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燕郊区域项目调研报告1、美林湾1.1地理位置：地处燕郊开发区潮白河东岸，（原安博软件园西侧）1.2开发商：三河天宝嘉麟房地产开发有限公司1.3设计单位：新纪元1.4物管单位：嘉浩物业1.5入住时间：第一批08年6月30日。
1.6项目概况：占地面积22万㎡，建筑面积50万㎡。
整个项目为欧式后现代建筑风格， 56栋共4779套，层数4.5-34。
小区绿化率50％，一居至三居均有（面积范围60㎡-135㎡），以89㎡的2居为主，南北通透。
销售起价4900元，均价5100元，最高价格5700元。
小区物业费用为0.99/㎡(六层板楼)，高层未定。
目前该项目采用每周放出40-50套房的销售模式，现已卖出近400套，尚有30多套未销售。
以上均为六层板楼，高层销售时间待定。
2、纳丹堡2.1地理位置：原安博尔软件园址地处燕顺路西美林湾正东2.2开发商：汇福粮油投资集团2.3承建商：中铁建、北京城建2.4景观设计单位：广州番禺城市建筑设计院2.5项目价格：起价4300元/㎡2.6建筑设计单位：WY国际设计顾问公司2.7售楼热线：2.8项目概况：本项目位于京东河北三河燕郊经济技术开发区西侧的旅游度假区（燕郊地图上的原安博尔软件园址，地处燕顺路西，美林湾正东侧），整个项目占地33.4万平方米（500亩），总开发面积81万㎡（819095㎡）。
主力户型是80-90平米一居、两居的小户型为主，主要是南北通透的高板建筑，风格上将融合意大利和西班牙的时尚居住元素；设计在住宅地块平面布局上以气势磅礴的主体建筑围合成城郭的形式，以板式高层住宅为主体，采用欧式建筑典型的轴线围合布局形式，形成独特的地中海建筑风格。
建筑空间形成“围而不合”的感觉，建筑弧形排布，使建筑高低错落变化更加丰富。
小区采用了人车分流的交通体系社区容积率约为2.75。
开工时间:2007-5-30，停车位:3000个；中心区的下沉广场，环状的步行道形成小区景观轴心，线形绿带合功能性与景观性二者为一。
燕郊买房现状分析最新报告引言燕郊作为北京市的一个主要郊区，近年来在房地产市场上备受瞩目。
随着北京市中心人口的不断增加和房价的飙升，越来越多的人开始关注燕郊买房的机会。
本文将分析燕郊买房的现状，并对未来的趋势进行展望。
市场概况自2010年以来，燕郊房地产市场一直保持着稳健增长的态势。
根据最新报告，截至2021年底，燕郊市场上的住宅供应量约为30万平方米，同比去年增长了10%。
与此同时，市场上的成交量也保持在一个较高的水平，预计2022年将进一步增长。
价格走势燕郊的房价较北京市中心的房价要低，但近年来也呈现出明显的上涨趋势。
根据数据统计，截至2021年底，燕郊的平均房价为每平方米1.5万元，同比去年上涨了8%。
尽管上涨幅度相对较小，但是相较于北京市房价的高速增长，仍然吸引了不少购房者的注意。
交通设施燕郊地处京津冀交界处，交通条件良好。
目前，燕郊已经建成了多条高速公路和高铁，连接了北京、天津等主要城市。
此外，燕郊还有多条公交线路和地铁站，方便居民出行。
一方面，这种便利的交通条件吸引了越来越多的人选择在燕郊买房，另一方面，也促进了燕郊房地产市场的繁荣。
基础设施随着越来越多的人选择在燕郊定居，燕郊的基础设施也得到了快速发展。
如今，燕郊已经建成了多所优质的学校、医院、购物中心等公共设施，满足了居民的日常生活需求。
此外，燕郊还规划了多个公园和绿地，提供了良好的休闲和娱乐场所。
投资潜力燕郊作为北京市的一个重要郊区，投资潜力巨大。
随着政府对燕郊地区的支持力度不断加大，燕郊的房地产市场将继续向好发展。
专家预测，未来几年，燕郊的房价将继续上涨，并且投资回报率也将不断增加。
因此，对于有投资需求的人来说，燕郊是一块非常有潜力的投资热点。
结论综上所述，燕郊的房地产市场正在经历着稳健的增长，吸引了越来越多的购房者。
房价上涨幅度虽然相对较小，但燕郊的交通和基础设施得到了快速发展，为居民提供了便利的生活条件。
此外，燕郊作为一个投资热点，也吸引了众多投资者的关注。
北京燕郊项目投资分析报告一、北京市房地产市场分析1、2006年北京市经济情况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。
2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。
北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。
借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。
北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。
而通州、亦庄将得到持续的关注。
3、土地供应以招拍挂为主，价格逐年上涨；政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通附近。
4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。
2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米，2005年销售2803.2万平方米，2006年销售2205万平方米。
2006年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。
北京近几年住宅价格回落的可能性极小。
5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格持续上升。
二、燕郊酒厂项目分析1、项目情况项目用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。
东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。
中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设备。
燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。
土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5。
该地块具体的规划条件尚未确定。
交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。
燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气）？2、项目市场定位属于大通州区，燕郊居住区项目，北京的一个卫星小城镇。
客户是在市内买房经济有困难的家庭。
优势：1、项目位于燕郊大门旁。
2、南临京哈高速，交通便利。
燕郊房地产市场调研报告一：燕郊区域整体市场分析燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘数量大大增加。
燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南城）板块。
北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快速增长。
1、政策及大环境利好1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。
地处京、津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，与通州仅隔一条潮白河。
燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。
2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。
3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。
4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副中心。
5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。
6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。
7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。
8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。
2、区域市场存量、放量分析目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。
但大多数可销售的楼盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。
再加上燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也大大减少。
燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。
所销楼盘都在排号，等待开盘。
还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调到相对较高的价位后再出售。
房地产市场调研报告范本燕郊的方案已提上日程，目前正在审批阶段，如果审批成功，工程有望在2008年前后开工。
这将为燕郊的发展和两地房地产市场的融合创造出良好的条件。
大七环的修建又将燕郊纳入了大北京城的范围之中。
昔日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊的发展日新月异，正进入全面发展的快车道。
通州今年1——9月份，通州固定资产投资69.4亿元，同比增长17.3%。
房地产投资完成36.6亿元，同比下降11.4%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。
在2005年初，北京空间结构进行调整，北京城市总体规划赋予通州“首都城市发展新区”功能。
作为北京重点发展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城。
并确定通州新城的发展目标为：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。
从北京中心东移及通州交通主干线的京通快速北苑环岛、北关环岛的扩改，两广路延长线兴建、北关地铁修建的提议，运河环境的整治，通州作为北京的副中心，各种城市功能逐步完善，城市化的进程将加快步伐。
第二部份京东地区房地产市场概况从2005年1-9月京东地区房地产市场国家宏观政策的影响，一向备受关注的房地产投资增幅继续回落。
房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由于对房地产市场价格下跌的预期，持币观望仍是房地产消费市场反映的主角。
市场在此次市调中，我们分别对通州房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物业管理情况、销售情况进行了分析。
2.1物业类型从物业类型的市场情况来看，从普通住宅、公寓、别墅、假日酒店各种物业类型均有涉及。
根据取样调研分析，物业类型分布大致如下表：2.1.1通州物业类型：通州区域普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上通州区域内各行政村自建的众多小产权房在内，这个比例还会有增加对CBD 区域人员的入有较大的吸引作用。
2.1.2燕郊物业类型：据市场调研，燕郊目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%，燕郊的别墅在占比较大。
燕郊房地产市场竞争状况分析燕郊作为北京东部的重要组成部分，从长远的发展目光出发，以优化生态，重视环境保护，强化规划建设为重点，提升燕郊房地产的品牌效应。
东方夏威夷、尚品福城、星河皓月、美林新东城等楼盘先后推出，形成一种并驾齐驱的竞争态势。
个别楼盘销售情况非常理想，有的户型及建筑吸引了北京的买家前来置业。
我们可以借鉴成功经验，吸取失误的教训。
一、重点楼盘分析1、上上城项目综合评价：1）项目概况上上城是尚品福城三期项目，也是目前燕郊销售最火爆的项目之一，曾创下7日内销售2800套的业绩。
属于燕郊在售项目中档次偏低的塔板结合项目。
2）户型结构分析整体来看，户型不够方正，玄关面积浪费多，卧室进伸短，空间使用率低。
由于产品定位国际青年社区，因此户型面积在50－130平米之间，以80－100平米二居为主户型。
但从已销售看，户型面积较小的户型较受欢迎。
3）产品研究上上城在产品上的特色主要表现在规划设计上，为保证容积率3.85，项目四期采用塔板结合的方式，为体现层次感，楼高均设计为24层、17层错落结合的形式。
4）客群分析青年人，在北京打工，有一定积蓄，对周边配套要求不高；外地在京务工，为子女上学之便，免交高额赞助费；为亲戚购置，邻近北京，价格相对低廉。
5）营销推广该项目的营销推广可以说是非常有效的，已成为京东标杆热销楼盘。
因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析：在硬件方面，我项目并无明显优势。
因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。
如：➢在建筑规划及园林设计方面聘请国外或国内大师担纲设计。
➢将物业管理作为项目的一大卖点。
如：提倡英国管家式服务等。
➢注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。
➢在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。
2.星河皓月项目综合评价：1）产品规划小区整体占地41万平米，分三期开发：一期产品以六层板楼为主，均价在3600元/平米，以于06年6月交房；二期产品多样，分别为23栋六层板楼、7栋4.5层亚别墅以及13栋11层高板楼组成，也是目前在售部分，亚别墅有1栋在售，6层板楼基本售罄；四期全部为塔楼，预计在今年6月份推出。
燕郊房地产市场现状京津冀协同进展概念的提出，燕郊房地产行业的进展好像呈现一片大好。
环京区域楼市消失松动，之前沉醉在冷清状态当中的燕郊房地产市场好像也渐渐的清醒了过来，渐渐的有回暖的迹象，部分待售新居前期吸引购房者的优待政策也在收紧，而房屋中介的客户带看量也明显增加。
以下对燕郊房地产市场现状分析。
随着北京楼市回暖，房价攀升，刚需与部分投资需求再度涌入，特殊是在通州建设北京副中心的消息传出后，邻近通州的燕郊楼市再次迎来投资高峰，部分项目单价已经超过30000元/平米。
而最新的媒体数据显示，燕顺路以北的二手房报价许多都攀到31000元-32000元/平米。
现从三大房价上下跌宕起伏周期来分析燕郊房地产市场现状。
第一周期：2022年2月至2022年底，燕郊商品房均价从6700元/平米涨至9000元/平米，最终又跌回6700元/平米。
其次周期：2022年燕郊出台1年社保限购政策，期间房价从每平米6000元涨到了11000元，受信贷收紧影响，到2022年底价格跌至8500元/平米。
第三周期：2022年，这一年燕郊房价飞速上涨，基本翻了一倍多，到12月份的时候已经到达12458元/平米，2022年，燕郊房价又翻了一倍。
到当年的12月底，达到25660元/平米。
2022年4月份，最高价飙升至4万元/平米。
燕郊是环京楼市最敏感的区域，始终以来就是环京区域楼市的晴雨表。
近年来，燕郊的房价几次大起大落，但总体价格却始终呈上涨趋势，在严格的限购政策之下，2022年燕郊房地产市场现状会连续保持平稳稍降的态势。
2022-2023年中国北京房地产行业市场深度分析及投资战略讨论报告表明，燕郊房价经过近3个月的跌幅，现在下跌的速度已经很慢很慢了，几乎要停滞，这么跌下去确定不是什么好事，但是像之前的暴涨更不是什么好事，如何在一个点上维持平稳进展，这或许是有关部门需要做的，跌倒这个程度，许多投资客都是赔钱状态，想尽快脱手但是碍于政策缘由客户稀有，而部分刚需觉得跌的的确差不多了，想着可以出手了但是也是碍于政策缘由进不来，只有看政策如何调整了。
燕郊房地产市场调研报告一：燕郊区域整体市场分析燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘数量大大增加。
燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南城）板块。
北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快速增长。
1、政策及大环境利好1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。
地处京、津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，与通州仅隔一条潮白河。
燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。
2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。
3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。
4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副中心。
5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。
6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。
7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。
8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。
2、区域市场存量、放量分析目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。
但大多数可销售的楼盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。
再加上燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也大大减少。
燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。
所销楼盘都在排号，等待开盘。
还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调到相对较高的价位后再出售。
房价涨的快，但买房的人却有增无减可以说是燕郊目前的状态，开盘即售罄的情况很常见。
目前燕郊房地产市场情况：现房存量较少。
3、区域客户（需求）现状分析1）北京外溢刚需为主。
燕郊由于毗邻首都北京的特殊性，长期以来环北京区域楼市吸纳了不少北京外溢的刚需客群。
2）大量投资客。
随着燕郊政策性利好，大批看好该区域发展的投资性客户增多。
3）本地及周边客群占比较小。
通过对燕郊区域客户的分析及燕郊利好政策等因素的分析，燕郊近北京、低价位、不限购的三重优势导致该区域房地产市场供不应求，推出市场的房源一经公开发售，短时间内即会售罄，目前部分房源存在加价争抢的局面，该市场的需求旺盛，导致整体市场呈现需大于供的局面。
4、区域市场在售项目价格走势分析1）随着北京地王频出和豪宅化不断加强的趋势，也给环京地带的楼市带来上升态势，同时外地的刚需人群不断向北京周边涌入，而开发用地紧缩，住房的供应量的减少，也造成北京周边房价的上升的态势，燕郊房价与北京房价成正相关。
2）目前来看，燕郊区域楼盘的房价较年前都有了不同程度的上调，基本上调幅度在1000~2000元/㎡之间，有些知名楼盘的上涨幅度更大。
而今年燕郊房地产市场价格涨幅更加迅猛。
例：汇福悦榕湾开盘价：18000-23000（2016年3月5日踩盘信息）21000-25000（2016年3月18日开盘信息）3）目前燕郊市场一手房销售价普遍在14000-23000元/㎡之间，而新开盘项目售价大多在18000-23000元/㎡之间，二手房成交价约在15000-17000元/㎡之间（注：09年销售的福成五期由于交房问题多，二手房在12000左右）。
5、去化速度燕郊区域房地产市场产品虽然同质化较高，竞争也较为激励，但由于较乐观的市场行情，从楼盘开盘销售到售罄一般需要几个月（需五证齐全），一些知名楼盘时间更短。
例如：孔雀城开盘一个月3700套房源就全部售完，汇福·悦榕湾3月5日开盘两栋楼一天即全部售完。
6、区域市场项目销售及折扣分析目前销售状态：捂盘惜售，酝酿涨价。
折扣点位：电商几万抵几万；全款97~98折等。
推广方式：由于燕郊市场乐观，推广方式简单直接，最为特点的是以分销为载体的“全民营销”。
6、燕郊房地产市场潜在的风险1）价格虚高。
燕郊城市规划和配套设施并不是很完善，相对其过高的单价，存在一定的价格虚高。
2）区域炒作严重。
由于燕郊目前处于卖方市场，开发商为了谋取更高利润，存在故意囤积房源，制造一房难求的恐慌，借机炒作高价获利。
3）下行风险较大。
以投资需求为主体的燕郊市场，房价波动与北京共振，北京若停涨下滑，燕郊就会房价超跌。
4）消费行为规范不足。
二：燕郊房地产市场主要产品1、建筑形式燕郊房地产市场上，板楼、板塔结合、塔楼项目均占据较大比重。
与通州、顺义以板楼为主的特点不同，燕郊存在大量塔楼和板塔结合项目。
从建筑层数上来看，高层为主要的建设方式，住宅的平均层数约在30层左右，较高楼层达到34层。
2、户型特点燕郊区域主要的目标客户为北京市外溢客群，既有刚需也有投资，因此大部分楼盘户型在50㎡-120㎡，其中主力户型为70㎡-90㎡两居，目前改善型的三室（90-120㎡）更加受到市场的关注。
随着燕郊房地产的发展，市场客群进本呈现刚需、刚需+改善、投资、改善等四种情况。
其中，刚需以两室为主，三室为辅；投资客以一、二室为主；改善型则以小三室最多；由于两居可居住、可投资，市场客群对其选择性较大。
随着燕郊利好性的政策等因素，大量投资客进入燕郊房地产市场，使得其占比比重大大增加，市场客群及喜好：三：当前市场代表性楼盘项目1、中骏·四季花都2、天佑·爱上岛3、九里香堤（首尔甜城三期）元/㎡（2016年3月18日）4、碧桂园时代城5、黄金蓝湾6、上上城理想新城Ⅱ7、汇福·悦榕湾元/㎡（2016年3月18日）8、嘉都9、水榭花城10、天洋城4代四：总结1、燕郊房地产市场（住宅市场）未来随着通州区域以及京津冀一体化相关配套的落地，燕郊将进一步承担北京以及通州区楼市外溢功能，其配套、产业、交通将得到进一步的完善，对购房者的吸引力增强，但受库存紧张影响，预计2016年整体市场供不应求从而推高房价。
——近期：看涨。
燕郊区域的现有库存紧张的情况下，加之很多项目或受预售证的限制，或捂盘待涨，加剧市场供不应求。
——远期：看涨。
燕郊由于土地供应以及楼盘的开发导致目前市场上土地缺少，燕郊市场上基本上可待开发的土地资源缺乏，未来一到两年内新入市的项目较少，供求矛盾加之现有多重利好，使得下半年燕郊房价上行空间较大。
而透过这种现象燕郊的未来市场走向将如何？首先燕郊的地理位置受北京以及通州的发展势必带动燕郊的成长，但是这种成长是被动性的，并存在不确定性。
结合燕郊的规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态。
燕郊近期的房价不断飙升，除了表面的市场情况好的现象，隐约中透漏出来的信息也是我们不得不思考的。
燕郊的房价与北京房价保持着共振的关系，但它的震荡幅度远比北京大，即使与通州仅有一河之隔，但燕郊无论从区位条件、交通状况还是整体的配套环境，都远远落后于北京整体情况，这使得燕郊在之前数次的房价波动中，出现了较为明显的大幅涨跌现象。
种泡沫滋生的状态，目前由于政策的利好因素导致需求的旺盛，造成燕郊房地产已经达到饱和，燕郊不断增加的供给，没有整体的城市规划、没有基本的配套设施，导致燕郊市场的混乱，不具备之前的投资功能。
而随着通州城市规划的节奏加快，会促使通州部分物业购置的吸引力上升，即便在限购的条件下，也不排除部分刚需购房群体会到通州购房，从而分流燕郊的潜在购房客户。
2、项目应对未来多变市场的建议1）适时入市，灵活多变不要盲目跟风的进入市场，根据项目前期的筹备，以及证照办理的节点选择适当的时机入市，在入市前期进行当下市场的摸底、客户的了解等给出符合市场环境的入市时机。
燕郊市场今年开始将迎来新的一轮的价格市场，建议根据市场动态及时制定最佳的入市时机和价格，同时推出“样板间+园林景观+科技互动体验”的整体营销策略。
2）项目形象口碑塑造项目属于外地企业开发，而燕郊市场多数均为本地企业开发，对于项目来说开发商口碑以及形象不具备竞争力，因此建议项目前期入市后塑造项目形象和口碑，在整个燕郊市场上占有一席之地。
3）价格制定符合市场燕郊房地产市场的销售价格虽然今年一路上涨，但是仍然脱离不了受北京通州环境的影响，建议项目在入市销售时候根据市场实际情况制定合理的销售价格以及价格策略。
4）不要盲目跟从市场对于项目在市场中的销售，一定要对市场进行严谨的市调和分析，切忌盲目跟从市场，进行项目虚假炒盘，随意大幅度提升价格，避免市场一旦项目出现波动或者缩水而对项目造成的销售停滞的局面。
5）推盘速度及体量符合市场需求根据市场实际需求情况和接受程度推出一定量的房源，并且在推盘速度上要给项目预留足够的蓄客过程，来保证项目的顺利销售和快速消化。
五：项目产品建议：1、燕郊市场户型及占比2、燕郊市场客群及喜好3、本项目户型面积及占比（依据设计图纸)项目户型产品建议：根据燕郊市场户型产品的面积区间及占比情况、不同客群对不同产品的需求比重情况分析，以及与本项目规划户型相对比，可以看出本项目户型产品比重过于偏重二居，比重高达70%，而一居和三居占比为15%，比重偏小（三居改善性越来越受到市场重视）。
这样的户型占比，与市场整体的贴合性较差，将来推出市场可能面临一定的销售困难。
在户型面积区间上，本项目产品一居40-50㎡，二居80㎡左右，三居100-120㎡的户型区间还是比较符合当前市场的整体状况。
目前燕郊市场上，户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台和小飘窗增加吸引力。
根据对本项目户型规划图的分析，本项目户型结构存在诸多缺陷，且有的缺陷调整难度较大，如果要尽最大程度完善，则涉及到建筑结构等层面，再加上本户型产品公摊率过高，超过了30%，不具有市场竞争力。
为了更好的迎合市场的需求，不建议采用原有户型规划设计，建议减少公摊面积、重新规划户型产品，目前的户型面积区间基本与市场相符。
