城乡统筹背景下养老服务业用地模式解析

机构养老建筑选址模式评价及分析摘要：本文对机构养老建筑的三种选址模式：城市中心区模式、城市郊区—自然风景区模式、高新开发区模式进行了优势和劣势的分析，并且针对劣势方面给出了相应的应对办法。

最后提出了机构养老建筑的选址建议，为机构养老建筑的设计提供了方法上的指导。

ANON曾经说过：“即使对建筑物的室设计细节考虑的再多，也补偿不了在最初的场地选择中产生的失误。

”老年人由于其特殊的心理和生理方面的需求，在对其居住、使用的建筑在进行场地的选择过程中，要慎重考虑各项因素。

目前，我国对于机构养老建筑的选址模式主要存在以下三种。

一、城市中心区模式城市中心区模式是指养老设施位于城市经济繁荣、文化活动较为丰富、活力性较强的地带。

多为建设年代较早的机构养老设施选择的模式。

此种模式有优点也有缺点。

（1）优点：亚里士多德说过：“人们为了生活，聚居于城市，人们为了更好的生活，居留于城市。

”城市中心区的机构养老设施周围的交通发达、便捷，老人可以乘坐公共交通到达市区的老年活动中心、老年大学、超市、公园、健身场所等地。

如遇突发情况，可以就近送医；老人居住设施周围的城市功能混合，可以带来地块的活力，养老设施也相对开放，可以更好的融入周围的环境，使老人避免出现单一功能带来孤独感和缺乏趣味感；利于社会各界开展的敬老、爱老活动；由于设施在城市中心区，人口密度比较大，周围的居住区可成为该养老设施的潜在住户，方便当地居民的就近养老。

例如，美国路易斯安娜州，新奥尔良市的兰姆贝斯大宅坐落在城市的商业中心地带，这里一度处于衰落的境地。

此后，利用这个地段和建筑，建筑师将其改造为老年居住单位和零售商店组成的混合地段，成为该市的第一个持续性生活辅助设施，并对周围的居民产生吸引力。

（2）缺点：城市中心区的土地价格昂贵，设施建设成本将会提高。

一方面给入住老人带来费用上的负担，将中低收入有入住需求的老人拒之门外；另一方面开发单位在开发上多会选择高密度的模式，老年人居住的设施外部环境相对减少，不利于老人与大自然的接触，一些需要场地的运动场地如门球场、网球场等无法充分展开，老人的室外交往和逗留的场所不能得到充分保障，停车场车位不足健身器械不足等问题严重制约着养老设施的规模和服务质量。

养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。

不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。

1、全资自筹模式。

全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。

采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。

全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。

2、合作投资模式。

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。

合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。

保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。

医疗护理机构也是优质合作对象。

医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。

合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。

3、REITs模式。

REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。

乡村振兴战略下农村养老模式的新探索随着中国乡村振兴战略的全面实施，农村社会养老问题日益引起人们的关注。

传统的农村养老模式存在诸多问题，面临着诸多挑战。

在这一背景下，需要积极探索适合乡村振兴战略的农村养老新模式，以满足老年人的养老需求，促进乡村振兴和经济社会可持续发展。

本文将探讨乡村振兴战略下农村养老模式的新探索。

一、乡村振兴战略背景下农村养老问题随着人口老龄化趋势日益显现，农村地区的养老问题逐渐凸显出来。

传统的农村养老模式主要以家庭为基础，依靠子女赡养老人，但随着农村人口外流加剧，子女赡养难度增大。

老年人养老需求多样化，需要更多的服务和关怀。

传统的社区养老服务体系薄弱，不能满足老年人的多样化养老需求。

乡村振兴战略下农村养老问题迫切需要寻找新的解决方案。

二、农村养老新模式的探索方向在乡村振兴战略下，探索农村养老新模式是非常迫切和必要的。

从国际经验来看，已经存在许多有效的农村养老模式，比如农家乐养老、社区合作养老、农村养老机构等。

这些模式为我们提供了宝贵的经验和借鉴，也启发了我们对农村养老模式的新探索。

具体来说，我们可以从以下几个方向进行探索：1. 建设农村养老服务设施积极引导和支持各地发展农村养老服务设施，包括养老院、护理院、日间照料中心等。

这些设施可以为老年人提供生活照料、文化娱乐、医疗保健等服务，满足老年人多样化的养老需求。

可以通过公私合作的方式鼓励社会资本进入，提高养老服务设施的质量和水平。

2. 推动农村社区养老服务发展发展农村社区养老服务，是提高农村养老水平的重要途径。

可以建设和完善农村社区养老服务中心，提供老年人日间照料、医疗康复、文化娱乐等服务。

鼓励发展社区志愿者服务，建立老年人互助组织，为老年人提供互助、关爱和陪伴。

3. 推动“互联网+养老”发展充分发挥互联网和信息技术的作用，推动“互联网+养老”发展。

可以通过建设农村养老信息平台，提供咨询、服务预约、社交互动等功能，为老年人提供便捷的养老服务。

养老与城乡一体化中国未来养老的城乡发展策略随着中国人口老龄化的加剧，养老问题也越来越成为社会关注的焦点。

养老与城乡一体化成为中国未来养老的发展策略，本文将从城乡养老现状、城乡养老差异、养老需求以及应对策略等方面进行探讨。

一、城乡养老现状现如今，中国城乡养老面临着一系列共同的困境。

首先，城乡养老差距明显。

城市养老资源丰富，设施完善，医疗条件优越，而农村地区则面临着养老设施落后、医疗条件不佳等问题。

其次，城乡收入差异大。

城市居民普遍享有更高的福利待遇和收入水平，而农村居民则普遍收入较低，难以负担高昂的养老费用。

再次，城乡养老服务供给不足。

城市养老机构有限，难以满足庞大的养老需求，而农村地区则普遍缺乏专业的养老服务机构。

二、城乡养老差异分析城乡养老差异主要体现在以下几个方面。

首先是设施建设方面。

城市养老设施多样化、专业化，涵盖了养老院、日间照料中心等多种形式。

而农村地区的养老设施则相对简陋，设施建设滞后。

其次是医疗条件方面。

城市居民享有更好的医疗条件，便于获取及时的医疗和健康服务，而农村居民则面临较高的医疗成本和医疗资源匮乏等问题。

第三是养老费用方面。

城市养老费用普遍较高，农村居民的收入水平难以承担，养老负担较重。

最后是养老服务供给方面。

城市养老服务机构床位有限，服务对象众多，往往供不应求。

而农村地区的养老服务机构则少之又少，无法满足需求。

三、养老需求分析随着中国人口老龄化趋势的加剧，养老需求也在不断增加。

首先是对医疗养老的需求。

由于老年人的身体健康状况不佳，他们更加需要医疗保健服务，这就要求提供养老服务的机构必须具备一定的医疗条件和设施。

其次是对居家养老的需求。

大部分老年人希望能够在熟悉的家庭环境中养老，因此居家养老服务的需求也逐渐增加。

此外，老年人对护理、营养、社交等方面的需求也日益增加。

四、养老策略为了满足城乡居民的养老需求，中国需要制定一系列的养老策略。

首先，加强城市养老设施建设，优化资源配置，提高老年人就医、养老的便利性。

老养老居住对策及建设方向探讨一、基本概念养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点，并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

这类老年住宅是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

二、养老地产开发模式1、建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。

社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施，是“养老+地产”的一种复合开发模式。

其开发主体既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应充分考虑老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的特殊居住需求，在规划布局和建筑功能形式上进行创新。

2、与医疗、教育设施结合并存（1）就近设置养老设施目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。

这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，使老人感到居住在其中较有安全保障，从而提升项目的核心竞争力。

与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

（2）与教育设施结合与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。

目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热，例如可以上一些书法、摄影类的兴趣培训班等。

养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合，使居住其中的老年人老有所乐。

这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点。

3、与旅游或商业地产结合（1）在旅游风景区中开发养老居住产品养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。

养老地产开发模式和运营模式汇总随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。

不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。

总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。

第一种是专门开发的综合性养老社区。

这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。

社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。

北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。

第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。

如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。

这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。

同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。

这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。

万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。

第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。

这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。

老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。

目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。

第四种是会员制医养综合体。

这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。

医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。

在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。

如北京的太申祥和山庄。

此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。

这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。

这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。

在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。

一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。

专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,可确定为养老服务设施用地.老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于本《意见》中的养老服务设施用地.根据意见界定,养老机构中入住老人的住房、康复医院、餐厅等属养老服务设施 .土地用途为：公共管理用地、医卫慈悲用地.明确规定最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期,也就是说,养老服务设施用地租赁期限最长可达50 年.对闲置土地依法处置后由政府收回的 ,规划用途符合要求的,可优先用于养老服务设施用地,一并纳入国有建设用地供应计划 .土地成本高企,已经开始制约养老服务产业的发展,租赁供应养老服务设施用地,有利于降低营利性养老服务机构的建设成本.意见明确各地可制订养老服务设施用地以出租或者先租后让供应的鼓励政策和租金标准,明确相应的权利和义务,向社会公开后执行.希翼各地能够尽快出台相应的细则,解决养老服务设施的用地问题.营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主.土地出让〔租赁〕计划发布后,同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地 .在强调营利性养老服务设施用地有偿供应的同时,也强调了要公平公正.规定建设用地使用权不得分割转让或者转租,这是为了避免浮现管理混乱,有点象打击群租房.养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,可参照公共租赁住房套型建造面积标准,限定在 40 平方米以内；限定每套房的建造面积 40 平米, 也是为了严格管理规范,尽量避免浮现养老用房往大户型、豪宅化方向发展,而更强调养老用房的实用性.向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过 5 年,期限届满,原承租人有优先承租权. 明确约定 5 年为一个租赁周期,原承租人可优先承租.利用集体建设用地兴办养老服务设施.农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施.民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地.明确了农村集体土地可用于兴办非营利性养老服务机构,这个将很大程度上增加了可供建设养老服务设施的用地,是养老产业发展的重大利好.虽然国家部委层面出台了大量的促进养老服务产业发展的政策和意见 ,但仍需要加强执行细则的出台,加快政策出台到落实的时间,以更好地发挥政策的优势, 促进养老产业发展.让老有所养落到地上——《养老服务设施用地指导意见》解读来源：民政部门户时间： 2022-05-13 08:58为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》〔国发〔2022〕35 号〕 ,国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》〔以下简称《意见》〕, 在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定,从土地政策上大力支持养老服务业发展.--商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中从前期调研掌握的情况看,各地对养老用地的界定不够统一,不少地区将其与养老产业用地混为一谈.既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列入养老用地的,也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的,还有将部份老年人居住的商品住宅用地也视为养老用地的.因此,有必要规范引导养老服务设施用地合用范围,不能将其随意扩大化,老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的,惟独与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地,方可确定为养老服务设施用地.--养老服务设施用地登记为医卫慈悲用地,出让最高年限 50 年《土地利用现状分类》〔GB/T21010-2022〕中没有养老服务设施用地名称, 只在一级类公共管理与公共服务用地下有医卫慈悲用地和公共设施用地二级类；国土资源部发布的《划拨用地目录》〔国土资源部令第 9 号〕规定,非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地,与养老服务设施用地有关.经充分论证, 《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈悲用地,可布局和安排养老服务设施用地,其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积.养老服务设施用地以出让方式供应的,建设用地使用权出让年限最高按 50 年确定.在办理供地手续和土地登记时,养老服务设施用地的土地用途应确定为医卫慈悲用地.--根据营利性与否以不同方式供地,鼓励租赁供地依据营利性、非营利性的性质差异,养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地.经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地.营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地.为降低营利性养老服务机构建设成本,各地可制定养老服务设施用地出租或者先租后让供应的鼓励政策和租金标准,鼓励以租赁方式供地.以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时,不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件.房地产用地中配套建设养老服务设施的,可将养老服务设施的建设要求作为出让条件,但不得将养老服务机构的资格或者资信等级等作为出让条件.--新建城区和居住〔小〕区按规定配建,可分宗的应先分割再供地国发〔2022〕35 号文件明确要求,凡新建城区和新建居住〔小〕区,要按标准要求配建养老服务设施 . 《住房城乡建设部等部门关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》〔建标〔2022〕 23 号〕中对新建城区和居住〔小〕区配建养老服务设施的人均用地标准与国土资源主管部门监管职责作了进一步明确.为此, 《意见》对新建城区和居住〔小〕区按规定配建养老服务设施作了专门规定,要求其在土地供应时按规定配建养老服务设施,依据规划用途可以划分为不同宗地的,应当先行分割成不同的宗地,再按宗地供应；不能分宗的,应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式.--原则上不超 3 公顷,集中配建医卫设施的限定 5 公顷以下在《意见》制定过程中,国土资源部利用土地市场监测监管系统对全国 31 个省〔区、市〕涉与的养老用地供应情况进行了摸底梳理.分析结果显示：2022 年至 2022 年底,全国涉与养老的土地供应中,八成多在 5 公顷以下,3/4 以上在 3 公顷以下.5 公顷以上的养老用地多涉与养老示范区〔基地〕、养老公寓、〔国际、高档〕养老社区〔中心〕、生态疗养、休闲旅游度假养老项目、养老中心、养生养老〔商住、住宅〕等房地产开辟或者养老产业方面内容.基于摸底和分析的结果,为防范以养老用地为名变相圈地、囤地或者改变土地用途、容积率等土地使用条件搞房地产开辟, 《意见》规定,新建养老服务设施用地,依据规划单独办理供地手续的,其宗地面积原则上控制在 3 公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的,不得超过 5 公顷.--不得分割转让、转租,改作住宅或者商业开辟的将被收回国发〔2022〕 35 号文件明确要求,严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开辟.在养老服务设施用地供应和利用环节,加强监管是关键. 为了使土地支持政策落到实处,防范随意改变用途、分割转让等方式处置养老服务设施用地行为的发生,《意见》从五个方面明确提出了监管措施,即在核发国有建设用地划拨决定书、签订合同和租赁合同时,应当做出以下规定或者约定：在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当规定或者约定建设用地使用权可以整体转让和转租,但不得分割转让和转租.在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当规定或者约定不得改变规划确定的土地用途；改变用途用于住宅、商业等房地产开辟的,由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权.在签订出让合同和租赁合同时,应当约定出让或者租赁建设用地使用权可以设定抵押权；在核发划拨决定书时,应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权, 设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿.对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,可参照公共租赁住房套型建造面积标准,限定在 40 平方米以内.向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过五年,期限届满,原承租人有优先承租权.--空暇厂房、学校、社区用房从事非营利性养老服务,连续经营一年以上,土地性质可暂不变更、五年内年租可不增收为鼓励支持利用存量建设用地建设养老服务设施,《意见》从供地方式、地价〔租金〕等方面明确了支持政策.一是对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉与划拨建设用地使用权出让〔租赁〕或者转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金〔租金〕 ,办理协议出让或者租赁手续.二是在符合规划的前提下,在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建造面积的,可不增收土地价款；后续调整为营利性养老服务设施的,应补缴相应土地价款.三是对企事业单位、个人对城镇现有空暇的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准暂时改变建造使用功能从事非营利性养老服务,且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或者土地收益差价,土地使用性质也可不作变更.--民资的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以使用农民集体所有的土地《土地管理法》第十条、第四十三条规定,兴办包括养老服务设施在内的乡〔镇〕村公益事业建设的,可以使用农民集体所有的土地.第六十一条对包括养老服务设施在内的乡〔镇〕村公益事业建设需要使用土地的情况,明确了土地的申请、审核、批准主体、程序、权限和条件.国发〔2022〕 35 号文件进一步明确,要切实加强农村养老服务要求依托行政村、较大自然村,充分利用农家大院等,建设日间照料中心、托老所、老年活动站等互助性养老服务设施；民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策,可以依法合用国有划拨土地或者农民集体所有的土地依据上述法律政策, 《意见》第九条规定：农村集体经济组织可依法合用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施；民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地. 〔廖永林何凤山雷爱先黄清〕养老服务设施用地指导意见一、合理界定养老服务设施用地范围.专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,可确定为养老服务设施用地.老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于本《意见》中的养老服务设施用地.二、依法确定养老服务设施土地用途和年期.养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时,土地用途应确定为医卫慈悲用地.依据《土地利用现状分类》〔GB/T21010-2022〕,规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈悲用地,可布局和安排养老服务设施用地,其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积.养老服务设施用地以出让方式供应的,建设用地使用权出让年限按最高不超过50 年确定.以租赁方式供应的,租赁年限在合同中约定,最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期.三、规范编制养老服务设施供地计划.养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划.新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的,建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的,应根据城乡规划布局要求,统筹考虑,分期分阶段纳入国有建设用地供应计划. 对闲置土地依法处置后由政府收回的,规划用途符合要求的, 可优先用于养老服务设施用地,一并纳入国有建设用地供应计划.四、细化养老服务设施供地政策.经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地可采取划拨方式供地. 民间资本举办的非营利性养老服务机构 ,经养老主管部门认定后允许变更为营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后,可以办理协议出让〔租赁〕土地手续,补缴土地出让金〔租金〕 .但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外.营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主.土地出让〔租赁〕计划发布后, 同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的, 应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地.以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时,不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件.房地产用地中配套建设养老服务设施的,可将养老服务设施的建设要求作为出让条件,但不得将养老服务机构的资格或者资信等级等作为出让条件.五、鼓励租赁供应养老服务设施用地.为降低营利性养老服务机构的建设成本,各地可制订养老服务设施用地以出租或者先租后让供应的鼓励政策和租金标准,明确相应的权利和义务, 向社会公开后执行.市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同,约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位置、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准与调整时间和方式、到期处置与续期或者出让等内容.六、实行养老服务设施用地分类管理.新建城区和居住〔小〕区按规定配建养老服务设施,依据规划用途可以划分为不同宗地的,应当先行分割成不同宗地,再按宗供应；不能分宗的,应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式.新建养老服务机构项目用地涉与新增建设用地,符合土地利用总体规划和城乡规划的,应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排.新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的, 其宗地面积原则上控制在3 公顷以下.有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的,不得超过 5 公顷.新建城区和居住〔小〕区按规定配建养老服务设施用地,应当在《国有建设用地使用权出让合同》或者《国有建设用地划拨决定书》中予以特殊说明,应明确配建的面积、容积率、开辟投资条件和开辟建设周期,以与建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等.七、加强养老服务设施用地监管.在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当做出以下规定或者者约定：〔一〕建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；〔二〕不得改变规划确定的土地用途 ,改变用途用于住宅、商业等房地产开辟的,由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权；〔三〕签订出让合同和租赁合同时,应当约定出让或者租赁建设用地使用权可以设定抵押权.划拨建设用地要设定抵押权,在核发划拨决定书时,应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权,设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿；〔四〕养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,可参照公共租赁住房套型建造面积标准,限定在40 平方米以内；〔五〕向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过 5 年,期限届满,原承租人有优先承租权.八、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设.对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉与划拨建设用地使用权出让〔租赁〕或者转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途 ,允许补缴土地出让金〔租金〕 ,办理协议出让或者租赁手续.在符合规划的前提下, 在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建造面积的,可不增收土地价款.若后续调整为营利性养老服务设施的,应补缴相应土地价款.企事业单位、个人对城镇现有空暇的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准暂时改变建造使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或者土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更.九、利用集体建设用地兴办养老服务设施.农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施. 民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地.。

养老项目用地情况汇报根据市政府的部署，我单位积极响应国家养老事业发展的号召，加大了养老项目的建设力度。

目前，我单位已经完成了对养老项目用地的初步调研工作，并就用地情况进行了汇报，现将具体情况如下：一、用地位置。

我单位拟选址养老项目的用地位于市区西北部，紧邻城市主干道，交通便利，周边环境优美，适宜养老居住。

用地总面积约为100亩，可满足养老项目的规划建设需求。

二、用地现状。

目前，该用地大部分为农田和村庄，部分为未开发的空地，尚未进行过规划和建设。

用地周边有少量居民，但整体上尚未形成规模化的居住区域。

用地周边的基础设施相对完善，包括道路、供水、供电等基础设施。

三、用地规划。

我单位已委托专业规划设计机构对养老项目用地进行规划设计，规划方案将充分考虑养老人群的生活需求和健康状况，打造以居家养老、康复护理为主要功能的养老社区。

规划设计将充分利用周边自然资源和现有基础设施，打造宜居宜养的养老环境。

四、用地开发。

我单位将结合养老项目规划设计方案，积极推进用地的开发工作。

首先将进行土地整理和平整工作，确保用地的基础设施完善和场地平整。

随后将进行围墙建设、绿化美化等工程，为养老项目的后续建设做好铺垫工作。

五、用地利用。

养老项目用地将主要用于建设养老社区、医疗康复中心、健身休闲设施等养老服务设施，为养老人群提供全方位的养老服务和关爱。

同时，用地周边的空地也将用于开展农业种植和生态养殖等项目，为养老社区提供优质的食材和休闲娱乐空间。

六、用地保障。

我单位将按照国家和地方相关规定，严格遵守用地管理政策，确保用地开发和利用的合法性和规范性。

同时，加强与相关部门的沟通和协调，争取政策支持和用地保障，确保养老项目用地的顺利建设和运营。

综上所述，我单位将以高度的责任感和使命感，积极推进养老项目用地的规划建设工作，努力打造宜居宜养的养老环境，为社会提供更多更好的养老服务和保障。

同时，我单位也将不断加强与社会各界的沟通和合作，共同推动养老事业的健康发展，为城市的老年人群营造更加美好的养老生活。

养老设施空间可达性分析与优化选址养老设施空间可达性分析与优化选址近年来，随着我国人口老龄化问题的日益严重，养老设施的需求与日俱增。

如何合理分布和选址养老设施，提高老年人的空间可达性，成为社会关注的重要问题。

本文将从养老设施空间可达性的概念、分析方法与优化选址策略等方面展开探讨。

首先，养老设施空间可达性是指老年人在现有养老设施的分布情况下，能够便捷到达养老设施的程度。

评价养老设施的空间可达性可以从两个方面考虑：一是距离可达性，即养老设施与老年人居住地之间的距离；二是交通可达性，即老年人到达养老设施所需的交通便捷程度。

在评估养老设施空间可达性时，不仅要考虑设施的数量分布，还要考虑周边交通环境、公共设施、社区环境等因素对可达性的影响。

其次，对养老设施空间可达性进行分析需要综合考虑多种因素。

首先是老年人的空间需求，包括老年人的居住地分布、数量和老龄化程度等；其次是交通网络的分布情况和交通条件；还有养老设施的分布情况和服务水平等。

在分析中可以采用GIS技术对各项指标进行空间分析，通过空间叠加分析的方式评估不同区域的养老设施空间可达性。

在优化养老设施选址时，需要考虑多个因素。

首先是要综合考虑老年人的空间需求和居住地分布情况，合理规划养老设施的分布格局。

其次是要充分考虑交通条件和交通网络的情况，选择交通便捷的地点建设养老设施。

另外，还要考虑区域的发展状况和城市规划中的养老设施分布政策等。

在选址过程中，可以采用层次分析法、熵权法等多种方法对不同因素进行加权评估，最终确定合适的选址方案。

为了提高养老设施的空间可达性，还可以通过增加设施数量、优化交通规划、改善老年人居住环境等方式进行改进。

在增加设施数量时，可以根据老年人的需求和居住地分布情况，在不同区域适当增加养老设施。

优化交通规划可以考虑公共交通线路的规划、提高交通设施的服务水平等，以提高老年人到达养老设施的便捷程度。

改善老年人居住环境可以通过提供便利的社区服务、增加社区公共设施等方式，提高老年人居住地区域内的养老服务水平。