装科创主题(背景墙)软装科创主题(书房下拉床背板)建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1:初步产品定位——工具及应用案例分析Part2:创造项目价值3Part3:一套客户体验流线24Part4:组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角,基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介:万科翡翠国宾位于西安大高新核心,坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴,对望陕西宾馆,5大公园环绕。
未来杭城楼市的开发热土公告地块详细解读环城北路167号地块:公告中惟一一块市中心住宅地块地块具体情况:该地块位于下城区,东至永通信息广场、木庵小区,南至水星阁小区、新坝小区,西至水星阁小区,北至杭州汽轮动力科技有限公司,地块出让面积仅39.4亩,建筑限高在96米以内,主体建筑超过75米需编制西湖景观分析报告。
可参考土地价格及市场销售价格:由于地块位于市中心的黄金地段,周边目前很少有可供出让的住宅用地,最近可参考的一次土地出让是2006年8月挂牌出让的杭政储出(2006)16号商业(市场展示)用地,该地块位于新华路和凤起路交界处,丝绸市场旁边,环北小商品市场对面,是市中心的黄金宝地,出让面积13792平方米,容积率不大于3。
5,最终经过102轮的激烈争夺,红楼集团有限公司以5。
81亿元的价格拿下该地块,楼面地价高达每平方12036元,超过3.1474亿元的起拍价近85%。
而根据此次公告文件中标明,环城北路167号地块的勾地最低价为92442万元,也就是说地块的最低楼面地价在11003元/平方米,已经接近两年前红楼商业地块的成交价格,而根据以往出让的经验,同一区域的住宅项目其楼面地价肯定会高于周边商业项目.另外,从易居臣信建国店店长李卫星处获悉,目前地块周边住宅大多为2000年之前的老小区,诸如水星阁、永康苑、温馨家园等小区目前成交的二手房价格在15000元/平方米左右,比较新的商住精装修酒店式公寓成交价格在22000元/平方米(根据朝向区别较大),也就是说,地块出让的楼面均价很有可能会大大超出周边的二手房价格,并带动周边二手房价格的上扬。
阮家桥住宅地块:关注度最高地块具体情况:从规划示意图上显示,地块位于万家花城与芳满庭之间,靠近近期即将投入使用的新武林商业中心,地块限高75米,套型比例90平方米户型要占到70%。
据悉,滨江房产等房产公司对该地块一直非常关注。
地块周边商品房建设如火如荼,申花板块万家花城、芳满庭已全面开盘,西城年华还有最后38套房源即将推出,橡树园、协安·上郡都将在下半年推出。
2015年杭州西湖区新教育地产划分导读:本文介绍在房屋卖房,选教育地产技巧的一些知识事项,如果觉得很不错,欢迎点评和分享。
根据西湖区新区配套小学建设的新情况以及我区零星住宅建设和现有小学招生规模等实际,特对2014年公布的西湖区公办小学教育服务区作了微调,微调内容主要新增了2015年秋季将交付使用的三墩地块“西湖小学教育集团紫郡小学”的教育服务区范围,一年级大概开设六个班。
学校名称教育服务区对应初中文一街小学文一校区东至莫干山路,南至文二路(另含下马塍路以东的日晖新村、建工新村),西至教工路,北至余杭塘河(不含“金都·城市芯宇”)。
杭十三中教育集团十三中政苑校区 1.东至丰潭路,南至余杭塘河,西至古墩路,北至萍水路。
(含浙大紫金文苑、政苑小区一期住宅)。
2.东至东环河,南至萍水路,西至古墩路,北至虾龙圩河。
(含三坝雅苑) 保俶塔实验学校紫金港中学秀水校区1.东至环镇东河,南至留祥路,西至环镇东路,北至环镇东路与长青路交叉口。
2.东至古墩路,南至“新世纪花园”南围墙和三墩街,西至新世纪花园西围墙和荣邦嘉华公寓及建设银行西侧小路,北至环镇北路。
(含新世纪花园和荣邦嘉华公寓)。
行知小学 1.东至教工路,南至影业路北侧,西至学院路,北至余杭塘河(不含翠苑东二区和杭师大原钱江校区出让地块)。
2.东至保俶北路,南至文三路,西至教工路,北至文二路。
另含“金都·城市芯宇”住宅小区。
杭十三中教育集团十三中文三街小学教育集团文三街小学东至莫干山路,南至天目山路(不含武林巷以南,窑背巷以东地块),西至保俶北路(另含“世贸丽晶城”),北至文三路(另含下马塍路以东的邮电新村、沈塘新村)。
杭十三中教育集团十三中嘉绿苑小学东至冯家河,南至文三西路,西至莲花港河,北至西斗门路(不含“滨江金色蓝庭”和原杭州电大出让地块)。
杭十三中教育集团嘉绿苑校区文苑校区东至丰潭路,南至文三西路,西至古墩路,北至文二西路。
杭十五中教育集团西溪中学文理小学金地自在城住宅小区。
保利发展浙江区域2023远航计划项目经理培训班\n第一期试题考试规则1、设备要求:请确保设备正常、网络信号良好。
2、注意事项:请确保诚信考试,不得以任何方式上网查阅资料。
基本信息:[矩阵文本题] *一、单选题(每题2分,共50分)1、保利发展悦字系产品,按中式风格浓度划分体现“现代东方、简洁禅意“的是()。
[单选题] *A. 璞悦B. 琅悦C. 臻悦(正确答案)D. 堂悦2、保利发展和字系产品品牌特性为配套性社区文化,其中和著系列表现为()。
[单选题] *A. 内向邻里雅致精品B. 无界邻里艺术文雅C. 外向邻里高级烟火(正确答案)D. 当代之美国际艺奢3、产品体系成本适配的四大基本原则,其中不包括()。
[单选题] *A. 以客户为中心B. 充分市场调研C. 与项目定位相匹配D. 产品品质要求(正确答案)4、成本适配模块中园林展示区成本指标B档为()元/平方米。
[单选题] *A. 1400±100B.1200±100(正确答案)C.1300±100D.1100±1005、天字系中产品品牌定位中,规划形制为游廊式的系列为()。
[单选题] *A. 天悦B. 天珺(正确答案)C. 天汇D. 天瑞6、琅悦系列产品的园林设计特点为()。
[单选题] *A. 中式风韵B. 简约中式(正确答案)C. 写意东方D. 秩序水院7、按新的防水规范,上人平屋面防水等级为一级的防水做法不应少于()道,其中防水卷材不应少于()道。
[单选题] *A. 4,2B. 3,1(正确答案)C. 2,4D. 1,38、沉箱架空卫生间降板高度一般为()mm以上,卫生间门口防水向外延展()mm。
[单选题] *A. 350,500(正确答案)B. 250,300C. 200,400D. 500,1009、悦字系的产品标签是: [单选题] *A.奢享意境、极致传家B. 名门贵府、礼序东方C.意境东方、一园三堂(正确答案)D.邻里共享、两盒两场10、集团要求260天暂转固,要求技术部转固前必须完成与土建相关的所有设计图纸。