中洲控股2019年财务分析结论报告

股票代码：000042 股票简称：中洲控股公告编号：2020－15号深圳市中洲投资控股股份有限公司
2019年度业绩快报
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

特别提示：本公告所载2019年度的财务数据仅为初步核算数据，未经会计事事务所审计，与年度报告中披露的最终数据可能存在差异，请投资者注意投资风险
一、2019年度主要财务数据和指标
单位：万元
二、经营业绩和财务状况情况说明
2019年度实现营业收入72.14亿元，较上年同期减少9.17%，主要原因是本期房地产销售收入结算同比减少。

营业利润13.09亿元、利润总额12.84亿元、归属于上市公司股东的净利润7.91亿元，分别较上年同期增加42.21%、37.81%、77.03%，主要原因是本期完成香港子公司的股权交割，投资收益同比增加，导致归母净利润的增加。

三、与前次业绩预计的差异说明
本次业绩快报披露的经营业绩与2019年度业绩预告中披露的“对2019年度业绩的预计”不存在重大差异。

四、其他说明
本公告所载2019年度的财务数据仅为初步核算数据，未经会计师事务所审计，与年度报告中披露的最终数据可能存在差异，请投资者注意投资风险。

五、备查文件
经公司现任法定代表人、主管会计工作的负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签字并盖章的比较式资产负债表和利润表。

特此公告。

深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事会
二〇二〇年四月十四日。

中洲控股2023年三季度风险分析详细报告一、负债规模测算1.短期资金需求该企业经营活动的短期资金需求为1,484,047.31万元，2023年三季度已经取得的短期带息负债为241,826.81万元。

2.长期资金需求该企业权益资金能够满足长期性投资活动的资金需求，并且还有183,109.94万元的权益资金可供经营活动之用。

3.总资金需求该企业的总资金需求为1,300,937.37万元。

4.短期负债规模由于该企业当前经营业务亏损，无法从发展的角度对该企业的合理负债规模做出正确判断。

静态来看，该企业可以新增的短期贷款为16,591.8万元。

5.长期负债规模由于该企业当前经营形势缺乏创造现金的能力，无法对长期贷款额度做出正确判断。

长期贷款额度取决于对该企业未来盈利状况的判断。

二、资金链监控1.会不会发生资金链断裂从当前盈利水平和财务状况来看，该企业在短期内不会出现支付资金缺口，但企业经营业务亏损，经营活动的资金占用较多其主要依靠负债融资满足且企业负债率过高。

资金链断裂风险等级为8级。

2.是否存在长期性资金缺口该企业不存在长期性资金缺口，并且长期性融资活动为企业提供1,293,847.02万元的营运资金。

3.是否存在经营性资金缺口该企业经营活动存在资金缺口，资金缺口为1,242,220.5万元。

这部分资金缺口已被长期性融资活动所满足。

其中：应收账款减少1,336.67万元，其他应收款增加1,331.36万元，预付款项减少79,085.32万元，存货减少88,674.42万元，其他流动资产减少10,578.28万元，共计减少178,343.33万元。

应付账款减少326,627.05万元，预收款项增加291.26万元，应付职工薪酬增加986.46万元，应交税费增加46,893.33万元，其他应付款增加32,579.74万元，一年内到期的非流动负债减少85,422.17万元，其他流动负债减少4,314.21万元，共计减少335,612.64万元。

股票代码：000042 股票简称：中洲控股公告编号：2020－46号深圳市中洲投资控股股份有限公司关于深圳证券交易所2019年年度报告问询函的回复公告本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“公司”）于2020年5月26日收到深圳证券交易所公司管理部《关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司的年报问询函》（公司部年报问询函〔2020〕第94号），公司对关注函中所列问题已向深圳证券交易所作出书面回复，现将回复内容公告如下：1．2018年1月，你公司与实际控制人之附属企业中洲(集团)控股有限公司签署协议，转让子公司中洲置业有限公司(以下简称“中洲置业”)100%股权。

中洲置业55.88%的股权于2018年7月完成交割，剩余股权的交割于2019年7月完成。

你公司将上述交易作为一揽子交易，并在2019年度确认投资收益9.53亿元，占净利润总额的95.28%。

（1）请说明你公司丧失中洲置业控制权的具体时点及判断依据，2018年及2019年度对于中洲置业股权转让相关事项的会计处理过程、当年损益影响（如有）及具体计算过程，是否符合企业会计准则的相关规定。

（2）请结合上述股权转让价格的定价依据及其公允性、价款支付及过户安排、交易背景等，从实质重于形式的原则出发，分析你公司与实际控制人的上述交易是否属于权益性交易，形成的利得计入投资收益的合理合规性。

请年审会计师核查并发表明确意见。

答：（1）丧失中洲置业有限公司(原名“中洲投资控股(香港)有限公司”，以下简称“中洲置业”)控制权的时点公司于2015年进入香港房地产市场，因国家对外投资政策和境外融资环境发生了较大变化，公司适时调整境外投资发展战略，决定阶段性退出香港房地产投资市场，因此于2018年1月12日与实际控制人之附属企业中洲(集团)控股有限公司(以下简称“中洲集团”)签订《关于中洲投资控股(香港)有限公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》(以下简称“买卖协议”)，向中洲集团转让公司之子公司中洲置业的100%股权，共计10,000股普通股股份，交易对价为港币105,888万元；同时转让公司因投资中洲置业形成的债权计港币109,598.49万元，交易对价为港币109,598.49万元，总交易对价为港币215,486.49万元。

深圳市中洲投资控股股份有限公司2019年第三季度报告正文证券代码：000042 证券简称：中洲控股公告编号：2019-77号深圳市中洲投资控股股份有限公司2019年第三季度报告正文第一节重要提示公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次季报的董事会会议公司负责人姚日波、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)黄薇声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。

第二节公司基本情况一、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据□ 是√ 否非经常性损益项目和金额√ 适用□ 不适用单位：人民币元对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因□ 适用√ 不适用公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东总数及前10名股东持股情况表单位：股公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易□ 是√ 否公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表□ 适用√ 不适用第三节重要事项一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因√ 适用□ 不适用（一）合并范围变动截至报告期末纳入合并范围的子公司共86户。

合并范围与2018年末相比增加5户，减少16户，具体情况如下：（二）主要财务数据发生变动的情况及原因1、资产负债表项目（1）报告期末其他应收款67,928.05万元，较年初增加26,161.84万元，增幅62.64%，主要原因是本期终止房地产项目的包销合作，包销合作款由其他流动资产转为其他应收款；（2）报告期末存货3,085,425.32万元，较年初增加506,910.22万元，增幅19.66%，主要原因是本期纳入合并范围的银泰达公司的存货以及新购入惠州竹仔园项目导致的存货增加；（3）报告期末持有待售资产0万元，较年初减少599,917.68万元，减幅100.00%，主要原因是本期完成香港公司的股权交割所致；（4）报告期末长期股权投资40,799.87万元，较年初减少99,893.82万元，减幅71.00%，主要原因是本期完成对中保盈隆及惠州银泰达的企业合并，原联合营企业成为子公司；（5）报告期末短期借款0万元，较年初减少49,200.00万元，减幅100.00%，主要原因是本期归还上期的短期借款所致；（6）报告期末应付职工薪酬5,011.92万元，较年初减少6,375.46万元，减幅55.99%，主要原因是本期支付了上年度的年终绩效所致；（7）报告期末应交税费68,975.57万元，较年初减少46,670.34万元，减幅40.36%，主要原因是本期支付了上期的企业所得税所致；（8）报告期末持有待售负债0万元，较年初减少512,363.50万元，减幅100.00%，主要原因是本期完成香港公司的股权交割所致；（9）报告期末一年内到期的非流动负债413,167.79万元，较年初增加161,177.79万元，增幅63.96%，主要原因是本期一年内到期的长期借款及一年内到期的项目融资款增加所致；（10）报告期末其他流动负债114,498.00万元，较年初增加46,376.91万元，增幅68.08%，主要原因是本期新增关联方的借款所致；（11）报告期末递延所得税负债29,819.87万元，较年初增加28,524.11万元，增幅2201.34%，主要原因是股权交易产生的递延所得税负债增加；（12）报告期末其他综合收益0万元，较年初减少53,173.98万元，减幅100.00%，主要原因是本期完成香港公司剩余44.12%的股权交割，上期已完成交割的55.88%的股份对应的转让对价与按比例享有的香港公司净资产份额的差额计入的其他综合收益本期转入投资收益所致。