全国各地基准地价汇总解析

黑龙江省各地市基准地价黑龙江省位于中国东北部，拥有丰富的自然资源和多样的地理环境。

近年来，随着经济的发展和城市化进程的加快，土地资源的价值逐渐显现。

为了更好地管理和利用土地资源，黑龙江省各地市政府对基准地价进行了评估和调整。

一、哈尔滨市哈尔滨市是黑龙江省的省会城市，也是该省的经济、政治和文化中心。

哈尔滨市的基准地价相对较高，主要原因是该市的地理位置、经济发展和人口规模等因素。

根据最新的评估结果，哈尔滨市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。

二、齐齐哈尔市齐齐哈尔市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的工业重镇。

齐齐哈尔市的基准地价相对较高，主要原因是该市的工业基础和经济发展。

根据最新的评估结果，齐齐哈尔市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。

三、牡丹江市牡丹江市是黑龙江省的旅游胜地，也是该省的重要城市之一。

牡丹江市的基准地价相对较高，主要原因是该市的旅游资源和经济发展。

根据最新的评估结果，牡丹江市的核心景区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。

四、佳木斯市佳木斯市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的农业重镇。

佳木斯市的基准地价相对较低，主要原因是该市的农业基础和地理位置。

根据最新的评估结果，佳木斯市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。

五、大庆市大庆市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的石油化工重镇。

大庆市的基准地价相对较高，主要原因是该市的石油化工产业和经济发展。

根据最新的评估结果，大庆市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。

六、鸡西市鸡西市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的煤炭重镇。

鸡西市的基准地价相对较高，主要原因是该市的煤炭资源和经济发展。

根据最新的评估结果，鸡西市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。

德州市基准地价修正体系一、区片基准地价修正体系根据基准地价修正计算宗地地价的公式为：待估宗地地价 = （待估宗地所在级别基准地价＋基础设施修正）×期日修正系数×土地使用权年限修正系数×容积率修正系数×行业修正系数×（1+Σ各区域因素和个别因素修正系数）土地还原利率：商业用地为6.03%，住宅用地5.14%，工业仓储用地4.55%行业修正系数表区域因素、个别因素修正系数见附表。

二、路线价修正体系采用路线价计算宗地价格的公式为：待估宗地价格＝路线价×深度修正系数×宽度修正系数×街角修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数。

非临街商用经营门市的商业用地不采用路线价评估宗地价格。

注：繁华商业路线区段指座落在一、二级地的道路，次繁华商业路线区段是指座落在三级地的道路，一般繁华商业路线价区段是指座落在四、五级地的道路。

路线价仅使用于临街商用经营门市用地的估价，在评估宗地地价时，可根据实际情况进行价格期日、出让年期、容积率修正系数。

三、基准地价应用1．净地价。

净地价与毛地价主要针对城市存量建设用地而言，其差异主要在于是否包含宗地内的拆迁补偿费。

净地价＝基准地价修正的宗地地价＋拆迁补偿费拆迁补偿费原则上根据房屋现值确定补偿标准，也可参照其他相邻类似地块的拆迁补偿标准或者根据政府拆迁文件规定的标准扣除土地因素价值后进行测算。

2．土地出让金（政府土地纯收益）。

根据基准地价修正系数法计算出出让土地价格，再从中进行有关成本的扣除，得到土地出让金（政府土地纯收益）。

其中，对于存量建设用地，由于所界定的基准地价为毛地价内涵，即不包含拆迁费，则主要扣除土地开发成本（实际一般只包含城市配套费）即可；对于新增建设用地，主要扣除该级别平均的征地费用以及土地开发费用和相应的税费和利息等。

存量建设用地出让金＝毛地出让价－城市配套费＝净地出让价－拆迁补偿费－城市配套费新增建设用地出让金＝熟地出让价－征地补偿费－土地开发费－税费－利息－利润3.土地收购价格评估。

淳安县基准地价一览表
一、基准地价内涵和基准条件
1．基准地价内涵：基准地价评估期日为2010 年1 月1 日。

土地开发程度按熟地界定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”要求（即通路、电、上水、下水、通讯，土地平整）；地价内涵构成包含国家土地所有权收益、土地取得费用和土地前期开发费用；土地使用期为国家规定的最高出让年期（即商业40 年、住宅70 年、工业50 年）。

2．基准地价“基准条件”的界定
表1 基准地价“基准条件”界定一览表
3、基准地价表达方式
表2 基准地价表达方式
二、淳安县基准地价表
表3-1 淳安县千岛湖镇商业级别基准地价表
表3-2 淳安县千岛湖镇住宅级别基准地价表
表3-3 淳安县千岛湖镇及县级工业园区工业级别基准地价表
表3-4 淳安县主要乡镇级别及环湖区域基准地价表
表3-5 淳安县其他乡镇级别及环湖区基准地价表。

不同区域的城镇基准地价比较研究摘要:城镇土地质量反映了城镇社会经济发展综合水平的一个方面,而城镇土地质量又通过城镇基准地价体现,因此,可以认为城镇社会经济发展水平与城镇基准地价之间应该有正相关的关系。

本文基于这个观点,通过比较云南省保山市施甸、昌宁两个县的城镇基准地价水平与社会经济发展情况,分析这两个县的地价与社会经济发展水平不匹配的原因,探讨如何协调城镇基准地价与社会经济发展水平之间的关系。

关键词:不同区域;城镇基准地价;比较全国各县(市)已建立了城镇基准地价体系,为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供了依据,为政府管理地产市场提供了价格数据,为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供了依据等。

但是,现行的基准地价存在很多地价水平与城镇社会经济情况不符的现象,在这种情况下,势必会影响基准地价的指导作用。

因此,要充分发挥城镇基准地价应有的作用,就必须协调这种不合理的现象。

1基准地价的比较1.1 基础数据的选择本文选择了云南省保山市同属于十五等的施甸、昌宁两个县的城镇基准地价进行比较研究,原因是这两个县基准地价的评估基准日都为2003年3月31日,基准地价内涵也一样,都采用了收益还原法、成本法等方法进行评估,因此有共同的比较基础,为进一步的研究提供了条件。

两个县的基准地价水平详见表1、表2。

1.2 价格水平的比较各类用地的基准地价比较见图1、图2、图3。

(1)商业用地(2)住宅用地(3)工业用地从图1-图3可以看出施甸县的各类各级别地价都比昌宁县高出较多。

两县城镇基准地价水平的差异是否都是因为城镇土地质量引起的呢?下面深入分析这种差异的原因,研究是否有其他因素造成了城镇基准地价的差异。

2分析基准地价水平差异的原因影响土地价格的因素有一般因素、区域因素、个别因素。

一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素,这些因素对地价的影响是整体性的,覆盖整个区域,对宗地价格的影响不是很明显,但决定了宗地价格的基础。

舟山市区基准地价一览表
一、基准条件
1．基准地价内涵：基准地价评估期日为2007年7月1日。

土地开发程度达到市政基础设施开发配套要求。

地价内涵构成包含国家土地所有权收益、征地费用和开发费用。

土地使用年期为国家规定的最高出让年期（即商业40年、住宅70年、工业50年）。

2．基准地价“基准条件”的界定
表1 基准地价“基准条件”界定一览表
3．基准地价表达方式
表2 基准地价表达方式
二、舟山市区基准地价表
表3 舟山市定海区城区级别基准地价表
表4 舟山市定海区乡镇级别基准地价表
表5 舟山市临城新区级别基准地价表
表6 舟山市普陀区城区级别基准地价表
表7 舟山市普陀区乡镇级别基准地价表
(单位：元/平方米)。

标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让价概念标定是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。

但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。

按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。

这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。

只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。

制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。

用得最多的还是第二条。

现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。

基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

株洲基准地价内涵表————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ附件：株洲市城区基准地价更新成果一览表一、基准地价内涵表1 株洲市中心城区商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵级别土地权利开发程度商业用地居住用地工业用地基准日年期容积率年期容积率年期容积率一出让土地使用权五通一平40年 3.０7０年 3.5 ５0年1．０201４.7.1 二出让土地使用权五通一平4０年2．5 70年３.0 50年 1.0 20１4.7.1 三出让土地使用权五通一平４0年2．0 70年2．5 50年 1.0 201４.７.1 四出让土地使用权五通一平40年２.０７0年2.0 50年 1.0 2014．7．1 五出让土地使用权五通一平40年１.6７0年1.6 50年 1.0 2０1４.７.1 六出让土地使用权五通一平40年 1.4 70年１．２七出让土地使用权五通一平4０年１.2表２株洲市城区一等镇商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵级别土地权利开发程度商业用地居住用地工业用地基准日年期容积率年期容积率年期容积率一出让土地使用权五通一平40年１.6７０年1．6 50年 1.02０1４．７．１二出让土地使用权五通一平40年 1.4 ７0年1．４50年１.0 2014.7．1 三出让土地使用权五通一平４0年 1.2 7０年 1.2 50年 1.０2０1４.7.１表3 株洲市城区二等镇商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵级别土地权利开发程度商业用地居住用地工业用地基准日年期容积率年期容积率年期容积率一出让土地使用权五通一平４0年 1.6 70年 1.６５0年 1.０２014.7．1 二出让土地使用权五通一平４0年1．2 70年 1.２50年１.0 ２014.7.1二、级别范围表4株洲市中心城区商服用地级别描述级别级别范围描述一级１、天台路(黄河路-滨江路）两侧20米的区域。

全国大中城市基准地价分析一、我国大中城市地价水平东高西低、南高北低, 呈阶梯状。

（面上分析）根据掌握的资料分析, 我国城镇地价水平东高西低、南高北低。

如果以所选36个城市辐射和代表区域为研究对象, 将地价进行东西向和南北向比较, 以东南方向和西北方向的连线为轴线, 可以将城镇地价水平划分为四个区域, 即城镇地价最高区、城镇地价次高区、城镇地价较低区、城镇地价最低区, 并且呈阶梯状。

地价最高区包括上海市、浙江省、福建省、广东省、江苏省、山东省的山东半岛地区、辽宁省辽东半岛等地区；地价次高区包括安徽省、江西省、湖北省、湖南省、海南省、山东省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、天津市、北京市部分地区；地价较低区包括广西壮族自治区、云南省、贵州省、重庆市、四川省、河北省、河南省；地价最低区包括西藏自治区、陕西省、山西省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、甘肃省、青海省、新疆维吾尔自治区。

当然, 由于城镇的局域性和地价区域性的特点, 第一, 在同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的, 不同等别的城镇平均地价水平有差别, 同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别；例如北京, 作为全国的政治、文化、经济中心, 虽然在区域上位于地价次高区, 但其特殊性使其商业、住宅、工业基准地价均居全国首位, 成都作为西南重要省会城市, 虽然属于地价较低区, 由于经济水平相对同区域内其他城市较高、城市规模较大、人口压力大, 使其商业用地和住宅用地的价格在全国位居前列（见附表）；第二, 所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的, 也存在断裂带, 如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省, 实际上由于整体经济水平对地价的影响, 其城镇地价水平比起湖北、山东、辽宁等省要低一些。

但是, 总的来说, 东高西低、南高北低的趋势是存在的。

实际上, 这种地价分布特点是很客观的, 它基本上与我国经济发达程度相吻合。

附件:
株洲市城区基准地价更新成果一览表
、基准地价内涵
表1株洲市中心城区商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵
表2株洲市城区一等镇商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵
表3株洲市城区二等镇商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵
、级别范围
表4株洲市中心城区商服用地级别描述
表5株洲市中心城区住宅用地级别描述
表6株洲市中心城区工矿仓储用地级别描述
表7马家河镇级别描述
表8群丰镇级别描述
表9雷打石镇级别描述
表10白关镇级别描述
表11三门镇级别描述
表12仙庾镇级别描述
三、中心城区基准地价
表13株洲市中心城区级别基准地价表
表14株洲市中心城区商服用地路线价表〔元/平方米〕
四、建制镇基准地价
表15建制镇级别基准地价表〔元/平方米〕。

附件：
株洲市城区基准地价更新成果一览表
一、基准地价内涵
表1 株洲市中心城区商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵
表2 株洲市城区一等镇商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵
表3 株洲市城区二等镇商服、住宅、工矿仓储用地基准地价内涵
二、级别范围
表4 株洲市中心城区商服用地级别描述
表5 株洲市中心城区住宅用地级别描述
表6 株洲市中心城区工矿仓储用地级别描述
表7 马家河镇级别描述
表8 群丰镇级别描述
表9 雷打石镇级别描述
表10 白关镇级别描述
表11 三门镇级别描述
表12 仙庾镇级别描述
注：具体级别范围以株洲市各建制镇基准地价图为准。

三、中心城区基准地价
表13 株洲市中心城区级别基准地价表
单位：元/平方米
表14 株洲市中心城区商服用地路线价表（元/平方米）。

标定地价、基准地价、生地价-熟地价概念标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让价概念标定是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。

但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。

按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。

这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。

只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。

制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。

用得最多的还是第二条。

现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。

基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

1、基准地价内涵（1）基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

（2）估价期日：2015年10月1日。

（3）土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

（4）容积率：设定商服用地标准容积率为2.0，住宅用地标准容积率为2.0，工业用地标准容积率为1.0。

（5）基准地价对应的土地开发程度：宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、通排水、通讯），宗地红线内“场地平整”。

2、基准地价更新成果桂林市城区基准地价更新成果，基准地价体系包含下几个组成部分：（1）级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准地价三种形式，地价结果见表1-2-1-1。

表1-2-1-1 桂林市城区土地级别基准地价表单位：元/平方米Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级V级VI级级别地价用途商服用地6175 4701 3223 1988 1106 696住宅用地3885 3050 2316 1605 1013 627工业用地1175 905 675 510 382 3012、使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商服用地法定最高出让年期为40年。

使用年期修正系数计算公式如下：式中：——有限年期出让地价——最高出让年期的土地使用权价格m ——宗地实际可使用年期n ——该用途土地最高出让年期r ——土地还原率（6.5%）表2-6-3-2 桂林市城区商服用地容积率修正系数表容积率≤0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2 修正系数0.679 0.732 0.776 0.837 0.894 0.948 1.000 1.0474、土地开发程度修正本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了商服用地所对应的土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-3。