易居燕郊房地产市场动态930252652_1463205800.ppt

北京XXXX工程投资分析报告一、北京市房地产市场分析1、2006年北京市经济状况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。

2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市根底建立开展。

北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，确定了北京市的开展格局，进一步促进了北京城市郊区化的开展方向。

借奥运东风，北京正在加快城市根底设施建立。

北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。

而通州、亦庄将得到持续的关注。

3、土地供给以招拍挂为主，价格逐年上涨；政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通旁边。

4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活泼，吸引着众多的经济人口。

2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米，2005年销售2803.2万平方米，2006年销售2205万平方米。

2006年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。

北京近几年住宅价格回落的可能性微小。

5、写字楼、商业用房供给足够，租售价格持续上升。

二、燕郊酒厂工程分析1、工程状况工程用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。

东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。

中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设备。

燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。

土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5。

该地块详细的规划条件尚未确定。

交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。

燕郊酒厂周边市政各项根底设施齐备，到达“七通”〔即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气〕？2、工程市场定位属于大通州区，燕郊居住区工程，北京的一个卫星小城镇。

客户是在市内买房经济有困难的家庭。

优势：1、工程位于燕郊大门旁。

2、南临京哈高速，交通便利。

燕郊房地产市场调研报告一：燕郊区域整体市场分析燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘数量大大增加。

燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南城）板块。

北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快速增长。

1、政策及大环境利好1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。

地处京、津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，与通州仅隔一条潮白河。

燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。

2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。

3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。

4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副中心。

5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。

6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。

7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。

8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。

2、区域市场存量、放量分析目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。

但大多数可销售的楼盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。

再加上燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也大大减少。

燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。

所销楼盘都在排号，等待开盘。

还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调到相对较高的价位后再出售。

燕郊未来的房价趋势分析
燕郊未来的房价趋势取决于多个因素，包括经济发展、政策调控、供需关系、人口流动等。

以下是一些可能对燕郊未来房价趋势的影响因素和分析：
1. 经济发展：燕郊地处北京周边，受益于首都经济的快速增长和城市化进程。

如果北京经济继续增长，燕郊将吸引更多人口和资金流入，可能推动房价上涨。

2. 政策调控：政府在控制房地产市场方面的政策举措将直接影响燕郊房价。

如果政府出台更严格的房地产调控政策，比如限购、限贷等措施，可能会对燕郊房价产生负面影响。

3. 供需关系：供需关系是决定房价的重要因素之一。

如果人口增长速度超过房屋供应速度，可能会推动房价上涨。

另一方面，如果供应过剩，可能会导致房价下跌。

4. 人口流动：燕郊地区吸引了一大批北京的外来人口。

如果这种人口流动持续增加，可能对房价产生积极影响。

然而，如果北京市区的发展更加吸引人，导致人口流出燕郊，则可能对房价造成压力。

总体而言，燕郊未来的房价趋势将受到多种因素的影响，包括经济发展、政策调控、供需关系和人口流动等。

无法做出确切的预测，需要密切关注市场变化和相
关政策的调整。

燕郊房地产市场竞争状况分析燕郊作为北京东部的重要组成部分，从长远的发展目光出发，以优化生态，重视环境保护，强化规划建设为重点，提升燕郊房地产的品牌效应。

东方夏威夷、尚品福城、星河皓月、美林新东城等楼盘先后推出，形成一种并驾齐驱的竞争态势。

个别楼盘销售情况非常理想，有的户型及建筑吸引了北京的买家前来置业。

我们可以借鉴成功经验，吸取失误的教训。

一、重点楼盘分析1、上上城项目综合评价：1）项目概况上上城是尚品福城三期项目，也是目前燕郊销售最火爆的项目之一，曾创下7日内销售2800套的业绩。

属于燕郊在售项目中档次偏低的塔板结合项目。

2）户型结构分析整体来看，户型不够方正，玄关面积浪费多，卧室进伸短，空间使用率低。

由于产品定位国际青年社区，因此户型面积在50－130平米之间，以80－100平米二居为主户型。

但从已销售看，户型面积较小的户型较受欢迎。

3）产品研究上上城在产品上的特色主要表现在规划设计上，为保证容积率3.85，项目四期采用塔板结合的方式，为体现层次感，楼高均设计为24层、17层错落结合的形式。

4）客群分析青年人，在北京打工，有一定积蓄，对周边配套要求不高；外地在京务工，为子女上学之便，免交高额赞助费；为亲戚购置，邻近北京，价格相对低廉。

5）营销推广该项目的营销推广可以说是非常有效的，已成为京东标杆热销楼盘。

因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析：在硬件方面，我项目并无明显优势。

因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。

如：➢在建筑规划及园林设计方面聘请国外或国内大师担纲设计。

➢将物业管理作为项目的一大卖点。

如：提倡英国管家式服务等。

➢注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。

➢在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。

2.星河皓月项目综合评价：1）产品规划小区整体占地41万平米，分三期开发：一期产品以六层板楼为主，均价在3600元/平米，以于06年6月交房；二期产品多样，分别为23栋六层板楼、7栋4.5层亚别墅以及13栋11层高板楼组成，也是目前在售部分，亚别墅有1栋在售，6层板楼基本售罄；四期全部为塔楼，预计在今年6月份推出。

燕郊市场分析一、市场概况燕郊位于河北省廊坊市，是一个发展迅速的新兴城市。

近年来，燕郊的经济不断蓬勃发展，市场潜力巨大。

本文将对燕郊市场进行深入分析，为企业制定营销策略提供参考。

二、消费群体分析1. 年龄分布在燕郊市场中，年轻人占据着主要消费群体，他们对时尚、品质和创新有着较高的追求。

2. 收入水平燕郊市场的消费群体中，高收入人群占比较高，他们愿意花费更多的金钱购买高品质的商品和服务。

3. 消费习惯燕郊市场的消费者更加注重生活品质和家庭生活方式，他们喜欢优质的商品和服务，对品牌和口碑有一定关注。

三、竞争分析1. 主要竞争对手在燕郊市场中，主要的竞争对手包括大型商场、便利店以及电商平台。

竞争激烈，市场份额分散。

2. 优势和劣势分析•优势：燕郊市场发展迅速，消费群体活跃，市场潜力大。

•劣势：竞争激烈，品牌知名度不高，营销渠道相对狭窄。

四、发展趋势预测1. 电商渠道将成为主流随着互联网的普及和消费习惯的改变，电商渠道在燕郊市场中的份额将逐渐增加，线上线下结合的营销模式将成为主流。

2. 个性化定制需求增加随着消费者对品质和个性化需求的增加，市场对个性化定制的商品和服务的需求也将逐渐增加。

五、营销策略建议基于以上市场分析和发展趋势，我们提出以下营销策略建议： 1. 加强品牌宣传，提升品牌知名度和美誉度。

2. 营造个性化购物体验，满足消费者的定制化需求。

3. 利用新媒体和社交平台拓展营销渠道，增加品牌曝光度。

通过深入燕郊市场的分析，可以更好地把握市场动态，制定有效的营销策略，实现企业的持续发展和市场占有率提升。