下载文档原格式
房地产泡沫是什么意思房地产泡沫是指投资者对房地产业过度乐观的一种表现，而且也是造成整体性经济发展的负担。
房地产开发和销售过程中出现了价格上涨或通货膨胀。
它有三层含义：第一，在某些城市中，由于虚假广告宣传、住宅设计标准降低等原因导致买卖双方签订了并没有实际需要的购房合同;第二，开发商推迟了他们的项目建设进度以获得更多利润;第三，政府为了刺激经济增长而采取的行动使许多家庭拥有两套甚至更多的住房。
当前中国经济面临着严重挑战:人民币升值,外贸受阻,内需疲软.如果说金融危机之后全球经济正处于“新常态”下的调整期,那么此次中国经济所遭遇到的困难则可谓“新常态”下的阵痛期.但无论怎样,中国经济都将继续保持平稳较快发展势头,只会越来越好!从世界范围看,美元加息周期已基本结束,欧洲主权债务问题仍未解决,日本经济复苏乏力,俄罗斯改革艰难,巴西政局变化莫测,南非深陷贫穷泥潭……世界经济形势依然错综复杂,充满各种不确定性.作为世界最大的发展中国家,中国必须坚定信心,沉着应对,积极创新宏观调控思路与方式,努力促进经济社会又好又快发展.那么，什么才算真正意义上的房地产泡沫呢?简单点讲就是房子太贵了，老百姓根本买不起！这句话听起来很耳熟吧？事实上，这是一直被诟病的楼市调控措施——限制贷款，提高首付比例，收紧银根，遏止炒房客抬高房价牟取暴利的做法。
其实，早在去年9月份，央行副行长潘功胜曾公开称，近几年来，随着土地供给量的逐步减少，房屋空置率居高不下，部分热点城市房价呈现过快上涨趋势，房地产领域存在风险隐患。
为抑制房价过快上涨，防止泡沫过快积累，央行今年初连续五次上调存款准备金率，5月15日再次上调存款准备金率0.5%，达到17.5%。
这让众多专家学者认为，中国房地产市场的泡沫即将破裂。
然而，令人惊讶的是，仅隔半年，央行便放弃了这一举措，转向释放流动性支撑楼市。
6月19日，央行发布消息称，自7月20日起，下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
房地产泡沫的经济学解释标题：探析房地产泡沫的经济学解释引言：房地产泡沫是指该领域中资产价格超出其基本价值的情况。
全球范围内的房地产泡沫已经多次爆发，给经济体带来了巨大的不稳定性和风险。
在这篇文章中，我们将从经济学的角度对房地产泡沫进行深度分析，旨在帮助读者了解其形成原因、特征以及影响因素，并探讨对策以减轻泡沫对经济的负面影响。
一、房地产泡沫的形成原因1.短期泡沫因素1.1 低利率政策：央行通过降低利率以刺激经济，进而降低了购房成本，刺激了房价上涨。
1.2 银行放松信贷政策：银行对房地产行业提供的宽松贷款条件促进了购房需求的增加。
1.3 投机需求：投资者通过购买房产以期望获得短期的高额回报。
2.长期泡沫因素2.1 土地稀缺：人口增长和城市化进程使得土地资源稀缺，导致房价上涨。
2.2 政府调控政策不当：政府对房地产市场监管不力，导致市场繁荣过度，进一步推高了房价。
二、房地产泡沫的特征1. 非理性上涨：房价远高于其基本价值，投资者和消费者普遍出于群体心理而看涨房价。
2. 动量效应：投资者通常将过去的价格行为作为未来预测的依据，形成了市场上的动量效应，进一步推高价格。
3. 借贷杠杆：人们借贷购买房产，形成了借贷杠杆效应，当价值下跌时，债务就会超过资产价值，引发风险。
4. 负面外部性：房地产泡沫破裂后，波及整个经济体，引发金融风险和产业链的崩溃。
三、房地产泡沫的影响因素1. 经济周期：经济繁荣时期，资金充裕，购房需求增加，房价上涨的机会也更多。
2. 政府政策：政府调控和监管房地产市场的能力以及措施决定了泡沫的程度。
3. 金融市场：金融机构对房地产行业的资金支持和政策的灵活性会影响泡沫的形成和发展。
四、房地产泡沫的应对措施1. 宏观审慎政策：央行可以通过提高利率、提高首付比例等手段抑制信贷扩张，以控制购房需求，从而降低房价泡沫的产生。
2. 刚性监管：政府加强对开发商资金来源的审查，避免恶意炒房行为的存在。
3. 建立健全的政府调控机制：增加土地供应、加强土地管理以及推动城市规划的优化，以缓解土地稀缺和房价上涨的压力。
中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。
在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。
本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。
关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。
房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。
便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。
从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。
2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。
二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。
从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。
斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。
根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。
附件一：专家：六项指标可以测定房地产泡沫中国经济名家讲坛副理事长李开发接受记者采访时表示,“房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫,是房地产价格远远超出实际价值的一种现象。
在房地产市场中,不少购买者把房地产作为投资渠道,房屋空置率显著增高。
”房地产泡沫的典型特征就是:“房子不是用来住的,而是用来炒的”。
那么,如何测度房地产泡沫呢?李开发通过对国际市场房地产泡沫测定方式的研究,对照我国国情,提出了六项测定指标。
一是国内各产业利润率之比。
一个产业如果平均利润率高于其它产业30%以上且三年以上,可以认定有泡沫存在,如果超过其它产业3倍以上则有严重泡沫。
在国际市场上,房地产业平均利润率为8%左右。
而我国房地产领域近10年的全部投资利润达到50%以上,如果以风险投资利润率来说,则高达300%以上,由此可见泡沫是十分严重的。
二是年度家庭全部收入与房价之比。
西方发达国家的居民家庭年收入与房价之比通常在1∶2.5-5之间。
联合国相关机构合理的指导性指标为1∶3,世界银行的指标为1∶5。
按照建设部小康住房的要求,家庭平均住房面积应为81平方米。
目前北京五环内平均房价达到万元,81平米的住房需要支出81万元,房价与家庭年收入比为15.18倍。
以20%的首付和20年贷款为例,贷款总额为64.8万元,月供4891.01元,超过全部月收入的110%。
三是城市居民个人月收入与每平米房价之比。
李开发认为,居民家庭月供不超过家庭月收入的40%时,是可承受房价。
依北京房价为计算对象,除首付条件不论,当家庭月供为家庭收入的40%即为1778元时,此时房价为3637元/平方米。
此时为合理的居民个人月收入与房价比,数值为0.4527。
他认为,两者之比低于该数值并在15%以内为轻度泡沫,高于30%并在45%以内为中度泡沫,高于45%以下则为严重泡沫。
而据以上数据计算,北京居民每月工资可购买住房仅为0.1646平方米,泡沫程度较为严重。
四是看一国全部贷款中房地产类贷款的比重。
解读房地产四大指标数据房地产是中国经济的重要支柱产业，也是衡量经济发展的重要指标之一、四大指标包括商品房销售面积、商品房销售额、土地购置面积以及房地产开发投资，这四个指标都是衡量房地产市场活跃程度和经济发展的重要数据。
首先，商品房销售面积指的是一定时期内房地产商销售的住宅、商业和办公用房的总面积。
商品房销售面积的数据可以反映出购房需求的变化以及房地产市场的活跃程度。
当商品房销售面积增加时，说明购房需求旺盛，房地产市场繁荣。
而当商品房销售面积减少时，可能是购房需求下降或者市场供应不足的结果，需要引起重视。
第二个指标是商品房销售额，指的是一定时期内房地产商通过销售商品房获得的销售收入。
商品房销售额是一个经济活动的重要指标，能够反映出房地产市场的规模和贡献。
较大的销售额意味着房地产市场蓬勃发展，对经济增长起到积极作用。
然而，过度依赖房地产业发展也可能造成经济波动和不稳定。
第三个指标是土地购置面积，指的是房地产企业通过拍卖、挂牌、协议等方式购买土地的总面积。
土地购置面积是房地产市场供需关系的重要指标，可以反映出土地市场的活跃程度和开发投资的趋势。
土地购置面积的增长可能意味着房地产企业对未来市场的看好，并有意扩大开发规模。
然而，过度扩大土地购置面积也有可能引发房地产泡沫和市场崩溃的风险。
最后一个指标是房地产开发投资，指的是一定时期内房地产企业用于购买土地、建设房屋和房地产相关设施的投资金额。
房地产开发投资是房地产行业最直接的经济活动之一，对经济增长的贡献较大。
较大的开发投资对于推动经济增长具有积极作用，但是也需要注意房地产投资过快过热的问题，避免出现房地产泡沫。
综上所述，房地产四大指标数据包括商品房销售面积、商品房销售额、土地购置面积以及房地产开发投资。
这些数据反映了房地产市场的活跃程度，对于衡量经济发展的状况至关重要。
然而，需要注意的是房地产的发展需要综合考虑，不能仅仅依赖于房地产业，要注重经济结构调整和可持续发展。
如何衡量房地产市场泡沫程度文/ 江金泽2016年02月25日08:09:35 59国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。
增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。
任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论：房地产对经济影响深远。
房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。
即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。
房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。
房地产短期看金融，长期看人口。
房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。
在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。
任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：（1）房价收入比房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。
房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。
由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。
一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。
首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。
以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州（二线城市）、石家庄、呼和浩特、南宁、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐（三线城市）。
我们将35个城市划分为一二三线城市，2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45，反应了后房地产时代“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大城市迁移”的新特征。
35大中城市中，房价收入比较高的多为东部城市，其中深圳高达20.2，深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，需要花费20.2年才能实现。
其后依次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，分别达到15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。
与2013年相比，2014年长沙、南昌、哈尔滨、郑州、武汉、长春房价收入比出现不同程度的下降，反应了东北、中西部等以重化工业和资源为主的城市经济回落、人口流出的状况。
图12 2014年35个大中城市房价收入比排序QQ截图20160225081006资料来源：上海易居研究院，《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，2014年（2）商品房库存去化周期商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。
尽管一线城市的存销比有所下降，但从全国来看，2015年去库存的压力仍然很大。
对比历年新开工面积（扣除大约6%的不可销售的面积）和销售面积，可以发现，最近十年房地产库存增长较快主要有三个时期，分别是2008年年底至2009年年初、2010年到2012年和2014年年初至今。
尤其是最近两个时期，住宅新开工和住宅销售的之间缺口尤为显著。
初步估计2014年年终全国库存消化时间比平常年份多出1年左右。
当然，如果分区域来看，一二线重点城市的库存压力稍小。
目前有部分研究将上个世纪九十年代初日本的房地产泡沫和中国房地产市场的近期情况进行简单类比，并由此得出比较悲观的判断。
但详细对比中日住房供求格局的演变历程可以发现，我国当前城镇住房供求格局更接近于上个世纪七十年代初日本的情况，库存和债务仍然有化解空间。
上个世纪七十年代初，日本住宅供求基本实现平衡，户均拥有住房接近1.05套。
之后，房屋新开工量持续超过房屋需求量，特别是在1985-1990年期间，供给过剩程度明显加剧。
到1990年，即泡沫破灭前夕，日本户均住房拥有量超过1.1套。
而我国住房供给持续过剩的时间和库存相对于需求的水平，均不及1973-1990年期间的日本。
2010年以后，我国住房新开工速度相对于住房销售明显加快，住房供过于求的情况有所凸显。
按照目前的消化速度，库存水平需要1年左右的时间才能回落至正常水平。
不过，2013年我国城镇平均每个家庭大致拥有1套住房（按照常住人口口径测算）。
这意味着，与1990年的日本相比，我国有更大的调整和回旋余地。
另外，房地产泡沫破灭以后，日本首都圈和周边城市住房价格下跌了近50%，即使这样，从全球来看依然处在较高水平。
显然，中国的房价和地价涨幅还没有达到日本1990年泡沫前的程度，大致类似于1973年前后的泡沫程度，如果调控得当，经济中速增长、城市化尚有一定空间等基本面因素为消化现有库存提供了有利条件。
根据国家统计局的统计数据显示,我们的商品房待售面积有6.6亿平方米，其实这个面积并不大，也只相当于全年销售面积的一半左右。
但截止到今年9月底,根据国家统计局公布的数据显示，在建施工面积已达到69.3亿平方米，比去年同期增加了2亿平方米，预计今年年底将达到75亿平方米,即便按照历史最高峰的2013年的销售面积，至少需要五年时间才能全部销售出去。
易居研究院智库中心2015年10月发布的《中国50城住宅库存报告》显示，截止2015年第三季度去化周期较长的10个城市分别为北海（30）、烟台（26）、呼和浩特（25）、（24）、三亚（23）、茂名（23）、淮南（21）、沈阳（20）、济宁（19）、海口（19）。
而去化周期较短的10个城市分别为合肥（6）、珠海（7）、深圳（7）、南京（7）、苏州（7）、郑州（7）、南昌（8）、济南（8）、武汉（9）、厦门（10）。
其中，括号内数据的单位为“月”。
图13 商品房库销比QQ截图20160225081049数据来源：CRIC，乐居研究院（3）租金回报率目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。
根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。
另外，过去4年，主要城市的租金回报率基本保持稳定。
深圳近一年来，租金回报率出现明显下降，主要是由于在2015年创业板大牛市的带动下，深圳房价出现大幅上涨所致。
（4）空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
2014年6月10日，中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
“中国家庭金融调查与研究中心”是由西南财经大学与央行金融研究所共同成立的学术调查研究机构。
报告表明，我国家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇为87%，农村家庭为95.8%。
同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。
2014年3月的季度数据显示，城镇家庭多套房拥有率已上升至21%。
截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。
空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。
空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。
从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。
此外，我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
2015 年春会期间，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾表示，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10亿平方米”。
针对目前楼市的状况，2015年6 月4 日，腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合发布《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》（以下简称“报告”），该报告的调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，尚在安全范围之内。
中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%；二线城市24%。
一二线城市新房住宅整体供求水平处在动态平衡中，过低的去化年限（低于0.9 至1 年）有可能导致房价快速上涨，1至1.5 年的去化年限将有助于稳定房价，而大于2 年的去化年限将迫使局部区域开发商降价销售。
