近年来我国房地产宏观调控政策评析

第１１卷第３期　

２０１２年３月　广州大学学报（社会科学版）　

Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｇｕａｎｇｚｈｏｕ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｅｄｉｔｉｏｎ）　Ｖｏｌ＿１１　Ｎｏ．３　

Ｍａｒ．２０１２　

我国房地产市场宏观调控的政策评估　

基于２００３～２００９年的数据分析　

张振华　

（南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１）　

摘要：我国房地产市场的发展始终伴随着宏观调控的过程。调控的目标是“三个基本”：总　

量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。以２００３～２００９年的数据分析，上述三个目标均没能实　

现。产生这种现象的原因包括房地产调控政策的执行力度不足、部门利益和集团利益的掣肘以及　

房地产市场的自然属性等。完善房地产调控机制的基本着眼点是优化房地产政策过程，防范房地　

产市场变异。　

关键词：房地产市场；宏观调控；政策变异　

中图分类号：Ｆ　２９　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１．３９４Ｘ（２０１２）０３．００７０．０７　

一、我国房地产市场的基本形势　

与宏观调控目标的设定　

房地产市场调控，是国家综合运用财政、货币和土地　

等政策组合，推动或抑制房地产业的发展，使其与国民经　济保持协调，在供给总量和结构上同市场需求总量和结构　

大体匹配，防范和抑制房地产市场过热的一种经济管理行　为。２００３年国务院１８号文提出，房地产调控的目标是　

“三个基本”：“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳　定”（第２条）。在这三个目标中，“价格基本稳定”处于核　

心地位，“总量基本平衡”与“结构基本合理”是实现“价格　基本稳定”的途径和方法。房地产市场宏观调控重点的　设定与我们对于房地产市场基本形势的判断和宏观调控　

目标的选择密切相关。　调控前，我国房地产市场有七个特征。（１）房地产开　

发投资“过热”。２００３年１月到７月，有１１个省、自治区、直　辖市房地产开发投资的增幅超过５０％。３５个大中城市中　有１０个投资增幅超过了７０％￣１１２５。２００４年全国共完成房　地产投资１３　１５８亿元，比２００３年增长２９．６％，增速高于　２６．１％的全社会固定资产增长速度，这也是１９９９年以来连　续第６年房地产投资增速高于全社会固定资产投资增　速。＿２　（２）商品房供大于求。１９９７年我国商品房空置总面　

中国历年房地产调控政策(1978年-2024年)

中国的房地产调控政策在过去几十年中一直是政府关注的重要领域之一。随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场的发展和稳定对于维护社会稳定和促进经济增长至关重要。以下是一份关于中国历年房地产调控政策的综述，涵盖了从1978年到2024年的重要政策。

1978年至1998年：起步阶段

在改革开放初期，中国房地产市场尚未发展起来，土地分配主要由政府集中管理。在这一阶段，主要的调控手段是推动商品房的建设，以满足人民群众基本住房的需求。

1998年至2004年：发展与市场化

随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐呈现出供需不平衡和价格上涨的趋势。为了遏制房价的过快上涨，1998年，中国政府出台了《国务院关于加强商品房市场调控的若干意见》，并将房地产市场纳入宏观调控范围。

2005年至2013年：严厉调控与限购限贷

在2005年，中国政府发布了《加强房地产市场调控的意见》，并通过采取限购、限贷措施等，严格管控房地产市场，遏制房价过快上涨。这一时期，中国城市房地产市场受到较大影响，部分市场出现了调控措施的回暖。

2014年至2016年：去库存与调控特殊区域

2014年，中国政府提出去库存的目标，尤其是在二线和三线城市加大了房地产市场的调控力度。限购限贷等措施在一些热点城市得到了延续和强化。

2017年至2020年：租购并举与分类调控

在这一阶段，房地产调控政策进一步加强，租购并举的政策得到了重视。为了解决城市居民的住房问题，一些城市推出了租赁市场的发展计划，并实施了租购同权政策。此外，一些城市针对不同市场需求，分别制定了差异化调控政策。

2021年至2024年：控制金融风险与长效机制建设

随着金融风险的加大，中国政府进一步加强了对房地产市场的监管。2021年，中国政府提出“房住不炒”政策，坚持将房地产调控目标与防范金融风险相结合。未来几年，中国将进一步完善房地产市场的长效机制，推动住房制度改革，提高住房供应的质量和效益。

中国房地产行业宏观调控浅析

关键词：房地产 宏观调控 经济调控 行政调控

2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。10年来，房地产行业在拉动经济发展，解决就业等多方面都给我国带来了巨大的推动作用的同时，房价上涨也给很多人带来很大的生活压力。政府充分发挥宏观调控的作用是保证在房地产行业健康发展的重要措施。

1 房地产行业宏观调控必要性

中国房地产市场上最直观的问题是房价太高，上涨太快。房价过高，存在泡沫风险。一旦房地产泡沫破灭，很可能会引发金融危机和经济衰退。2008年发生的全球金融危机和“大衰退”正是由美国和一些欧洲国家房地产泡沫破灭引发的。必要的宏观调控是避免房地产问题出现并爆发的有效途径。

1.1 市场经济自我调节的局限性，要求政府必须进行宏观调控

我国正在发展社会主义市场经济，市场经济虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和局部性等功能上的欠缺，政府能够更加宏观的把握房地产行业整体发展状况，并通过宏观调控引导整个房地产行业的发展方向。

1.2 宏观调控是房地产业发展与国民经济发展相适应的要求 房地产行业的健康发展影响着与房地产相关的建筑、装修、家电、物业管理等各行业的发展，并带动国民经济的整体发展。 1.3 宏观调控保持房地产行业的整体供需平衡及价格稳定 目前，我国房地产业出现大量房地产闲置的现象，部分区域供给严重大于需求，而房地产价格却没有依据价格规律出现下降的趋势。政府能够调控房地产的总供给和总需求，并保证实现其价格的相对稳定。

1.4 宏观调控是中低收入者住房的重要保障 保障缺乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家庭的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也是保障社会稳定、体现社会主义制度优越性的重要手段。

1.5 房地产价格的宏观调控保障社会的稳定发展 中国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买力，其本身就反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。更为严重的是，不断上涨的房价又进一步加深贫富差距：富人可以通过房价的大幅度升值来加速财富的积累，不断拉大他们与买不起房子的中低收入者的财富差距。按国际标准来衡量，中国目前贫富差距的程度已经超过了世界大多数国家，也超出了国际公认的可能会导致社会动荡的警戒线。如果任由房地产市场继续推动这种差距，不利于社会的稳定。

房地产宏观调控政策浅析

【摘 要】房地产业的健康有序发展，离不开政府有力的引导。为抑制房价过快上涨，政府采取了一系列措施，其有效性业已日益显现，但其可能带来的副作用同样不容忽视。这就需要对宏观政策进行全方位的解读。以其从政策取向上解决楼市的根本问题。

【关键词】房地产业；宏观调控；有效性；局限性；政策取向

我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房，转变为市场经济条件下的货币商品房为主。十余年间，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，房地产业也焕然一新。然而我国的楼市一直在争议中前行，一路上涨的房价，更是屡受各方诟病。因而伴随着房地产业的发展，宏观调控也成了常态。尤其是在我国可预见的漫长的城市化进程中，房地产注定是人们长期关注的焦点，可以这么说，只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。那么该如何正确看待我国目前的房地产宏观调控政策呢？

1 目前房地产调控政策的有效性分析

2003年以来，我国的房地产市场遭遇了多少次政策调控，如果真要统计各部门出台的形形色色的政策，恐怕还真统计不清楚，但一个不争的事实就是房价一直在涨。那么是不是说房调就没有起作用呢？当然不是，今年以来在“新国八条”等一系列的调控措施尤其是限购、限价、限贷这三项措施的影响下，政策的叠加效应开始显现，我国多数城市房价涨幅明显开始趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。国家统计局

8月18日发布的7月房价数据显示，70个大中城市中，下降的城市有14 个，持平的有17个。与6月份相比较，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月份份缩小的的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。进入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相继出现了一波较为猛烈的退房潮，在上海有些楼盘降价幅度甚至超过了30%。房地产价格出现了较为明显的松动，调控取得了初步成效。因而可以这样说目前的宏观调控政策的有效性还是显而易见的。