2015年山东省物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图最新考试试题库

1、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起( B )( B )个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书件的企业核发资质证书A 、19B 、20C 、21D 、222、下列关于物业服务费酬金制说法中，正确的是、下列关于物业服务费酬金制说法中，正确的是()()()。

A 、物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数、物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数B 、物业服务利润是固定的，不随物业管理的成本变动而变动、物业服务利润是固定的，不随物业管理的成本变动而变动C 、由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用、由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用D 、物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算、物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算E 、物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不符的情况、物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不符的情况3、物业服务合同的、物业服务合同的( D )( D )是物业管理企业提供的公共性物业服务是物业管理企业提供的公共性物业服务A 、标的、标的B 、条约、条约C 、条例、条例D 、内容、内容4、我国对房地产实行、我国对房地产实行( D )( D )管理方式。

管理方式。

A 、合同、合同B 、契约、契约C 、租赁、租赁D 、权证、权证5、( C )对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定A 、《民法通则》《民法通则》B 、《税收征收管理法》《税收征收管理法》C 、《合同法》《合同法》D 、《公司法》《公司法》6、客户满意度调查的基本原则、客户满意度调查的基本原则()()()。

A 、目标明确、目标明确B 、持续改进、持续改进C 、员工重视、员工重视D 、单枪匹马、单枪匹马E 、基于事实、基于事实7、业主公约的效力范围包括、业主公约的效力范围包括( B )( B )。

物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：【2014年真题】物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调査属于（）调査。

A.产品B.供给C.竞争D.渠道正确答案：D2. 单选题：物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理（）A.成本管理B.风险管理C.财务管理D.绩效评价正确答案：D3. 单选题：投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于正确答案：C4. 多选题：收益性物业估价的基本方法包括（）A.市场法B.概率法C.成本法D.数理统计法E.收益法正确答案：ACE5. 单选题：编制物业管理计划时，首先要做的工作是（）A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况D.确定影响物业发展的主要因素正确答案：B6. 多选题：【2015年真题】社会工作者小郎在小组工作过程中遇到了问题，组员们都愿意与他进行一对一的交流，而组员间的交流却很少。

为了促进组员间的沟通，小郎可以采用的技巧有（）。

A.及时进行小结B.促进组员相互回馈C.帮助组员相互理解D.适当自我表露E.鼓励组员相互表达参考答案：BCE查看答案解析进入焚题库正确答案：7. 单选题：风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（）A.纯粹风险B.投机风险C.财产风险D.责任风险正确答案：A8. 多选题：关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是（）A.财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素B.低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因C.潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面D.一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合E.零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动正确答案：BCDE9. 单选题：成本固定预算通常每年编制（）次，使预算期间同会计年度相－致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。

2016年下半年山东省房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产过度开发比房地产泡沫的危害__。

A．更大B．一样C．小D．不可比2、房屋征收实施过程中,征收__不予补偿.A．产权不明确的房屋B．超过批准期限的临时建筑C．合法建筑D．未售的公有住房3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为.A：6．0%B：6．9%C:8．8%D：9．0%E：工业用地的监测点评估价格4、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B:建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章5、不考虑其他因素变化，利率降低,则房地产价值__。

A．下降B．上升C．不变D．不能确定6、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理.A：收益法B：经济法C：权益法D:成本法E：工业用地的监测点评估价格7、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡,首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡,成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡,成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为.A:甲〉乙〉丙〉丁B:乙〉丁>甲〉丙C：乙〉丙〉甲〉丁D：丙〉乙〉丁>甲E:工业用地的监测点评估价格8、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。

单选题1:现金流量是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其差量情况的总称。

其中经济活动不包括：(3分)标准答案：B1.A: 经营活动2.B: 审计活动3.C: 投资活动4.D: 筹资活动2:经营活动的现金流指：(3分)标准答案：A1.A:由企业商品生产和交易活动产生的现金流入和流出2.B:由投资活动产生的现金流入和流出3.C:由企业商品生产和交易活动产生的资本流入和流出4.D:以上选项都不对3:投资活动的现金流是指：(3分)标准答案：B1.A: 投资活动的现金流入2.B: 由企业对外投资和对内的固定资产、无形资产投资形成的现金流入和流出3.C: 企业被投资形成的现金流入和流出4.D: 投资活动的现金流出4:以下不是现金流风险的是：(3分)标准答案：C1.A: 价值性风险2.B: 运转性风险3.C: 道德性风险4.D: 法规性风险5:企业资产变现能力主要通过以下哪个选项的内容来反映：(3分)标准答案：C1.A: 流动比率和现金管理能力2.B: 现金管理能力3.C: 流动比率和速动比率4.D: 结账速率6:盲目扩大规模、投资过度，会造成：(3分)标准答案：D1.A: 企业管理规范2.B: 现金流充裕3.C: 财务管理规范4.D: 企业资金链断裂7:加工企业低于多少短期偿债能力就较差：(3分)标准答案：A1.A:100%2.B:150%3.C:200%4.D:250%8:控制现金流量不能：(3分)标准答案：D1.A: 确保收入项目资金的及时回笼2.B: 确保各项费用支出的受控3.C: 加速资金的周转4.D: 降低资金的使用效益9:当期收入和费用成本配比的结果是：(3分)标准答案：D1.A: 费用预算2.B: 支出额3.C: 收入额4.D: 会计利润10:企业现金流可以分为：(3分)标准答案：B1.A:生产活动的现金流、会计活动的现金流、筹资金活动的现金流2.B:经营活动的现金流、投资活动的现金流、筹资金活动的现金流3.C:经营活动的现金流、管理活动的现金流、筹资金活动的现金流4.D:管理活动的现金流、筹资金活动的现金流11:筹资活动的现金流是指：(3分)标准答案：B1.A: 由购置固定资产所支付的现金2.B: 由企业筹措资金、偿还债务、支付资金成本形成的现金流入和流出3.C: 对外投资支付的现金4.D: 以上选项都不对12:下列不是筹资活动的现金流出的是：(3分)标准答案：C1.A: 偿还债务支付的现金2.B: 支付股利的现金3.C: 管理成本的支出4.D: 支付利息支付的现金13:下列不是现金流安全性特点间关系的：(3分)标准答案：B1.A: 法规性安全是基础2.B: 道德性安全是基础3.C: 流转安全是关键4.D: 价值安全是根本14:一切经营活动都要围绕：(3分)标准答案：C1.A:财务管理2.B:经营管理3.C:实现现金利润4.D:以上选项都不对15:速动资产等于：(3分)标准答案：B1.A:（速动资产/流动负债）×100%2.B:流动资产-存货3.C:（速动资产/流动负债）×200%4.D: 存货-流动资产单选题1:现金流量是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其差量情况的总称。

2015年造价师案例辅导：现金流量与资金的时间价值模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建筑物地下室所有墙体都应设置水平防潮层，其中一道设置在地下室地坪附近，另一道设置的位置应当是（）。

A．室外地面散水以上150～200mm处B．室内地坪以下60mm处C．垫层与地面面层之间D．室外地面散水以下150～200mm处2、FNPV=0表明该项目在计算期内所获得的收益额__。

A．低于基准收益水平B．高于基准收益水平C．等于基准收益水平D．等于03、投资估算时，采用的生产能力指数法是根据__来估算拟建项目投资额的方法。

A．已建类似项目的投资额和生产能力B．已建类似项目总投资C．已建类似项目的总生产能力D．已建类似项目设备费4、以下对试压的描述，不正确的说法是（）。

A．一般热力管道和压缩空气管道用水介质进行强度及严密性试验B．煤气管道和天然气管道用气体介质进行强度和严密性试验C．氧气管道、乙炔气管道和输油管道用水作介质进行强度试验，再用气体介质进行严密性试验D．设计无规定时，工作压力不低于0.07MPa的管道一般采用水压试验5、适用于水性涂料的涂覆方法为（）。

A．涂刷法B．喷涂法C．浸涂法D．电泳涂装法6、审查施工图预算的重点，应放在__等方面。

A．审查文件的组成B．审查总设计图和工艺流程C．审查项目的三废治理D．审查工程量计算是否正确7、某项工作有一项紧前工作而无紧后工作，紧前工作的自由时差为3，本项工作的自由时差为2，该项工作的总时差应为__。

A．0B．1D．58、压缩机经过__h的试运转，如无异常，各项参数都达到要求控制的范围，即可按正常步骤处理停车。

A．8～12B．10～16C．4～6D．12～169、某建设项目建设期末贷款本利和累计为2000万元，依据贷款协议，采用等额还本付息的方式分6年还清，巳知年利率为6%，该项目建成营运第一年的还本额是__万元。

2015年物业管理师考试真题全套下载2014年物业管理考真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：/oXVZF1.收益性物业经营管理的支出包括（）。

A．日常维修费用B．保险费C．营业税D．所得税E．财务费用2.零售商业物业的分类，主要依据有（）等方面。

A．建筑规模B．建筑结构C．经营成本D．商业辐射区域的范围E．经营商品的特点3.现金流入通常包括（）等。

A．销售收入B．出租收入C．运营费用D．还本付出E．税金4.关于物业管理计划的说法，正确的是（）。

A．物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期B．物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限C．编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析D．物业管理计划由业主委员会编制E．物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划5.下列房屋中，不得用于出租的是（）。

A．权属有争议的B．不符合安全标准的C．共有房屋未取得共有人同意的D．已抵押，未经抵押权人同意的E．住宅小区中，业主未签字同意《业主公约》的6.物业服务企业成本控制，按时间不同，可以分有（）。

A．全程控制B．事先控制C．事中控制D．事后控制E．阶段控制7.物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有（）原则。

A．收入最大化B．全面控制C．讲究经济效益D．权费利相结合E．例外管理8.物业服务合同的签订要点包括（）。

A．“宜粗不宜细”的原则B．不应有无偿无期限的承诺C．实事求是留有余地D．“宜细不宜粗”的原则E．明确界定违约责任与处理方式9.业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有（）。

A．潜在租户所经营业务的类型B．财务稳定性和长期盈利的能力C．企业租户的股权结构D．所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容E．潜在租户的声誉10.在零售商业物业的租赁中，净租的形式有（）。

物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为（）年。

A.1～2B.2～3C.3～4D.4～5正确答案：C2. 单选题：租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（）A.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理B.制定租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理C.制定租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理D.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和优化物业市场营销工作正确答案：A3. 单选题：物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，一般的物品，如家具、服装，主要是（）。

A.买卖价格B.租赁价格C.服务价格D.市场价格正确答案：A4. 多选题：物业价格与－般物品价格的共同之处是（）。

A.都是价格，用货币来表示B.都受区位的影响很大C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响正确答案：ACE5. 多选题：【2014年真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）。

A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众正确答案：BCDE6. 单选题：组合投资管理工作中，要想实现投资者预期的特定投资目标，必须要做的工作是（）A.事先确定投资方针和政策B.加强投资分析C.构建投资组合D.进行投资组合的绩效评估正确答案：A7. 多选题：下列指标中，属于财务效益状况指标的是（）A.总资产周转率B.流动资产周转率C.净资产收益率D.财务内部收益率E.总资产报酬率正确答案：CDE8. 单选题：物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（）面积占物业总面积的比例计算。

A.经营场所B.单个租户的承租C.单位建筑D.室内有效使用正确答案：B9. 多选题：运用收益法估价的步骤一般包括（）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资本化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格正确答案：ABCD10. 多选题：【2013年真题】下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。

可编辑修改精选全文完整版{财务管理现金流分析}现金流量表的计算例题第四章书上例题5：全部投资现金流量表单位：万元其中：1、总成本＝经营成本＋折旧＋贷款利息＋维简费＋摊销费折旧（说明：建设期贷款利息应计入固定资产，也要折旧）2、利润＝销售收入－销售税金及附加－总成本费用3、所得税＝利润×所得税税率∴3-7 年每年总成本分别为：327.1 357.9 348.7 339.5 339.5 3-7 年每年利润分别为：121.9 181.1 190.3 199.5 199.5 3-7 年每年所得税分别为：30.5 45.3 47.6 49.9 49.9 3-7 年每年净利润分别为：91.4 136 142.7 149.6 149.64、计算各年偿债备付率＝（折旧＋摊销＋利息＋税后利润）／应付本息∴第 3 年偿债备付率＝（159.5＋40＋27.56＋91.4）／(112.57＋27.56)＝2.27第 4 年偿债备付率＝（159.5＋40＋18.37＋136.0）／(112.57＋27.56)＝2.53第 5 年偿债备付率＝（159.5＋40＋9.19＋142.7）／(112.57＋27.56)＝2.89附1：等额本金偿还的还本付息表借款还本付息表单位：万元附2：项目总成本费用估算表项目总成本费用估算表附3：项目利润及利润分配表项目利润及利润分配表单位：万元例2 已知如表所示某方案的有关数据，其建设期为 2 年，生产期为 8 年，并且各年的收益不同，已知基准回收期为 8 年，试用投资回收期指标评价方案。

某方案有关数据表动态投资回收期第四章书作业5：借款还本付息表（等额本息还款）单位：万元1、利息计算：其中第1 年应计利息＝300×50%×8.16%＝12.24 万元；第2 年应计利息＝（300＋12.24＋200×50%）×8.16%＝33.64 万元；∴投产3 年内应还本息＝（300＋12.24＋200＋33.64）＝545.88 万元；∴投产3 年内每年等额偿还本息为A＝545.88（A/P，8.16%，3）＝212.47 万元；2、计算折旧与摊销：3-7 年每年折旧额＝（800＋12.24＋33.64－40）/5＝161.18 万元；3-7 年每年摊销额＝200/5＝40 万元；项目总成本费用估算表其中：流动资金贷款利息＝200×8%＝16 万元；项目利润及利润分配表单位：万元全部投资现金流量表单位：万元计算各年偿债备付率DSCR＝（折旧＋摊销＋利息＋税后利润）／应付本息∴第3 年偿债备付率＝（161.18＋40＋60.54＋65.46）／212.47＝1.54第 4 年偿债备付率＝（161.18＋40＋46.84＋113.23）／212.47＝1.70第 5 年偿债备付率＝（161.18＋40＋32.02＋124.35）／212.47＝1.68∴由于DSCR＞1，∴说明项目清偿能力较强。

物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图(一)现金流量投资，必然涉及成本与收益的计算。

投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流人。

把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。

现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

投资活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的`具体表现形式也会有很大差异。

对于物业经营管理投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等;现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。

物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。

(二)现金流量图一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。

在该时间段内，资金的流人与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。

为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。

现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图，见图2—1。

绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴。

时间轴从当前时间开始，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图2—1所示。

(2)期末惯例法。

如果现金流人或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。

(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

物业管理师《物业经营管理》考试题库模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.【真题】相对于普通酒店.酒店公寓的主要服务对象是（）。

A.长住客户B.大型企业C.国外宾客D.商务人士2.物业经营管理的常规工作中，支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的－个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的（）产生影响。

A.财务收益和市场价值B.投资收益和企业价值C.潜在收益和销售价值D.净运营收益和资本价值3.【真题】物业服务企业最为重要的无形资产是（）A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌4.人们在处理风险时，必须对（）进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。

A.风险类型B.风险成本C.风险对象D.风险发生原因5.一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清则给予优惠5％，则实际总价为（）万元。

A.28.5B.28.7C.292D.306.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，一般的物品，如家具、服装，主要是（）。

A.买卖价格B.租赁价格C.服务价格D.市场价格7.风险管理的整个过程中，（）的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。

A.风险控制B.风险评估C.风险调整D.风险识别8.【真题】物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。

A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择9.影响房地产市场发展的社会经济因素不包括（）A.社会因素B.经济因素C.政策因素D.政治因素10.写字楼物业经营管理绩效评价的第－项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务，是向业主输出－种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度的是（）。

A.快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分B.全与缺之分、有与无之分、明与暗之分C.快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分D.全与缺之分、有与无之分、好与坏之分11.【真题】在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（）。

物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是（）A.第一类有形磨损B.第二类有形磨损C.第一类无形磨损D.第二类无形磨损2.成本控制类型中，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然目的的控制是（）A.事先控制B.事中控制C.防护性控制D.反馈性控制3.【真题】成本控制的例外原则主要用于成本的（）中。

A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.反馈控制4.物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（）手段。

A.回避B.自担或保留C.预防与抑制D.转移5.对于房地产开发投资项目来说，在现金流出中不包括（）A.建造费用B.还本付息C.税金D.贷款本金收入6.物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括（）A.上年实际成本B.本年实际成本C.预测实际成本D.累计实际成本7.【真题】下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间客户B.客户规模C.客户类型D.潜在用户8.建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失属于（）。

A.物质折旧B.经济折旧C.建筑折旧D.功能折旧9.【真题】偿债付率的计算公式是（）A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=对用于还本付息资金/当期应还本金额10.保险当事人中，（）是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。

A.投保人B.被保险人C.保险人D.保险代理人11.区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（）A.在服务范围上表现为复合性B.在服务设施上体现为完整性C.在经营管理上表现为灵活性D.在服务功能上面向商圈内所有居民12.零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（）km内，限制重复设店。

2015年造价师案例辅导：现金流量与资金的时间价值考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、进行对象的选择是价值工程活动的关键环节之一，适用于价值工程对象选择的方法是__。

A．香蕉曲线法B．经验分析法C．目标管理法D．决策树法2、下列各项中，不属于资产负债表中资产组成项的是__。

A．货币资金B．资本金C．在建工程D．固定资产净值3、施工中发包人需对原工程设计进行变更，应不迟于变更前__以书面形式向承包人发出变更通知。

A．7天B．14天C．15天D．28天4、混流泵的比转数一般在（）之间。

A．300～600B．200～500C．300～500D．300～7005、钢按__分类，可分为碳素钢、低合金钢和合金钢。

A．化学成分B．主要质量等级C．用途D．冶炼方法6、凡由硅酸盐水泥熟料、0～5%石灰石或粒化高炉矿渣和适量石膏磨细制成的水硬性胶凝材料称为__。

A．硅酸盐水泥B．普通硅酸盐水泥C．矿渣硅酸盐水泥D．粉煤灰硅酸盐水泥7、下列材料中，在凝结硬化时产生微膨胀的是（）。

A．水泥浆B．水泥砂浆C．普通混凝土D．建筑石膏8、能够综合反映总平面图设计用地是否合理的指标是__。

A．建筑密度B．土地利用系数C．工程量指标D．运营费用指标9、工程变更指令通常由__签发。

A．甲方项目经理B．乙方项目经理C．监理工程师D．造价工程师10、建筑物的门厅设有回廊时，按（）计算建筑面积。

A．外围水平面积B．外边线所围水平面积C．结构底板水平面积D．一层占地面积11、某工程投资中，设备、建筑安装和工程建设其他费用分别为600万元、1000万元和400万元，基本预备费率为10%。

投资建设期为两年，各年投资额相等。

预计年均投资价格上涨5%，则该工程的涨价预备费为__万元。

A．152.50B．100.00C．167.75D．52.5012、按照FIDIC合同条款的规定，下列关于保留金的说法，错误的是__。

物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以()管理为主。

A.战略性B.策略性C.运行D.操作答案： C2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为()模式。

A.物业服务提供商B.物业资源开辟商C.物业顾问服务商D.物业设施维护商答案： C3.物业服务企业最为重要的无形资产是()。

A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌答案： D4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于()。

A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择答案： B5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于()。

A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源答案： A6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为抛却() 损失所应独到的补偿。

A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费答案： B7.年利率为 6%，一年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为()。

A.0.5%B.6%C.6.17%D.101%答案： C8.我国住房抵押贷款的计息方式是按()计息。

A.单利B.复利C.年度D.季度答案： B9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为 300 万元，支付现金200 万元，其余部份由银行提供抵押贷款。

该项目投资的年经营收入为 90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50 万元。

该项目投资的税前现金回报率为()。

A.13%B.20%C.30%D.45%答案： B10 偿债付率的计算公式是()A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额答案： A11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是()。

A.税收制度B.城乡规划C.城市化D.人口素质答案： C12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和()状况调整。

第二章投资分析技术与房地产评估第一节投资分析的基本概念一、现金流量与现金流量图（一）现金流量1．现金流量的概念投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。

把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入称为现金流量。

现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

【例题2.1】某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（）。

［2010年真题］A．正现金流量的代数和B．负现金流量的代数和C．现金流量的代数和D．现金流量的公允价值【答案】C【解析】一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入称为现金流量，现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

2．现金流量的表现形式对于物业经营管理投资项目来说：（1）现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；（2）现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。

【例题2.2】现金流入通常包括（）等。

［2010年真题］A．销售收入B．出租收入C．运营费用D．还本付出E．税金【答案】AB（二）现金流量图现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。

绘制现金流量图的基本规则如下：1．以横轴为时间轴时间轴从当前时间开始，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图2-1所示。

图2-1现金流量时间标度2．期末惯例法如果现金流入或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

3．为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

物业管理师《经营管理》模拟试题及答案一、单项选择题1、我国物业管理企业要想获得竞争优势，需要逐步实现企业财务手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融入到( )系统中。

A. 公司财务B. 企业财务活动C. 企业资源规划D. 企业投资决策2、企业财务报告以( )为主要形式。

A. 文字B. 表格C. 图文D. 图表3、企业财务会计核算的最终产品是( )。

A. 会计报表B. 文字报告C. 分析报告D. 现金流量表4、企业的基本财务报表不包括( )。

A. 资产负债表B. 利润表C. 损益表D. 现金流量表5、反映物业管理企业在某一特定时日财务状况的财务报表是( )。

A. 损益表B. 现金流量表C. 资产负债表D. 成本表6、反映企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是( )。

A. 成本表B. 损益表(利润表)C. 现金流量表D. 资产负债表7、反映企业在一定会计期间经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表是( )。

A. 现金流量表B. 资产负债表C. 损益表D. 成本表8、利润表按( )编制和报送。

A. 年B. 月C. 季度D. 周9、企业财务报表的文字部分主要包括( )两部分。

A. 会计报表批注和分布报告B. 会计报表批注和财务情况说明C. 利润分析和分布报告D. 利润分析和财务情况说明10、财务报告分析根据分析的主体不同，分为( )两种。

A. 内部分析和外部分析B. 财务报表分析和内部报表分析(从分析资料角度划分)C. 全面分析和专题分析(根据分析内容和范围不同)D. 趋势分析和现状分析潜力分析(分析的时间目的'划分)参考答案：1.C2.B3.A4.C5.C6.B7.A8.B9.B10.A二、多项选择题1.根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分( AD )分析。

A. 全面B.趋势C. 潜力D.专题E.现状2.写字楼物业管理的常规目标主要有( ABD )目标。

物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（）等。

A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析正确答案：ABD2. 单选题：房地产的（）往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。

A.流动性差B.投资回收期较长C.投资数额巨大D.需要专门的知识和经验正确答案：A3. 多选题：在房地产投资分析中，与现金流相关的术语，说法正确的有（）A.能够改变潜在毛租金收人的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化B.在任何情况下实际租金收入几乎与潜在毛租金收入都相等C.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入D.有效毛收人一潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入E.物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入.降低空置和收租损失，以使交给业主的净运营收益尽可能大正确答案：ACD4. 单选题：根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括（）A.会计报表和文字报告B.资产负债表和分部报告C.成本报表和文字报告D.利润分配表和分部报告正确答案：A5. 单选题：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。

因此，风险管理的首要任务是（）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整正确答案：A6. 单选题：保险人计收保险费的基础是（）A.保险标的B.保险单C.保险金额D.保费正确答案：C7. 单选题：物业服务企业持续经营的基础是（）A.正确处理企业同其债权人之间的债权性关系B.正确处理企业作为供贷方与购货方之间的债权性关系C.正确处理企业内部各单位之间的债权性关系D.正确处理企业同职工之间的债权性关系正确答案：B8. 单选题：下列关于零售商业物业选址和规划的说法，不正确的是（）A.购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方B.交通便利不影响购物中心的成功经营，即使停车不便时，也不受影响C.有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性D.零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素正确答案：B9. 单选题：还本付息的方式中，当指标小于（）时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

现金流量表练习题及参考答案一、单项选择题：1. 编制现金流量表时，企业的罚款收入应在〔〕工程反映。

A．“销售商品、提供劳务收到的现金〞B．“收到的其他与经营活动有关的现金〞C．“支付的其他与经营活动有关的现金〞D．“购置商品、承受劳务支付的现金[答案]: B[解析]: 企业的罚款收入应在“收到的其他与经营活动有关的现金〞工程反映。

2. 以下各项中，属于经营活动产生的现金流量的是〔〕A．销售商品收到的现金B．发行债券收到的现金C．发生筹资费用所支付的现金D．分得股利所收到的现金[答案]: A[解析]: 发行债券收到的现金、发生筹资费用所支付的现金、分得股利所收到的现金是筹资活动产生的现金流量。

3. 〔〕在“支付给职工以及为职工支付的现金〞工程中反映。

A．支付给企业销售人员的工资B．支付的在建工程人员的工资C．企业支付的统筹退休金D．企业支付给未参加统筹的退休人员的费用[答案]: A[解析]: 企业支付的统筹退休金以及未参加统筹的退休人员的费用应在“支付的其他与经营活动有关的现金〞中反映；支付的在建工程人员的工资应在“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金〞中反映。

4. 应收票据贴现属于〔〕。

A．经营活动产生的现金流量B．投资活动产生的现金流量C．筹资活动产生的现金流量D．不涉及现金收支的筹资活动[答案]: A[解析]: 应收票据贴现属于经营活动产生的现金流量。

5. 在以下事项中，〔〕不影响企业的现金流量。

A．取得短期借款B．支付现金股利C．归还长期借款D．以固定资产对外投资[答案]: D[解析]: 以固定资产对外投资，不涉及现金及等价物，所以不影响企业的现金流量。

6. 企业归还的长期借款利息，在编制现金流量表时，应作为〔〕工程填列。

A．归还债务所支付的现金B．分配股利、利润或偿付利息所支付的现金C．补充资料D．归还借款所支付的现金[答案]: B[解析]: 企业归还的长期借款利息，在编制现金流量表时，应作为“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金〞工程填列。