2020年9月上海房地产市场快报

上海房地产价格自1995年开始，呈下跌趋势，中房上海指数从1995年2月的842点起，连续下跌56个月，到1999年10月，跌到691点，跌幅达26.64％。

1999年底，房价企稳，并在2000年中开始稳健上升，中房上海指数也从691点，上升到2001年12月的777点，累计上涨12％。

2002年，房价涨势得到延续，全市预售房价涨幅达到13％左右，均价约为4700元／平方米，虽然个别月份涨幅较慢，但上涨的态势不可逆转，截至9月份，中房上海综合指数已上涨到854点。

一、近年来房价走高的原因促使房价走高的因素较多，经过分析，可归纳为供给和需求两个方面。

（一）需求因素90年代中期以来，上海经济飞速发展，国内生产总值以年均12.2%的幅度增长。

随之而来的，是市民收入增长和收入的预期增长，银行提供的住房按揭贷款，也间接地提高了居民的收入。

政府的刺激住房消费政策也发挥了举足轻重的作用，1997年下半年，购房契税由6％下调至3％；1998年5月、6月，相继出台了购房契税由政府贴半和本人所得税可充抵房价的政策；10月，又出台了关于外省市人员在上海购买新商品房可申请上海市蓝印户口的规定；2001年8月，内、外销商品房并轨。

这些措施，再加上“买涨不买跌”的心理因素，都对刺激上海市民的购房需求发挥了较大作用。

外来人口的购房需求不容忽视。

据上海市房地产交易中心统计，2000年外省市和境外人士在上海购房比重占11.3％，2001年这一比重又上升到18.2％，2002年1～5月，这一比重快速攀升到25％，并有继续上扬的趋势。

由于购买者普遍认为，随着上海的经济发展，其大都市土地资源的商业价值日益显现，因此，上海的商品房会进一步增值。

不少购房者是出于投资动机，这部分投资性需求也是上海商品房需求的一部分。

（二）供给因素为保证供求关系能长期良好地促进房地产市场的发展，上海市政府在土地供应、批准预售等环节，进行了宏观控制，如土地出让采用招标、拍卖方式以及提高开发商商品房的预售门槛等措施，都合理控制了房地产的供给量。

图表1. 2022年9月全国商品房销售面积1.35亿平，同比增速-16.2%，降幅较上月收窄了6.4个百分点 图表2. 2022年9月全国商品房销售金额1.35万亿元，同比增速-14.2%，降幅较上月收窄了5.7个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售面积-100%-50%0%50%100%150%200%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售金额资料来源：国家统计局，中银证券图表3. 2022年9月全国商品房销售均价9984元/平，环比下降4.1%，同比增长2.3%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%8,0008,5009,0009,50010,00010,50011,00011,5002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售均价资料来源：国家统计局，中银证券图表4. 2022年9月东部、中部、西部、东北部销售面积增速分别为-5.2%、-17.3%、-29.7%、-29.6%-100%-50%0%50%100%150%2018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09各区域单月销售面积同比增速东部中部西部东北资料来源：国家统计局，中银证券图表5. 2022年9月房地产投资额1.28万亿元，同比增速-12.1%，降幅较上月收窄了1.7个百分点-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房地产开发投资完成额资料来源：国家统计局，中银证券图表6. 2022年9月新开工面积9705万平，同比下降44.4%，降幅较上月收窄了1.3个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0新开工面积图表7. 2022年9月房企到位资金1.35万亿元，同比增速-21.3%，降幅较上月收窄了0.4个百分点-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房企到位资金资料来源：国家统计局，中银证券图表8. 报告中提及上市公司估值表公司代码公司简称评级股价市值每股收益(元/股) 市盈率(x)最新每股净资产(元) (亿元) 2021A 2022E 2021A 2022E (元/股)600048.SH 600048.SH 保利发展买入16.24 1,944.00 2.29 2.38 7.09 6.82 001979.SZ 001979.SZ 招商蛇口未有评级14.68 1,136.10 1.16 1.31 12.66 11.21 1109.HK 1109.HK 华润置地未有评级23.25 1,657.73 4.54 4.67 5.12 4.97 0688.HK 0688.HK 中国海外发展未有评级15.02 1,644.18 3.67 3.03 4.09 4.96 0123.HK 0123.HK 越秀地产买入7.36 228.01 1.16 1.26 6.35 5.84 1908.HK 1908.HK 建发国际集团买入13.84 220.50 2.54 3.03 5.45 4.57 002244.SZ 002244.SZ 滨江集团买入10.28 319.86 0.97 1.15 10.60 8.94 资料来源：万得，中银证券注：股价截止日10月24日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。

房地产公司简介一、公司简介：XXX，是一家以房地产营销代理、投资顾问为主，以市场调研、宣传推广为辅的专业化房地产服务机构。

经过多年的实践积累，其业务范围不断扩展到土地评估、投资分析、信息咨询、项目调研、市场定位、产品策划、概念设计、营销企划、广告推广、销售代理、营销顾问、人员培训等房地产的各个领域。

公司拥有一支由高素质、专业化的优秀人才组成的卓越团队，始终秉承"诚信高效"的企业精神和"创造财富，推动发展，成就事业"的经营理念，并始终贯彻"以客户为中心，以管理求质量，以信誉求发展"的经营方针，坚持"诚信、专业、严谨、求新"的工作作风和工作态度，力求为开发商和终端消费者提供最有力的业务支持和最完善的客户服务。

二、经营理念：创造财富财产是永恒的话题。

为开发商、投资商、购房人以及房地产关联企业和人士创造财富是我们的使命。

通过向客户提供专业高效的服务为其谋求利益的最大化。

我们致力于优化房地产经营模式，竭力为客户创造价值，提升整个房地产行业操作及服务水准，提高各环节资源的集成度，实现房地产资源全面专业整合。

推动发展现状永不值得满足，因为明天充满着机遇与挑战。

我们致力于不断创新，以高水准的服务赢得客户、市场和社会的信赖与尊重，由此推动市场和行业的整体发展。

拥有对市场前瞻性的战略眼光和新锐的开发理念，不断开拓房地产的创新之路。

成就事业通过**我们获得的不仅是物质上的满足，还在于广阔的发展空间、温暖的伙伴情谊、创造性的工作氛围，以及社会的承认与尊重等等。

她给予我们的，不仅仅是满足与情趣，而且成就了我们共同的事业。

三、资源精英团队公司是一支拥有高素质、专业化人才聚合的团队。

员工人数保持在40-50人之间，由房地产行业精英组成。

我们的团队年轻而富有激情，具有超强的凝聚力，汇聚着众多具有丰富房地产及相关行业工作经验的专业人才。

协力联盟致力于战略联盟机构的结成、外围智囊顾问群体的协同、外部专业资源的互促互利合作，为客户提供最周到的服务。

房地产9月新政策解读一、出台背景1、市场显现新情形9月重点都市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小。

环比成交量，一线都市平均增加了47%，十大都市平均增加了36.9%，深圳的增加幅度最大为65.4%。

9月同比，一线都市平均增加了2.1%，十大都市平均降幅缩小为7.3%。

9月重点都市成交价格同比显著上涨，环比涨跌不一。

同比来看，十大都市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上涨，其中南京上涨幅度最大为74.66%，北京为36.42%，上海上涨幅度较小为1.99%。

环比来看，北京、上海、武汉和成都下跌，其它都市均有不同程度的上涨。

杭州同比、环比上涨幅度都比较大。

2、〝新国十条〞调控政策执行有所松动在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点都市地价也开始明显回升。

图1给出了2020年1至9月北京、上海、杭州三都市土地溢价率情形，说明进入7月份以来，专门是8、9月份土地溢价率上升专门明显，房地产商对房价以后上涨存在较强的预期。

下表中给出了9月份全国新产生的几个地王情形。

在调控政策风声仍紧的情形下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，说明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现，假设这种态势进展下去，势必带来房价的大幅反弹。

3、国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力8月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。

8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长；2020年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。

只是，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货币政策短期内还难以改变。

8月，CPI连续创出新高，同比上涨3.5%，通货膨胀压力增大。

由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍旧不低，人民币升值压力连续存在。

销售延续强势，各梯队稳步向好房地产行业2020年9月销售数据点评报告摘要:克而瑞发布2020年1-9月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比上升24.8%。

碧桂园单月销售排名行业第一，实现销售金额860亿元，恒大和融创分列二三位，单月分别实现销售金额818和693亿元。

► 行业：基本面韧性十足，销售增速保持高位9月百强房企单月累计实现销售金额13327亿元，同比上升24.8%，增速较上月下降4.3pct ；1-9月百强房企累计实现销售金额86512亿元，同比上升7.4%，增速较1-8月上升2.7pct ，增速进一步提升。

在当前流动性宽裕以及居民购房需求持续释放的情况下，9月单月销售维持强势表现，随着四季度房企推盘高峰来临，供需两旺的情况将继续延续，我们预计10月的销售仍将表现优异。

► 房企：9月各梯队持续向好，中小房企表现相对较强9月单月销售超百亿的房企数量为44家，较上年同期增加10家。

碧桂园单月实现全口径销售金额860亿元，恒大及融创分别实现销售金额818和693亿元。

1-9月碧桂园、恒大、万科分别累计实现全口径销售金额6153、5319和4927亿元，分列行业前三。

从销售增速来看，9月TOP31-100的房企整体销售表现优于其余各梯队；在TOP30房企中，27家房企实现了销售规模的正增长，仅有3家房企的销售增速同比负增长，多数房企在销售端持续改善。

投资建议9月百强房企销售继续超预期，在流动性宽松叠加供给端放量的背景下，市场表现出强劲的韧性，基本面持续改善。

当前，房地产板块估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，在宽松的货币环境及基本面积极向好的背景下，值得重点关注。

我们重点推荐龙头房企万科A 、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福、旭辉控股等。

相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、碧桂园服务、永升生活服务及龙光地产等。

风险提示销售不及预期，房地产调控政策持续收紧。

[Table_IndustryInfo] 2021年01月24日强于大市(维持)证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（1.18-1.24） 上海楼市调控限制投机，不改长期市场趋势投资要点分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：************邮箱：************.cn 联系人：池天惠 电话：130****9597邮箱：************.cn数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 128 行业总市值（亿元） 20,093.28 流通市值（亿元）19,266.61 行业市盈率TTM8.38 沪深300市盈率TTM 17.0 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（1.11-1.17）：估值低位叠加利空出尽，板块配置价值提升 (2021-01-18) 2. 房地产行业周报（1.4-1.10）：政策驱动物管行情，多维竞争加速分化(2021-01-10) 3. 房地产行业：加速发展物业服务，推进人民美好生活 (2021-01-06) 4. 房地产行业周报（12.28-1.3）：头部房企销售逆势提升，贷款红线促行业稳定 (2021-01-03) 5. 房地产行业周报（12.21-12.27）：多城开启抢人大战，拿地城市集中度提升 (2020-12-27)● 2020年1-12月销售持续回暖，投资增速扩大，开竣工持续好转。

根据国家统计局数据，2020年1-12月全国房地产开发投资完成额14.14万亿元，累计同比上升7.0%，比前值回升0.2pp 。

住宅销售面积和销售额累计同比持续回暖，2020年12月住宅销售面积和销售额同比分别增长11.5%和20.2%，1-12月住宅销售面积和销售额分别为15.49亿平方米和15.46万亿元，累计同比分别增长3.2%及10.8%。

2020年1-12月住宅新开工面积累计达16.4亿平，同比继续收窄，增速为-1.9%，比前值提高0.8pp 。

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告2020年11月08日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:10月单月同比增速提升，龙头房企分化明显—10月百强房企销售点评》 2020-11-012 《房地产-行业研究周报:房地产贷款增速回落，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报1101》 2020-11-013 《房地产-行业研究周报:销售持续改善，房地产贷款增速回落——房地产销售周报1101》 2020-11-01行业走势图销售强劲势头未变，关注高权益比例、销售良好龙头房企——房地产销售周报1108行业追踪（2020.10.26-2020.11.1）一手房：环比下降11.63%，同比上升17.02%，累计同比下降10.42%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.45万套，环比下降11.63%，同比上升17.02%，累计同比下降10.42%，较前一周增加0.52个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-9.93%、-10.65%、-14.08%；同比增速分别为-4.28%、7.92%、57.72%；累计同比增速分别为-1.16%、-10.75%、-14.96%，较上周分别增加0.25、0.29、1.03个百分点。

一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为-48.38%、10.05%、-1.02%；北京、上海、广州、深圳累计同比分别为4.89%、-5.11%、-2.32%、3.5%，较上周分别变动2.36、1.05、-3、0.98个百分点。

二手房：环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.31万套，环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%，较上周增加1.57个百分点。

钢材价格分析：钢厂调价提振市场。

9月29日，沙钢提前出台了10月上旬出厂价格，其中螺纹钢价格上调50元/吨，高线、盘螺上调100元/吨，热轧上调150元/吨，中板持平。

此次沙钢依然延续了9月下旬上调价格的趋势，不过上调价幅度有所收窄。

沙钢主流产品价格全面稳中趋涨说明钢厂对10月上旬钢材市场较为看好。

从沙钢10月上旬出厂价格与上海市场现货价格对比（如图3所示）可以看出，沙钢10月上旬的螺纹、线材和热轧价格相对目前现货市场价格偏低，仍有30元/吨左右的倒挂，这说明沙钢进一步上调价格的可能性仍然存在。

沙钢的这一价格政策为众多企业调整价格提供了参照，预计本月主流钢厂出厂价格稳中趋涨的可能性较大。

长假期间，外围市场以稳中趋涨为主，但预计对国内市场的提振力度有限PMI指数上升，提振市场信心。

从国内政策来看，上半年曾两次降准，一次降息，如果按政策滞后期4-5个月来计算，目前正到了政策显现的时候，这一点也反映在PMI数据上（如图1所示），可以看到9月份无论是制造业PMI还是钢铁行业PMI数据均出现了回升迹象。

从制造业PMI来看，9月份为49.8%，比上月回升0.6个百分点，为今年5月份以来连续4个月回落后的首次回升。

从分项指标来看，仅个别指标略有下降，其他均有不同程度的回升。

此外，9月份钢铁行业PMI也较上月回升3.6个百分点，脱离了8月份创下的近45个月的低点，其中钢铁行业新订单指数更大幅反弹9.3个百分点达到了41.6%，显示市场需求正趋于回升。

以上种种迹象都显示出国家稳增长的政策效果正在逐步显现，经济运行呈现出筑底趋稳迹象。

但与此同时，我们也注意到，PMI指数仍在50的荣枯分水岭以下，而且，与往年相比，今年的PMI数值是2005年以来当月最低值，因此，事实上并没那么乐观。

十八大会期确定，预计十月经济形势以稳为主。

节前最后一天，中央公布十八大将于11月8日召开，根据经验判断，在十八大召开之前，经济形势势必以稳为主，不排除政府会出台维稳措施，这对10月份的钢材市场有一定的支撑。

核心城市调控收紧，全年行业销售投资持续韧性房地产行业首席分析师：王嵩SAC 执证编号：S0110520110001行业评级：看好（维持）报告日期：2021年1月26日房地产行业周报核心观点房地产行业周报 证券研究报告板块行情：上周（1.18-1.22）申万房地产指数下跌1.21%，相对上证指数收益为-2.34%，板块表现弱于大盘（24/28名）。

港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为3.35%，物业板块平均涨幅为4.05%，相对恒生指数收益分别为0.29%和0.99%。

行业政策：上周上海出台楼市调控新政，包括增加商品住房用地供应，增值税征免年限从2年升至5年，优先满足“无房家庭”购房需求，离异人士购房资格认定等几个方面，周末深圳出台政策加强购房资格审查和管理，核心城市楼市调控相继收紧。

行业基本面：上周我们重点监测城市新房成交环比下降，同比持续上行，本月至今累计相比去年同期增长12.1%；二手房成交环比下降，同比上涨，本月至今累计同比小幅上涨；土地市场成交下行，百城住宅土地供应及成交建面同环比均大幅下降，成交平均溢价率下降。

市场资金环境：2021年1月LPR公布，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续9个月保持不变。

融360发布2021年1月房贷报告，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，均环比下降1bp。

房企动态：上周保利地产发布业绩快报，预计2020年归母净利润289.08亿元，同比增长3.39%；绿地控股发布业绩快报，归母净利润137亿元，同比降6.93%；融创中国发行合计11亿美元优先票据，万科发行30亿元住房租赁专项债，恒大提前偿还2023年到期的161亿港元可转股债券本金及相应利息。

投资建议：2020年全年房地产销售及投资延续了高景气度，市场表现的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。

从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。

房价走势消息：“金九银十”房价涨幅冲高回落不管国内房地产市场的库存有多大，我国房价对许多人来说仍旧遥不行及，尤其是一二线城市，2022年即将过去，房价毕竟会朝着怎么样的方向前进呢。

房价走势最新消息介绍如下。

9月70个大中城市及10月上半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动状况显示，9月房价涨幅再创纪录，但在政策的突击下，10月上半月15个一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制。

业内人士表示，在限购、限贷政策出台后，各地楼市调控政策执行力度前所未有，从而使市场热度快速降温。

在楼市将来预期不明朗的状况下，购房者消失观望态势，商品住宅成交量将普遍进入低迷周期，成交价格快速上涨的趋势也可能在年底前终结。

房价走势：“金九银十”房价涨幅冲高回落据发布的2022-2022年中国房价行业专项调研及投资价值猜测报告显示，多地房价9月再创新高。

国家统计局数据显示，9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的城市多达40个，其中有23个城市环比涨幅超过2%，5个城市环比涨幅超过了5%。

详细来看，无锡9月房价环比涨幅达到8.2%，郑州也高达7.6%，杭州、济南、福州房价分别环比上涨 5.5%、5.2%、5.1%。

此外，前期热点城市天津房价环比上涨4.2%，石家庄、长沙环比上涨4.4%，合肥环比上涨4.6%，青岛环比上涨4.7%，北京环比涨幅达到4.9%。

二手住宅价格方面，9月二手住宅价格环比涨幅超过1%的城市达到26个。

其中，南京、上海、武汉、长沙、广州、赣州环比涨幅均超过3%，天津、石家庄、杭州、福州、青岛环比涨幅则分别为4.1%、4.0%、4.5%、4.2%、4.9%。

此外，济南达5.1%、北京涨幅达5.7%、郑州达7.3%、无锡更是高达8.4%。

“假如说8月市场淡季不淡，9月的‘金九’行情则交出了一份亮眼的答卷。

”中原地产市场总监张大伟表示，9月重点城市商品住宅成交面积环比上升15%，同比上升38%。

浅析中国房地产发展现状及成因【摘要】 2022年中国宏观经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，内部叠加疫情反复冲击，外部叠加俄乌冲突和美联储连续加息，经济增长乏力。

房地产更是遭遇了1998年房改以来最为剧烈的周期性调整，尽管年初以来需求端政策及信贷环境不断优化，但效果并不明显，个别头部房企暴雷、部分期房项目停工停贷事件加重了市场悲观情绪，房企资金压力加剧，金融系统性风险隐现。

当前房地产仍然是我国的重要支柱产业，对我国的宏观经济、人民生活水平的提高、和谐社会的建设起到举足轻重的作用。

因此，分析我国房地产发展过程中存在的主要问题，探寻房地产的科学发展之路，无疑具有重要的理论意义和现实意义。

【关键词】中国房地产支柱产业成因周期性调整1998年“住房制度改革”之后，中国商品房市场应运而生，并迅速发展成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业。

房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。

特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。

这期间中国房地产市场经历了多轮周期。

而最近一轮的下行周期起始于2020年四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”。

从2021年下半年开始，房地产市场进入下行通道的调整期并成为经济增速放缓的主要驱动因素之一。

2021年12月，中央经济工作会议明确了调整宏观经济政策以稳定经济增长的方向，随后房地产的紧缩政策也开始调整。

近几个月内，央行降低了首套房贷款利率，各地也因城施策密集出台了放松限购、限售要求和住房购买补贴等一系列鼓励住房需求的政策。

但是由于3月以来奥密克戎疫情和封控等防疫措施给房地场市场的修复带来新的巨大冲击，4月和5月期间，房地产市场的各项指标不仅未见好转，反而下跌的势头有所加剧，2022年全年同比上年下降近四分之一，在近期房地产金融支持“三箭齐发”的基础上，中央经济工作会议要求从供给、需求、转型三方面发力扭转房地产市场形势，相信不久，房地产销售将企稳回升，房地产市场将回到正确的轨道上。

9月30个典型城市房地产市场成交情况分析据宇博智业市场讨论中心了解到：上海（楼盘）易居房地产讨论院９月２３日发布《９月份典型城市新建商品住宅成交预报》称，９月１日到２０日，２０个典型城市新建商品住宅成交面积约６０１万平方米，环比下跌约２％。

９月前２０日楼市的成交反弹力度比预期的要低，这会促使房企加大促销力度。

２０个典型城市分别为：北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、天津（楼盘）、济南（楼盘）、青岛（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、长沙（楼盘）、南宁、贵阳、淮安（楼盘）、扬州（楼盘）、九江（楼盘）、襄阳（楼盘）、莆田（楼盘）、东莞（楼盘）和惠州（楼盘）。

其中一线城市４个、二线城市９个、三线城市７个。

房地产市场调查分析报告数据显示，９月１日到２０日，一二三线２０个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅约－９％、－５％和２３％。

上海易居房地产讨论院讨论员严跃进认为，一线城市房价渐渐步入下跌通道，楼市观望心情比较重，成交量反弹的动力不足。

二线城市的成交量也消失了下滑。

相比来说，三线城市的成交行情略好。

值得留意的是，上海易居房地产讨论院９月２３日同时发布的《８月份一线城市楼市报告》显示，８月份，一线城市新建商品住宅成交均价为２１６９０元／平方米，环比削减３．３％，同比增长３．２％。

８月份成交均价比７月份下跌了７３８元／平方米。

“８月份在去库存的导向下，一线城市房企降价让利的力度加大。

目前已消失连续３个月的房价环比下跌现象。

”严跃进表示，在限购松绑的大趋势下，一线城市坚守限购限贷政策，俨然成为一个孤岛。

无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房，其库存都面临较大的去化压力。

考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微，那么四季度房企必定会加大降价促销的力度。

９月１日到２０日，在２０个城市中，有９个城市消失了成交环比上升。

详细城市看，九江成交量的环比增幅最大，约１０６％。

同时，包括东莞、贵阳等部分城市的环比增幅也比较大。

沪七条沪七条具体内容篇一：“沪7条”看房价调控2022吉林公务员考试申论热点:由“沪7条”看房价调控【热点链接】【背景材料】1.国家统计局9月数据显示，北京、上海等一线城市新房房价同比涨幅超20%,随后“深八条”、“京七条”、相继出台，从住房用地供应、二套房首付等方面做出政策性调整。

2.2022年11月8日上海发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，即上海“沪七条”，从提高准入门槛，收紧预售许可证和增加土地供应等方面强制调控房价，成为市场的转折点，【中公专家解析】房价问题是基本的民生问题，是老百姓赖以生存的根本，同时随着中国物质文明的不断提高，住房也成为传统思想中婚姻的重要组成成分，所以房价久增不减，11月18日据中国国家统计局公布的数据称，上海10月新建商品住宅价格同比增长21.4%，在该机构监控的70座大中城市里涨幅最大。

北京紧随其后，涨幅为21.2%。

涨幅排在第三和第四位的是广州和深圳，分别为20.7%和20.6%。

所以已经远远超过了广大老百姓的购买能力，成为非常严峻的现实。

中共中央十八届三中全会针对房价失控也明确提出：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。

所以中公专家建议此类问题我们考生要予以重视，以防止在国考面试中出现，预测出题会集中考察考生的综合分析能力(如谈看法、谈建议和措施、分析原因等方面)，随着各地争相出现控房价政策，所以政策类题目又是一个重中之重。

今天，我们就来通过各地的“深八条”、“京七条”、“沪七条”来谈谈中国的房价调控之路。

房价飚高的直接原因：1.内在市场需求的不断增多：随着城市化的加大和老百姓社会生活水平的提高，对住房的需要增多，所以导致供不应求的局面出现;另一方面，传统婚嫁观念的督促，结婚等同于买房。

成本，提高了房价;2004年开始实施的紧缩的宏观经济政策和土地供给的制约性政策，限制了房地产的供应量，加剧了房地产供需缺口，促使房价上升;3.房产投机者的介入，各地不断出现“房叔”“房姐”，增加了房价供给负担，经统计抽样调查发现26.55%的购房者出于投资的目的，一线城市比例更高，如上海该比例高达40%。