物业工程部给排水专业作业指导书

工程质量目标客户对工程有效投诉少于5次/年员工上岗合格率100%报修及时率95%以上设备完好率95%以上目录1 组织框架2岗位职责2.1总工程师职责2.2暖通工程师职责2.3弱电工程师职责2.4强电工程师职责2.5给排水工程师职责2.6综合维修工岗位职责2.7配电运行工岗位职责2.8维修电工岗位职责2.9空调运行工岗位职责2.10弱电工岗位职责2.11水工岗位职责2.12中水站运行工岗位职责3工程各岗任职资格3.1总工程师任职资格3.2各专业工程师任职资格3.3各专业工程员工任职资格4电梯的相关规定4.1电梯使用安全规定4.2电梯紧急故障处理规程5配电系统的相关规定5.1配电室交接班制度5.2配电室设备巡视检查制度5.3倒闸安全操作制度5.4电工安全操作规程5.5电气设备安全巡检制度5.6电气设备维修管理制度5.7高压变电室安全操作规程5.8 高压变电室岗位责任制度5.9高压变电室运行管理规定5.10临时用电管理规定5.11配电室门禁制度5.12配电工作监护制度5.13停电限电管理制度5.14直流屏蓄电池维修保养制度5.15工作票、操作票管理制度6暖通系统相关规定6.1空调机组设备巡视检查制度6.2空调、新风机组安全管理制度6.3燃气减压站巡视检查制度6.4直燃机房管理制度6.5直燃机房交接班制度6.6直燃机房门禁制度7给排水系统相关规定7.1泵房管理制度7.2消防水设备管理制度7.3大厦用水、节水制度8机房管理制度8.1机房管理制度8.2机房卫生管理制度8.3机房安全防火制度9设备保养制度9.1工程大中修管理制度9.2设备保养规程9.3设备设施保养细则9.4设备维护保养管理制度9.5设备维修管理制度10工具管理规定10.1安全管理规定10.2配电室安全用具的保管及使用规定10.3电动工具安全操作规程10.4手持电动工具的使用规定10.5工具管理规定11二次装修管理11.1 二次装修管理规定11.2 二次装修管理协议书11.3 装修承诺书11.4 装修巡视管理检查项目12日常维修管理12.1维修操作流程12.2维修档案管理12.3维修操作服务规范13 设备设施标牌规格13.1 提示、警告牌13.2 设备设施挂牌14 应急预案14.1 供配电系统突发事件应急预案 14.2 电梯困人应急预案14.3 工程部消防预案14.4 直燃机房应急预案14.5 园区给排水应急预案14.6 给排水故障应急预案14.7 供水管路破裂应急预案14.8 燃气泄漏预案15 工程环境因素与危险源识别15.1 工程环境因素识别15.2 工程环境因素管理方案15.3 工程危险源辨识与风险评价表16 工程记录表格16.1 年度工作计划16.2 月度工作计划16.3 直燃机运行记录16.4 水源热泵系统运行记录 16.5 空调系统水质化验16.6 机房外来人员登记16.7 运行人员排班表16.8 设备台帐表16.9 空调系统保养记录16.10 锅炉运行记录16.11风机盘管清洗记录16.12 配电室倒闸操作票16.13 电气设备检修工作票 16.14 小组工作单16.15 临时用电申请表16.16 巡检记录表16.17 配电系统电检记录16.18 停水/电/空调审批单 16.19 设备维修记录表16.20 电梯维修保养记录16.21 装修申请审批表16.22 装修施工许可证16.23 装修巡查表1.组织框架82.岗位职责1.协助项目管理部经理处理工程事务。

物业工程作业指导书序号文件名称页码1 工程部各岗位职责 32 机电设备管理规程103 锅炉房作业规程134 供配电系统作业规程195 生活水泵房作业规程246 中水泵房作业规程287 消防泵房作业规程318 管道系统作业规程349 空调（机房）系统作业规程3710 消防系统作业规程4311 电梯（机房）作业规程4712 弱电系统作业规程5613 电讯系统作业规程5914 房屋管理规定6115 监视和测量装置的管理规定6316 工程值班与交接班制度66一、工程部各岗位职责1目的为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。

2适用范围本职责适用于XX工程部各岗位的工作。

3职责3.1工程部经理职责3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。

3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。

3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。

3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。

3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。

3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。

3.1.7制定并落实节能降耗措施。

3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。

3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。

3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。

3.1.11负责组织员工的专业技能培训。

3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。

3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。

3.1.14完成上级领导指派的其它工作。

3.2工程部主管职责3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。

最新整理给排水系统保养维修作业指导书1. 目的规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

2. 范围适用于各辖区。

3. 定义给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。

4. 职责部门/岗位工作职责主管进行不定期检查督导。

领班全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。

负责外包方工作的检查、监督。

指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

5. 方法及过程控制5.1 日常巡视检查工作5.1.1 给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，各管理处妥善保管，并管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。

给排水系统设备技术资料及其电子文档管理处报品质管理部备案。

5.1.2 各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。

工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。

《水泵房设备运行记录表》各管理处妥善保管。

5.1.4 各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并各管理处妥善保管。

5.1.5 工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。

5.2 水泵的维护检修5.2.1 每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。

5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。

5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

某物业公司工程部作业指导书1. 前言本文档是某物业公司工程部的作业指导书，旨在明确工程部门的工作职责、作业流程以及相关考前须知，以提高工程部门的工作效率和专业水平。

2. 工程部门职责工程部门是承当着物业公司维修、改造、装修等相关工程工程的核心部门，其主要职责包括但不限于：•物业建筑设备的维护保养；•物业改造、装修工程的设计、施工和管理；•施工现场的平安管理；•监管和协调外包公司的工作；•推开工程质量和管理的持续改良。

3. 作业流程3.1 工程需求接收工程部门的作业流程开始于接收工程需求。

工程需求可以来自物业公司内部的其他部门，也可以来自业主的报修申请。

在接收到工程需求后，工程部门应立即进行登记，确保每个需求都得到妥善处理。

3.2 工程需求评估在进行工程需求评估之前，工程部门应先进行现场勘察，了解实际情况。

然后，根据勘察结果，工程部门对工程需求进行评估，包括但不限于工程难度、所需物料和人力资源等。

3.3 工程方案设计在完成工程需求评估后，工程部门应制定出相应的工程方案。

工程方案应包括施工图纸、工程进度方案、材料清单和人力资源安排等内容。

工程方案设计需要充分考虑工程的可行性、平安性和经济性。

3.4 工程施工过程工程施工过程是工程部门的核心工作。

在进行工程施工之前，工程部门应进行工程现场的平安检查，确保施工环境平安。

然后，按照工程方案进行施工，同时进行工程质量的控制和监督。

3.5 工程验收和总结工程施工完成后，工程部门应进行工程的验收。

验收内容包括施工质量、平安合规和工程目标的实现情况等。

在验收合格后，工程部门还应进行工程总结，总结工程的做法、经验和教训，并反应给相关部门。

4. 考前须知为了保证工程部门的工作顺利进行，以下几点需要特别注意：•平安第一：工程部门在施工过程中，必须严格遵守现场平安管理规定，确保人员和设备的平安。

•资源管理：工程部门应合理管理和利用人力、物力和财力资源，确保工程顺利进行。

•与相关部门的配合：工程部门在工作过程中，需要与物业公司的其他部门、外包公司等保持良好的沟通与配合关系。

给排水工程施工手册第一章概述1.1 排水工程的定义与作用排水工程是指通过合理的排水系统，将建筑物或道路表面积水及时地排除，以保障建筑物结构安全、保障交通畅通和预防水灾等目的。

排水工程的主要作用包括排除建筑物周围的积水，避免地基沉降、防止地下室、地下室遭受水浸，保证交通道路畅通等。

1.2 排水工程的种类根据不同的用途和需求，排水工程可以分为城市排水工程、农田排水工程、道路排水工程等。

城市排水工程主要针对城市建筑、道路等场所，以解决城市内部积水问题；农田排水工程主要解决农田内部的排水问题，保证作物正常生长；道路排水工程主要解决道路两侧积水问题，保证道路畅通通行。

1.3 排水工程的施工原则排水工程施工时应遵循"规划先行、分期实施、设施健全、绿化美化"等原则，确保排水系统运行良好，效果显著。

第二章排水工程施工前的准备工作2.1 施工前的检查和调查施工前应对施工现场进行详细的测量、勘查和检查，确定地形地貌、基础状况、地下管线等情况，为后续施工做好准备。

2.2 施工前的设计和方案制定根据检查和调查的结果，确定排水工程的设计方案，包括施工技术、材料选用、施工方法、施工顺序等。

2.3 施工前的材料和设备准备根据设计方案，准备好所需的材料和设备，保证施工过程中的连续性和顺利性。

第三章排水工程施工的基本流程3.1 土方开挖和平整根据设计方案，进行土方的开挖和平整，确保排水系统的通畅。

3.2 排水管道的铺设将排水管道按设计要求进行铺设，保证排水管道的质量和稳定性。

3.3 排水口和排水井的安装在需要排水的地方安装排水口和排水井，确保排水系统畅通。

3.4 排水系统的试压和检测在排水系统完成之后，进行试压和检测，确保排水系统的正常运行。

第四章排水工程施工的质量控制4.1 施工过程的监督和检查在施工过程中，应加强对施工质量的监督和检查，确保施工质量符合设计要求。

4.2 施工材料的质量控制对施工材料进行严格的检验和把关，保证施工材料符合质量标准。

、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构:I工程部主管J（二）岗位设置要求运行领班维修领班运行技工按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。

物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。

1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。

②负责维修工的考勤及考核。

③负责编制设备运行及维护保养计划。

2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。

② 负责维修工的考勤及考核。

③负责维修材料、工具的米购计划编制及使用情况的检查。

3、运行技工执行设备运行作业标准，完成本职工作。

遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

服从运行班长的工作安排。

使用文明用语，礼貌待人。

4、维修技工执行维修作业标准，完成本职工作。

遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

服从维修班长的工作安排。

使用文明用语，礼貌待人。

二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%设施设备完好率98%维修及时率100%维修返修率低于1% ;顾客满意率98%仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。

工程部职责1、负责贯彻公司质量环境安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。

2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。

3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。

4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。

5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。

6负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。

7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。

8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。

9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。

物业工程部作业指导书样本物业工程部作业指导书尊敬的物业工程部员工们：欢迎加入我们的物业工程部。

作为物业工程部的一员，您将为公司业务提供技术支持和服务，为客户带来优质的物业管理服务。

我们的工程部致力于为客户提供全方位、全周期的物业工程技术服务，主要职责包括整个物业建筑设施的管理、维护、保养以及设备的更换、更新、升级等。

为了能够更好地完成工作任务，提高工作质量和效率，我们为您准备了以下指导。

一、工作目标1. 保持物业设施的正常运行和状态，确保基础设施的稳定性和安全性；2. 如果设备有故障，尽快处理并恢复正常运行；3. 完成定期维护计划和检查，确保设备和建筑的长时间使用和安全；4. 注重成本控制和用户满意度。

二、工作内容1. 维修保养* 对物业设施的检测、保养、检修和修理；* 根据需要进行保养、检修、维修、更新等设备维护服务；* 快速响应客户提出的维修请求，协调接续、材料和硬件资源。

2. 设备更新* 根据项目量身定制的设备更新计划，有计划、分步骤执行设备更新；* 定期进行设备检测、更新管理、维护升级和升级检测等工作，以确保设施的长时间使用和安全。

3. 现场管理* 现场设备和建筑的管理和维护；* 了解和学习物业设施的特点和细节，并根据实际情况添加或更新设施和建筑。

三、工作标准和技能要求1. 工作标准* 维修、保养、检修等工作需要根据公司规章制度和相关标准执行；* 设备更新方案的修订需要申请主管领导的审批。

2. 技能要求* 具备一定的工程知识，能够快速对设备进行保养、维修和更新；* 熟练的电气和机械相关技能；* 严格执行工作流程，快速响应客户维修请求，确保工作效率和维修质量。

四、考核方式您的工作将会按照以下几个方面进行评估：1. 工作效率：即您的工作速度和有效性；2. 动手能力：即您对物业设备和建筑维护和更新工作的理解和实践；3. 服务态度：即您对客户的反应，沟通能力和协作精神；4. 安全性：即您对现场工作环境的安全定位和管理。

给排水施工作业指导书一、施工前准备工作1.完成工程图纸的审查和理解在开始施工之前，施工人员需要仔细审查并理解给排水工程的工程图纸。

对于每个管道、接头和设备的位置、尺寸和材质要有清晰的认识，并确认与设计要求一致。

如有任何疑问或不清楚的地方，及时与设计人员进行沟通并解决。

2.进行施工材料和设备的准备根据工程图纸和施工计划，采购所需的施工材料和设备。

材料包括各类管道、管件、阀门等，设备包括挖掘机、压力机、切割机等。

确保材料和设备的数量、规格和质量符合要求，并做好物资清单和验收记录。

3.制定施工计划和安全措施根据工程要求和实际情况，制定详细的施工计划，明确施工工序、时间节点和任务分工。

同时，制定安全措施，确保施工过程中的安全。

二、施工流程及操作要点1.确定施工的起点和终点根据工程图纸和施工计划，确定给排水管道的起点和终点。

根据实际情况选择合适的施工方法，如：开挖法、管道连接法、埋设法等。

2.进行土方开挖若需要开挖土方，则应先确定开挖范围和深度，并按照要求进行标线和布置施工场地。

使用挖掘机和切割机等合适的工具进行土方开挖，注意对周围设施和管线进行保护，并及时清除开挖产生的土方。

3.进行管道连接和安装根据工程图纸和施工计划，选择合适的管道连接方法，如焊接、螺纹连接等。

在连接之前，需要对管道进行清洁和除锈处理，并进行角度测量和调整。

连接时要保证连接口的密封性和可靠性，避免漏水和渗漏现象的发生。

4.进行管道的试压和检验在管道连接和安装完成之后，需要进行试压和检验工作。

使用适量的水或空气对管道进行加压，检查是否存在渗漏和破损的情况。

同时，对管道的水流量、流速和流向进行检测和调整，确保工作正常。

5.完善管道的支架和固定在管道安装和试验完成后，需要对管道进行支架和固定工作。

选择适当的支架材料和方式，确保管道在使用过程中的稳定和安全。

6.进行保温和绝缘处理根据工程要求，对给排水管道进行保温和绝缘处理。

选择合适的保温材料和绝缘材料，并进行粘贴和封闭处理。

给排水工程施工作业指导书第一节室内给水管道及卫生器具安装1、适用范围适用于建筑工程室内给水管道及卫生器具的安装工程。

2、施工准备2.1作业条件建筑物的主体工程已经完成，室内墙身、天花亦已经完成抹平、刷涂、贴片等工程，（管道安装于技术夹层内除外），管材、卫生器具及安装机具和各种附件已经准备就绪。

2.2主要材料及设备⑴室内给水管道：铸铁给水管、镀锌钢管、各种连接扣件、止水材料、防腐材料、水表、阀门、水龙头等。

⑵卫生器具：卫生器具规格、型号等符合设计要求，质量及格，配件齐全。

⑶切割机、扳手、螺丝刀等工具。

3、操作流程方法3.1室内给水管道的安装⑴管材，配件安装前必须清除内污垢和杂物，阀门安装前应做启闭严密性的试验。

⑵室内给水管道安装顺序，装引入管→安装干管、立管和支管→ 按规定进行水压试验→合格后装水龙头、卫生器具镶接→连接用水设备⑶引入和管通常是埋地敷设的，其埋设深度根据要求而定，引入管穿过承重墙或基础时，必须注意对管道的保护，防止基础下陷压断管子。

预留孔洞，空隙量不小于建筑物最大沉陷量，且不小于0.15m，当引入管穿越地下室外墙时，应采取防水措施。

⑷室内给水管道安装除按设计图纸的布设要求外，明装管道应遵循靠墙，贴梁底的原则。

入墙安装封闭暗槽前应进行水压试验，确保无渗漏时才能封闭墙槽。

⑸干管安装之前应将管道支架安装好，管径较大的架空敷管道，应在地面上进行组装好，经检查尺寸无误后，方可进行吊装，横支管现场就地安装。

⑹给水管道系统安装完毕后，按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242）中的有关规定进行水压试验及冲洗消毒。

⑺室内给水管道除镀锌钢管外，必须进行防腐涂漆处理。

防腐处理可在安装完毕后或者安装前进行。

3.2卫生器具安装⑴安装前，应对卫生器具及附件进行质量检查，卫生器具不得有损坏和裂纹，表面光滑，淋水孔和排水孔应畅通。

⑵施工步骤：排水管的留洞和预埋→卫生器具的本体就位安装→ 进水管、冲水管和排水管同卫生器具的镶接。

目录工作职责工程专业职责一、总责 5二、工程部经理职责 6三、工程部经理助理职责7四、内勤主管职责8五、工程调度员职责9六、工程部专业主管共同职责10七、强电主管职责11八、弱电主管职责九、空调给排水主管职责十、装修主管职责十一、综合维修主管职责十二、电梯主管职责十三、领班岗位共同职责十四、强电领班职责十五、弱电领班职责十六、空调、给排水领班职责十七、技工共同职责十八、强电技工职责十九、弱电技工职责二十、空调、给排水技工职责二十一、综合维修技工职责二十二、电梯维修工职责二十三、电梯司机职责27二十四、装修现场管理员职责二十五、计划维修技工职责工作规程30（三）工程专业30一、安全运行管理制度二、变配电室电气安全规程三、电气安全工作规程四、高低压变配电室防火制度五、配电室门禁制度六、配电室值班制度七、配电室交接班制度1八、配电室电气巡检制度九、配电室高压柜保养安全操作规程十、低压配电柜保养检修安全规程十一、电容器操作规程十二、配电室设备保养检修制度十三、配电室倒闸操作制度十四、配电室电气故障安全处理规程十五、维修电工安全工作规程十六、电机日常运行和维护安全操作规程十七、照明系统故障处理安全规程十八、动力系统故障处理安全规程十九、干式变压器保养安全规程二十、强电竖井操作规程二十一、机房供电系统操作规程二十二、临时用电管理制度二十三、电气设备日常巡检内容二十四、电话机房管理制度二十五、弱电巡检制度58二十六、弱电日常工作规程二十七、弱电应急工作规程二十八、中控室应急工具箱保管制度二十九、1301气体灭火系统操作程序三十、防火卷帘门维修保养操作制度三十一、ＣＡＴＶ机房管理制度三十二、CATV 系统巡检内容及标准三十三、CATV 系统维护保养内容及标准三十四、CATV 系统设备安全操作规程三十五、保安监控系统安全操作规程三十六、保安监控系统维护保养内容及标准三十七、保安监控系统巡检内容及标准三十八、楼宇系统安全操作规程三十九、楼宇系统巡检内容及标准四十、楼宇自控系统安全运行管理规定四十一、楼宇自控系统维护保养内容及标准四十二、通讯系统安全操作规程四十三、通讯系统维护保养内容及标准四十四、消防系统安全操作规程四十五、消防系统维护保养内容及标准四十六、消防系统巡检内容及标准四十七、电梯维修工安全操作规程2四十八、电梯外维人员管理规定四十九、电梯司机安全运行操作规程五十、电梯司机操作规程五十一、电梯司机交接班制度五十二、梯运送货物管理规定五十三、乘梯须知五十四、电梯机房管理制度五十五、电梯巡检制度五十六、电梯维护管理规定五十七、电梯三角钥匙安全管理和使用要求五十八、电梯应急规定五十九、电梯困人解救办法六十、电梯紧急安全操作规程按公司《紧急情况应急预案》执行六十一、电梯周保养期和作业范围六十二、水工劳动安全责任制六十三、水工工作制度六十四、给排水巡检制度六十五、蓄水池、水箱管理制度六十六、生活给水系统保养规程六十七、中水给水系统保养规程六十八、消防喷淋系统保养规程六十九、卫生间设施保养规程七十、开水器设施保养规程七十一、排污系统保养规程七十二、水泵定期保养操作规程七十三、项目内管网检查操作规程七十四、节水措施七十五、空调安全管理制度七十六、制冷机组运行操作规程七十七、冷冻机保养程序七十八、排风机运行、保养规程七十九、风机盘管保养操作规程八十、机房卫生制度八十一、设备机房管理制度八十二、制冷机运行交接班制度八十三、冷冻机房管理制度八十四、综合维修安全工作规程八十五、油工操作间防火制度八十六、危险品储存防火制度3八十七、木工操作间防火制度八十八、综合维修专业巡检制度八十九、巡检内容与标准九十、砂轮机安全操作制度九十一、台钻安全操作规程九十二、电动圆锯安全操作制度九十三、电钻安全操作制度九十四、电池式电钻安全操作制度九十五、木工多用机床安全操作制度九十六、电动自攻螺丝刀安全操作制度九十七、压刨机安全操作制度九十八、曲线锯安全操作制度九十九、电动工具安全操作须知一百、电气焊安全操作规程一百零一、员工工作制度一百零二、新员工培训制度一百零三、工具管理制度一百零四、设备设施环境、安全管理规定一百零五、工程物资管理规定一百零六、工程档案管理规定一百零七、工程部钥匙管理制度一百零八、噪音管理规定一百零九、大气污染防治管理规定一百一十、废油管理规定一百一十一、工程部巡检制度一百一十二、日常维修工作标准与程序一百一十三、节能制度一百一十四、事故处理制度一百一十五、报修单管理制度一百一十六、维修程序与服务规范一百一十七、工程遗留问题处理规定一百一十八、大、中修更新改造管理规定- 4 -部门及岗位职责（四）工程专业职责一、总责1、负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理解决。

佳米基物业工程作业指导书目录一、工程部架构组成-------------------------------- 3二、工程部物资配备---------------------------------- 4三、工程部主要工作职能------------------------------- 5四、工程部管理制度----------------------------------- 5五、工程部岗位职责----------------------------------- 10六、工程部工作程序----------------------------------- 101、架构图2、岗位设置/人员配备3、作息时间及班次运转安排4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。

2、负责整个小区/大厦的日常维修、保养工作。

3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。

4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。

5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。

6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。

7、配合其他部门做好日常的管理工作。

8、完成上级下达的其它工作指令。

四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。

2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。

3、针对小区维修：维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。

针对大厦维修：维修人员搭乘消防电梯到达报修楼层，联系报修业主，若业主有事不能前来可以整修的整修好后拍照留底，并短信或者电话通知业主整修完毕，若遇到不能立即整修的问题，需要短信或者电话通知业主说明未能完成的原因并约好下次整修的时间。

给排水系统维修保养作业指导书1.0目的规范保养内容，确保给排水系统的正常运行。

2.0范围适用于公司各部门。

3.0职责3.1工程人员按规定定期完成对给排水系统的巡检。

3.2设备责任人对责任范围内给排水系统设备保养维修。

3.3工程部主管每月一次对给排水系统设备进行巡视检查；3.4工程技术部负责监督保养计划的落实。

4.0定义无5.0方法和过程控制5.1水泵运行无异常响动，泵轴无泄漏，润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书。

5.2生活水水池、水箱每半年进行清洗及水质检测；已经移交给自来水公司的需要自来水公司提供检测报告和清洗资料。

5.3限水、停水按规定时间通知用户5.4高层变频供水系统变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正常范围内，重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。

5.5水泵房有高低水位报警设施，防止爆管，有排水沟和防溢水设施；下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。

5.6污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。

污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。

控制箱开关、指示灯完好。

电机运行电流小于额定值，电机绝缘良好。

5.7每日分别对生活水泵房、水箱间、中水机房巡视2次（日夜班各1次）。

生活水箱、水池加盖上双锁，在通气口、溢流口安装防虫网。

有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置。

5.8雨（污）水泵正常情况下每月巡查1次，汛期（6-9月）每周巡查1次，雨天每天巡查两次，在汛期、暴雨来临前对屋面排水设施、地下排水泵等防洪涝设施进行检查；常用的雨水、污水泵应建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能。

5.9综合管沟、化粪池等检查井，应有警示及限重标识，保持井盖完好。

5.10建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，有限空间作业前，由工程部负责人审批作业方案，对工作完成情况进行检查，并留存相关记录。

物业工程服务部水电工岗位职责
物业工程服务部水电工岗位职责
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了YY物业管理公司工程部水电服务人员的工作职责与工作范围，为工程水电管理服务工作提供依据
1.2使用范围
全体工程服务人员
2工作职责
2.1熟悉管理区水电管网分布，供水、供电设施及控制系统的走向位置及其养护办法并做好养护工作，密切配合供水供电部门做好管理区的供水供电服务工作。

2.2负责所有公共照明的检查、维护和更换工作，并为业主提供电路、给排水设施维修服务。

2.3按照工作要求巡视管理区域，掌握供水、供电系统的工作情况，如发现有损坏、隐患或其他不正常情况，应及时处理，认真履行24小时抢修职责,确保设备运行正常。

2.4负责电梯的日常巡检，监督协助电梯修保专业单位完成电梯定期维保，电梯出现突发故障时，按照操作规程处理。

2.5熟悉强、弱电系统的操作规程，按时完成日常维保工作。

2.6严格按安全操作规程检修作业，确保作业安全，防止发生事故。

2.7执行工程巡查制度，监督房屋二次装修过程，及时发现并制止违章装修现象。

2.8定期管道、窖井管网检修维护管理。

保证管道、窖井管网的畅通，
2.9热情接待来访业主，对业主的建议或投诉要登记并及时处理。

树立良好的公司服务形象。

2.10完成公司赋予的其他工作任务。

序号 修改摘要修改后版本/状态 修改人审批人生效 日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。

物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。

1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。

② 负责维修工的考勤及考核。

③ 负责编制设备运行及维护保养计划。

2、维修班长① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。

② 负责维修工的考勤及考核。

③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。

3、运行技工① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。

② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

工程部主管维修领班 运行领班运行技工 维修技工③服从运行班长的工作安排。

④使用文明用语，礼貌待人。

4、维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。

②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

③服从维修班长的工作安排。

④使用文明用语，礼貌待人。

二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。

工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。

2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。

3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。

4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。

5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。

6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。