关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答

商品房买卖合同纠纷案认定解析3篇篇1商品房买卖合同纠纷案认定解析随着房地产市场的持续发展，商品房买卖合同纠纷案件也日益增多。

合同是双方当事人约定权利义务的依据，对于解决纠纷起着至关重要的作用。

因此，正确认定合同中的各项条款和内容对于纠纷的解决至关重要。

本文将对商品房买卖合同纠纷案件中常见的认定问题进行解析，希望能为相关当事人提供一些参考。

第一、合同成立和效力问题商品房买卖合同是双方当事人意思表示双方之间建立买卖关系的主要依据。

合同成立的基本要素包括要约、接受和约定事项三个要素。

要约是卖方表示愿意以一定条件出售商品房的意思表示，接受是买方表示愿意按照卖方的要约购买商品房的意思表示，约定事项是双方当事人就商品房的价格、数量、质量、交付等具体事项达成一致的内容。

在认定商品房买卖合同效力时，一般需要考虑以下几个问题：1. 是否具备合同成立要素：要确认双方当事人的意思表示是否真实、完整、明确，并且符合法律规定的合同成立要素。

2. 合同条款是否合法有效：要确认合同中的各项条款是否符合相关的法律规定，并且不违背公共利益、社会公共秩序等法律原则。

3. 合同的解释和适用：要根据买卖双方的真实意思对合同中的各项条款进行解释和适用，确保合同的内容符合双方的真实意愿。

第二、商品房质量问题商品房买卖合同中的商品房质量是双方当事人关注的焦点。

买方购买商品房的主要目的是为了居住或投资，因此对商品房的质量要求较高。

合同中一般会约定商品房的结构、装修、设备、用途、建筑质量等方面的内容，买方和卖方应当按照约定的内容履行合同。

在认定商品房质量问题时，一般需要考虑以下几个问题：1. 商品房质量检验标准：要根据国家相关的质量标准和法律规定，对商品房的质量进行检验和评估，确保商品房符合相关的标准。

2. 商品房质量保证责任：要根据合同约定和相关法律规定，确定卖方对商品房质量的保证责任，确保买方能够获得合法的维权途径。

3. 商品房质量纠纷解决办法：对于商品房质量纠纷，双方当事人可以通过调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷，确保买卖合同的有效履行和维护双方合法权益。

房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据
1. 嘿，你知道吗？在房屋买卖合同纠纷里，关于合同的有效性可太重要啦！比如说，一方签合同的时候被胁迫了，那这合同还能算数吗？这不就是像被人逼着吃药一样，能有效吗？判断合同有效性的依据就是看是不是双方真实意愿的体现呀。

2. 哎呀呀，房屋实际交付的问题也常常让人头疼呢！假如卖方迟迟不交房，那买房的人得多着急啊。

这就好比你等一个重要的快递，一直不来，你是不是会烦死啦？裁判要点就是看合同约定的交付时间和实际情况呀。

3. 还有呢，违约责任怎么划分也是个关键呀！要是一方违约了，到底该承担多大的责任呢？这就类似走路不小心撞了人，责任大小得看具体情况呀。

依据就是合同里约定的违约条款和实际造成的损失呢。

4. 嘿，那房屋质量出现问题可怎么办？这就像你买了个新手机却是坏的，你会高兴吗？裁判的时候就要看质量问题的严重程度和双方的约定咯。

5. 想想看，房价波动导致的纠纷也不少见呀！房价涨了卖方反悔，这多让人气愤呀，就像到嘴的肉要飞了一样。

裁判要点就是要维护合同的稳定性和公平性呀。

6. 最后啊，关于中介在其中的责任也得搞清楚呢！要是中介没尽责，那可不能让买卖双方背锅呀。

这就好比导游没带好路，不能怪游客呀。

依据就是中介的义务和实际行为啦。

我的观点结论就是：房屋买卖合同纠纷疑难案件复杂多变，只有正确理解和运用裁判要点与依据，才能更好地维护各方的合法权益，保障交易的公平公正。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。

例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。

例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。

如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。

2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？答：当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。

双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。

订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。

买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房买卖合同作为交易平台上的主要形式之一，已经成为人们购房的重要方式。

然而，市场上存在的纠纷问题也日益增多。

因此，审理商品房买卖合同纠纷案件的法律适用问题亟需解释和规范，以便保障交易双方的合法权益。

首先，我们需要了解“商品房买卖合同”的概念。

商品房买卖合同是指购房人与房地产开发商或经纪公司签订的购房合同，合同内容涵盖了购房人出资购买新建、在建或者二手住宅等商品房的权利和义务。

购房人作为消费者，享有一定的合同保护权益。

然而，由于该类型合同涉及多方面的法律问题，因此在审理过程中需要根据实际情况进行适用。

一、合同成立的要件在审理过程中首先要关注的是合同成立的要件。

根据我国合同法的规定，合同成立应当具备以下条件：合意、标的、形式。

在商品房买卖合同中，购房人与开发商或者经纪公司应共同达成合意，明确标的物即所购买的住宅，并采取合法的形式办理合同手续。

只有这样，合同才能够有效成立。

二、商品房预售相关法律依据的界定商品房预售是目前市场上普遍存在的一种购房模式。

在审理商品房买卖合同纠纷案件时，预售合同的法律依据需予以明确界定，以便为纠纷的解决提供依据。

根据《不动产登记暂行条例》和《商品房销售管理办法》，合同双方应当按照约定的交付时间和标准履行合同义务。

同时，开发商还需按照有关法律法规和国家标准提供住房质量保证和售后服务。

三、合同解除与违约责任在商品房买卖合同纠纷案件中，往往涉及到合同的解除与违约责任的问题。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，当一方不按合同约定履行或者履行义务不符合约定标准时，另一方有权请求合同解除。

如果买方违约导致合同不能按照约定履行，卖方可要求继续履行或者请求解除合同，并可要求承担违约责任。

而若卖方违约，则买方可依法解除合同，并有权要求返还已经支付的购房款和相关费用。

四、无效合同与合同纠纷的仲裁和诉讼在审理商品房买卖合同纠纷案件中，还涉及无效合同及其效力等问题。

商品房合同范文使用的疑难问题解答一、权属问题在签订商品房合同时，买卖双方通常关注的一个重要问题就是权属归属。

合同中应明确标注该房产的所有权属于买方，并提供相关的证明文件，如不动产权证或房屋所有权证等。

同时，买方还应确保房产出售方的所有权合法，并可通过房产交易中心或相关部门进行查询确认。

二、房屋状况问题商品房合同中一般都会对房屋状况进行明确约定，包括房屋的面积、结构、装修等细节。

买方在签订合同时应仔细核实房屋状况是否符合卖方承诺，并可以提出必要的补充和修改意见。

若在购房后发现房屋存在严重质量问题，买方可以依法要求卖方进行修复或退还购房款项。

三、贷款问题如果买方需要通过银行贷款购买商品房，则在合同中应明确约定相关事宜，包括贷款金额、利率、还款方式等。

买方在签订合同时应留意贷款利率是否符合市场水平，是否有随意调整利率的条款，并可以要求制定还款计划和相关保障措施，以确保自身权益。

四、违约问题合同中一般会对双方的违约责任和违约金进行规定。

买方在签订合同时应了解违约责任的内容和违约金的具体数额，以及在何种情况下可以解除合同并退回定金或赔偿损失。

五、其他附加条件商品房合同中还可能涉及其他附加条件，如房产交付时间、维修责任、装修规范等。

买方在签订合同时应充分了解这些条件，并在必要时提出补充约定或修改意见，以保障自身合法权益。

六、合同履行和争议解决在房屋交付和购房款支付后，合同的履行应按照约定进行。

若在履行过程中出现纠纷或争议，买方可以通过调解、仲裁或诉讼等方式解决。

一般合同中会规定争议解决的方式和程序，买方需根据合同的约定进行操作。

结语：商品房合同是买卖双方权益保障的重要法律文书，对于买方来说，了解合同中的各项约定和注意事项至关重要。

除了以上所述的几个关键问题外，买方应当根据实际情况，逐条核对合同内容，并咨询专业人士进行必要的法律审查。

只有充分了解和把握自己的权益，买方才能在买房过程中更加稳妥和放心地进行相关交易。

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________商品房买卖分类：法律知识合同房屋权届证书杂谈19、问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权届证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、办证条件区别对待？答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先丁或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。

20、问：由丁出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权届证书，但买受人不起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权届证书，双方当事人均不主张解除合同的，法院不应判决解除合同。

买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证违约金的，按照法律关丁违约金的规定处理。

21、问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权届证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权届证书义务的，不适用我国《民法通则》关丁诉讼时效的规定。

但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。

商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

22、问：商品房买卖合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，其中竣工验收合格除包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外，是否还应包括消防等专项验收合格？答：交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关丁房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。

解读《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。

其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

解读一销售广告可视为合同内容一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。

司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据合同法第14 条关于要约的规定，司法解释明确规定应当将有关销售广告和宣传资料内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。

解读二房子“缩水”3％将难以解除合同买房者都会担心一个问题———缩水，也都明白一个3％的界线。

而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。

从6 月1 日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3％将难以解除购房合同。

根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。

除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院公告法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。

现予公布，自2003年6月1日起施行。

最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条、本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

商品房买卖合同纠纷中的几个问题本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。

实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。

对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。

有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。

还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。

一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。

上述司法解释亦不例外。

该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。

基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。

商品房买卖合同纠纷疑难问题⼀、商品房买卖合同纠纷案件的新变化商品房是我国住房市场化改⾰的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相⽐具有新的时代特征。

(⼀)因商品房销售模式引发的变化⼀是商品房买卖标的发⽣变化。

之前商品房买卖合同的标的主要是⽑坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。

交付标准以及质量合格标准相应发⽣变化,由此对违约的认定也区别于⼀般⽑坯房的交易。

⼆是出现商品房与物业服务的混合合同。

在商品房买卖合同中约定了供暖、⼩区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。

三是售后包租等新的销售⽅式逐渐增多。

售后包租由于事先收取房款。

其后经常出现租⾦难以⽀付的情况,容易引发群体性的拖⽋租⾦纠纷。

四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。

除开发商⾃⾏销售和商品房包销外。

商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统⼀。

(⼆)因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏⼀是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。

在房价快速上⾏的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终⽌与购房⼈的买卖合同。

甚⾄以愿意承担违约⾦的⽅式主动违约。

⼆是房价下⾏引发的购房⼈解除合同纠纷。

在房价进⼊负增长的时期,商品房买卖合同领域显现"退房潮"现象,出现买房⼈单⽅违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,⽽开发商要求继续履⾏合同并主张违约责任。

(三)因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多⼀是房地产调控政策影响合同的履⾏。

因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同⽆法履⾏。

购房⼈要求解除合同,出卖⼈主张违约责任。

⼆是借名购房等规避调控政策的情形增多。

购房⼈由于属于限购或限贷群体不能买房。

通过借⽤他⼈的名义购买房屋。

⽽出现真实权利⼈与名义权利⼈不符的情形。

三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。

表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。

威海市关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答威海市关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答一、什么是商品房买卖合同纠纷案件?商品房买卖合同纠纷案件是指由于商品房销售过程中产生的纠纷,包括但不限于商品房质量问题、销售人员违规行为、合同履行问题等。

二、商品房买卖合同纠纷中常见的问题有哪些?1.商品房质量问题:包括房屋结构、建筑材料、配套设施等质量问题,以及房屋面积、位置、尺寸等问题。

2.销售人员违规行为:包括销售人员的资质、资格、承诺等是否符合规定,以及销售人员是否真实、准确、全面向消费者介绍房屋信息等。

3.合同履行问题:包括合同签订是否符合规定、合同内容是否真实、准确,以及合同履行是否符合规定等。

4.其他问题:包括房屋价格是否合理、房屋价格与实际交付面积不符、房屋交付时间是否符合规定、房屋租赁等问题。

三、如何认定商品房买卖合同的有效性?在商品房买卖合同纠纷案件中,首先需要确定合同是否真实、有效。

对于真实有效的合同,可以根据合同约定的条款,认定其是否满足法律强制性规定。

对于合同是否符合法律强制性规定的认定,需要根据具体情况进行判断。

四、如何保护消费者的合法权益?在商品房买卖合同纠纷案件中,保护消费者的合法权益是审判工作中的重点。

具体来说,应当从以下几个方面保护消费者的合法权益:1.保障消费者知情权:包括房屋的基本情况、面积、位置、结构等;2.保障消费者选择权:包括选择房屋的具体类型、楼层、朝向等;3.保障消费者购买意愿:包括销售人员的资质、资格、承诺等;4.保障消费者交付房屋的要求:包括房屋面积、位置、尺寸等问题;5.保障消费者租赁权:包括房屋交付时间、条件等问题。

五、商品房买卖合同纠纷的诉讼程序是怎样的?1.当事人可以协商解决;2.协商不成的,可以向法院提起诉讼;3.法院应当受理,并依法组成合议庭进行审理;4.法院可以根据案件具体情况,依法采取调解、辩论、判决等审判程序;5.当事人可以在案件审判过程中申请执行。

房屋买卖合同纠纷的司法难题及应对房屋买卖合同纠纷是房地产交易中常见的法律问题，涉及的司法难题主要包括以下几个方面：1. 合同效力问题：合同是否有效，是否存在可撤销或无效的情形，如欺诈、胁迫、重大误解等。

2. 违约责任：卖方或买方违约时的责任确定，如何界定违约行为，以及违约责任的范围和赔偿标准。

3. 合同履行障碍：如因政策变动、市场波动等不可抗力因素导致的合同履行障碍，如何处理。

4. 产权争议：房屋产权的归属问题，是否有权属争议，以及如何解决产权争议。

5. 价格调整：房价波动时，合同约定的价格是否需要调整，以及调整的依据和方法。

6. 交易安全：如何保障交易双方的权益，防止交易欺诈，确保资金安全。

7. 证据问题：在纠纷发生时，如何收集和固定证据，证据的合法性、关联性和充分性。

8. 诉讼时效：合同纠纷的诉讼时效问题，如何确定诉讼时效的起算点和期限。

应对房屋买卖合同纠纷的司法难题，可以采取以下措施：1. 合同明确：在签订合同时，应尽量详细明确，包括但不限于交易价格、付款方式、交付时间、违约责任等。

2. 法律咨询：在签订合同或发生纠纷时，及时咨询专业律师，获取法律意见。

3. 证据收集：注意保存交易过程中的相关证据，如合同文本、付款凭证、通讯记录等。

4. 风险评估：在交易前进行风险评估，了解市场情况，评估交易风险。

5. 调解先行：在纠纷发生时，首先尝试通过调解解决，减少诉讼成本。

6. 诉讼准备：如果调解无效，应及时准备诉讼，明确诉讼请求和证据。

7. 政策关注：密切关注相关政策变动，以便及时调整交易策略。

8. 专业代理：在必要时，可以委托专业的房地产经纪公司或律师代理交易，以降低风险。

通过上述措施，可以在一定程度上预防和解决房屋买卖合同纠纷，保护交易双方的合法权益。

广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（粤高法发[2003]24号）全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。

注意在裁判文书中不要直接引用。

审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。

1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。

但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。

前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。

对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。

2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。

因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。

例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。

例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。

如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。

2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？答：当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。

双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。

订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。

买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。

商品房买卖合同纠纷案认定解析4篇全文共4篇示例，供读者参考篇1商品房买卖合同是指开发商或个人将新建商品房向购房者出售的合同。

这种买卖合同是房地产交易中最常见的一种形式，但由于其中涉及的法律条款较多，容易造成纠纷。

本文将通过对商品房买卖合同纠纷案例的分析，认定其中的关键问题并提供解析。

一、房屋质量问题在商品房买卖合同中，房屋质量是购房者最为关注的问题之一。

如果购房者发现购买的商品房存在结构质量、装修质量等方面的问题，他们有权要求开发商承担相应的责任。

一般情况下，购房者可通过鉴定机构出具的专业意见以及相关法律规定进行索赔。

二、交付问题商品房交付是指开发商将房屋移交给购房者的过程。

在商品房买卖合同中，要明确约定房屋的交付时间、地点、标准等。

如果开发商未按约定时间交付房屋，购房者有权提出索赔要求，并可据此要求开发商承担相应的违约责任。

三、所有权问题商品房买卖合同中买方在付款及履行其他义务后，开发商应将商品房的所有权转移给购房者。

如果购房者在合同规定时间内未领取商品房产权证书或房屋所有权未得到转移，购房者有权要求开发商办理相关手续，确保其合法所有权权益。

四、违约责任问题如果开发商或购房者未按照合同约定履行义务，导致合同无法完成或产生损失，双方均应承担相应的违约责任。

在此情况下，可以通过行政部门、仲裁机构或法院等途径解决纠纷，并依法判决各自应承担的责任和义务。

在商品房买卖合同纠纷中，法律制度的完善与严格执行，对于保护购房者的权益、规范开发商的行为至关重要。

购房者在选择商品房时，应仔细审查合同内容，了解自身权利与义务，确保合同的有效性与合法性。

同时，遇到合同纠纷时，可寻求法律援助，依法维护自身权益，促使合同双方达成公平与合法的解决方案。

篇2商品房买卖合同纠纷案是房地产市场中常见的案件之一，由于买卖合同的复杂性和买卖双方在合同履行过程中出现的分歧，导致纠纷的发生。

在处理此类案件时，需要对商品房买卖合同的相关法律规定有深入的了解，并根据具体案件的情况进行认定解析。

福建省高院关于审理商品房买卖合同协议书纠纷案件疑难问题的解答文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。

例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。

例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。

如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。

2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？答：当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。

双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。

订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。

买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

商品房买卖合同纠纷案件审理的一些关键点！商品房买卖合同纠纷案件审理的关键点（一）转自：法学45度《民事案件案由规定》第四部分“合同纠纷”项下规定了“房屋买卖合同纠纷”第三级案由。

在该案由项下规定了六个第四级案由：（1）“商品房预约合同纠纷”；（2）“商品房预售合同纠纷”；（3）“商品房销售合同纠纷”；（4）“商品房委托代理销售合同纠纷”；（5）“经济适用房转让合同纠纷”；（6）“农村房屋买卖合同纠纷”。

其中（1）（2）（3）属于商品房买卖合同。

商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同，不属于严格意义上的商品房买卖合同。

商品房预约合同，是指房地产开发企业与购房人就双方在一定期限内签订商品房买卖合同达成的协议。

商品房预售合同，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，购房人支付定金或房屋价款的合同。

商品房销售合同，是房地产开发企业将已竣工的商品房向社会销售，将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

本文以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）为基本立论依据，梳理了商品房买卖合同纠纷案件审理的105个关键点，供读者收藏备查。

一、商品房买卖合同的界定商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

（《商品房买卖司法解释》第一条）1.关于房屋买卖合同的标的物。

房屋买卖合同的标的物不仅是房屋，还包括房屋占用范围内的土地。

因买卖行为发生房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权也应随之转移。

作为房屋买卖合同标的物的房屋应仅限于《城市房地产管理法》规定的建筑物，而不包括构筑物。

所谓建筑物，是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的场所。

所谓构筑物，是指在土地上建设的人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，如水塔、烟囱、桥梁、蓄水池等。

2.关于“商品房”的含义。