第一部分投资管理施工图审查意见表第三部分工程管理第一章工程管理组织 ............................. 51, 管理组织机构 ............................ 51 ..... 项目经理部的组织管理 ........................ 52,. 第二章 经济合同管理 ............................ 55 经济合同管理规定 ........................ 55 ..规划设计管理第二部分 第一早 项目设计管理制度 21 第——早规划方案设计作业流程 25 AVV ---- *第二早 建筑方案设计作业流程 26 第四章景观环境设计作业流程27 第五早 规划设计指引编制要点 28 第八早 规划设计任务书编制要点 33 第七章 项目规划方案评审指引 36 第八章 建筑单体方案评审指引 38 第九章 景观设计任务书编制要点 41 第十章施工图审查基本要求44附：项目规划设计方案简评表46 49工程类合同编制要点59标准格式合同内容要点61对外合同及付款签批的意见63合同付款管理程序66附：经济合同审批表（500万元以上）68 经济合同审批表（500万元以下）69经济合同付款审批表70合同管理台帐71第三章采购与招标管理72招标管理规定72材料设备采购规定78甲供材料设备采购操作要点81乙供采购指定品牌及限价操作指引83附：招标文件审批表85中标通知书86投标承诺函87履约保证金保函88材料设备采购计划表89零星（紧急）采购审批单90限价（指定品牌）材料设备审批表91乙供材料设备审定表92第四章工程进度管理93工程进度管理规定93施工进度控制流程95施工进度控制指引97进度计划内容编制要点 ................. .... 99 ..............施工组织设计制度104技术交底及施工图会审制度108样板指路制度110工程质量现场检查内容与要求113材料设备质量技术要求管理规定115 材料设备进场验收指引117质量保证资料检查要求119分部（项）专业工程验收检查要求121 项目预验收检查要点122项目竣工验收检查要点124工程技术档案范围与建档要求126工程竣工总结编制指引132工程管理奖罚制度135附：重点监管部位质量监管计划表136 材料设备质量监管计划表137材料设备进场验收单138甲供材料设备台帐139第六章工程造价管理140成本管理制度140工程设计变更管理规定143现场签证管理规定147项目成本核算与分析指引149工程结算控制指引151工程造价管理奖罚制度154附：设计变更审批表.................. ....... 1.55. .......设计变更通知单156现场变更签证通知单 (157)现场变更签证费用审核单 (158)成本动态统计控制表现场签证统计台帐设计变更统计台帐159 161 162合同统计台帐163第七章安全文明生产管理164安全文明生产管理制度164施工现场安全风险与环境因素识别指引168施工现场安全检查指引170施工现场文明生产管理要点172工程事故处理指引173・・・■・・・「・・・■・・■■・■■・■■・■■・第四部分营销管理第一章组织架构与编制175第二章营销策划管理176「■・■・・・■■■・■■・>!■・・■・■■■・■ ・・・・■・・■总则176总体策划177阶段策划及实施178市场调查与前期策划179营销策划工作规范一一房地产全程策划标准 (182)第三章现场销售工作管理 (192)销售准备192现场销售过程193第四章现场销售工作规范195销售准备工作195销售价格管理要点 (199)销售合同范围与草拟注意事项 (201)第六章营销费用制度 (226)第一部分投资管理第一章项目投资管理制度1总则为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。
2项目投资建议计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。
项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。
3项目投资论证项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：1）宏观和微观投资环境分析；2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；3）项目初步定位；4）资金来源计划及融资方案；5）投资估算；6）经营效益分析等。
项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。
4项目投资决策开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。
总经理办公会做出的评审决定包括三种：1）同意立项；2）不同意立项；3）推迟立项。
总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。
5项目并购及合资合作项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4 条的规定执行项目建议、论证、决策程序。
凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。
项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。
6项目变更与调整项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。
第二章项目投资管理工作流程图提出《项目建议书》总经理办公会审批I丨进行项目论证、可行性分,相关部门参与可行性分析编制《项目可行性报告》，并组I ----------------------- 总经理办公会评审《项目建行性扌报告》总经理办公会评审通过后，计划配套部根据投资意见员会审议目可行I i审议通过后，项目立项第三章项目建议书编制指引1城市规划及发展简述2项目决策背景及摘要外部环境1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
内部因素1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
3项目概况宗地位置宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
项目周边的社区配套项目周边环境大市政配套规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
土地价格土地升值潜力初步评估立即开发与作为土地储备优缺点分析。
4法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
5市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。
6主要经营指标分析开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。
7结论和建议第四章项目可行性研究报告编制指引1项目决策背景及分析外部环境1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
内部因素1 ）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3 至5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
2项目概况宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。
（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
宗地现状1）四至范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/ 结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
