2013年《物业管理实务》案例分析题
一、某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。（25分）
问题：
1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？
2、物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？
3、由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？
二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议：（20分）
1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？
2、由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？
3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？
4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？
三、某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。
1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?
2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?
3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？
四、某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。
到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来此事搁置。到了2011年张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。
1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？
2、两家的损失谁来赔付？为什么？
3、更换自来水主管道的费用由谁来付？
参考答案
案例一参考答案
1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）。
（1）包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X, 则：
X = 200 + 10%X + 5.65%X
X－10%X－5.65%X = 200
X =237.11万元
其中：利润=237.11 ×10%=23.71万元
税费= 237.11×5.65%=13.43万元
（2）物业服务费月单价= 237.11万÷10万÷12 ≈1.98元
2、请测算出物业收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？
计算公式=（年成本+年税费）÷年物业服务费总额
=(200万＋13.43万)÷237.11元≈90%
3、由于人工成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？
设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y, 则：
Y= 200万×20%＋23.71万＋5.65%Y
Y = 279.5万元
新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39万元
案例二参考答案
1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？
正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。
2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？
不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会
筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。
3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？
不合理。如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。
4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？
合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体，物业服务企业相配合的模式；第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。
案例三参考答案
1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么？
（1）更换空调设备带来的风险。该节能方案仅在实验室试验成功，
安装使用后的具体效果难以确定。如果安装后的节能效果达不到试验效果，无论是勉强使用或是更换新的空调设备，都使物业公司和业主将面临很大风险。
(2) 安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。
2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?
旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。
3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？
合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。由此节省的节能费用也应归全体业主所有。
案例四参考答案
1、张、李两家责任主体是谁？为什么？
