市场法系数调整表

房地产评估市场对比法相关修正系数比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数(2)交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。

(3)交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。

由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。

(4)区位状况修正A、繁华程度修正繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。

以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。

B、交通状况修正办公房地产主要考虑市内交通。

将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。

则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。

C、基础和公用配套设施修正包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。

将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。

以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。

则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。

D、环境和景观修正环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。

则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。

E、楼层修正一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。

市场法的间接比较法的修正系数公式又叫买卖实例法（Market Data Approach）理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。

如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。

市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。

因而，利用市场比较法估价要解决两个问题：
1）找出影响价格的因素
2）如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。

类似房地
产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的房地产。

比较房地产（可比房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。

比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。

标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。

交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。

个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。

房地产评估市场法修正系数1. 引言房地产评估市场是为了确定房地产物业的准确价值而存在的。

评估市场法修正系数作为一种调整因素，可以在原始评估结果的基础上进行修正，以更好地反映实际市场情况。

本文将详细介绍房地产评估市场法修正系数的概念、作用以及相关的具体实施方法。

2. 房地产评估市场法修正系数的概念和作用房地产评估市场法修正系数是指根据市场变化和实际情况对原始评估结果进行修正的一种工具。

由于房地产市场的波动性和不确定性，仅仅依靠原始评估结果往往难以准确反映物业的真实价值。

因此，通过引入修正系数，可以更好地对评估结果进行调整，以使其更接近实际的市场价值。

房地产评估市场法修正系数的作用主要有以下几个方面：2.1 修正评估结果的准确性原始评估结果仅基于某一特定时间点的市场情况和数据，难以全面反映出物业的实际价值。

通过引入修正系数，可以考虑到市场的波动性和其他影响因素，从而更准确地衡量物业的价值。

2.2 降低评估误差房地产评估是一项复杂的工作，涉及到大量的数据和分析过程。

人为因素和不完善的信息可能导致评估误差的产生。

通过引入修正系数，可以修正这些误差，提高评估的准确性和可靠性。

2.3 适应市场变化房地产市场是一个动态的环境，价格和需求都在不断变化。

原始评估结果常常无法及时地反映这些变化。

修正系数的引入可以使评估结果更具实时性，更好地适应市场的变化。

2.4 提高评估的可比性在不同地区或时间点进行的房地产评估可能存在很大的差异。

通过引入修正系数，可以将不同评估结果进行标准化处理，从而提高评估结果的可比性。

这有助于参与者更好地比较不同物业的价值，做出更明智的决策。

3. 房地产评估市场法修正系数的具体实施方法房地产评估市场法修正系数的具体实施方法可以根据实际情况和评估目的进行调整。

以下是一些常见的实施方法和步骤：3.1 数据收集和分析首先，评估人员需要收集相关的市场数据，包括房地产市场的整体情况、类似物业的交易价格、租金收入等。

资产评估市场法修正系数稿子一：嘿，亲！今天咱们来聊聊资产评估市场法修正系数这个有趣的话题哟！你知道吗？这修正系数就像是给资产价值化个妆，让它更能展现出真实的美！比如说吧，同样一个房子，在不同的地段，那价值可就大不一样啦。

这时候，修正系数就登场啦，它会根据地段的好坏来调整房子的评估价值。

再比如，资产的新旧程度也很重要呀。

新崭崭的设备和用了好几年的设备，价值能一样吗？修正系数就会在这时候发挥作用，给新设备加点分，给旧设备减点分。

还有哦，市场的供求关系也会影响呢。

如果某种东西供不应求，那价格自然就高，修正系数就会往上调一调；要是供大于求，价格低了，修正系数也会跟着降一降。

资产评估市场法修正系数就像是个神奇的魔法棒，能让资产的价值评估更加准确、合理。

它让我们在评估资产的时候，不会走偏，能真正看到资产的真实价值哟！怎么样，是不是觉得挺有意思的？下次再碰到资产评估，可别忘了这个厉害的修正系数哟！稿子二：哈喽呀！今天咱们好好唠唠资产评估市场法修正系数。

想象一下，资产评估就像一场大冒险，而修正系数就是我们的秘密武器！又或者，同一种商品，在繁华的大城市和小乡村，价格能一样吗？当然不能！修正系数就会根据市场环境的不同来调整价值。

大城市可能需求大，价格高，修正系数就往上抬一抬；小乡村需求少，价格低，修正系数就往下压一压。

还有呢，品牌的影响力也很重要哟。

知名品牌的东西往往更值钱，修正系数就会考虑到这一点，给品牌的价值来个正加成。

呀，修正系数就像个聪明的小精灵，到处蹦跶，把资产的价值调整得妥妥当当。

它让资产评估变得更加公平、准确，让我们心里都有个底。

好啦，今天关于资产评估市场法修正系数就聊到这儿，希望你下次再听到这个词的时候，不会觉得头疼，而是能会心一笑，知道它的厉害之处哟！。

分流等管制要求楼宇楼型估价对象分为塔楼、板楼公共设施保障度估价对象内部基础设施的维护状况，如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构环境因素对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等坐落朝向修正系数表（板楼）坐落朝向南北东南、西北东西西南、东北修正系数0%-1%-1%-2%居室窗口朝向修正系数表（塔楼）居室窗口朝向南东南东西南北东北西北西修正系数2%2%0%0%-1%-1%-2%-2%层次修正系数表一（无电梯）总层数层次一二三四五六七10%0%0%-1%-1%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0% 4-1%0%0%0%5-1%-1%0% 6-2%-1%7-2%层次修正系数表二（有电梯）总层数层次一二三四五六七至高层10%0%0%-1%-1%-2%-2% 21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%1%0%0%5-1%1%0%6-2%1% 7-（顶层-2）加权平均法的我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格配套、物业管理、建筑质量、交通城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。

此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。

分值越大，表示等次越高。

1、18个定级因素定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A、距所在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或北街；D、住宅为距所在片区中心区的远近A、最差（远）1；B、很差（远）2 ； C、一般；D、很好（近）4；E、最好（近）5价格A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C、价格是否有优势A、最高1；B、很高2；C、一般3； D、很低4 ；E、最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A、最不完善1； B、不完善2； C、一般3 ；口、很好；E、最好5物业管理A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5建筑质量A、是否漏雨漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板；E、排水管道A、最差1;B、很差2 ；C、一般3；D、很好4 ； E最好5交通A、大中小巴士路线数量；B、距公交站远近；C、站点数量；D、大中小巴舒服程度A、最少（远）1；8、很少（远）；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状A、最不完善1； B、不完善2 ；C、一般3； D、很完善4；E、最完善5楼盘规模人、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数A、最小1；8、彳艮小2；C、一般3； D很大4； E、最大5朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野A、西（西北、西南）1； B、东（东南、东北）2； C、北（东北、西北）3；D、南（东南、西南）5 外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度A、最差1； B、很差2；C、一般3；口、很好4；£、最好5室内装修A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可靠A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般；D、很好（近）4；E、最好（近）5环保A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水A、最差1；B、很差2；C、一般3；口、很好4；£、最好（远）5发展商实力及信誉A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；口、很好（多）；£、最好（多）5；付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；/其他A、最差1 ;B、很差2;C、一般3;D、很好4 ;E、最好5户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小A、最差1；B、很差2； C、一般3； D、很好4 ；E、最好5销售情况A、销售进度；B、销售率；C、尾盘现状、A、最差1； B、很差2 ；C、一般3；D、很好4；E、最好5广告A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意A、最差（小）1；B、很差（小）2；C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（大）5停车位数量A、停车位数量；B、住户方便程度4最差（少）1出很差（少）2；C、一般3； D、很好（多）4；E、最好（多）52、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。

拆迁估价中市场法修正系数的确定及估价模型的改进吴翔华1付光辉（南京工业大学管理科学与工程学院，中国江苏南京210009）Determination of correction factors and improvement of appraisal model in MarketApproach to Urban Building RelocationWu Xianghua，Fu Guang-hui（College of Management Science and Engineering , Nanjing University of Technology , Nanjing , Jiangsu , 210009）摘要：在房屋拆迁估价中重点是确定区域因素和个别因素，在通过专家调查法确定16个影响因素后，利用BP神经网络模拟重复交易法的方式测定每个影响因素对住宅房屋单价的影响值，得到影响因素的修正系数表，再利用因子分析法将各影响因素进行线性组合后减少维数、并剔除其不独立的影响，将线性组合中得到的变换矩阵作为权重矩阵，对各修正系数进行赋权、转化，从而得到相互独立的新变量，利用乘法模型将新变量作为影响因素，科学合理地对拆迁房屋的价格进行修正、评估。

关键词：拆迁估价；区域因素；个别因素；BP神经网络；因子分析法《城市房屋拆迁估价指导意见》中第六条明确指出：“房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。

需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准”。

以住宅为例，如果不确定标准、不界定估价参数、修正系数的内容、幅度等，则由不同的估价机构、不同的估价师采用相同的市场法来进行估价，由于交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正中所采用的修正内容和修正幅度不同，估价结果完全很可能发生较大差异。

在《房地产估价规范》，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。

资产评估中市场法差异调整方法的探讨朱树武王子轩（北京中企华资产评估有限责任公司）［摘要］本文通过对资产评估中市场法常用方法的分析后，认为现行方法差额法和百分率法都是只考虑了评估对象与参照物之间各可比因素的关系，而忽略了各可比因素之间的关系可能带来的影响。

据此，综合两种方法总结出市场法第三种具体的评估方法一一分类差额法。

［关键词］差额法；百分率法；分类差额法；评估对象；参照物；可比因素；关联；修正系数。

一、概述市场法，又称市场比较法、现行市价法等，是国际公认的一种常用的资产评估方法。

该方法以公平、活跃的市场存在为前提，通过市场调查，选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析、调整差异，最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值，其基本公式可概括为：评估对象评估价值=调整差异后参照物现行市价的平均值要运用市场法评估标的物的市场价值，首先要选好参照物，然后按照评估对象与参照物之间的差异，对参照物进行差异调整。

差异调整就是通过对比分析，将参照物与评估对象之间存在的各种可比因素的差异一一调整掉，目的是将各个参照物“理想化”为评估对象，只有这样，参照物调整差异后修正得到的交易价格才能作为评估对象的评估价值。

通常有两种方法对参照物进行调整: 差额法和百分率法。

一）、差额法差额法又称作绝对数调整法，是通过参照物与评估对象在各可比因素上的比较，设法计算出参照物交易价格在各可比因素上应修正的绝对金额，加到参照物交易价格上去，或从交易价格中减掉，得出评估对象的评估价值。

计算公式如下：n调整差异后参照物的交易价格二参照物的交易价格± 7 l0j,或j彳n二参照物的交易价格x （7 l j-n+1）j」Z——连加符号；n 可比因素的个数；I oj——第j个可比因素相对参照物交易价格应修正的绝对金额；I j——第j个可比因素相对参照物的修正系数。

二）、百分率法百分率法又称作相对数调整法，是用一系列的相对数一一修正系数去调整参照物与评估对象在各可比因素上的差异，然后用参照物的交易价格与各修正系数相乘，得出评估对象的评估价值。