2016年下半年吉林省房地产估价师理论与方法：年限法试题

2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：不动产登记范围考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格2、下列对工程建设定额的理解有误的是__.A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据B．工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下,完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律3、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划B．控制性详细规划C．修建性详细规划D．居住区规划4、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。

A．《前期物业管理服务协议》B．《物业服务收费办法》C．《城市新建住宅小区管理办法》D．《物业管理条例》5、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。

A．被保险标的B．保险资金来源C．保险的实施方法D．保险责任承担的次序6、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2,现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。

若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠B．不如售价优惠C．与售价一样D．难以判定是否给予了优惠7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于__日.A．7B．10C．15D．308、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6 000元／㎡.假设净收益率为75％,报酬率为10%，则该商铺目前的价值为元／㎡.A：14 140B：42 421C：56 561D：60 000E：工业用地的监测点评估价格9、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

⼀、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有⼀个符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号) 1.某块⼟地上有⼀建筑物，各层建筑⾯积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B 2.⼟地取得成本是取得( )所需的费⽤.税⾦等。

A.⼟地使⽤权 B.⼟地转让权 C.⼟地经营权 D.开发⼟地 答案D 3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以⽤下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的⼟地单价。

A.建筑⾯积 B.原容积率 C.⼟地总⾯积 D.增加后的容积率 答案B 4.下⾯对假设开发法适⽤条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项⽬ B.⽤于出售⽤途的房地产项⽬ C.具有投资开发或再开发潜⼒的房地产 D.⽤于投资或再开发的房地产 答案C 5.房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地⽅。

共同之处是( )。

A.都是价格，⽤货币来表⽰ B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD 6.中国⼤陆⽬前有偿出让和转让⼟地的价格都是( )。

A.所有权价格 B.抵押权价格 C.地役权价格 D.使⽤权价格 答案D 7. 房地产的供给曲线表⽰( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能⼒的关系 C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能⼒的关系 答案C 8.某⾼层楼房占⽤的⼟地总⾯积为800 m2，总建筑⾯积为2000 m2，某⼈拥有其中120m2的建筑⾯积。

那么如果按建筑⾯积进⾏分摊计算，该所有⼈拥有的⼟地数量为( )m2。

A.40 B.45 C.48 D.50 答案C 9.有甲⼄两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;⼄房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

吉林省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：后续开发的应得利润考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是房地产需求的交叉价格。

A：房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B：房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C：一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D：在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度E：工业用地的监测点评估价格2、需求的交叉弹性是指。

A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度E：执行层的组织协调3、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A．房地产净收益按－固定数额逐年递增B．房地产净收益按－固定数额逐年递减C．房地产净收益按－固定比率逐年递增D．房地产净收益按－固定比率逐年递减4、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。

A：价值B：价格C：效益D：利润E：工业用地的监测点评估价格5、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为__。

A．1B．3C．6D．106、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57B．394203C．3966.10D．4769.857、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标B．最大费用C．利润为零D．最大利润8、资本化率的公式为。

吉林省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：后续开发的必要支出考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。

(2009年试题)A：500.0B：537.5C：612.5D：650.0E：借款合同2、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。

A．3B．5C．8D．153、民事法律关系的是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。

A：主体B：客体C：内容D：形式E：执行层的组织协调4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制B．进度控制C．合同管理D．成本控制5、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%B．20%C．30%D．40%6、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格7、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。

A：一般保证B：贷款人、保证人分担责任的比例保证C：连带责任保证D：信誉保证E：执行层的组织协调8、下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区9、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．房地产管理部门D．中国房地产建设行政管理部门10、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。

但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。

3．估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A．估价对象适宜采用多种方法估价B．各种估价方法都有一定的局限性C．各种估价方法之间具有理论统一性D．难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

房地产估价师《理论与方法》考试题及答案2016房地产估价师《理论与方法》考试题及答案1.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。

A.应保持估价的独立性，必须回避自己.近亲属或其他有利害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争答案:AD2.明确估价对象包括( )。

A.明确估价对象的实物B.明确估价对象的权益C.明确估价对象的区位状况D.明确估价对象的基础设施情况答案:ABC3.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。

若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。

A.3000B.4500C.5200D.5600答案:D4.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。

A.估价目的B.估价程序C.估价时点D.估价作业日期答案:B5.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。

房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。

①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩答案:C6.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。

A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法答案:ABD7.可比实例和成交日期应与估价时点接近。

吉林省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师权利和义务考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。

A．超额利润B．投资回报C．内部收益D．风险报酬2、以下项目中不属于期间费用的为__。

A．管理费用B．开发成本C．财务费用D．销售费用3、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。

A：500B：1000C：2500D：3000E：执行层的组织协调4、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。

A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。

A．100B．150C．300D．5006、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。

A．10B．9C．0.97、某开发商向银行申请了年利率为9％、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。

A：3．41B：4．05C：4．59D：12．59E：借款合同8、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。

该写字楼目前的价格为万元。

A：5061．44B：5546．94C：5562．96D：6772．85E：工业用地的监测点评估价格9、业主大会由__组成。

房地产估价师《理论与方法》备考试题2016年房地产估价师《理论与方法》备考试题1、投资利息的计算基数包括( )。

A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、开发利润2、路线价法的理论依据为( )。

A、预期原理B、区位原理C、替代原理D、供需原理3、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。

( )A、对B、错4、在下列的几种提法中，属于正确的提法应该是(.)。

A、交易实例一定是可比实例B、交易实例不一定是可比实例C、可比实例一定是交易实例D、可比实例不一定是交易实例5、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

A、数学曲线拟合法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、移动平均法6、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A、43.2%B、50%C、56.8%D、70%7、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。

那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。

A、782.94B、817.06C、792.85D、768.068、假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。

( )A、对B、错9、影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有( )。

A、房地产制度、房地产价格政策、特殊政策B、行政隶属变更、城市发展战略C、城市规划、土地利用规划D、税收政策、交通管制10、对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有( )。

2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册程序考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。

A：围墙工程费B：电力设施工程费C：居委会用房建设费D：人防工程费E：工业用地的监测点评估价格2、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。

A：房地产转让价格评估B：房地产资产人股价格评估C：房地产抵押价格评估D：房地产拍卖底价评估E：工业用地的监测点评估价格3、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门4、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。

A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税E：执行层的组织协调5、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：用途B：建筑规模C：容积率D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格6、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即__、经济适用房和市场价商品住宅。

A．廉租房B．二手房C．一手房D．期房7、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。

A：一B：两C：三D：四E：执行层的组织协调8、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：A市房地产管理部门B：A市城乡规划管理部门C：A市房屋拆迁管理部门D：A市人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章9、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。

吉林省2016年房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、实施加成征税，加二成等于加正税的__。

A．10％B．20％C．30％D．40％2、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000B．5000C．6000D．90003、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为年。

A：50B：60C：70D：40E：执行层的组织协调4、是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。

A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调5、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。

A：8.8％B：10％C：18％D：18.6％E：工业用地的监测点评估价格6、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报__级资质证书。

A．一B．二D．四7、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。

A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调8、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

A：使用价值B：市场价值C：市场价格D：理论价格E：工业用地的监测点评估价格9、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为。

吉林省2016年下半年房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方法试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，分，6060分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。

地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。

A ：交易情况修正：交易情况修正B ：交易日期调整：交易日期调整C ：房地产状况调整：房地产状况调整D ：区域因素调整：区域因素调整E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格2、证券可分为商品证券、货币证券和__。

A ．负债证券．负债证券B ．资产证券．资产证券C ．交易证券．交易证券D ．资本证券．资本证券3、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。

预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、乙物业投资风险比较的结果是__。

A ．甲物业投资风险大．甲物业投资风险大B ．乙物业投资风险大．乙物业投资风险大C ．甲、乙物业的投资风险相同．甲、乙物业的投资风险相同D ．难以判断甲、乙物业的投资风险大小．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。

拍卖保留价由参照评估价确定。

A ：委托人：委托人B ：人民法院：人民法院C ：拍卖师：拍卖师D ：竞买人：竞买人E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调5、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。

A ．指数平滑法．指数平滑法B ．市场因子推演法．市场因子推演法C ．德尔菲法．德尔菲法D ．销售人员意见综合法．销售人员意见综合法6、在MR ＝MC 的均衡产量上，企业__。

吉林省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：民事法律关系考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B:房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C:房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格2、全国城镇体系规划由，审批。

A:全国人大B：国务院C:国务院国土主管部门D：国务院城市规划主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章3、按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括__。

A．结算类中间业务B．决算类中间业务C．担保型中间业务D．融资型中间业务4、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17,整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__.A．6。

78%B．4。

55％C．2.99%D．3。

66％5、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为__年。

A．37B．40C．43D．506、建设投资估算的精度在±10％,所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0%,大型复杂的工程约占0．2％~1．0%，该阶段为。

A：投资机会研究B：初步可行性研究C:详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同7、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。

A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构D．产品档次8、城市用地共分为大类。

A:5B：10C:46D：73E：执行层的组织协调9、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0。

7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。

2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：计算建筑面积的有关规定模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、物业管理是一种__的管理。

A．企业化B．人性化C．辅助型D．引导型2、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。

A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师3、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系4、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资B．工程招标C．市场定位D．物业管理5、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。

(2009年试题)A：1000B：5000C：7000D：10000E：执行层的组织协调6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有．【2007年考题】A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格7、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。

A．3B．5C．8D．158、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格9、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位10、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。

A．建设施工制度B．建设投资规定C．建设规划制度D．建设监理制度11、房产税的课税对象是。

2016年房地产估价师《理论与方法》考试真题一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.【题干】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一股是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

参见教材P9。

【考点】2.【题干】关于房地产估价结栗的说法，猎误的是()。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。

不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

参见教材P35。

【考点】3.【题干】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。

A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。

要求在估价中尽量采用多种估价方法页脚内容1进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P10。

【考点】4.【题干】下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因表的是()。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。

吉林省2016年下半年土地估价师《基础与法规》知识：证券条文试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、耐用年限有自然耐用年限与经济耐用年限之分，对于房地产评估来说，采用耐用年限评估时一般采用。

A：自然耐用年限B：两种耐用年限相结合C：经济耐用年限D：两种耐用年限根据不同情况分别使用E：时间因素2、保险利益的成立，必须符合的条件有__。

A．保险利益必须是受法律保护的利益B．保险利益必须是法律认可的利益C．保险利益一般为经济上的利益D．保险利益必须是确定的利益E．保险利益必须优先考虑投保人的利益3、最有效使用应当以预测原则和原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

A：需求与供给B：报酬递增递减C：最有效使用D：变动E：时间因素4、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。

A．减免农业税B．减免耕地占用税C．减免土地使用税D．给予优惠E．给予处罚5、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。

又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为__万元。

A．59.67B．58.67C．7D．2.526、在土地登记时，若采用法定代理方式，代理人__。

A．由法人代表自己选定B．由政府指定C．应是被代理人的监护人D．由土地管理部门指定7、在房产测绘成果报告书中，测绘摘要不包含的信息．【2006年考试真题】A：测绘目的与依据B：测绘结果C：委托单位D：施测单位E：土地8、根据马克思地租理论，是源于农业工人创造的剩余价值。

A：级差地租与垄断地租B：绝对地租与垄断地租C：矿山地租与垄断地租D：级差地租与绝对地租E：时间因素9、下列选项中，不属于我国招标方法的是__招标。

A．公开B．邀请C．竞争D．协议10、将标准深度100英尺4等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％、30％、20％、10％的路线法则是。

吉林省2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产交易管理的概念和原则考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大B．周期长C．风险性大D．开发费用投入时间变化大2、A住宅小区的住宅建筑基底总面积是12500，而该小区的住宅用地面积是50000，该小区的住宅建筑净密度是。

A：20％B：25％C：50％D：60％E：执行层的组织协调3、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。

A：147万元B：148万元C：149万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格4、值只能用计数的方法取得。

A：确定性变量B：随机变量C：连续型变量D：离散型变量E：执行层的组织协调5、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．阶段性调查6、硅酸盐水泥终凝时间不得迟于h。

A：6．5B：7．5C：8．5D：9．5E：执行层的组织协调7、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__。

A．5.77%B．6.00%C．10.00%D．14.40%8、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。

A．2400B．2580C．2607D．27609、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段B．前期工作阶段C．建设阶段D．租售阶段10、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．511、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。

2016年下半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：估价业务来源渠道考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。

A．7264.891B．12414.37C．78661.36D．52668.862、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。

A．建设单位B．施工单位C．总承包单位D．监理单位3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡，，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548．19B：558．15C：567．39D：675．40E：工业用地的监测点评估价格4、乘数理论就是描述关系的一种理论。

A：投资变动与国民收入变动之间B：供给与需求变动之间C：供给弹性与需求弹性变动之间D：供给规律与需求规律变动之间E：执行层的组织协调5、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开B．公平C．客观D．诚实信用6、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。

该宗房地产的收益价格为万元。

A：222．76B：244．67C：268．67D：298．33E：工业用地的监测点评估价格7、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。