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-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
Parkour商业街案例研究—以武汉天地、楚河汉街为例Parkour赢商网－运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：ｈｔｔｐ：／／ｄｏｗｎ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｍ／添加Ｑ群３４０１８０６５４，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送Parkour一、项目背景二、开发模式三、商业街研究Parkour一、项目背景介绍1、楚河汉街2、武汉天地楚河汉街武汉中央文化区——“楚河汉街”是万达集团投资600亿巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米。
“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
Parkour中央文化区规划总图Parkour中央文化区功能分区Parkour占地面积：1.8平方公里建筑面积：340万平方米其中：住宅155万㎡、写字楼45万㎡、酒店20万㎡、汉街18万㎡、万达广场20万㎡、电影文化广场6万㎡、汉秀剧场8万㎡、配套68万㎡Parkour 武汉天地“武汉天地” 位于武汉市汉口城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园，尽览长江二桥江滩美景。
项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。
“武汉天地”参照上海新天地发展模式，打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能混合的综合发展项目。
武汉天地规划总图ParkourParkour武汉天地功能分区住宅住宅商业街商务区酒店配套A区B区Parkour 二、开发模式1、新天地模式2、汉 街模式Parkour上海新天地Parkour武汉新天地Parkour新天地模式：1、立足旧城改造，争取政府的支持2、专业城市综合体、多功能开发3、精心与传承城市文脉、打造文化核心4、先做环境（商业），再做地产（住宅）5、独特设计打造独一无二旅游景点新天地模式：ParkourParkour 楚河汉街前世今生Parkour 楚河汉街Parkour楚河汉街模式：1、参与城市市政改造，获取政府的支持2、商业航母承载多功能业态3、挖掘文化潜力、打造文化风情体验4、先做市政设施，再做商业开发5、快速建设运营、打造旅游景点楚河汉街模式：ParkourParkour 新天地 与 楚河汉街 模式的相似之处：争取政府支持、多功能开发、寻求文化影响力、形成景点获取人气Parkour 三、商业街研究1、规划布局2、建筑设计3、商业气氛Parkour 55%7%38%武汉天地业态配比分析餐饮娱乐零售武汉新天地商业街占地面积：3.3万㎡建筑面积：5.7（地上）+2.5（地下）万㎡容 积 率：1.73绿 化 率：30%Parkour一、街巷Parkour楚河汉街Parkour商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米ParkourParkourParkour 290米90米16米25米18米ParkourParkourParkour小结：1、避免简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；2、宜人的空间尺度：街的长度≤600米 街的宽度6—12米街宽与商铺高比1/2—1/1二、交通ParkourParkourParkourParkourParkour小结：1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于控制；2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间。
住宅小区配套商业设计要求说明：1. 本设计要求为住宅小区配套的裙楼商业和商业街、独立商业等的街铺、内铺及中大型商业的设计要求。
2. 对于塔楼为住宅的裙楼商业，本设计要求只针对商业建筑部分，住宅部分另参《住宅设计要求及标准（2008年版）》。
第一章建筑篇1建筑分类1.1 按使用分隔形式分为三大类：（1）街铺：是指有独立门面的商铺，俗称店铺。
各店铺可自主经营管理，营业时间可自行决定。
（2）内铺：一般只是指专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。
各铺位需集中管理，营业时间需统一。
（3）中大型商业：一般地说指规模较大，内部空间不做分隔的形式；如：百货商场、大卖场、超市、餐饮、娱乐等。
1.2 按交楼标准分为两部分情况：（1）装修交楼部分: 如内铺或多个中大型商业空间之间的公共管理部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及公共卫生间等。
土建以毛坯移交装修。
（2）毛坯交楼部分: 如街铺、内铺及中大型商业的独立管理部分。
本标准针对土建移交装修时的阶段，均为毛坯形式。
2标高设置2.1 本设计要求均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低；2.2 对于非地面热辐射采暖的项目：地面装修层厚度一般按50mm考虑。
（注：具体以单项工程下发为准。
）地面热辐射采暖的项目：地面装修层厚度按当地具体要求定。
3首层入口3.1 首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。
3.2 中、大型商业首层入口处空间允许的，可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。
3.3 街铺通常设一级台阶。
4电梯集团2008年年度采购合同确定电梯品牌为“奥的斯（OTIS）”。
4.1 电梯门洞尺寸要求:电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度50mm(注：为非地面热辐射采暖的情况)4.2货梯:4.2.1 货梯根据一般选用：额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。
根据实际工程情况确定选用有机房或无机房的形式：(1) 当工程条件许可时，一般首先优选有机房电梯。
社区型商业案例研究1.开放式购物中心：上海绿地中心、深圳 COCO PARK2.块状商业+步行街：上海西郊百联、上海大宁国际3.BLOCK风情商业街：上海大拇指广场、合肥金大地•1912典型案例：上海绿地中心区位：上海徐汇区东安路599号形式：开放式购物中心规模：由两栋共6.58万平方米的办公塔楼和5万平方米的商业——正大乐城组成。
典型案例：深圳 COCO PARK区位：深圳市福田区福华三路268号形式：开放式购物中心规模：8.5万平方米项目概况： 6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然采光中庭、400多家独立店铺。
典型案例：上海西郊百联区位：上海西郊的长宁区新泾地区形式：块状商业+步行街商业面积：11万平方米项目概况： 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。
购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。
典型案例：上海大宁国际区位：上海浦西形式：块状商业+步行街规模：25万平方米商业项目概况： 25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。
共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。
商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。
典型案例：上海大拇指广场区位：上海芳甸路形式：BLOCK风情商业街商业面积：7万平方米项目概况： 广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。
广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融物一体，真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。
恒大工程策划方案案例项目名称：恒大广场建设项目1. 项目概述恒大广场项目地处城市中心区域，总用地面积约为500亩，规划总建筑面积约为1000万平方米。
项目包括商业中心、住宅区、办公楼、酒店等多个功能区域，是一个集商业、居住、办公、休闲为一体的综合性城市开发项目。
2. 项目背景由于城市经济的快速发展和人口的增长，现有的商业中心、居住区、办公楼等已无法满足市民的需求。
因此，需要规划建设一个新的综合性城市开发项目，以满足城市的发展需要。
3.项目目标（1）打造城市新地标。
恒大广场项目定位为城市的新地标，成为城市的中心商业区和新的城市风景线。
（2）满足城市发展需求。
项目规划包括商业中心、住宅区、办公楼、酒店等多个功能区域，能够满足城市不同层次的人们的商业、居住、办公等需求。
（3）提高城市形象。
恒大广场项目将会通过高质量的建筑和规划，提高城市形象，增加城市吸引力，为城市的发展做出贡献。
4. 项目组织项目组的组成和职责：（1）项目经理：负责整个项目的管理和协调工作，包括项目的前期准备、规划设计、施工实施等相关工作。
（2）设计团队：负责项目的规划设计工作，根据项目的需求，进行设计方案的制定和修改。
（3）施工团队：负责项目的施工实施，在项目经理的统一管理下，确保项目按照设计方案进行施工。
（4）市场营销团队：负责项目的市场营销工作，包括项目的宣传推广、销售策划等工作。
（5）财务团队：负责项目的财务管理工作，包括项目的投资预算、资金管理等。
5. 项目方案（1）规划设计方案恒大广场项目的规划设计方案需要满足城市发展的需求，提出创新性的、符合城市规划标准的设计方案。
规划设计方案需要符合城市的发展规划，同时也要突出项目的特色和功能性。
（2）施工实施方案恒大广场项目的施工实施方案需要满足建设规范和施工标准，保证项目的质量和进度。
根据规划设计方案，编制施工图纸和施工计划，确保项目的施工质量和进度。
（3）市场营销方案恒大广场项目的市场营销方案需要制定项目的宣传推广策略、销售计划等，确保项目的售卖和市场推广工作顺利进行。
下沉式商业广场打造指南及优秀案例分析1下沉式广场作用✦概述为了打破巨大空间的空旷感和视觉的单一感，通过运用垂直高差手法分隔空间，以取得空间和视觉效果的变化。
现在商业中心中越来越多的运用了下沉式广场的设计。
✦下沉式商业广场优势双首层概念：大大提升地下一层的商业价值，有双首层概念。
商业消防设计：可以有效解决地下商业消防设计问题。
地下商业舒适性：提高地下商业的舒适度，大大提升地下空间的通风和采光。
增强休闲属性：能增强项目的休闲性，同时成为非常好的活动场地，可以通过多种经营增加购物中心的收入。
2广场主题✦广场入口打造方式在项目入口处，通过下沉广场的台阶，形成阶梯型、剧场感的广场，可做休憩场地，以及部分活动场地使用。
台阶多由大台阶和小台阶组成，大台阶坐下休息使用，小台阶方便走路。
1个大台阶高度等与2个小台阶。
以大台阶为主，小台阶为辅。
地下一层高度，约大台阶14-18个左右，中间宜设一个平台。
（室外踏步台阶高度约150mm左右，大台阶高度约300mm）【典型案例】上海伊美商场：结合台阶，形成剧场式的下沉广场，风情感强，可用于举办活动、小型演出等等。
深圳万象城：下沉两层高度，形成大阶梯，消费者多坐在阶梯上看电影，听小型乐队演出或者喝饮品休憩等等。
✦景观广场打造方式在广场中央打造独立景观，通过中心大型雕塑、中心喷泉等，形成视觉焦点，打造项目记忆符号，增强购物舒适性及项目昭示性，适用于面积较大的广场。
【典型案例】青岛万象城：在项目主入口的中央下沉广场中心设置大型单体雕塑，打造视觉焦点，结合小型绿植，打造休憩场所。
北京蓝色港湾：通过中央喷泉吸引客群，形成客流聚集及拍照地，增强广场的休闲氛围和消费环境的体验感。
✦休闲广场打造方式多以休憩的座椅或以商铺外摆为主，为周边居民和项目消费者提供休闲、聊天的场景，根据广场的形态、大小，结合树木绿植设置部分小型的景观小品等。
【典型案例】三里屯SOHO：打造水系串联项目，形成动线指引，同时水系增加了项目活力，沿水系设置树坛，用于消费者休憩。
商业街设计说明⼀、规划背景规划地区地处淮安城市商业中⼼区东北部，南临城市东西向轴线淮海东路，西临城市南北向轴线淮海北路，东临城市次⼲道银川路，北临交通路及市体育健⾝⼴场。
规划⽤地总⾯积9.3公顷（不含保留现状部分）。
该地区交通条件优越，商业⾦融地位⼗分突出，是全市最重要的黄⾦地段。
为促进淮安社会经济的健康快速发展，加快城市化和现代化城市进程，加快中⼼城市建设步伐，改善⼈居环境，提⾼城市品位，树⽴良好城市形象，淮安市委、市政府决定启动淮安市商业中⼼区的规划建设，先对其东北⽚区进⾏城市意向设计⽅案竞选。
⼆、规划依据1、淮安市城市总体规划（2001－2020年）。
2、淮安市“⼗五”计划及2003年淮安市中⼼城市建设⽬标。
3、淮安市中⼼商业区东北⽚区概念规划设计任务书。
4、建设部《城市规划编制办法》。
三、规划区现状分析与定位策划1、现状概括与分析（1）⽤地现状与构成地块现状有商业设施、宾馆、办公、⼩学、新建⼩区以及旧住宅楼。
沿淮海东路从西向东依次为淮海宾馆，新亚商城（建设中），⽔利局勘察设计院宿舍，时代超市。
沿淮海北路从南向北依次为淮海宾馆，淮海永红商厦，新华书店（已设计待改建），东港⼤酒店，市公交公司，路灯管理处、万国物业，⼯商银⾏。
沿银川路向北到交通路依次为时代超市，时代花园⼩区，零散住宅的（底层沿街为⼩店⾯），清河⼩学。
地块内部多为住宅，多为低层（2-3层），也有少量多层（5-7层）。
沿师专路两侧为店⾯。
（2）建筑质量与风貌淮海宾馆主楼为⼋⼗年代常见造型的15层⼤厦，略显陈旧，地处城市中⼼最重要的交通节点，难以体现时代感，达不到标志性建筑的要求。
沿淮海东路：新亚商城在改建中，体量庞⼤。
可以由过街天桥直接进⼊。
⽔利局勘察设计院宿舍外观较陈旧。
时代超市新完成⽴⾯改造，⽤⾊鲜艳、明快。
沿淮海北路：淮海永红商厦外观较陈旧，建筑质量⼀般；体量上类似于淮海⼤厦的裙房。
新华书店已经过建筑设计，待重新开发为书城，功能不变；附带宾馆住宿。
