【北京】华贸中心调研报告精选文档

北京CBD商业空置率调查分析至2008年6月易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业总体供应量已经达到110万平方米，如果加上周边500米以内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，以及部分在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房东郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名副其实的北京第一大商圈。

商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等，由下面的比例图可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上，特别是在CBD商圈已经占据了主流模式地位。

但是这样多的大体量商业项目，80%都是在近两年之内开发营业，市场定位不清晰，市场供应集中加大，产品同质化严重，可以预见未来CBD商圈的大型商业竞争，将越发的残酷和激烈。

由此产生的一个较为严重的问题就是CBD区域内商业地产的空置率。

朝外SOHO，SOHO尚都，LG双子座购物中心（晨曦百货）等项目的空置率都在50%以上，这其中自然是相关因素综合作用的结果，但是不可否认的是对开发商来说，相似项目的集中上市，盲目的追求做大做强，整体商业经营规划严重不合理，导致相对缓慢增长的市场需求同市场供应的矛盾进一步加剧，预计短期内部分商业项目的空置问题很难得到解决。

首先，我们关注一下北京已经开始营业项目的空置率情况，在CBD区域内，大致分布了以下几种商业业态，其中超市类项目空置率很低，因此未列入表格中。

从表中清晰可见，综合市场的空置率最高，达到了63.86%，但是，区域内的四家综合市场却是极度不同，秀水和秀水二号基本没有空位置，而朝外SOHO和SOHO尚都则是空置了80%以上的店面。

百货和商业街的空置率分别是26.5%和24.7%，底商也有13.8%的空置。

只有大型的购物中心稍好，空置情况不到10%。

从中也反映出，大型商业在整体规划，项目定位，后期招商，以及经营管理上更加尊重市场，以自身的目标消费客群为导向，有效地保障了商业的长期经营。

北京华贸中心商业的定位与实践北京华贸中心商业的定位与实践北京华贸中心是一座集商业、办公、餐饮和休闲娱乐为一体的综合性商业建筑群。

位于北京市朝阳区的东大桥附近，地理位置优越，交通便利。

作为北京市的商业地标之一，华贸中心的定位和实践对于城市的商业发展和经济繁荣有着重要的影响。

首先，华贸中心商业的定位是高端时尚。

华贸中心在建筑设计上追求简洁大气，以玻璃帷幕为外立面，整体造型现代感强。

商业区内的品牌商铺主要聚集了一些国际知名的奢侈品牌，如Gucci、Louis Vuitton等，吸引了来自全球各地的消费者。

华贸中心商业区定位高端时尚，旨在为消费者带来独特的购物体验，满足他们的个性化需求。

其次，华贸中心商业的定位是集中型。

华贸中心商业区规模庞大，拥有大型商场、购物中心、豪华酒店等多种商业设施。

各种商业业态汇聚，形成了一个集中的商业集群，方便消费者的购物需求。

商业区内的商铺种类繁多，有专卖店、百货商场、餐饮娱乐场所等，满足了消费者对于不同商品和服务的需求。

这种集中型的商业布局为消费者提供了便利，节省了他们的购物时间。

第三，华贸中心商业的定位是多元化。

华贸中心商业区内有各种各样的商铺和品牌，涵盖了不同的行业领域和商品种类。

除了奢侈品牌，华贸中心还拥有办公设备、家居用品、运动健身等各类商铺。

无论是购物还是办公，都能在这里找到满足自己需要的产品和服务。

华贸中心商业区的多元化定位，能够满足不同消费者的需求，提供更加全面的购物体验。

在商业定位的基础上，华贸中心商业实践的核心是提供优质的服务。

作为高端商业中心，华贸中心一直致力于提供高品质的购物环境和全方位的服务体验。

商铺内的销售人员经过专业培训，具备良好的产品知识和服务意识。

华贸中心还提供贴心的售后服务，以确保消费者的购物体验和满意度。

另外，华贸中心还定期举办各种主题活动，如时装秀、新品发布会等，为消费者带来更多的购物乐趣。

华贸中心商业的另一项实践是注重创新和发展。

商业环境的不断变化和消费者需求的不断变迁，要求商业中心不断创新和激发潜力。

华贸中心分析华贸中心是按建筑百年不落后的标准规划设计和建造的特大型建筑综合体，目标客户群为最高端国际化商务客户。

华贸中心建成后将成为北京最具魅力的国际化商圈。

整体占地16.6万平方米，建筑面积100万平方米，其中三栋写字楼建筑面积为20万平方米。

一期两栋1、2号楼建筑面积为120245.19平方米，二期3号楼建筑面积为7.2万平米。

华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。

作为21世纪的产品，华贸中心的出现使北京CBD繁华地段东移，从而形成CBD新的商务区域。

从机场路国宾道进入长安街，华贸中心将成为首先映入眼帘的第一道景观。

华贸中心的整体设计由世界著名的美国KPF建筑设计事务所担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉，极富纪念性和时代感。

基于“建筑与城市人文结合、建筑与环境共生的理念”，KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生和存在与周围环境形成一个必然的联系，进而勾画出东长安街沿线充满魅力的城市轮廓线。

“专业的事情一定要给最好的专家来做”，华贸中心除了聘请KPF做规划及建筑设计外，还选择了一系列的国际一流同伴携手：规划景观设计--美国EDAW，商业建筑设计--英国BENOY，项目内外部交通组织设计--MVA WSP，酒店建筑设计--WATG……华贸中心写字楼为著名跨国公司量身定做，配以按国际标准设计的公寓、CBD 最大的商业中心、丽思卡尔顿和JW 万豪酒店及中央公园，构成了北京最具影响和竞争力的项目，建成后的它必将成为跨国公司云集的商务平台。

华贸中心写字楼毗邻东长安街，由三座高逾百米、建筑总面积约30万平方米的超5A 智能型大厦组成，自西向东逐渐走高，一号楼28层，二号楼32层，三号楼36层。

写字楼向北向西可见CBD 街景、中央公园的绿色，向东南可见位于长安街南侧的通惠河及公园。

写字楼与通惠河及公园之间由一座景观桥--华贸桥联通。

华贸中心其名：最初定名华贸中心的时候，几乎所有的人都反对，认为太平淡无奇了，都想起一个崭新的、标新立异的名字。

但是后来我想了很久，还是决定用华贸中心，我觉得华贸中心很中性，很有实力，也很大气。

华，隐喻着中华，又跟公司名称“国华置业”相关联；贸，是购物中心Mall的谐音。

项目的英文名字是外国人起的，可以直接翻成音译就叫华贸中心，但是也可以叫一个崭新的名字。

为了起名，我的同事特意参加欧洲商会，全是欧洲的公司在中国的代表，包括大使馆的都在，我的同事请他们帮忙，就写了一段气势磅礴的介绍，聚会的时候走到他们面前，说有这么一个东西，请他们起个名字，下次开会的时候带过来。

外国人很实在，就取了现在的名字——China Central Place。

起完了以后，我也很满意，赶快注册。

我觉得这是一个很好的案例，到现在一些外国朋友过来还问：“当时你们怎么起这么一个名字——中国中央广场？”华贸中心的成功靠的是执行力正确的判断占30%王永：在《中国商业地产研究报告》的课题研究过程中，我们统计了一下，全国有122家大型购物中心。

从这些泛泛的数据我们可以看到一些基本的东西，我们更希望通过一些经典的案例，让看到这本书的人学到一些东西，我们挑了10家比较有代表性的购物中心作为经典案例，华贸中心是其中之一，不管是规模、位置，还是影响力，华贸中心都是当之无愧的。

我对华贸中心新光天地这边不是太熟。

其实这里体量是很大的，第一个问题，我想请问房总，为什么当时想到这个地方，几年前这个地方还不是很成熟。

那个时候怎么想的，会有这么大的一个体量出来？房超：说起来就话长了，2002年开始定位华贸中心，当时因为老电厂搬迁，有15公顷可以开发的土地。

15公顷的话，在城市的这个位置是比较大的体量的一个项目。

当时周边的环境和他当时所处的小环境都不好，城乡接合部，周边又是老工业区陆续在城市化，交通也不是很好。

而且基本上他是处在城市发展的边缘，这是不好的地方。

好的地方也特别明显，因为他还是在北京的发展端，北京是往机场、往东部发展，它又紧邻CBD的区域，所以处于发展端。