泗阳县丰泰机电城项目实施报告本计划是根据我公司策划人员对本项目的初步了解和项目周边市场分析,以及在前期运作其它商业项目招商及销售时所获得的实操经验,对本项目商业进行市场分析、项目定位、销售、招商运作等提出一些我公司的建议和思路。
项目全程策划篇一、项目SWOT分析经双方确定合作关系后，我公司在对该项目进行更深入调查研究后，在以后的定位报告中详细阐述。
简单阐述如下：1、项目优势（S）：项目周边方圆300公里之内没有一家汽车4Ｓ店和泗阳县没有一家规模化的集销售经营、维修服务、五金配件等一体化的机电项目，对面金三角建材城，西面新东方商城的建设加速了新商圈的形成；且项目所处位置交通非常便利（新建汽车站在项目旁）2、项目劣势（W）：区域经济比较形象化，属县级市，城市规模不大，人气相对不足。
地段位置稍偏，距现有商业中心相距较远。
导致市场培育起较长。
3、项目机会（O）：市场呼唤的诞生，以尽快达到服务需求。
该地区经济发展很快，带动购买力。
4、项目威胁（T）相距不到60公里的宿迁市规模宏大的相类似的项目，同质化经营将构成重叠经营现象，导致市场竞争激烈，必将给我们后期招商经营带来压力。
5、项目关键不利因素及应对策略：根据现有的规划来看配套、仓储、物流设施不完善，给未来招商经营带来难度；当地人们文化素质不高，导致以中低档经营为主；产业形象比较乱，也会导致名牌产品商户投资经营者对消费缺乏吸引力。
二、项目定位1、项目总体定位项目总体定位是项目的运作方向，待我公司进行深入的市场调查后，在贵公司现有的规划定位基础上，根据我公司现有的资源经过论证后得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。
2、形象定位形象定位是整个项目的灵魂，它体现了项目的气质，当人们一看到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目标。
这就是我们要达到的形象包装的目的，比如现在急需要解决的围档和招商、售楼处形象问题。
3、功能定位功能定位是确定项目商业展示的主要功能，开工前应根据意向性大商户情况进行相对合理的划分及定位。
4、档次定位档次定位是根据区域经济、消费现状、消费习惯、消费实际、消费前景等确定项目档次、品位。
5、业态定位：对整体的市场对象进行细分，在明确相应目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。
本项目定位非常关键，项目位置地处泗阳经济开发区，长途车站边缘地带，离市场核心区域超过3公里，属城乡结合部。
所以，绝对不能盲目的开发，本项目规划7.6万平米机电专业市场和8万多平米住宅。
建议本项目商业部分业态稍作调整，尤其是汽车销售经营服务区，必须确定厂商及代理商后才能确定。
住宅部分应针对边缘市场进行定位，特别在形象及户型的设计、绿化环境、功能设施配套、物业管理等方面优越其他项目，以避免销售、招商和后期经营的失败。
（现在设计的户型比较单一并且明厅太少）所以，在商业业态规划上必须遵循以下原则：⑴有利于商家互补性的原则⑵有利于商家共荣性的原则⑶有利于商家竞争性的原则⑷有利于物业可持续性发展的原则⑸有利于物业升级的原则⑹预留新业态的原则⑺有利于降低工程费用的原则⑻有利于降低公摊率的原则⑼有利于资产增值的原则6、业态规划定位⑴统一规划设计广告位、POP广告等（包括各业户门头），使整个机电城有较高的信息能见度。
⑵合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者。
⑶沿街路灯、大楼光彩工程等。
⑷人流、车流的动线设计，形成对人、车的有效引导。
⑸正视对产权分散的具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数的实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局的整体性和完整性。
项目全程策略一、销售策略整体营销活动的策划（待商定）简单阐述如下：1、总体思路：以地面推广为主，高空宣传为辅。
2、推广主线：前期形象积累---项目全面展示，档次质素卖点---体验式宣传---有力促销3、推广战术：（1）针对泗阳县城区范围小、人口少、易于传播等特点，重点加强楼盘现场包装及户外广告的投放，拉近人们与本案的心理距离，使本案“看得见，摸得着”，形成强烈的现场冲击力。
采用短期内密集型轰炸的方式，速战速决，避免打持久战。
（2）与政府联手，对泗阳丰泰机电城商业功能给予明确定位规划，以增强投资者的信心，打消疑虑。
（3）广告诉求点不宜太多，以免造成模糊不清。
4、推广概念（1）广告语核心广告语：首席旺铺，财富之源。
丰泰机电城，财富新天地。
（2）卖点提炼未来优势彰显。
项目位于城市未来的中心，人气鼎旺，财源滚滚。
商圈配套完善。
金三角建材城，新东方商城近在咫尺。
建筑形式优美。
从曾高设计、外观设计，极尽现代设计之奢华。
创新户型结构。
沿街商住两用式复合地产概念，有天有地，福荫后代。
交通条件优越。
本案淮海路与城区一脉相连。
生活气息浓厚。
西靠靠东方名苑、新天地、海天。
康庭名苑社区，邻里融洽，尽享惬意生活。
5、阶段推广策略鉴于县级地产运作的特殊性，我们将本案推广分为开盘前和开盘后两个阶段，并分别对不同阶段进行论述。
（实施阶段中阐述）为整合项目商业资源，提高商业项目知名度，扩大项目的区域市场影响力，应制定一份详细的年度营销计划。
年度营销计划的内容应包括以下几个方面：（1）项目区域市场背景分析（包括产品、竞争、宏观环境等方面的影响）（2）项目区域市场的SWOT分析（3）年度营销计划的目标（包括销售额、市场占有率、利润）（4）年度营销活动系列的制定（5）年度营销计划的战略战术（6）年度营销计划的实施（7）年度营销计划的费用预算（8）年度营销计划的控制与监测二、招商策略1、利用我公司已有的及进一步开发的商业资源网络和经营联盟在江苏及外地寻找多家主力商家，形成主力商家的核心力量2、优质品牌成为本项目经营管理的一大亮点，由该主力商家带动相关的产业链以及其他中小商家共同发展，形成优势互补、相互促进的优势格局。
3、定向为主，化零为整实施策略，形成商业旺场氛围，在宿迁市或机电市场厂商中寻找有实力的商家，将这些商家有效合理的整合起来，以化零为整的规模经济效应进行统一经营管理。
并利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。
三、商家策略1、定向为主，整合实施定向招商：依据业态规划，对主力商家及牵头租户实行定向招商，安排专门招商经理重点落实适合主力商家业态定位的商家资源。
以商引商：利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。
广告招商：通过各种推广活动和宣传制造题材，扩大本项目的影响力，吸引目标客户的注意力，促进招商。
2、主次分明，把握节奏①依据商家资源储备和优化目标客户层，先易后难，严格控制和把握项目业态定位，完成主力商家的招商工作。
②掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作。
③根据引进的主力商家及品牌商家业态的实际情况，灵活调整业态，并实施定向招商，提高招商的成功率。
四、商家应对策略1、对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。
2、充分把握不利因素，规避和淡化对本项目的不利舆论，对不同态度的商家采取不同的应对策略。
3、对意向性较强、业态相符、经营规模适度的商家，要积极跟进，增强商家经营信心，消除其对项目的担忧，促使其下决心。
4、对于犹豫、徘徊的商家，找准原因，对症下药。
五、业主策略1、合理规划，引导实施2、特殊矛盾，积极应对六、管理策略1、通过有效组织和组合，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任务为目标。
2、营造良性竞争机制，促进和调动招商主办的工作积极性和能动性，合理的调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中的特长。
3、定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时沟通交流，强化、提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力。
4、组织提供相关资料，加强招商主办谈判技巧，增加招商的成功率。
七、价格策略1、商铺租金价格考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速度，整体采取统一租金的额度、先低后高的租金价格策略，并逐年进行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺的局面。
2、根据制定的参考价格体系及不同商铺等级标准与商家洽谈所能接受的具体租金标准。
3、根据本项目商铺面积较大和商铺租金差别较大特点，结合对行业市场情况、业主的投资回报要求，按分区制定租金统一标准。
4、拉大次级商铺与顶级商铺的租金差距，促进次级商铺的出租率，对优质商家提供有巨大吸引力的优惠政策。
销售、招商实施运作篇一、销售目标：总体销售达到90％以上。
二、招商目标：从正式招商开始，运作6个月以内使招商率达到80%以上，隆重开业形成旺场的局面。
三、销售、招商阶段划分为销售、招商实施准备阶段销售、招商强势期销售、招商攻坚阶段第一部分招商、销售实施阶段性工作第一阶段----招商、销售实施准备阶段一、目标1、深入细致地开展项目市场调查工作，根据市调结果完成和完善项目定位、项目运作思路以及所欠缺的项目不利因素等。
2、调整业态规划，根据甲方要求相应调整销售价及租金方案；3、完成对当地的销售、招商人员的招聘和销售、招商技巧培训，管理制度、统一说辞、礼仪、商业地产专业知识的培训；二、重点工作1、完成销售、招商的基础性工作；2、完成现场售楼处、招商处包装及项目地盘包装；3、塑造项目形象；4、设计完成销售、招商资料；5、完成布置招商售楼处现场用图表；6、确定目标商家资源，收集商家信息；7、筛选重点主题主力商家, 开展对重点商家的接触;8、储备大量的购房业主及目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作；9、完成销售、租赁合同的评审和定稿；10、确定销售、招商广告宣传方案；11、完成项目现场广告位及导识系统规划方案；12、完善项目销售、租金价格体系。
第二阶段----强势销售阶段一、目标1、全力启动销售任务。
销售率达40%2、资源储备率达到60%，意向购买商铺业户储备量达到500个以上。
二、重点工作：开盘前（开盘）1、推广任务：对楼盘整体形象进行集中、密集宣传，并配以公关手段，力争在短期内迅速提高泗阳丰台机电城的知名度，积累人气，为开盘造势。
2、推广策略：在短期内以现场包装、楼书、海报、户外广告牌等媒体封堵所有接触点，广泛造势；同时，配以报纸广告、电视广告、新闻报道等媒体宣传制造轰动效应，引爆销售。
3、以大型地区商业中心概念为主题，展开项目整体形象的宣传，强调“地段、商业潜力、户型结构”等卖点4、媒体组合：户外：工地围墙、引导旗、镇区商业中心地段户外广告牌、过街横幅。
电波：泗阳县电视台。
纸媒体：《宿迁市日报》。
售楼处：楼书、单页、手提袋、看板等5、推广节点：推广节点一：“泗阳县—仲夏夜之梦”社区电影月活动活动目的：通过这一活动，配合开盘，提高本案的知名度和亲和力，形成一定的社会影响，营造本案的销售氛围和良好形象。
