从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题

论住宅小区地下车库的权利归属随着汽车的降价，私家车逐渐进入千家万户。

但随着私家车的普及，住宅小区的停车位问题也成了困扰车主的一个大难题。

2007年10月1日生效施行的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”但由于物权法没明确界定车位、车库的权利性质，也没有明确规定其产权的归属（是无偿满足还是有偿满足并没有明确说明），而是委由双方当事人自行约定，因此给开发商和购房者都留下了一定的权利遐想空间，开发商与购房者为此而聚讼纷纭。

住宅小区的地下车库到底属于小区业主共有，还是属于房地产开发公司？本文拟就这个具有普遍性的问题作一番学理上的探讨。

在论述地下车库的权利归属之前，有必要先对地下车库的建设依据作具体的阐述，因为不同建设依据的地下车库直接决定了其不同的权利归属。

第一、关于地下车库的建设依据。

地下车库作为辅助建筑物业使用的配套设施，其建设的依据按照现行法律的规定可以分为以下两种基本类型：开发商配套建设的地下车库和利用人防工程改造的地下车库。

1、开发商配套建设的地下车库。

开发商配套建设的地下车库，根据配建的车库是否列入城市规划设计可分为开发商必须建设的规划内配套设施和开发商可以自行决定是否建设的规划外配套设施。

建设部颁布的、在全国范围内适用的《城市居住区规划设计规范》（2002版）第8条第8.0.6 项规定：居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%;8.0.6.2 居民区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；8.0.6.3 居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。

对于开发商配套建设的停车库应当达到的具体指标，国内各大城市因地制宜作出了符合当地实际情况的规定。

从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。

“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。

”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。

如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。

从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。

另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。

《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

这里的“首先”不同于“优先”。

后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。

这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。

尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。

在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。

从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。

优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。

但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。

该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

这体现了法律对市场调节的干预。

物权法关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的对于⼩区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等⼏种意见。

那么《物权法》关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的呢？下⾯店铺房产纠纷律师就来为⼤家解答⼀下。

物权法关于⼩区车位的法律规定：第七⼗四条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。

建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。

占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。

法条解析：《物权法》第七⼗四条第⼆款规定：建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。

所以，⽬前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门⽤来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等⽅式，约定其归业主专有或专⽤。

在这种情况下，不宜⼀概认为车库、车位归业主共有。

只有占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停车的车位，才属业主共有。

即使是业主共有的车位，收取⼀定的停车费也是合理的。

根据《物业管理条例》第五⼗四条利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关⼿续。

业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。

物业公司接受业主⼤会或业主委员会的委托，有权对车辆在⼩区内公共场地或者占⽤业主共有道路的停放进⾏管理和收费。

收取的停车费按照物业公司与业主⼤会达成的协议进⾏利益分配。

实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。

根据我国《物权法》规定，决定收取⼩区停车费的权利主体是业主⼤会或业主委员会。

物业公司只是受业主⼤会或业主委员会的委托，对业主停车进⾏收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。

如因客观原因未能选举产⽣业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代⾏业主委员会的职责。

因此，社区居民委员会也是决定收取⼩区停车费的权利主体。

《物权法》74条法条评析《物权法》74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,最主要的目的是减少争议、平息纠纷。

⑴据法条内容可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是区分了车库与地面停车场，并规定了不同的归属原则。

二是关于小区车库的归属采当事人约定原则，地面停车场直接归业主共有。

三是对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足业主的需要。

一、《物权法》74条的得与失1、物权法第74条之得首先，《物权法》区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。

车库是具有四周封闭的空间，有建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。

所以在产权归属问题上法律自然应当区别对待。

其次，《物权法》将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。

这实际上是遵循了市场调节原则。

开发商建设了车库，所以获得主动地位，以决定是否要保留车库所有权。

第三，《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。

业主向物业管理公司缴纳的费用是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应依法或协议承担相应的赔偿责任。

第四，《物权法》第74条第1款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。

2、《物权法》第74条之失《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义，但是同时也有失误或是遗漏。

首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性，会给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。

论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。

物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。

随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。

本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。

本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。

在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。

本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。

在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。

本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。

本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。

在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。

本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。

通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。

也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。

二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。

我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。

根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。

这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。

在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。

对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。

如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。

车位车库的归属问题——兼释评《物权法》第74条
李宗录;王宝德
【期刊名称】《山东科技大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2008(010)002
【摘要】我国现实中时常发生业主与开发商之间关于车位车库权属的纠纷.<物权法>第74条将约定方式作为判断车位车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的必然隐患.在规划的车位车库可能属专有也可能属共有的情况下,应当以规划蓝图中载明的专有或共有的用途作为判断的依据,应当在准确理解专有的车位车库与建设用地使用费分摊关系的基础上,正确处理车位车库的归属问题.【总页数】6页(P50-55)
【作者】李宗录;王宝德
【作者单位】山东科技大学,文法学院,山东,青岛,266510;山东科技大学,土木建筑学院,山东,青岛,266510
【正文语种】中文
【中图分类】D923.3
【相关文献】
1.论车库和车位的归属问题——兼评《物权法》第74条 [J], 郭璐璐
2.小区车库归属问题研究——兼评《物权法(草案)》第76条 [J], 张陈帅;张更全
3.浅谈住宅小区内车位、车库所有权的归属问题——兼评《物权法》第74条 [J], 袁钰菲
4.我国住宅小区车位归属问题探讨——兼评《物权法》第74条 [J], 赵娜
5.我国住宅小区车位归属问题探讨——兼评《物权法》第74条 [J], 赵娜
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从物权法74条规定看地下车库归属之争内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。

从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。

人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并无完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。

本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。

关键词：物权法住宅小区车库地下车库归属一、有关住宅小区地下车库的理论之争（一）约定说住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产生意合同中约定，确信其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。

该观点的依据在于：其一，依照地上建筑物与土地利用权不能相分割的原那么，若是不能取得特定范围内土地的利用权，那么不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独取得土地利用权，地下车库所利用的土地是业主交纳土地利用费的土地，该小区土地面积已经全数分摊到全部业主，小区的土地利用权为该小区的业主所享有，开发商再也不享有该小区的土地利用权。

除非取得土地利用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分派权。

其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应犹如道路、管线一样，是衡宇的从物，应交付建筑物的所有人一起利用，在生意合同没有专门约定的情形下，从物应当依从主物（衡宇）一并出售、转移。

开发商依照政府规定兴修地下车库，是他的法概念务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了知足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。

《物权法》第74条第二款采纳的确实是“约定说”，可是对没有约定或约定不明情形下如何处置，物权法并无作出规定。

（二）本钱说小区地下车库归属要看建设本钱是不是已纳入商品房的本钱，当开发商未将小区地下车库建设本钱及利润计入其打算的衡宇销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。

物权法关于小区车位的归属问题是怎样规定的对于小区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等几种意见。

2007年3月16日通过的物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”这没有问题。

有问题的是该条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”这就等于确认，开发商是拥有车库所有权的，而且，车库是可以脱离土地使用权而单独存在的。

否则，开发商就无权出售、附赠或者出租车库。

这一立法规定，明显损害了法的公平正义精神，侵夺了业主们的土地使用权，将开发商原本没有的权益赋予了开发商。

这也是小区业主与物业公司关于停车费用纠纷不断的根源。

我们知道，法律没有对土地使用权的行使范围作出一般界定。

但是，常识告诉人们，土地使用权即对依法取得的土地按照规定用途自主地进行开发、利用和受益的权利。

这一权利必须是完整的，而不是残缺的，即开发、利用、受益的范围，既包括地表之上，也包括地表以下。

这就像一个国家的领土主权范围，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土层。

土地使用权范围的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的国土管理和市政建设规划。

否则，这个使用权的范围可以上自国家领空的高度，下至国家矿藏的边缘。

除此而外，任何部门都不能以任何其他借口限制土地使用权人的土地使用权范围。

判断小区车库应当归谁所有的根据只能在于，车库所在的土地使用权归谁所有。

根据城市房地产管理法的规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了该房屋占用范围内的土地使用权。

换言之，小区的土地使用权是属于小区业主所有。

除了专有部分的土地使用权属于专有者之外，其他土地则属于全体业主共同共有。

因此，建设在小区业主共有土地上的车库，无论是地面车库，还是地下车库，都是依附于小区业主共有的土地和土地使用权而存在，因而也应当是属于小区业主共有的。

住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究兼评《物权法》第74条一、本文概述随着城市化进程的加速，住宅小区的车位和车库问题日益凸显，成为社会各界关注的焦点。

车位、车库的性质及其权利归属，不仅关系到业主的切身利益，也影响到小区管理的秩序和效率。

因此，对住宅小区车位、车库的性质及其权利归属进行深入研究，具有重要的理论价值和实践意义。

本文旨在通过文献综述和实证分析的方法，对住宅小区车位、车库的性质及其权利归属进行深入探讨。

本文将对车位、车库的法律性质进行界定，明确其属于住宅小区配套设施的属性。

本文将分析车位、车库权利归属的法律依据，包括《物权法》《房地产管理法》等相关法律法规。

在此基础上，本文将通过案例分析，探讨实际操作中车位、车库权利归属的争议点及解决路径。

本文还将对《物权法》第74条进行评析，探讨其对于住宅小区车位、车库权利归属的规定是否完善，是否适应当前社会发展的需要。

本文还将提出完善车位、车库权利归属制度的建议，以期为我国相关法律法规的完善提供参考。

通过本文的研究，我们期望能够为住宅小区车位、车库的管理和使用提供更加明确的法律依据和指导意见，促进小区管理的规范化、法治化，维护业主的合法权益，推动和谐社区的构建。

二、住宅小区车位、车库的性质分析住宅小区车位、车库的性质是一个复杂且关键的问题，它直接关联到车位、车库的权属、使用权、转让权等法律关系的确定。

在我国《物权法》第74条中，对于住宅小区车位、车库的归属问题做出了规定，但在实践中，对于其性质的理解仍然存在争议。

住宅小区车位、车库是否具有独立性是一个需要明确的问题。

从物理属性上看，车位、车库作为独立的建筑单元，具有固定的空间位置和使用功能，可以独立于住宅进行转让和使用。

然而，在法律属性上，车位、车库是否可以作为独立的物权客体，却受到了一定的限制。

这主要源于我国土地制度的特殊性质，即土地使用权与地上建筑物所有权之间的绑定关系。

因此，住宅小区车位、车库的独立性需要在土地使用权与建筑物所有权之间寻求平衡。

随着经济的不断发展，城市有车族的数量增长迅速，停车难问题不断加剧。

居住小区车库、停车位的稀缺，其所具有的使用价值和商业价值日益显现，导致其所有权归属备受关注。

新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定，将从一定程度上起到定纷止争的作用。

一、关于对车库车位应首先满足业主需要的理解《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

实践中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，侵害了小区业主的合法权益。

《物权法》出台之前，部分地方性法规、文件已对此作了相应规定，但法律位阶不高。

如合肥市房地产管理局于2004年12月29日下发的[2004]173号文件中规定，地下车库停车位的销售、转移对象为本小区业主，不单独核发权属证书，它可以单独或连同房产证同时转让，在办理转移时，须与业主的房屋登记一并办理。

2 005年出台的《合肥市物业管理条例》第54条规定，物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用;停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。

《物权法》的出台，以法律的形式对业主的此项权利进行了明确。

从该规定我们可以了解到，一是法律没有完全禁止开发商向非小区业主转让属于其所有的车库车位;二是业主对车库、车位享有优先的权利，但它并不能简单地理解为优先购买权、优先使用权，而是一种更严格的权利;三是法律并未规定开发商必须给业主保留多长时间的优先权，是保留全部车位的优先权还是保留一定比例的优先权。

有法律起草者将认为，该条款中的“首先满足”是时间上的优先和出售权的保留，开发商在将车库车位保留“合理期间”后可以出售给非业主。

本条如何操作尚需国家有关立法、司法机关进一步解释。

二、关于地下车库归属的理解《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物权法第74条-关于停车位归属权的解释.物权法》于2007年3月19日通过，2007年10月1日开始实施。

本文将重点介绍《物权法》中的第六章，该章节详细规定了车位所有权归属问题，希望对您有所帮助。

第六章业主的建筑物区分所有权根据第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

但业主行使权利时不能危及建筑物的安全，也不能损害其他业主的合法权益。

第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，同时也承担义务。

业主不能以放弃权利的方式来回避履行义务。

当业主转让建筑物内的住宅、经营性用房时，其对共有部分享有的共有和共同管理权利也应一并转让。

根据第七十三条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但城镇公共道路除外。

建筑区划内的绿地属于业主共有，但城镇公共绿地或明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房也属于业主共有。

第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。

对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式来约定。

占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据第七十五条规定，业主可以设立业主大会并选举业主委员会。

地方政府相关部门应当给予业主大会和业主委员会设立以及选举的指导和协助。

第七十六条规定，如下事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或更换委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施以及其他关于共有和共同管理权利的重大事项。

对于第五项和第六项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

《物权法》如何规定车位、车库的归属？既然我国《物权法》第73条确认了建筑区划内的道路和其他公共场所属于业主共有，那么，建设单位或物业服务企业占用该道路或其他公共场所而用于停放车辆，并不因此而改变物权的归属，由此形成的车位也应当属于业主的共有财产。

如果每个业主已经按照该配置比例得到了车位，就意味着，建设单位已经满足了业主的需要，其可以自行处置剩余的车位。

如果建设单位没有按照该配置比例来满足业主的需要，则不能将剩余的车位、车库转让给第三人。

随着城市化的快速发展、人们生活水平的提高，私家车的保有量也越来越多，作为业主代步工具的存放地点，车位和车库的辅助功能也越来越重要。

可以说，车位和车库与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。

因此，物权法专门规定了车位、车库的归属问题。

一、规划内车位、车库的归属所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。

所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。

车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。

车库四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。

车库与车位不同，车库本身是建筑物，通常都具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位，地上车位大都是利用地表划定的。

在物权法制定过程中，关于车位、车库的归属，存在着较为激烈的争论。

主要存在两种观点：一是业主共有说，即认为车位、车库应当归业主共有，因为车位、车库已经计入了所有购房者的成本，而且车位、车库是为了发挥专有部分的效用，必须作为配套的设施，应当作为共有部分的客体。

二是约定说，即认为车位、车库的归属应当通过约定来确定。

《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”可见《物权法》采纳了“约定说”的观点。

从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。

“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。

”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。

如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。

从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。

另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。

《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

这里的“首先”不同于“优先”。

后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。

这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。

尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。

在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。

从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。

优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。

但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。

该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

这体现了法律对市场调节的干预。

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占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

从形式上而言，该条规定确实为小区车位正名了身份、确定了流转规则。

但从实践操作而言，该规定模糊用语、指向不明使得明晰产权、保护产权、定纷止争的功能大打折扣。

如：车位的内涵和范围如何，是否包括人防车位？“首先满足业主需要”是满足全体业主还是大部分业主或已入住业主需要？满足与否的认定主体是谁？如何证明或体现已满足业主需要？在“首先满足业主需要”的问题上，房屋登记机构处于何种地位，应履行的职责是什么？是仅限制开发企业首次转让车位，还是对已取得车位所有权的业主或非业主再次转让仍有限制？实践中，诸如此类的问题时常可见，仅依据《物权法》之规定难以解决。

幸而，最高人民法院及时出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），确立了通过配置比例衡量“应当首先满足业主的需要”的客观评价标准。

《解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

但这个标准并没有完全解决问题，比如：违反了配置比例处分车位应当承担什么责任？开发企业可否与全体业主约定采取除配置比例以外的其他方式来满足《物权法》要求的“应当首先满足业主的需要”？因此，有必要对此做深入研讨。