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碧桂园物业涉嫌虚增利润企业管理有硬伤■本刊记者王宗耀在《碧桂园物业拆分上市，关联交易成拦路虎》文章中，红周刊记者曾明确指出桂园物业关联交易及资金占用情况非常严重，这对于企业能否成功过会带来一定影响，实际上，除前文提出的疑问之外，记者还发现碧桂园物业存在通过虚减成本和减少计提的方式提升公司利润的现象，在此同时，该公司的管理和物业服务方面也有硬伤存在。
诸多不利现象的集中表现，或暗示碧桂园物业在经营过程中并没有招股书所表现的那么乐观。
虚减成本之嫌招股书显示，碧桂园主营业务收入主要由三部分构成，分别为物业管理服务收入、社区增值服务和协销服务，在这三块业务中，物业管理服务收入要占到总收入的八到九成。
报告期内(2013年、2014年、2015年、2016年月1~3月)，物业管理服务毛利率分别为30.48%、31.69%、32.99%和35.69%，呈现逐年增加的趋势。
对此，碧桂园物业解释称“人均收费管理面积增加是公司物业管理服务毛利率增加的主要因素”。
也正因核心业务物业管理服务的毛利率持续增加，使得碧桂园物业的综合毛利率也是水涨船高，呈现出递增趋势，最近3年及一期的综合毛利率分别为31.45%、33.50%、36.21%和38.86%。
在与同行业公司毛利率对比上，碧桂园物业选取了中海物业、绿城服务、中奥到家、南都物业、远洋亿家、开元物业6家公司作为可比标的，从对比结果来看（见表1），碧桂园物业的毛利率要明显高于同行业平均水平的，那么这偏高的毛利率是否合理呢？前文中，记者提到碧桂园物业收入主要来源于物业管理，从费用支出上看，其主要成本应以人工成本为主。
从该公司提供的主营业务成本明细来看，人工成本在整个报告期内占比均在65%以上，处于主导地位。
招股书中，碧桂园物业列出了人工成本的构成，主要项目有员工工资、福利费、社会保险费、住房公积金等职工薪酬成本。
另外，因该公司没有在建工程，因而也就不存在在建工程人员一说。
因此，如果不考虑应付职工薪酬的影响，则人工成本应该与现金流量表中“支付给职工及为职工支付的现金”项的金额相差不大才对，然而实际情况却是，报告期内人工成本均远低于支付给职工以及为职工支付的现金，特别是2015年度，两者之间相差了1.67亿元之巨。
I P O方法(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除募投项目——企业IPO成功的钥匙一、引言一级市场筹资包括首次公开发行（IPO）筹资，再次发行筹资及其他形式筹资三部分，其中IPO占一级市场筹资总额的绝大部分，在企业权益融资中扮演着重要角色。
企业通过IPO或再融资募集来的资金投产的项目，称作募投项目。
一方面，募投项目的实施是以企业IPO的启动为前提，另一方面，企业IPO通过证监会的审核需要合理的募投项目来支持。
可见，募投项目与企业IPO息息相关。
二、募投项目是企业IPO成功的关键企业需要与募投项目相关的群体，大概可分为中国证券监督管理委员会（以下简称“证监会”）、投资者和企业自身，三者分别从短期、中期和长期来揭示募投项目在企业IPO中的重要性：1、上市募投项目可行性研究工作决定了企业能否上市成功，证监会会依据募投项目的必要性和可行性分析的结果判断是否要企业成功过会（1）募投项目在招股说明书中的重要地位作为企业IPO申请上市的必备法律文件，招股说明书有4大核心章节：发行人基本情况、业务与技术、财务会计信息、募集资金运用。
其中，发行人基本情况、财务会计信息基本是硬件要求，如果不能满足证监会要求，券商也基本不会提交申报材料；而业务与技术、募集资金运用是完全在于对公司实际情况的把握下，充分地突出公司亮点和前景、行业亮点和前景的好时机。
满足“业务与技术”章节，需要进行细分市场研究，而细分市场研究又是募投项目可行性研究的前提条件。
因而，募投项目在招股说明书中有着举足轻重的位置。
（2）募投项目在证监会审核阶段的决定作用募投项目设计，应结合细分市场报告和企业自身特点，合理预测项目前景和盈利能力，准确描述与公司核心竞争优势及持续盈利能力之间的逻辑关系，并对其可行性、必要性和可控性进行论证，充分吻合证监会审核思路，以保证通过证监会审核。
资本运营经典案例解密碧桂园碧桂园公司概况1992年发家于广东顺德的碧桂园以开发超级大盘见长，且近年来扩张迅速，截至2008年4月，已有主要分布在珠三角区域，以及在湖南、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地的45个处于不同发展阶段的项目。
1992年起家于广东顺德的房地产企业碧桂园，于2007年4月3日确定以上限5.38港元定价，发售24亿股，当中21.6亿股(90%)为国际配售，2.4亿股(10%)作公开认购，集资超过129亿港元。
每股招股价4.18至5.38港元，4月20日正式挂牌。
碧桂园上市后，总市值即突破了千亿港元，成为来自内地在港上市的房地产第一股。
报道显示，碧桂园近年的收益主要来自房地产开发、建筑及装饰、物业管理和酒店营运四方面业务，其中房地产开发是获利最丰厚的一块。
截至去年年底，碧桂园在内地共拥有23个房地产开发项目，大部分位于广东省内，此外还开发有10家四至五星级的酒店。
碧桂园上市重组过程翻开碧桂园招股说明书中的"历史、重组及集团架构"部分，可能谁都想不到，一向以低调务实示人的碧桂园，在资本化之路上能够使出如此眼花缭乱的手段。
令观者叹服。
4月20日，碧桂园控股有限公司(碧桂园，2007.HK)在香港联交所挂牌，一大早开盘报7.01港元，全天最高价达到7.350港元，收市报7.270港元，较其招股价5.38港元高出35.130%，全日成交额为72.26亿港元，成交量10.04亿股。
碧桂园的股价果如之前市场预期，远超每股净资产。
可能很多人都不知道，比起上市后公司股价在二级市场上的精彩表现，碧桂园在上市重组过程中的一系列资本运作同样令人眩目。
从2005年下半年开始，碧桂园的重组就开始，动作不大，神神秘秘，因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。
典型的内地民营家族企业海外上市重组，一般要做三件事：第一步，企业转制，把原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备。
民企变国企,股票市值大涨的案例随着中国经济的高速发展，民营企业在国内市场中发挥着越来越重要的作用。
有些民营企业之所以能发展壮大，最终变为国有企业，甚至在股票市值上大幅上涨，主要有以下几个案例。
一、华为科技有限公司华为作为一家中国的民营通信设备制造商，成立于1987年，并在过去30多年中以其高品质的产品和技术在全球范围内赢得了良好的声誉。
华为在过去几十年中经历了从一个小型民营企业到全球领先的通信设备制造商的蜕变。
在2003年前后，华为在内部上市，同时引入了国际顶级风险投资者。
在接下来的几年中，华为在全球市场取得了巨大成功，实现了国内市场份额的扩大，并在亚太地区和其他新兴市场大幅增长。
2019年，华为能源板块奋起直追，成为领先的全球逆变器供应商。
经过30多年的发展，华为的市值不断增加，其创始人任正非也成为中国富豪榜的常客。
二、海尔集团股份有限公司海尔集团是一家中国的家电制造商，成立于1984年，以其技术创新和品质优势闻名。
海尔创始人张瑞敏在公司成立之初就提出了“品牌全球化、企业社会化”的战略目标，并通过积极拓展国内外市场，使海尔的产品销售遍布全球。
在过去的几十年间，海尔不断壮大，成为全球最大的家电制造商之一。
海尔通过成功的企业收购，在全球范围内建立了强大的销售网络，并引入了国际化的管理模式和创新理念。
2017年，海尔通过收购韩国家电巨头日立旗下的白色家电部门，进一步巩固了其在全球市场上的领先地位，其市值在此后的几年中也有了快速增长。
三、碧桂园集团股份有限公司碧桂园集团是中国房地产开发和建筑企业，成立于1992年，总部位于广东省。
碧桂园创始人杨国强秉承着“为人民创造美好生活”的企业使命，通过不断提高产品品质和顾客体验，成为中国房地产开发市场的领军企业之一。
在中国房地产业高速发展的过程中，碧桂园不断扩大其市场份额，并在全国范围内建立了强大的销售网络和品牌影响力。
2017年，碧桂园成功通过IPO在香港上市，进一步提高了其市值，并进一步拓展了其国际市场、提升了企业品牌价值。
《上市直通车：中国企业境内外上市IPO制度规则透析与实战攻略》读书记录目录一、内容概览 (2)1.1 书籍简介 (3)1.2 研究背景与目的 (3)二、中国企业境内上市IPO制度规则 (4)2.1 中国证监会的相关规定 (6)2.1.1 发行条件 (7)2.1.2 发行程序 (8)2.1.3 信息披露要求 (9)2.2 证券交易所的相关规定 (10)2.2.1 上市条件 (11)2.2.2 上市程序 (12)2.2.3 信息披露要求 (13)三、中国企业境外上市IPO制度规则 (15)3.1 国际金融市场的规定 (16)3.1.1 注册资本要求 (17)3.1.2 股权结构要求 (18)3.1.3 信息披露要求 (19)3.2 中国香港、美国等地的上市规则 (20)3.2.1 香港联合交易所的规定 (21)3.2.2 美国纳斯达克交易所的规定 (22)四、IPO实战攻略 (23)4.1 准备阶段 (24)4.1.1 企业内部评估 (26)4.1.2 制定上市计划 (27)4.2 执行阶段 (29)4.2.1 选择中介机构 (30)4.2.2 完成股权结构调整 (32)4.2.3 准备申请文件 (32)4.3 后续阶段 (34)4.3.1 上市审核 (34)4.3.2 路演推介 (35)4.3.3 发行与上市 (37)五、总结与展望 (38)5.1 本书总结 (39)5.2 行业发展趋势与展望 (40)一、内容概览《上市直通车：中国企业境内外上市IPO制度规则透析与实战攻略》是一本全面解析企业上市IPO制度规则的权威指南。
本书不仅涵盖了国内上市的相关制度和规定，还涉及到了境外上市的相关规则和趋势，为有意上市的企业提供了全方位的信息和策略建议。
在本书的第一部分，作者详细介绍了中国企业境内外上市的背景和现状，分析了当前上市环境的机遇与挑战。
从政策、法规、市场等多个角度，对企业上市IPO制度规则进行了深入剖析。
《软件和信息技术服务业IPO实务：探寻审核关注要点》阅读札记目录一、内容概要 (2)二、IPO审核流程及关注要点 (2)2.1 IPO审核基本流程 (4)2.2 审核关注的主要方面 (5)2.2.1 行业地位与竞争优势 (6)2.2.2 产品与服务创新能力 (7)2.2.3 财务健康与盈利能力 (7)2.2.4 知识产权保护与合规性 (8)2.2.5 市场前景与增长潜力 (9)三、软件和信息技术服务业IPO案例分析 (9)3.1 案例一 (11)3.2 案例二 (12)四、审核要点深度解析 (13)4.1 行业地位与竞争优势 (15)4.1.1 如何评估公司在行业中的地位 (16)4.1.2 竞争优势的持续性与稳定性 (18)4.2 产品与服务创新能力 (19)4.2.1 创新的量化评估标准 (20)4.2.2 创新对公司发展的推动作用 (21)4.3 财务健康与盈利能力 (23)4.3.1 财务报表的透明度与可靠性 (24)4.3.2 盈利能力的稳定性和增长潜力 (26)4.4 知识产权保护与合规性 (27)4.4.1 知识产权的合法性与有效性 (28)4.4.2 合规性风险及其防范措施 (29)4.5 市场前景与增长潜力 (31)4.5.1 行业发展趋势与市场容量预测 (32)4.5.2 公司在市场中的定位与发展策略 (34)五、总结与展望 (35)5.1 IPO实践经验总结 (36)5.2 对未来趋势的展望 (37)一、内容概要简要概述当前软件与信息技术服务业的快速发展及其在资本市场的表现，介绍IPO趋势和成功案例，引出软件和信息技术服务业IPO实务的重要性。
详细阐述IPO审核的整个过程，包括企业前期准备、申报材料准备、中介机构作用等关键步骤，为后续的实务分析奠定基础。
重点介绍在软件和信息技术服务业IPO审核过程中，监管机构关注的重点问题，如财务数据的真实性、合规性问题、技术创新能力等。
通过解析这些要点，揭示企业成功过会的核心要素。
克而瑞证券物业及存量地产组——物业管理行业周报（2020.11.09-11.15）分析师：李蒙，CFA 执业证号：APQ664*******************分析师：王祎馨执业证号：BPR543********************分析师：徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213********************联系人：丁希璞执业证号：BQD388***********************➢正荣服务与福州市鼓楼区达成战略合作。
2020年11月9日，福州市鼓楼区政府与正荣服务签订战略合作协议，这是正荣服务首度切入城市服务领域。
鼓楼区位于福建省福州市市区西北部，行政占地面积共计35.7km²，下辖9街1镇和69个社区，常住人口75万。
➢建业地产分拆代建板块中原建业赴港上市。
2020年11月10日，中原建业有限公司向港交所递交招股书，本次上市构成建业地产分拆代建板块业务。
中原建业2019年收入为10.3亿元，同比增长52.1%；同期净利润为6.4亿元，同比增长58.4%。
截止2020年6月30日，中原建业的在管项目数量为182个，建筑面积为2400万平方米。
➢《西安市物业服务收费管理办法》印发。
2020年11月11号，西安市政府通过《西安市物业服务收费管理办法》，对西安市物业服务管理及收费行为作出明确规范。
调整后，高层住宅物业费平均涨幅7.2%，多层住宅物业费平均涨幅18.5%。
调整后物业服务费实行“一费制”，即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”。
物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。
➢世茂服务与宿迁市宿城区达成合作。
2020年11月11日，宿迁市宿城区人民政府与世茂服务签订合作协议，双方将组建专业化运营管理公司，合力搭建“城市综合运营管理服务平台”。
双方就城市市政一体化服务、城市精细化综合治理、智慧城市运营服务等领域进行深入合作，为市民提供高品质城市生活环境，助力宿城区高质量发展。
