万达集团成本管理规定文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
项目成本管理1 总则
1.1 成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。
1.2 所有开发项目的成本管理必须明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。
1.3 为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发相关的工程成本和非工程成本中的工程类成本必须经成本控制部门审核，非工程成本必须经财务部门审核。
1.4 项目开发运作过程中，项目公司应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。
2 目标成本确定
2.1 目标成本的编制必须按《目标成本确定》的规定进行，在不同阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：
1) 可研目标成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本，在《项目经营控制决策文件》中明确。原则上，以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。
2) 计划目标成本：项目经营策划书初稿阶段，依据集团经营决策委员会批准的可研目标成本、深化的规划方案和建筑设计思想以及进一步的市场调研结果等条件，集团所属项目公司修编可研目标成本，形成计划目标成本，由集团成本控制部组织审核。如计划目标成本超出可研目标成本，报集团经营决策委员会批准。计划目标成本中形成的核心经营思想是设计任务书的重要组成部分。
3) 目标控制成本：项目经营策划书中间稿阶段，依据可研目标成本或计划目标成本、批准的规划方案和建筑设计方案等条件，集团所属项目公司修编可研目标成本或计划目标成本，形成目标控制成本，由集团成本
控制部组织审核。如目标控制成本超出可研目标成本或计划目标成本，报集团经营决策委员会批准。
4) 预目标成本：项目经营策划书正式稿阶段，项目开工前，原则上应完成施工图设计，细化目标控制成本中工程成本部分，确定目标成本中工程成本部分，形成预目标成本；如因特殊原因不能完成施工图设计，必须完成较完整的扩初设计，达到可对目标控制成本中工程成本进一步细化的目的，确定目标成本中工程成本部分，并形成预目标成本，由集团成本控制部组织审核。如预目标成本超出目标控制成本，报集团经营决策委员会批准。
5) 目标成本：项目开盘前，确定目标成本中非工程成本部分，依据已确定的目标成本中的工程成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程成本，形成项目实施的目标成本（如项目无销售部分，预目标成本直接形成项目实施的目标成本），由集团成本控制部和财务部组织审核，集团经营决策委员会批准，作为《项目经营决策文件》的组成部分。
2.2 各阶段的目标成本应遵循《目标成本确定指引》、《工程造价确定指引》的规定，使用正式的目标成本表单。
2.3 集团所属项目公司在制定项目进度计划时，必须明确完成2.1条中2）至5）的时间，并将必要条件反馈集团相关部门进行确认，形成《项目进度计划决策书》，由集团项目管理中心和集团所属项目公司等会签后，报集团分管该项目的副总裁批准，集团成本控制部备案。
3 成本动态控制
3.1 集团所属项目公司必须依据已批准的不同阶段目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施。
3.2 集团所属项目公司成本控制部（或财务部）必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，包括但不限于：
1) 限额指标的确定；
2) 设计方案优化和施工图会审；
3) 业务分包（招投标）；
4) 材料设备采购比价、限价；
5) 合同签订；
6) 设计变更及现场签证；
7) 合同付款等。
3.3 项目施工过程中发生的现场签证（包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审），必须执行《现场签证控制指引》和《设计变更控制指引》，严格进行事前预算、事中跟踪和事后结算的审查，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。
3.4 集团所属项目公司成本控制部负责建立工程成本台账（合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本预警台帐），集团所属项目公司财务部负责建立非工程成本台账，登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。
3.5 集团所属项目公司成本动态控制报表和材料设备信息表，应每季度次月5日前提交集团成本控制部备案，作为集团成本控制部结算复核的依据，是评价集团所属项目公司成本控制执行优劣的条件之一。
3.6 集团所属项目公司建立健全工程结算档案管理，方案报集团成本控制部核准。
4 成本核算与分析
4.1 集团所属项目公司必须按《项目成本核算与分析指引》的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。
4.2 集团所属项目公司成本核算与分析报告，作为集团所属项目公司《季度经营分析报告》的组成部分。
5 项目成本超支处理及调整
5.1 成本超支的处理措施由集团所属项目公司经营管理委员会提出建议，并按《成本细项超支报警的范围和要求》、《项目目标成本调整范围和要求》指引文件规定，以书面形式报集团成本控制部（或财务部）审批：
1) 不使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，超出细项目标成本10%以内的（含10％），工程类需报集团成本控制部审
核，非工程类需报集团财务部审核；超出细项目标成本10%以外的，报集团成本控制部（或财务部）审核后，报主管成本或财务的副总裁批准。同时需在备注中明确超支部分成本来源（成本细项）。
2) 使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目公司须报送详细的相关依据资料。工程类需报集团成本控制部审核，非工程类需报集团财务部审核后，由主管成本或财务的副总裁批准，在《成本动态控制表》中列出具体的调整明细。经批准后的工程类报集团财务部备案，非工程类的报集团成本控制部备案。
3) 调增目标成本，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目公司须报送详细的相关依据资料。工程类需报集团成本控制部审核，非工程类需报集团财务部审核后，由主管成本或财务的副总裁审批，集团经营决策委员会批准，在《成本动态控制表》中列出具体的调整明细。
5.2 在项目实施过程中，因经营思想调整引起成本细项增加或减少，应及时报集团成本控制部审查，并根据5.1条规定进行处理。
5.3 管理费用和营销费用目标值不允许突破。
6 项目结算
6.1 项目工程结算由集团所属项目公司成本控制部组织，工程（配套）部和开发设计部配合，集团成本控制部随时抽查和监督。如结算值超细项目标成本，报集团成本控制部审核，经主管成本的副总裁批准后，方可完成结算手续。
6.2 按照《项目经营决策文件》确定的项目结算完成后，集团成本控制部进行复核，形成工程结算复核报告，经主管成本的副总裁批准后，抄报集团各相关部门备案。
7 限额控制
7.1 总成本控制：根据《项目经营控制决策文件》、可研目标成本及其限额指标，各阶段确定的项目总成本原则上不得超出可研目标成本，并优化和完善限额指标，围绕目标成本，设计优化、成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。
7.2 低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。
7.3 施工图结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。
7.4 材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。
7.5 建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制：目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包括方案估算、主要材料的选用和价格。
8 相关作业流程与指引文件
8.1 PCP100目标成本确定
1) PCG101目标成本确定指引
2) PCG102目标成本编制工作责任界定
3) PCG103工程造价确定指引
8.2 PCP210项目成本动态控制
1) PCG211现场签证控制指引
8.3 PCP220项目成本细项超支报警
1) PCG221成本细项超支报警范围和要求
2) PCG231项目目标成本调整范围和要求
8.4 PCG241项目成本核算与分析指引
8.5 PCG311工程结算控制指引
《目标成本确定指引》
1 适用范围
适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段。
2 项目成本构成及定义
项目总成本是指作为成本核算主体的项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。一个集团所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：
工程成本：
1. 土地开发成本
2. 政府行政事业性收费
3. 建造成本：
1) 前期工程准备费
2) 主体建筑（装修）工程费
3) 主体安装工程费
4) 社区管网工程费
5) 景观环境工程费
6) 配套设施费
7) 其他建设工程支出
8) 预备费
非工程成本：
1. 费用及税金
1) 管理费用
2) 营销费用
3) 财务费用
4) 各项税金
2. 其他成本
1) 招商费用
2) 商业扶持资金等
2.1 土地开发成本
1) 地价及市政配套费：土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。
2) 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
3) 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。
2.2 政府行政事业性收费
1) 报批报建费：安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。
2) 增容费：水、电、煤气等。
2.3 前期工程准备费
1) 勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。
2) 规划管理费：可行性研究、规划设计（方案招标、方案评审）、交通影响分析、环境影响评价、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等。
3) 三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。
4) 临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。
2.4 主体建筑(装修)工程费
1) 地基工程：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。
2) 结构及粗装修等。
3) 防水工程。
4) 门窗工程：室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。
5) 公共部位精装修：电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等。
6) 室内精装修：住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等。
7) 钢结构及网架工程。
2.5 主体安装工程费
2.5.1 室内水暖气电系统：
1) 给排水系统：给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。
2) 采暖系统：散热器采暖、地热采暖工程。
3) 燃气系统：低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程（供设备用）。
4) 电气系统: 低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。
2.5.2 室内设备及其安装：
1) 空调通风及其安装: 制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。
2) 电梯及其安装。
3) 发电机及其安装。
4) 擦窗机及轨道工程。
2.5.3 消防工程：水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消防检测。
2.5.4 弱电系统：
1) 智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动控制系统、综合布线系统、电话网络系统、停车场管理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息发布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、
背景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光控制系统、多媒体音视频会议系统、房控系统。
2) 电子显示屏安装工程。
2.6 社区管网工程费
1) 室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。
2) 室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等。
3) 室外燃气系统：管道系统、调压站等。
4) 室外高低压系统：红线外电力线路安装工程、10KV(35KV)开闭所（环网站、分界室或中心变电站）安装工程、高低压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程。
5) 室外消防系统：消火栓外网、自喷外网。
2.7 景观环境工程费
1) 环境设计费等。
2) 绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。
3) 建筑小品等。
4) 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程等。
5) 喷泉、人工湖等水系工程。
6) 大门围墙建造费等。
7) 室外照明、楼体泛光照明等。
8) 室外零星设施等。
2.8 配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。
2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。
3) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立成本科目。
如：
1) 游泳池：土建、设备、设施等。
2) 会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构等。
3) 幼儿园：建安成本及配套资产购置等。
4) 学校：建安成本及配套资产购置等。
5) 儿童游乐设施等。
6) 网球场等。
2.9 其他建设工程支出
2.9.1 其他工程建设支出包括工程监理费、造价咨询顾问费、市政管理费、工程保险费、施工合同外奖金等。
2.9.2 物业管理启动费：
1) 前期开办费：指自商业管理公司、物业公司（管理处、管理中心）筹备成立到项目开业（入伙）之日止发生的费用，主要包括：开业前人员工资福利费、办公房屋租赁费（以及办公用房装修费）、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、开荒费、开业庆典费、行政办公费用以及开业（入伙）前所发生的不可预见费用。
2) 销售项目入伙后物业管理扶持金：指的是销售项目入伙之日起到项目物业实现收支平衡（销售项目物业实现收支平衡时间最晚不超过销售项目入伙一年）期间的物业亏损费用。
2.10 管理费用
包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。
2.11 营销费用
包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售中心和样板房设计及工程费用、销售人员的工资（含个人所得税）、销售人员的工资附加费（含福利福、工会经费、公积金、社会保险等）、销售人员的销售提成、销售部门的办公费（车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等）、销售人员的差旅费、销售业务招待费、交易手续费、其他营销费用。
销售部门中营销副总经理、部门经理（行政级别）的工资（含工资性支出），在“管理费用”中列支，纳入“管理费用”指标；销售部门其他员工的工资（含工资性支出）在“营销费用”中列支，纳入“营销费用”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工因销售业务发生的支出（如办公费、招待费、差旅费等），均在“营销费用”中列支。
2.12 财务费用
包括：利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。
2.13 各项税金
包括：营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。
2.14 所得税
2.15 预备费
包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。
各成本科目的具体设置参照《项目目标成本表》中执行，表中仅列出了常见的成本细项（表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。
3 各阶段项目目标成本的确定与作用
3.1 项目可研报告阶段，依据投资估算确定的项目可研目标成本，是审核商业计划书的依据。
3.2 项目经营策划书初稿阶段，确定的计划目标成本用以指导项目的规划方案设计，是评审规划方案设计的依据之一。
3.3 项目经营策划书中间稿阶段，依据方案设计概算确定目标控制成本，用以指导扩初和施工图设计。
3.4 项目经营策划书正式稿阶段，依据施工图或扩初设计确定预目标成本，是审批工程招标的依据。
3.5 项目开盘前，确定非工程成本后，确定项目的目标成本，是签订该项目经营管理责任书的依据之一。
3.6 项目各阶段的目标成本使用《项目目标成本表》进行测算编制。
4 确定目标成本应遵循的基本原则
4.1 标杆瞄准
在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。
4.2 满足顾客需求
在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。
在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本细项结构向顾客核心需求方向倾斜。
4.3 竞争策略要求
在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。
在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。
4.4 倒逼成本
1) 通过项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段的市场调查和
可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。
2) 用合理的预期税前盈利额倒逼项目可研目标成本，并用以指导“限额指标”和项目开发策划的硬性指标。
3) 用项目可研目标成本、计划目标成本层层倒逼目标控制成本、预目标成本、目标成本。可研目标成本≥计划目标成本≥目标控制成本≥预
目标成本≥目标成本。
《目标成本编制工作责任界定》
1 各阶段目标成本的责任界定
2 不同阶段的工作流程
2.1 项目可研阶段
1) 完成时间：土地招拍挂前。
2) 经办部门：集团成本控制部。
3) 审批：集团经营决策委员会。
4) 职责分工和流程:
a) 集团项目管理中心：确认项目的销售价格。
b) 集团发展部：负责项目行政事业性收费标准的收集整理并确认、项目相关“问题清单”内容的确认。
c) 集团商务部：对拟定的主力店业态进行确认。
d) 集团规划院：确认规划经济技术指标和项目描述，并会同项目管理中心、发展部、商务部、成本控制部讨论建造标准并获集团经营决策委员会确认。
e) 集团成本控制部和财务部：编制投资估算（含非工程成本）。
f) 集团成本控制部：牵头完成《项目经营控制决策文件》。
5) 可研目标成本作为集团成本控制部审核设计、造价咨询、监理、地勘、营销招投标工作的依据。
2.2 项目经营策划书初稿阶段
项目公司围绕实现《项目经营控制决策文件》的经营目标，结合规划条件和市场调研，全面梳理《项目经营控制决策文件》各项内容。如：可售物业的规划是否有修改建议（如有，应获集团规划院确认），形成可执行规划指标；对行政事业性收费和项目相关“问题清单”内容进行全面复核，提出增减内容（如有）和依据。
1) 完成时间：集团批准成立项目公司或土地合同签定之日起30天内。
2) 经办部门：项目公司。
3) 审批：项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团成本控制部组织审核。
4) 职责分工和流程：
a) 集团项目管理中心：负责销售价格的审核、物业管理费的审核、项目经营期的确定。
b) 集团商务部：负责商业业态组成的审核（对可研阶段确定的主力店招商初步结果提出意见）。
c) 集团规划院：负责规划经济技术指标、销售面积、项目描述和建造标准的审核。
d) 集团发展部：负责土地价款、政府行政事业性收费标准审核。
e) 集团成本控制部：负责工程成本的审核。
f) 集团财务部：负责非工程成本的审核。
集团所属项目公司根据审核意见修编计划目标成本并报集团成本控制部、财务部审批后执行。如计划目标成本超出可研目标成本，报集团经营决策委员会批准。完成计划目标成本的审批后，确定报批的规划设计方案。
2.3 项目经营策划书中间稿阶段
根据目标控制成本编制和《目标成本确定指引》中第4条确定目标成本应遵循的基本原则，完成目标控制成本的编制，报集团成本控制部组织审核。
1) 完成时间：规划方案和建筑方案设计经政府批准之日起30天内。
2) 经办部门：项目公司。
3) 审批：项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团成本控制部组织审核。
4) 职责分工和流程：
a) 集团项目管理中心：负责销售价格的审核、物业管理费的审核、项目经营期的审核
b) 集团商务部：负责主力店商业业态组成的审核。
c) 集团商业管理公司：负责非主力店商业业态组成的审核。
d) 集团规划院：负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。
e) 集团成本控制部：负责工程成本的审核。
f) 集团财务部：负责非工程成本的审核。
集团所属项目公司根据审核意见修编目标控制成本并报集团成本控制部、财务部审批后执行。如目标控制成本超出可研目标成本，报集团经营决策委员会批准。
2.4 项目经营策划书正式稿阶段
除非集团分管项目副总裁批示同意，未完成预目标成本审批的，集团成本控制部不允许进行基础工程或土方工程的定标审批。
1) 完成时间：开工前30天。
2) 经办部门：项目公司。
3) 审批：项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团成本控制部组织审核。
4) 职责分工和流程：
a) 集团商务部：负责主力店商业业态组成的审核。
b) 集团商业管理公司：负责非主力店商业业态组成的审核。
c) 集团规划院：负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。
d) 集团成本控制部：负责工程成本的审核。
集团所属项目公司根据审核意见修编预目标成本并报集团成本控制部、财务部审批后，形成《项目预经营决策文件》报集团批准后执行。如预目标成本超出目标控制成本，报集团经营决策委员会批准。
2.5 项目开盘前
除非集团分管项目副总裁批示同意，未完成目标成本审批的，既未完成《项目经营决策文件》审批的，不允许开盘。
1) 完成时间：开盘前30天。
2) 经办部门：项目公司。
3) 审批：项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团财务部组织审核。
4) 职责分工和流程：
a) 集团项目管理中心：负责销售价格的审核、物业管理费的审核、项目经营期的审核。
b) 集团规划院：负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。
c) 集团财务部：负责非工程成本的审核。
d) 集团所属项目公司根据审核意见修编目标成本并报集团成本控制部、财务部审核后，集团成本控制部牵头形成《项目经营决策文件》报集团经营决策委员会批准后执行。
3 物业管理启动费的编制操作流程
1) 项目管理中心、商管公司对集团已经开发管理的各项目的资料的总结测算出各种物业管理启动费的费用标准，报集团人力资源部和财务部审核，经主管财务的副总裁批准后形成集团的物业管理启动费的成本标准。
2) 物业管理用房装修费用标准：各地物业公司、商管公司通过总结已建项目的物业管理用房的装修标准，形成集团物业管理用房的装修标准，集团成本部按此装修标准测算费用，经主管的副总裁批准后，形成目标成本中的成本标准。
3) 集团成本控制部（财务部）在编制各个项目的目标成本时，按照以上的成本标准编制项目的物业管理启动费的细项目标成本。
4) 在项目的目标成本的编制中，针对单个项目的特殊性，如果经过测算后，以上费用标准不足，项目管理中心或商管公司需提出调整费用标准报告，并报详细测算资料，经集团人力资源部和财务部审核，主管财务的副总裁批准后，集团成本控制部（财务部）按批准的标准调整目标成本。
5) 项目实施过程中，物业管理启动费由各地物业管理公司或商管公司专款专用，原则上不得突破目标成本。如果超支，物业管理公司或商管公司需要报送引起超支的各项详细资料，分析原因，经人力资源部和财务部审核，报主管副总裁批准。
《工程造价确定指引》
1 工程造价确定的时间要求
1) 100万以上的工程项目（主要指非总价包干项目）按提供齐全图纸后60天内，成本控制部负责完成。
2) 100万以下的工程项目按提供齐全图纸后30天内，成本控制部负责完成。
2 工程造价的组成和确定注意事项
2.1 主体建筑安装工程费
2.1.1 土建工程费
1) 各单体工程分基础工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分项确定工程造价文件。
2) 地上主体结构工程造价确定要求：必须按地上各单体自然层分别计算、统计工程量，方便工程量的核对及工程结算的复核。
3) 地下室按整体分区域（按沉降缝分区）和分层分别计算工程量，方便工程量的核对及工程结算的复核。
2.1.2 安装工程费
以下安装工程分单体（分地下部分和地上部分）按系统汇总确定工程造价。
1) 给排水工程。
2) 电气、动力、照明（强电）工程。
3) 通风（含防排烟工程）、空调工程。
4) 消防（包括消防喷淋、消火栓、消防报警器）工程。
5) 煤气工程。
6) 采暖工程。
7) 通讯（内线电话系统）工程。
8) 公用电视工程。
9) 保安对讲工程。
10) 电视监控系统。
11) 防盗报警系统。
12) 巡更管理系统。
13) 综合布线系统。
14) 计算机网络系统。
15) 程控交换机系统。
16) 空调自控系统。
17) 虹吸雨排系统。
18) 背景音乐及紧急广播系统。
19) 停车场管理系统。
20) 楼宇自控系统。
2.1.3 设备费
设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费。
2.2 社区管网工程费
社区管网工程费按以下系统分别确定工程造价。
1) 室外给排水工程。
2) 室外燃气工程。
3) 室外采暖工程。
4) 室外供配电工程。
5) 室外有线电视工程。
6) 室外通讯工程。
2.3 景观环境工程费
景观环境工程费按以下分类分别确定工程造价。
1) 绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。
2) 建筑小品等。
3) 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程等。
4) 喷泉、人工湖等水系工程。
5) 大门围墙建造费等。
6) 室外照明、楼体泛光照明等。
7) 室外零星设施等。
2016版制度专项类题目知识点 （商管系统） 筹备计划 1、商管筹备计划涉及8个阶段：拓展、人力、招商、营运、物管、工程、财务、行政。 2、项目开发计划节点时间调整（涉及商管节点）由商管总部计划部负责发起，且需有项目 公司签确同意的延期申请函作为附件。 3、与筹备期广场相关的各类计划中，项目开发计划、商管筹备计划、装修管控计划，均需 上线管控及考核。 4、装修管控计划中共有：合同签署、装修进场、达到消防验收条件、装修完成、达到开业 条件，共5类模块节点。 5、项目开发计划共涉及12个阶段：筹备、摘牌、交地、四证、经营、设计、招标、销售、 招商、工程、验收、交付；由集团实施考核。 6、商管总部将对商管筹备计划中节点红灯或节点瞒报等情况，按节点级别不同，对个人和 公司实施经济处罚。 7、商管筹备计划是商管系统筹备项目的总体管控计划，设置商1至商3级管控级别，由商 管总部计划部制定，商管总部各部门、各区域公司及所属单店执行完成。 8、商管筹备计划1-3 级计划节点的调整，节点责任部门需按照OA固化流程发起延期申 请。 9、下发前期推进工作内容及要求有：商管系统前期筹备人员到岗、市场调研、商管公司注 册、物业费测算、物业管理区域确权及备案等业务事项的推进工作计划。 招商管理 1、负责依据《筹备期市场调研提纲》要求，在交地日后70天内完成筹备期市场调研，并 报运营中心招商部、综管中心综合业务部备案。 2、项目选址调研，发展中心发出联合调研通知后2周内，总部综合管理中心综合业务部根 据项目信息分解调研任务，组织各运营中心开展项目调研。 3、综管中心综合业务部负责制定市场调研标准模板，各运营中心营运部负责组织各区域公 司共同完成市场调研。 4、总部各运营中心营运部常务副总经理（专职）与调研项目所在地区域公司总经理共同完 成项目的实地考察、形成市场调研报告，在资产管理系统中提报至商管公司副总裁（分管运营）审批。 5、开业日前320日内由总部各运营中心招商部编制完成室内步行街定位、业态规划。 6、《招商政策执行书》内容包括：项目总体定位、室内步行街档次定位、《室内步行街业 态规划图》、《室内步行街铺位租金分解表》。 7、商业地产研究部根据《年度新开业万达广场品质排名办法》，负责对筹备期招商落位进 行考核。 8、主力店、次主力店及经商管公司总裁批准的室内步行街联发品牌，由综管中心大客户部
公司管理规章制度 为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本公司管理制度大纲。 一、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。 二、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。 三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。 五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。 六、公司实行“岗薪制”的分配制度，为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。 七、公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。 八、员工必须维护公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。
员工守则 一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。 二、维护公司声誉，保护公司利益。 三、服从领导，关心下属，团结互助。 四、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。 五、不断学习，提高水平，精通业务。 六、积极进取，勇于开拓，求实创新。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 万达商业地产股份有限公司,管理制度 汇编,(20XX,版) 篇一：公司管理制度汇编20xx版(总目录) ****公司 管理制度汇编 （20xx版） （三）****公司制度 目录 目录................................................. ................................................... .. (2) 第一章****组织架构及职责................................................. ......................错误！未定义书签。 第一节****组织架构................................................. ...........................错误！未定义书签。
第二节部门、岗位设置及人员编制................................................. .....错误！未定义书签。 第三节公司与部门职责................................................. ........................错误！未定义书签。 第二章人力资源制度................................................. .................................错误！未定义书签。 第一节总则................................................. ..........................................错误！未定义书签。 第二节制度建设................................................. ...................................错误！未定义书签。 第三节编制管理................................................. ...................................错误！未定义书签。 第四节人事管理权限................................................. ...........................错误！未定义书签。
万达集团成本管理规定文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
项目成本管理1 总则 1.1 成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。 1.2 所有开发项目的成本管理必须明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。 1.3 为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发相关的工程成本和非工程成本中的工程类成本必须经成本控制部门审核，非工程成本必须经财务部门审核。 1.4 项目开发运作过程中，项目公司应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。 2 目标成本确定 2.1 目标成本的编制必须按《目标成本确定》的规定进行，在不同阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括： 1) 可研目标成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本，在《项目经营控制决策文件》中明确。原则上，以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。 2) 计划目标成本：项目经营策划书初稿阶段，依据集团经营决策委员会批准的可研目标成本、深化的规划方案和建筑设计思想以及进一步的市场调研结果等条件，集团所属项目公司修编可研目标成本，形成计划目标成本，由集团成本控制部组织审核。如计划目标成本超出可研目标成本，报集团经营决策委员会批准。计划目标成本中形成的核心经营思想是设计任务书的重要组成部分。 3) 目标控制成本：项目经营策划书中间稿阶段，依据可研目标成本或计划目标成本、批准的规划方案和建筑设计方案等条件，集团所属项目公司修编可研目标成本或计划目标成本，形成目标控制成本，由集团成本
精品文档 招商管理工作指引 工作 责任 支持 项目 工作标准 管理控制 工作记录 要点 人 文件 1. 每日统计商户销售额。 第 1-2 《集 2. 每周完成一次销售分析报告。 3. 每月进行目标商场的市场调研 项由 团商 1. 营运部经理负责审核 《商铺情 营运 业管 1 （如新品上市、季末打折、重大 况动态 相关的报表与报告，对 主管 理制 节假日促销活动、新开业商场） 。 表》 商铺 4. 每月对各商户的经营状况进行 市场调研的过程进行组 完成 度》 《商品品 销售 织与监督。 第 《市 分析，了解每个商户的经营盈亏 2. 营运副总负责审批报 3-5 类经营现 分析 场调 平衡点，提前做出经营预警。 状分析报 5. 每季度形成《商铺情况动态 告。 项由 查工 表》 招商 作指 表》、《商品品类经营现状分析报 主管 引》 1 表》并上报。 完成 经营 1. 根据人流计数器统计客流量 状况 分析 1.1 每周五采集周客流数， 于周一 第 10： 30 之前根据客流统计数量上 1-2 报营运周报表。 1. 营运部经理负责审核 项由 1.2 周六、周日、节假日及重大活 2 分析报告，重大活动期 文员 动期间统计单日人流数。 《周经营 客流 2. 根据车场管理系统采集车流量 间需提交单独的评价报 完成 业绩报 告。 第 3 分析 2.1 每周五采集周车流数， 于周一 表》 10： 30 之前根据客流统计数量上 2. 营运副总负责审批报 项由 告。 营运 报营运周报表。 2.2 周六、周日、节假日及重大活 主管 完成 动期间统计单日车流数。 3. 汇总统计数据并进行分析。 工作 责任 支持 项目 工作标准 管理控制 工作记录 要点 人 文件
财务部工作职责 一、遵从各上级和主管的领导，依法进行会计核算，实行会计监督，保证会计资料真实，完整，可靠。为项目经营管理提供有效依据。 二、负责日常会计核算、成本核算、财务管理和其他财务会计行为的管理工作。根据实际发生的经济业务，按照规定确认、计量和记录各会计要素。 三、合理设置成本核算对象，正确核算成本，收集、整理成本管理日常资料，坚持经济活动分析，履行在项目责任成本控制核算工作中的职能。 四、搞好资金管理，确保财务收支和往来结算手续正确完整，严格审核把关。 五、编制资金计划、财务指标月报、财务会计报告，并按规定报财务部。 六、依法纳税，办理各税的申报与缴纳工作。 七、规范会计基础工作，加强会计基础资料的收集和整理，以及文件、资料、合同和协议的保存和登记。 八、积极配合各项工作，及时提供真实准确的会计数据。 九、做好会计档案的建立，保管，移交工作；做到整洁、安全、保密。 十、建立健全内部财务管理制度，接受财政、审计、税务等有关部门依法实施的监督检查工作。 十一、加强财务管理，严肃财经纪律。对不符合国家法规、公司制度、未按审批程序报销的原始凭证可以拒绝受理，并做好解释工作。 十二、加强业务学习，提高业务水平。针对管理中出现的问题提出合理建议。
财务主管岗位职责 一、在上级公司和主管领导下，管理财务部门工作。 二、制定财务管理办法并具体执行其实施和运转。 三、负责各项经济活动的会计核算和财务管理工作，规范执行相关的会计处理方法和程序。 四、落实上级部门管理要求和会议精神，定期对经营结果和财务状况进行分析并及时报告工作。 五、负责编制资金计划和年度财务收支计划，检查并分析计划的执行情况。 六、负责组织编制和审核各时期的财务报表，保证会计信息真实、完整。 七、负责审核分包单位、工费承包单位及材料供应商等费用的结算和款项支付。 八、负责财务工作计划和财务工作总结。 九、负责会计档案及其他业务资料（包括电子档案）的建立、备份、保管和移交工作。 十、抓好本部门内部管理，完成领导交办的其他工作。 出纳员岗位职责 一、根据出纳工作要求和业务核算流程，正确办理现金收支、银行结算和票据收付业务。 二、及时登记现金和银行存款日记账，做到字迹清晰，数字正确。搞好货币资金的日清月结，随时掌握银行存款资金的变动与存量。 三、每月5日前对上月银行往来明细账核对完毕，并编制银行存款余额调节表。 四、妥善保管库存现金，银行票据和其他有效收付凭据，做好空白票据的领用登记工作，管好保险柜和网银资料，按要求管理和正确填制使用银行票据。 五、协助完成其他相关工作。
★保密 XX集团运营体系 管理制度 二零一六年十月
目录 第一章总则 (1) 第二章组织管理 (1) 第三章制度流程管理 (3) 第四章信息管理 (5) 第五章计划管理 (12) 第六章违规界定与处罚 (16) 第七章附则 (16) 附件一整体性组织架构调整流程 (1) 附件二总裁提出临时性调整组织架构流程 (2) 附件三运营副总裁提出临时性调整组织架构流程 (3) 附件四业务单元总经理、集团直属部门分管领导提出-临时性调整组织架构流程 (4) 附件五集团层面审批的制度流程制定及修改程序流程 (5) 附件六业务单元总经理或集团分管领域负责人审批的制度流程制定及修改程序流程 . 5附件七月度运营计划模板 (7) 附件八年度运营计划模板 (8) 附件九集团年度运营计划编制流程 (9) 附件十业务单元年度运营计划编制流程 (10) 附件十一集团月度运营计划编制流程 (11) 附件十二业务单元月度运营计划编制流程 (12) 附件十三集团年度运营计划定期性调整流程 (13) 附件十四集团月度运营计划临时调整流程 (14)
第一章总则 第一条目的 当前集团正处于运营体系的搭建完善阶段，组织管理、计划管理、信息管理正处于系统规范性建设过程，为规范运营体系管理，特制定本制度。 （一）组织管理包括组织架构、制度流程管理，由过往归口管理不清，管理过程不明确，转向组织归口管理清晰，管理程序与标准遵循统一规范要求的管理模式。（二）计划管理由过往单业务块的管理现状，转向全局的、分层级、管理程序与标准遵循统一规范要求的管理模式。 （三）信息管理由过往缺失薄弱的管理现状，转向归口明确的系统报表化管理模式，明确关键信息报表框架，推进关键信息表格建设，明晰相应的管理要求。 第二条适用范围 本运营体系管理制度适用于集团各级单位。 第二章组织管理 第三条组织管理的主要内容 组织管理包括组织架构管理与制度流程管理，组织管理归口部门为各级运营部。（一）组织架构管理内容 ?组织架构的设立与调整（部门设置、部门职责的调整、部门名称的调整、部 门内岗位设置、岗位名称的调整、岗位职责、岗位说明书的调整）、审批、 备案、发布。 （二）制度流程管理内容 ?制度流程的制定、调整、审批、备案、发布。 第四条组织管理职责 （一）集团总裁 ?领导开展组织架构管理工作； ?提出组织架构调整要求，参与组织架构重大调整讨论； ?对是否开展整体性组织架构调整进行决策； ?负责审批集团组织架构的重大调整方案，包括：整体性调整后的组织架构方
万X达集团有限公司 薪酬管理制度 一、总则 1.目的 （1）建立一种以岗位为基础，以工作绩效考核为核心的正向激励机制。 （2）把员工的薪资收入与岗位责任、工作绩效密切结合起来。 （3）实现薪酬管理与分配的制度化，规范化。 2.适合范围 （1）适用于公司全体员工（计件制除外）。 （2）非公司所属的外联人员除外。 3.管理职责 （1）董事长（总经理） ●根据公司的战略发展规划，提出本制度的制订与修正原则，以及本公司 收入分配的原则方案。 ●组织讨论并批准本制度的实施。 （2）人力资源部 ●负责组织本制度的修订和实施过程中的解释，负责本制度的执行和监 督。 ●负责按各部门上报的考勤、考核等资料，计算员工工资与奖金。 ●拟订薪资年度预算，提出员工薪酬调整议案。 （3）财务部 负责对人力资源部提交的员工工资表进行复核及最终发放。
二、薪资的构成 1.薪资划分 （1）按各部门的具体职责划分为五大系列：生产、营销、管理、技术、后勤服务。 （2）根据公司的性质，集团以岗位标准工资为主体结构的薪酬制度。 （3）基于激励的需要，将薪酬体系划分为固定工资与浮动工资两大部分，固定工资包括岗位工资、学历工资、工龄工资及各项福利津贴;浮动工资包括绩效工资、加班工资及年终奖金。 （4）基于岗位价值设定的是岗位标准工资（由岗位工资和绩效工资构成），基于个人价值设定的是有补偿性工资（包括学历工资、工龄工资、加班工资以及福利津贴）和奖励工资（奖金）。 （5）岗位工资、绩效工资、学历工资、工龄工资、加班工资以及福利津贴共六个项目构成月薪资总额： 2.岗位标准工资 （1）岗位标准工资=岗位工资+绩效工资。 （2）不同系列岗位工资与绩效工资比例不同。 3.绩效工资 （1）绩效工资体现员工在某一考核期内的工作成绩，以员工考核评估确定的等级结果为依据，确定绩效工资额。 （2）绩效工资分为A 、B、C、D、E共五等，A为最高等，C为绩效工资
招商人员考核管理制度 为了使招商部的工作有条理有计划的实施执行,不断提高部门人员的综合素质，约束、规范招商人员的招商行为活动，合理调动招商人员工作积极性，做到责任明确，赏罚分明。有效的保持团队的团结稳定性，达到项目预期的招商目标。特制定本制度。 一．招商人员考核制度依据 1.招商首问责任制 招商首问责任制中规定的首问责任人是第一位接受来访、来电的招商人员，首问责任制是招商人员职、权、责明确的一项重要内容，使招商部有良好的跟进服务制度，有必要贯彻首问责任制并进行考核。 2．招商日报制度 招商人员实行招商日报制度，对每日招商工作情况做详尽记录。 3．外出招商汇报制度 招商人员外出招商期间，每天一次向招商部汇报招商动态。对信息实行考核，并设计明确的标准。 4.招商人员业绩考核制度 所谓业绩考核，就是指对招商人员的提成及奖金与招商业绩相挂钩。根据实际工作需要，对招商人员实行双重考核，分别以月度、季度或年度为单位，对招商人员的硬指标和软指标进行双重考核。 招商人员业绩考核硬指标 当月完成的招商项目和实际招商金额，已完成的招商项目总量和累计招商金额。 招商人员业绩考核软指标 招商人员月度工作重点完成质量。包括月度工作项目数量、工作难度，完成工作的及时性、准确性、完整性等软性的工作指标，其中特别需要提出招商人员的创新工作精神。 5.招商现场管理制度
招商现场管理制度考核主要参照招商部日常工作要求及考勤管理规定细则等要求进行考核。 二．招商奖惩制度 1.招商的奖惩制度的建立 1)实行严格的制度化操作，避免人治的现象。 2)奖励不一定仅体现在金钱上，还可以从精神层面上来兑现。 3)本部门的奖惩制度在坚持公司奖惩制度的原则下，做出补充。 4)本制度仅适用于本部门的所有员工。 2.考核办法 1) 工作完成任务的认定 （1）进入商场的业户签订《租赁合同》。 （2）经营期限在一年以上。 （3）相关费用收取到位。 2）为公司提出合理化建议被采纳，并获得经济效益的按收益给于奖励。 3）利用公司资源、自行进行交易的或克扣、索要业户回扣、提成的，除扣除工资外，没收非法收入，按情节轻重予以除名、追究法律责任。 4）考核兑现：当月奖惩在当月发工资时兑现，招商提成根据完成的情况按月予以兑现。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 公司管理制度上墙 篇一：公司管理规章制度上墙版面 公司管理规章制度为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本公司管理制度大纲。 一、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。 二、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。 三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。
五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。 六、公司实行“岗薪制”的分配制度，为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。 七、公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。 八、员工必须维护公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。 员工守则 一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。 二、维护公司声誉，保护公司利益。 三、服从领导，关心下属，团结互助。 四、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。 五、不断学习，提高水平，精通业务。 六、积极进取，勇于开拓，求实创新。 公司财务管理制度 (一)总则 为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财
万达集团薪酬福利管理制度 万达集团有很多不同的岗位，也因地区不同，工资的薪酬制度 也有所不同。下面是为你精心推荐的万达集团的薪酬福利制度，希望对您有所帮助。 第一章总则 第一条适用范围 本制度适用于以实现年度经营目标为主的年薪工资制员工， 万达集团薪酬福利制度。具体包含集团董事会、监事会专职成员，集团公司总裁、副总裁、财务总监;集团各专业公司/控股公司董事长、总经理、副总经理、总工程师等对经营单位(投资/利润中心) 整体或某方面工作负全责的高级经理级以上干部。 第二条年薪设计办法 凡适用年薪制干部，年薪结构为基本年薪+绩效年薪+奖励年薪。基本年薪为与集团公司/专业公司工资等级表所对应的岗位工资(全 额按月发放);绩效年薪基数为全年实际发放岗位工资总额，根据考核系数进行发放;奖励年薪为集团董事会根据整体效益情况年终设定的 奖励薪酬，其基数为1-3个月的岗位工资总额，考核及其系数设计办法由董事会薪酬考核委员会即时规定，不透明发放。 第三条考核目的 通过考核真实反映集团及集团下属公司主要经营者的经营业绩，激励经营者积极努力完成年度经营目标，为效益年薪的发放、下年度经营目标的制定及经营者任期结束时是否连任提供可靠的依据。
第四条考核原则 (一)务实、适用原则。 (二)定量指标为主，定性指标为辅的原则。 (三)科学合理原则。 第五条考核周期 实行年度考核，年度考核周期与会计核算周期一致，考核时间为下一年度第一月份的15号。 第六条考核组织 集团及专业公司董、监事会成员考核由集团董事会、监事会分别组织实施，交叉考核。集团经营层考核由集团董事会组织实施，专业公司经营层的考核由集团总裁组织实施。战略发展部负责考核的具体工作。 第七条考核程序 (一)考核前3天，战略发展部通知参加考核人员准备考核资料，并发放相关空白考核表及考核要求和说明。 (二)考核前1天，被考核人将年度工作总结报告交直接上级。 (三)考核人于考核日对被考核人进行考核，填写考核表并将考核表送交战略发展部。 (四)战略发展部将考核资料汇总出考核结果，撰写考核总结报告报集团董事会、监事会或总裁审核。 (五)战略发展部将考核结果反馈给被考核人，被考核人如有异议，可向集团董事会、监事会或总裁提出申诉。
第 5 章 物业管理 第5章物业管理 1 总则 住宅类项目的物业管理业务工作由集团项目管理中心负责指导、监督。项目管理中心物管部是住宅物业管理的主要职能部门。负责总体经营管理工作的指导、协调、监督与控制。 各住宅物业公司行政管理归属项目公司，包括公司组建、机构设置、人员招聘及解聘、员工晋级等，项目管理中心有权复议。 物业公司的具体经营指标原则应与项目公司分开核算，物业公司的经营不应出现亏损，如属政策性亏损的（如物业费定价低于成本、项目推迟入伙等），在项目公司编制《项目经营策划书》时，应将亏损额列入开发成本；属物业公司经营性亏损的，由物业公司自行解决收支平衡问题。新开发项目的物业管理费定价及综合成本应按照成本导向的原则进行测算，物业公司不能产生经营性亏损。 物业公司的主要职责是为项目开发提供专业配套服务、提高项目产品的市场竞争力、促进房地产的销售；项目经营期结束后物业公司应不断提高各项经营管理能力，走自给自足、自我积累、自我发展的经营管理之路。 2 物业公司的组建 项目规划设计方案确定后，项目公司应牵头组建物业公司、项目管理中心物管部配合。除总经理和少数骨干人员的招聘外，其他人员到岗一般在入伙前1至3个月完成。开盘前3个月完成物业管理招投标的法定程序和相关工作。项目开盘前4个月完成物业公司工商注册。 项目开盘前3个月，在项目管理中心物管部的指导和配合下，物业公司总经理负责提出物业公司（管理处、管理中心）组建计划，报项目公司、项目管理中心物管部审核、项目管理中心总经理或分管副总裁审批。 物业管理公司（管理处、管理中心）的机构设置可根据项目的特点由各项目公司、物业公司自行制定，报项目管理中心物管部审核、项目管理中心总经理批准。但组织机构中的部门设置、部门名称、职位名称等必须符合规范统一的要求：行政部、品质部、物业部、财务部、工程部、管理处（管理中心）及总经理、副总经理、部门经理/主任、主管/队长/工程师、班长/组长、员工7个职位级别。（需要设立其他部门的必须在公司组建方案中特别说明）。
招商管理 第1节招商团队管理 1招商人员招聘及团队组建 1.1在新项目开业前12个月，集团商管公司招商部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司人力资源部。与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团队组建。 1.2主管级以下招商及营运人员由当地商管公司负责招聘，报集团商管公司人力资源部备案。主管级（含主管）以上招商及营运人员由当地商管公司初试后，经集团商管公司人力资源部及招商部复试后录用。 1.3新项目开业前10个月，招商、营运（除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。 1.4招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。 2招商人员培训 2.1新项目开业前9个月，集团商管公司招商部负责对当地商管公司开展以下培训： 新项目解读培训：对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为：万达广场整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。 商业地产基础知识培训：对全体进行商业地产基础知识培训。内容为：商业地产基础知识定义、国内外购物中心发展及现状、万达广场发展历史及最新形态的特点、购物中心术语解读。 招商管理制度培训：对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为：招商管理制度、工作流程、合同审批流程等。 2.2招商统一说辞培训 新项目开业前8个月，集团商管公司招商部负责对当地商管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步行街业态表述、万达广场特色介绍。 3招商人员考核 3.1当地商管公司根据招商人员工作表现，上报转正人员名单及相关材料，集团商管公司招商部根据其工作表现审核招商人员转正意见，表现突出者可提出晋级意见。 3.2根据集团招商奖励政策，当地商管公司提报招商奖金及分配申请，集团商管公司招商部根据招商完成情况及招商人员工作表现，审核奖金分配方案。
财务管理制度 第一条 为了加强财务管理工作，如实反映财务状况和经营成果，根据国家关于财务管理的有关规定，结合我公司经营特点和管理要求，制定本制度。 第二条 财务管理的基本任务是： ?、编制预?决?算，并对预算执行过程进行控制和管理； ?、加强资金运营管理，提高资金使用效益； ?、加强资产管理，确保资产安全； ?、建立健全财务规章制度，如实反映财务状况； ?、依法纳税，接受有关部门的监督。 第三条 财务实行统一领导，集中管理，二级核算的管理体制；设立财务室、配备会计和出纳人员。 第四条 财务实行计划定额目标管理。每年一季度，由股东会参考上一年预算执行情、况和本年度收支预测，制定本年度收支计划和控制目标，并进行计划分解，制定本年度收支计划和控制目标。 第五条 公司的收入包括业务收入和其他收入。业务收入指接受委托对外承办审计、验资、评估、咨询服务等各种业务所取得的收入；其他收入指利息收入、投资净收益、固定资产盘盈和处理固定资产净收益及其他收益。 第六条 业务收费执行有关收费标准，各项收入必须全部按规定入账，统一管理、统一核算。 第七条 各项业务收入应与业务已经完成、款项已经收到时确认为收入的实现，跨年度项目可按收款进度确认收入。 第八条 其他收入按有关财务制度?款到入账?的原则进行账务处理。 第九条 公司支出包括：业务支出和其他支出。业务支出包括工资、福利费、工会经费、差旅费、交通费、修理费、租赁费、折旧费、物业用品费、职工教育经费、会费、税金、业务招待费等；其他支出指业务支出以外的开支，包括财务费用、罚款支出、捐赠支出、固定资产盘亏和待处理固定资产净损失、非常损失等。 第十条 按财务部的规定比例，提取福利费、工会经费、折旧费、会费、职业保险费和风险基金。 第十一条 各项支出原则上在审定的月开支计划内执行，计划外或临时增加的开支，须报经财务主管同意后方能支用。 第十二条 各项支出应按国家及本公司财务制度、规定办理。 第十三条 利润是指公司一定时期的收入减支出后的净额。 第十四条 利润是按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。 第十五条 缴纳所得税后的利润，首先用于弥补以前年度亏损，再按一定比例提留后备基金，剩余部分由股东会制定年度分配方案，进行分配。 第十六条 专用基金包括：风险基金、后续教育基金以及从税后利润提留的后备基金。 第十七条 各项基金的提取、使用和管理办法，国家有统一规定的，按照统一规定执行；没有统一
万达集团管理规定汇编 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
第 5 章 物业管理 第5章物业管理 1 总则 1.1 住宅类项目的物业管理业务工作由集团项目管理中心负责指导、监督。项目管理中心物管部是住宅物业管理的主要职能部门。负责总体经营管理工作的指导、协调、监督与控制。 1.2 各住宅物业公司行政管理归属项目公司，包括公司组建、机构设置、人员招聘及解聘、员工晋级等，项目管理中心有权复议。 1.3 物业公司的具体经营指标原则应与项目公司分开核算，物业公司的经营不应出现亏损，如属政策性亏损的（如物业费定价低于成本、项目推迟入伙等），在项目公司编制《项目经营策划书》时，应将亏损额列入开发成本；属物业公司经营性亏损的，由物业公司自行解决收支平衡问题。新开发项目的物业管理费定价及综合成本应按照成本导向的原则进行测算，物业公司不能产生经营性亏损。 1.4 物业公司的主要职责是为项目开发提供专业配套服务、提高项目产品的市场竞争力、促进房地产的销售；项目经营期结束后物业公司应不断提高各项经营管理能力，走自给自足、自我积累、自我发展的经营管理之路。 2 物业公司的组建 2.1 项目规划设计方案确定后，项目公司应牵头组建物业公司、项目管理中心物管部配合。除总经理和少数骨干人员的招聘外，其他人员到岗一般在入伙前1至3个月完成。开盘前3个月完成物业管理招投标的法定程序和相关工作。项目开盘前4个月完成物业公司工商注册。
2.2 项目开盘前3个月，在项目管理中心物管部的指导和配合下，物业公司总经理负责提出物业公司（管理处、管理中心）组建计划，报项目公司、项目管理中心物管部审核、项目管理中心总经理或分管副总裁审批。 2.3 物业管理公司（管理处、管理中心）的机构设置可根据项目的特点由各项目公司、物业公司自行制定，报项目管理中心物管部审核、项目管理中心总经理批准。但组织机构中的部门设置、部门名称、职位名称等必须符合规范统一的要求：行政部、品质部、物业部、财务部、工程部、管理处（管理中心）及总经理、副总经理、部门经理/主任、主管/队长/工程师、班长/组长、员工7个职位级别。（需要设立其他部门的必须在公司组建方案中特别说明）。 2.4 物业公司的人员招聘及部门设置按照集团人力资源管理、集团行政管理的规定执行。 3 物业管理方案 3.1 项目公司在上报《项目经营策划书》时，须包含《项目物业管理方案》（分期开发的还须编制《分期项目物业管理方案》）。物业管理费价格在开盘前1个月必须报项目管理中心总经理或分管副总裁审批。综合体的住宅部分物业管理费测算由商业管理公司和项目管理中心会审、商业管理公司分管副总裁、项目管理中心分管副总裁审批。 3.2 《项目物业管理方案》编制之前，项目公司、物业公司应对项目所在地物业市场进行调研，收集、研究国家、地方相关法律法规、同行业发展状况，在充分了解项目定位的基础上编写。 3.3 《项目物业管理方案》内容包括但不限于： 1) 物业管理市场调查。 2) 潜在业主的物业管理消费需求调查分析。 3) 物业管理的质量目标、质量方针、主要的管理模式及服务特点策划。
万达集团成本管理 制度 1
项目成本管理 1 总则 1.1 成本是项目经营思想的量化结果, 经过执行实现。 1.2 所有开发项目的成本管理必须明确目标成本, 并进行成本动态统计分析, 确保项目成本控制在规定的范围内。 1.3 为保证对实际发生成本的有效监控, 所有与项目开发相关的工程成本和非工程成本中的工程类成本必须经成本控制部门审核, 非工程成本必须经财务部门审核。 1.4 项目开发运作过程中, 项目公司应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作, 统计分析项目成本变化, 调整成本细项, 及时发现、纠正异常成本情况, 以保证对项目成本的有效控制。 2 目标成本确定 2.1 目标成本的编制必须按《目标成本确定》的规定进行, 在不同阶段形成相应的目标成本, 并完成规定的报批程序, 包括: 1) 可研目标成本: 项目可研阶段, 依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算, 作为项目可研目标成本, 在《项目经营控制决策文件》中明确。原则上, 以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。 2) 计划目标成本: 项目经营策划书初稿阶段, 依据集团经营决策委员会批准的可研目标成本、深化的规划方案和建筑设计思想以 及进一步的市场调研结果等条件, 集团所属项目公司修编可研目标成本, 形成计划目标成本, 由集团成本控制部组织审核。如计划目 210
标成本超出可研目标成本, 报集团经营决策委员会批准。计划目标成本中形成的核心经营思想是设计任务书的重要组成部分。 3) 目标控制成本: 项目经营策划书中间稿阶段, 依据可研目标成本或计划目标成本、批准的规划方案和建筑设计方案等条件, 集团所属项目公司修编可研目标成本或计划目标成本, 形成目标控制成本, 由集团成本控制部组织审核。如目标控制成本超出可研目标成本或计划目标成本, 报集团经营决策委员会批准。 4) 预目标成本: 项目经营策划书正式稿阶段, 项目开工前, 原则上应完成施工图设计, 细化目标控制成本中工程成本部分, 确定目标成本中工程成本部分, 形成预目标成本; 如因特殊原因不能完成施工图设计, 必须完成较完整的扩初设计, 达到可对目标控制成本中工程成本进一步细化的目的, 确定目标成本中工程成本部分, 并形成预目标成本, 由集团成本控制部组织审核。如预目标成本超出目标控制成本, 报集团经营决策委员会批准。 5) 目标成本: 项目开盘前, 确定目标成本中非工程成本部分, 依据已确定的目标成本中的工程成本和项目的经营期、销售价格及销售收入, 确定非工程成本, 形成项目实施的目标成本( 如项目无销售部分, 预目标成本直接形成项目实施的目标成本) , 由集团成本控制部和财务部组织审核, 集团经营决策委员会批准, 作为《项目经营决策文件》的组成部分。 2.2 各阶段的目标成本应遵循《目标成本确定指引》、《工程造价确定指引》的规定, 使用正式的目标成本表单。 2.3 集团所属项目公司在制定项目进度计划时, 必须明确完成 2.1 211
生效日期: 2003/09/15 整个招商工作分招商前准备、开业前招商、开业后试营业一年、一年后正常营业四个阶段组织实施。 各阶段招商工作要求规定如下： 1 招商准备阶段 1.1 从项目立项至竣工前四个月为招商前准备阶段。由物业总公司配合商业总公司相关部门进行项目市场调查、公司筹建、班子配备、骨干招聘、商场定位、经营布局确定、重要品牌客户接洽等工作。 1.2 在商业总公司招商部及物业总公司的指导下，成立招商领导小组，由各地商业（购物）广场总经理任组长，招聘有品牌资源和经验的招商人员，负责整个招商工作。 1.3 各地商业（购物）广场招商人员要经严格培训后上岗；杜绝在招商过程中出现乱承诺和其它违纪现象。 1.4 各地商业（购物）广场要对商圈范围，同业营销，人均收入，消费习惯，租赁市场价格，当地品牌经营，市场品牌生产商、代理商、经销商等情况，进行广泛细致的市场调查，在制定招商实施方案前编写出《招商调查报告》。 1.5 按照总公司的招商规定，结合当地实际，根据调查情况确定租赁（参考）价格、招商激励政策等，制定《各地商业（购物）广场具体招商实施方案》，报物业总公司，经商业总公司审批后实施。 1.6 争取当地政府及有关方面的支持，为进场经营商户争得政府主管部门给予的房屋租赁手续费、土地收益金、工商管理税、营业税等方面的书面优惠政策。 1.7 商业总公司负责统一编印万达商业招商画册，建立国内品牌商源信息库；各地公司负责编印项目招商宣传简介、首层平面图等，因地制宜策划并实施招商广告宣传活动。 1.8 商铺开盘要与招商同步进行，招商服务于商铺销售。招商工作主要进行咨询、介绍、接待和登记工作。商铺促销广告发布的同时发布商业（购物）广场管理公司及统一招商的介绍。
万达信息股份有限公司 内部控制管理制度 第一章总则 第一条为强化万达信息股份有限公司(以下简称“公司”)内部管理，实现公司治理目标，完善公司各专业系统的风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，提高经营效率和风险管理水平，根据中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）、《中华人民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、《上市公司治理准则》（以下简称“《治理准则》”）、《深圳证券交易所创业板上市规则》（以下简称“《上市规则》”）、《创业板上市公司规范运作指引》（以下简称“《运作指引》”）、《万达信息股份有限公司章程》（以下简称“《公司章程》”）以及国家其他有关法律、法规制定本制度。 第二条本制度用于指导公司各控制系统的完善和改进，管理和评估公司内部各控制系统的有效和完整。 第三条公司董事会负责公司内部控制的有效和完整。 第二章内部控制管理 第四条公司内部控制的目标： （一）保证经营的合法合规及公司内部规章制度的贯彻执行。 （二）防范经营风险和道德风险。 （三）保障公司资产的安全、完整。 （四）保证公司信息的可靠、完整、及时。 （五）提高公司经营效率和效果。 第五条公司的内部控制应充分考虑以下要素： （一）内部环境：指影响公司内部控制制度制定、运行及效果的各种综合因素，包括公司组织结构、企业文化、风险理念、经营风格、人事管理政策等。 （二）目标设定：公司管理层根据风险偏好设定公司战略目标，并在公司内
层层分解和落实。 （三）事项识别：公司管理层对影响公司目标实现的内外事件进行识别，分清风险和机会。 （四）风险评估：公司管理层对影响其目标实现的内、外各种风险进行分析，考虑其可能性和影响程度，以便公司制定必要的对策。 （五）风险对策：公司管理层按照公司的风险偏好和风险承受能力，采取规避、降低、分担或接受的风险应对方式，制定相应的风险控制措施。 （六）控制活动：公司管理层为确保风险对策有效执行和落实所采取的措施和程序，主要包括批准、授权、验证、协调、复核、定期盘点、记录核对、财产的保护、职责的分离、绩效考核等内容。 （七）信息与沟通：指识别、采集来自于公司内部和外部的相关信息，并及时向相关人员有效传递。 （八）检查监督：指对公司内部控制的效果进行监督、评价的过程，它通过持续性监督活动、专项监督评价或者两者的结合进行。 第六条公司内部控制主要包括：环境控制、业务控制、会计系统控制、信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等。 第一节环境控制 第七条环境控制包括授权管理和人力资源管理。 第八条授权管理以“集权有道、分权有序、授权有章、用权有度”为原则，采取逐级授权、分权、权责利相结合的授权管理方法。 股东大会是公司的最高权力机构。董事会是公司的常设决策机构，向股东大会负责。监事会是公司的内部监督机构，向股东大会负责，对公司董事、高级管理人员的行为及公司财务进行监督。公司经理由董事会聘任，对董事会负责，主持公司的日常经营管理工作，对各部门实行目标经营责任制管理。 第九条人力资源管理控制应为公司营造科学、健康、创新、富有活力的人力资源环境，其内容包括招聘管理、薪酬管理、培训管理、休假管理和离职管理等，由公司人力资源部门负责制定相关细则并负责具体实施和改善。 第二节业务控制 第十条业务控制指公司各职能部门根据自身专业系统的特点和业务需要，
集团管理制度汇编（制度范本、DOC格 式）.DOC 1、聚友的标志及标志说明整个标志是“聚友”英文（UNION FRIEND）缩写“U、F、”的变形,使人清晰明了地分辨出这是聚友集团的标志。标志的画面由不规则的大小三个块组合而成，暗合本公司是一家集团公司，实力雄厚、多业发展。标志中心是一个圆，以圆为中心，三根白线呈放射状向四周辐射，象征本公司以董事长为核心，团结并惠及所有加盟聚友人行列的有志之士。从整体来看，标志有实体三块，其多样化由鹿角的周边延伸，空白部分以放射状分布，构成有方有圆、虚实相间的想象空间，寓意本公司业务触角四通八达，也表达了聚友人跨越世纪、走向世界的豪迈气概和领先意识。 2、聚友的标志、中文、英文标准组合企业中/英文和标志的组合是采用与企业相协调一致的标准字体，为本公司所专有，所用字体为中文简体新艺体，英文字体为Zurich UBIKEx BT。在企业对外宣传以及事务传达中，不可用其它字体取代其视觉传达功能的象征性。电脑适用软件系统为MAC>I11ustrator/Freehand PC>Core1draw/Photoshop 3、聚友的标准颜色及颜色组合（1）标准颜 色企业标准色是为了增加企业识别而特定的专用色彩。
确定深蓝为聚友的色彩象征，我们将其命名为聚友蓝，色标为：C100M85Y25。（2）颜色组合 A、蓝色底，白色标志和中、英文 B、白色底，蓝色标志和中、英文 C、柠檬黄色底，蓝色标志和中、英文 D、蓝色底，柠檬黄色标志和中、英文其中， C、D两种颜色组合主要用于路牌和灯箱广告，柠檬的色标为Y80。聚友的核心价值观追求在以信息产业为主导的有限多元领域，通过不懈的努力实现顾客的梦想，并通过脚踏实地，锲而不舍的艰苦奋斗，使聚友成为国内及至世界同行业领先的企业。员工人是聚友发展之本。正直、自律、敬业、精业，积极进取，勇于创新的员工是聚友最大的财富。聚友在尊重人格、尊重个性、尊重知识的基础上，倡导员工团结协作，共同奋斗。市 场市场是聚友发展之源。在市场上永远比竞争对手领先一步是聚友成功的秘诀。聚友以市场为导向，立足实现，开拓创新，不断发掘富有潜力和前景的国内外市场，以满意的市场占有率，确立聚友品牌的行业地位和技术标准。技术广泛吸收世界范围内与聚友产业相关的最新研究成果，并在独立自主的基础上，创造性地发展自己的核心技术和技术应用体系，以卓越的技术，产品和服务，自立于国内乃至世界同行业列强之林。精神爱国家、爱生活、爱事业、勤学习、勤思考、勤实践。诚树业，忠诚敬业，团结协作，开拓创新，用勤劳的双手，共创美好未来。