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上海市人民政府关于印发上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划的通知

上海市人民政府关于印发上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2012.01.04•【字号】沪府发[2012]1号•【施行日期】2012.01.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科学技术综合规定正文上海市人民政府关于印发上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划的通知（沪府发〔2012〕1号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划》印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府二○一二年一月四日上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业。

根据国务院《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》和《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，制定本规划。

一、现状与面临的形势（一）现有发展基础与良好条件“十一五”期间，上海加快建设创新型城市，大力推进高新技术产业化，着力培育新兴产业，为“十二五”战略性新兴产业发展打下了良好基础。

产业发展形成一定基础。

上海是我国“综合性国家高技术产业基地”和国家微电子产业、软件产业（出口）、生物产业和民用航天产业基地，也是高端装备、民用航空等领域的国家级新型工业化示范基地。

高技术产业自主知识产权拥有率近30%，2010年完成总产值6958亿元，12年来年均增长率超过22%，约占全市规模以上工业总产值的1/4。

自主创新能力不断提升。

涌现出高端硅基SOI材料、手机基带芯片、高温超导材料、7500吨全回转浮吊、超超临界燃煤发电技术等一批自主创新成果。

离子刻蚀机、先进封装光刻机等高端装备实现销售，半导体清洗设备、地铁盾构等先进装备走向国际市场。

上海光源、蛋白质设施等一批国家重大科学设施落户上海。

到2010年底，在战略性新兴产业领域，获批国家工程实验室7家，国家工程研究中心18家，国家工程技术研究中心13家，国家认定企业技术中心38家。

新上海商业城的战略定位和发展规划

新上海商业城的战略定位和发展规划新上海商业城的战略定位与进展规划一、新上海商业城的现状与环境分析〔一〕建设初衷新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业〝九五〞进展规划直截了当组织建设的上海新的市级商贸中心，规划目标为亚洲最大的商贸中心。

1991年底奠基，1996年建设大体终止。

新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。

作为建设之初的规划，新上海商业城建筑面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米〔包括1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场〕。

期望能进展成一个集商务办公、展现、购物、观光旅行、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。

建设之初的新上海商业城第一是以良好的进展前景和优待政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。

通过一段时刻的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的进展前景和交通条件依旧比较看好，但对设施的现代化、革新性和治理的和谐性方面颇有微辞。

〔二〕现实地位1、要紧优势〔1〕作为上海市八个市级商业中心〔四街四城〕之一，受到市、区政府的高度关注。

上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为〝四街四城〞，作为以后上海零售商业进展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方面提供了许多倾斜，为新上海商业城的进展奠定了基础。

作为浦东商业的唯独入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。

“十二五”上海商业发展面临的机遇和挑战

济为主的经济结构、率先实现
转型奠定重要基础。
市，积极抓住同城化机遇，应发挥人才、息、术、度等要信技制素方面的综合集聚优势．减少
土地和人力成本上升带来的不
三是上海商业发展模式面
临转型。一方面，上海商务成本和交易成本高企，各类要素资源匮乏，上海商业持续发展的空间不足，拓展模式面临转型。另一方面．上海商业经营模式面临转型。上海商业企业与全
国一样．大多采用联营或引厂
“ 新驱动、型发展 ” 路，创转道迈人服务经济加速发展的新时期。２１００上海世博会后大大提升上海城市的国际知名度和开
阶段。费需求、费内容和消消消
费方式进一步多样化，呈现出高端消费和大众消费同步增
产业成为全球经济发展新的重点，的增长模式、费模式和新消
二ｌ二 ’ ‘ 五＇上海商
丝羼猫多遘。发厨
一
促进上海 “ 国际购物天堂 ” 功的能建设．促进内外贸一体化贸
易格局的形成，加快建设虹桥
要组成部分．国际贸易中心是
其他 “ 个中心 ” 三建设的重要基础和前提内容。上海加快推进国际贸易中心建设，将有力地
、
“ 二五 ” 上海商十一

上海商务楼市场研究分析(ppt 42页)

– 淮海中路淮海中路商务区集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地区集中了二十栋写字楼。主要的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等，形成了一个商务黄金区。黄浦区正在兴建的甲级写字楼有：世茂国际广场、明天广场、莱福士广场。“新天地”二期建成后，该地段将成为浦西规模最大的中央商务区。
– 从客户方面来看甲级商务楼的客户中外资企业占73％，而外企很少自置写字楼，一般以租为主。一方面是因为 2003年3月以前外资企业没有购买商务楼的权限；另一方面，租用商务楼可方便外企根据企业发展策略扩充、迁移或撤销办公地点。
16
第２章上海市甲级商务楼市场研究
• 甲级商务楼出租面积按行业分类的比例
3
第１章上海市甲级商务楼投资环境研究
上海市发展甲级商务楼的重点地区研究
• “三区两路”概况上海市目前发展商务楼的重点地区可以归纳为“三区两路”，即小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、徐家汇地区和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陆家嘴是中央商务区。
– 小陆家嘴金融贸易区浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务区，现有500多栋高档写字楼，汇聚了证券、期货、产权、房地产、人才等要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、 4,000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90%。目前，环球金融中心已经复工，招商银行大楼也已签约启动。
– 技术为满足高技术含量的全球化经济的需求，现代商务楼必须配备高科技的楼宇、通讯、消防、保安系统，并能进行智能化的运作和管理。这些都要求开发商拥有先进技术或能够借助其他的技术资源。
– 市场商务楼客源的形成需要一段时间。开发商能否在尽量短的时间内招揽到足够的客户，较大影响商务楼的人气和利润收入，甚至盈亏情况。

长三角新兴商业地产项目发展趋势研究(doc 12页)

长三角新兴商业地产项目发展趋势研究上海的96广场、苏州的圆融时代广场、南京的水游城……众多的新兴商业项目如雨后春笋般崛起在长三角，俨然上演着一副现代版的“清明上河图”。

这些项目不再是量上的扩充，更多的是在原有传统商业模式上的突破与创新，很大程度上代表了目前国内商业的前沿水平，充分体现了新一代商业的体验性、开放性与创新性。

本文将试图通过对众多项目实地的考察和对商业发展背后诸多影响因素的深入分析，探寻出这轮商业风潮的特点和趋势，以为其他区域和城市未来商业发展提供导向型建议。

长三角商业发展迅猛的背后，是与良好的经济发展基础、旺盛的消费需求、持续的城镇建设及基础设施改造分不开的：区域经济领跑全国长三角是我国经济发展速度最快、经济总量规模最大最具发展潜力的经济板块，2007年人口占全国6%的长三角创造了19%的国民生产总值，共实现社会消费品零售总额14428亿元，占全国总量的16.2%。

长三角高速的经济发展进程为商业的发展提供了良好的基础环境。

交通体系重构加速区域交流近年长三角区域整合发展进程中，铁路作为最为重要的基础设施建设发挥了极为重要的作用。

长三角各大城市行程基本在2个小时内，“同城效应”正逐步改变人们的生活观念；高峰时期最短发车间隔时间为5分钟，初步实现火车“公交化”。

交通体系的重构促进了城市间的交流，商贸领域也有了更大的联通。

对于市场的变化和进程，反应最为迅速和敏感的就是市场主导者——商业地产开发商，而这一时期的商业主导者也在发生着深刻的变化。

地产大鳄抢滩长三角08年前国内房产市场一片红火，各地产大鳄在全国范围疯狂抢地、火速布局，而长三角区域向来是兵家必争之地，恒隆地产、九龙仓、嘉德等一线地产商圈地长三角，迅速布局自己的商业版图。

外来房企的进军，亦加速了本地房企的竞争意识，充分利用自身优势稳住本地疆土。

这一时期各类品牌地产都开始了大面积的输出，首先是一些国际性品牌的城市布点开始展开，如嘉德置地的广泛布局，在各大城市掀起了凯德旗下品牌风潮。

上海市人民政府关于印发上海市电子商务发展“十二五”规划的通知

上海市人民政府关于印发上海市电子商务发展“十二五”规划的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2012.03.29•【字号】沪府发[2012]33号•【施行日期】2012.03.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务综合规定正文上海市人民政府关于印发上海市电子商务发展“十二五”规划的通知（沪府发〔2012〕33号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《上海市电子商务发展“十二五”规划》印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府二○一二年三月二十九日上海市电子商务发展“十二五”规划“十二五”时期是本市电子商务发展的关键时期。

为促进本市电子商务实现又好又快发展，推动城市创新驱动和转型发展，根据国家发展改革委、商务部等国家五部委联合发布的《关于开展国家电子商务示范城市创建工作的指导意见》和《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，编制本规划。

一、本市“十一五”电子商务发展的基本情况“十一五”时期，本市电子商务总体呈现蓬勃发展的良好态势，应用的覆盖面和渗透率不断提高，部分业态已经达到发达国家城市的水平，在推动上海加快转变经济发展方式、实现经济平稳健康发展中发挥了积极作用。

（一）电子商务呈现快速发展的强劲势头本市电子商务应用领域不断扩大，电子商务交易额占全国比重达到10%，网络使用率和网络购物率均居全国首位。

2006年至2010年，全市电子商务交易总额从2080亿元提高到4253亿元，五年翻了一番，其中网络零售额年均增长38.9%。

涌现了一批有特色的B2B、B2C企业以及电子商务专业服务企业。

本市电子商务应用领域十分广泛，行业特色比较鲜明，门类比较齐全。

（二）电子商务推动内外贸易的融合发展新型电子商务企业将国际贸易和国内贸易集中在一个电子平台上，大大提升了贸易企业拓展市场的能力。

大型企业积极拓展电子商务领域，开展内外贸业务融合、创新发展，加速了传统贸易企业升级换代。

上海12。5商业规划

上海12。

5商业规划预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制上海商业“十二五”发展规划目录一、“十一五”上海商业发展的回顾 (1)（一）商业规模稳定发展，对上海经济发展的贡献度日益提高。

. 1（二）商业能级大幅提升，成为展示城市特色与活力的重要窗口。

2（三）商业资源不断集聚，为商业新一轮发展奠定重要基础。

(2) （四）商业布局不断优化，基本形成了多层次、多中心、网络化的发展格局。

(3)（五）政府行业管理强化，逐步完善了商业管理政策法规体系。

. 3二、“十二五”上海商业发展的指导思想和目标思路 (4) （一）指导思想 (5)（二）发展原则 (6)1、坚持创新驱动 (6)2、坚持统筹发展 (6)3、坚持开放合作 (6)4、坚持科技兴商 (7)（三）发展目标和思路 (7)三、“十二五”上海商业发展的重点任务 (8)（一）促进和扩大消费，更好发挥商业驱动力作用 (8)1、推进惠民消费 (8)2、培育热点消费 (9)3、拓展新兴消费 (9)4、扩大节庆消费 (9)5、构建良好消费环境 (9)（二）规模和质量并举，推动重点商业行业协调发展 (10)1、提升发展零售业 (10)2、加强发展批发业 (10)3、大力发展餐饮业 (11)4、加快发展生活服务业 (11)5、加快发展商贸物流业 (12)（三）突出载体和功能建设，完善商业空间布局 (12)1、整合提升中心城区商业 (13)2、加快建设郊区商业 (14)3、积极发展社区商业 (15)4、聚焦重点功能区域商业发展 (16)（四）发展大市场、大流通，构筑现代商品流通体系 (18)1、创新交易市场模式 (18)2、建设新型交易平台 (18)3、加快商品交易市场调整转型提升 (19)4、支持市场流通主体多元化发展 (19)（五）大力发展电子商务，推进网上贸易中心建设 (20)1、建设网上贸易中心公共平台 (20)2、推动流通企业开展网上业务 (21)3、鼓励中心商业街区和中华老字号企业发展电子商务 (21)4、鼓励电子商务城市物流配送 (21)5、完善电子商务支撑服务体系 (22)（六）加强市场主体和平台建设，加快内外贸融合发展 (22)1、培育内外贸融合的大型贸易集团 (23)2、推动内外贸企业对接 (23)3、办好各类进出口商品展会 (23)4、推动内外贸一体的商贸功能区建设 (24)5、充分发挥内外贸行业协会组织作用 (24)（七）大力推动商业创新，提升上海商业综合竞争力 (24)1、加快商业模式创新 (24)2、推动商业技术创新 (25)3、加强商业管理创新 (25)4、坚持商业营销创新 (26)5、加强商业联动创新 (26)（八）加强规范和信用建设，积极维护市场运行秩序 (27)1、积极维护市场繁荣稳定 (27)2、整顿规范市场运行秩序 (27)3、完善商业行业制度规范和技术标准体系 (28)4、加快推动商业信用体系建设 (28)四、“十二五”上海商业发展的政策措施 (28)（一）加快商业法制建设步伐 (28)（二）加快完善商业促进政策 (29)（三）建立规划落实联动机制 (29)（四）继续扩大对内对外开放 (29)（五）积极推动区域合作发展 (30)（六）深入推进商业品牌发展 (30)（七）加快实施人才强商计划 (31)（八）规范电子商务市场环境 (31)上海商业“十二五”发展规划“十二五”期间是上海贯彻落实科学发展观，转变经济发展方式，加快形成服务经济为主的产业结构，加快建设国际经济、金融、贸易、航运中心和国际化大都市的重要时期，也是上海商业实现科学发展、创新发展、可持续发展的战略机遇期。

十二五期间上海新城战略研究

科研档案120上海城市规划 | 2011 | 5“十二五”期间上海新城战略研究Research on Shanghai New City Strategy during the Time of Twelfth-Five-Plan一、研究背景2010年5月，国务院正式批复了《长江三角洲地区区域发展规划》。

国家战略提出长三角地区将成为亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地、具有较强国际竞争力的世界级城市群。

从国家层面来看，上海未来的发展被赋予了更新、更高的要求。

上海的城市空间格局面临着转型压力，在资源紧约束的瓶颈下，发展路径正在向集约化方式转变，经济发展向内涵效率转变，建设用地向存量优化转变，空间结构向紧凑有序转变。

因此，要以全新的战略眼光思考全市的空间布局，进一步优化城市空间体系，突破资源、环境等因素的制约，提升城市的国际竞争力，建设“资源节约型”、“环境友好型”城市，形成以特大城市与大城市为主体，中小城市和小城镇共同发展，并与长三角其他城市形成区域资源共享、人才互动、优势互补的网络化城镇体系，成为我国最具活力和国际竞争力的世界级城市群，更好地服务和辐射长三角地区，实现中央赋予上海建设“四个中心”的战略目标和定位。

此外，“高铁时代”的到来促进了长三角二、三产业的转移和区域分工，推动了周边城镇和节点城市的建设，促进了人才、住房等要素的重组和转移，对上海新城规划建设产生重要影响。

因此，郊区新城建设是上海城市群发展中的重大战略，在全局工作中有着举足轻重的地位。

加快推进上海的新城建设，促进城市空间结构调整，是上海寻求后世博时代城市发展的重要策略和途径，也是“十二五”期间上海城市建设和发展的重大战略问题。

为此，上海市决策咨询委员会组织开展“十二五”期间上海新城战略研究课题，上海市城市规划设计研究院共同参与。

二、研究内容本课题通过依托现有的人口数据以及2006年、2009年的用地数据库，从地区吸引力、土地使用效率等方面对上海新城存在的问题进行了详细的量化分析，在借鉴新城建设的国际经验的基础上，对“十二五”期间上海的新城建设提出了指导性措施建议。

上海虹桥商务区核心区城市综合体开发对策与建议

上海虹桥商务区核心区城市综合体开发对策与建议-企业管理论文上海虹桥商务区核心区城市综合体开发对策与建议陈争霞文一、虹桥商务区核心区开发范围和发展现状虹桥商务区是上海“十二五”期间重点发展的区域，东起外环高速公路S20，西至沈阳一海口高速公路G15，北起北京一上海高速公路G2，南至上海一重庆高速公路G50，位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，总占地面积86.6平方公里，其中主功能区面积27平方公里。

虹桥商务区的综合开发建设将依托虹桥综合交通枢纽，国家大型会展项目等重大功能性项目，带动上海经济发展方式转型，促进城市空间布局调整，助推上海国际贸易中心建设，更好地服务于国家长三角一体化发展战略。

目前，虹桥商务区重点开发的是核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。

核心区开发规模约为地上500万平方米，地下280万平方米。

根据现有规划，虹桥商务区核心区一期东侧紧邻虹桥综合交通枢纽本体，西至嘉闵高架，南至建虹路，北至扬虹路，面积约1430公顷。

北片区东至申贵路，南至扬虹路，西至沪杭铁路外环线一兴虹路一申滨路一润虹路一申长路，北至天山路一申虹路一申贵路，面积约144公顷。

南片区东至申贵路一申长路，南至沪青平公路，西至沪杭铁路外环线，北至建虹路，面积约80公顷。

截至2013年底，虹桥商务区核心区一期11幅土地、核心区南片区5幅土地、北片区13幅土地均已出让完成。

已出让开发用地包括商务办公用地、商业用地、酒店用地、会展用地、文化用地和住宅用地等，且从已让地块的规划要求和功能组合来看，很多拟建或在建的项目都将是城市综合体项目。

瑞安、龙湖、瑞桥、众合、嘉捷、恒骏、协信、新华联、万科、丽宝等诸多企业在虹桥商务区核心区获得土地，并已投资开发各类综合性项目。

目前，按照出让要求，有些项目已经完成竣工备案并开始招商入驻，大部分项目已逐步完成建筑设计并陆续开工建设，少量项目尚处于概念设计和配套手续办理过程中。

由于城市建设和发展的过程性和渐进性，虹桥商务区核心区的开发建设不可避免的存在交通枢纽导向型新城综合体开发建设中普遍遇到的困难和问题。

上海市经济信息化委印发推进战略性新兴产业发展2011年工作总结和2012年工作要点

市经济信息化委印发推进战略性新兴产业发展2011年工作总结和2012年工作要点沪经信技（2012）72号关于印发《推进战略性新兴产业发展2011年工作总结和2012年工作要点》的通知各区（县）经委、信息委，各有关单位：现将《推进战略性新兴产业发展2011工作总结和2012年工作要点》印发给你们，请围绕落实“创新驱动、转型发展”的要求和市委、市政府对2012年工作的总体安排，按照产业和信息化工作“六个围绕、六个推进”的部署，紧密联系各自工作实际，全力推进战略性新兴产业发展，深化细化工作任务，安排好全年重点工作，努力完成各项目标任务，为推动全市经济持续平稳发展和产业转型升级作出新贡献。

上海市经济和信息化委员会二○一二年二月十三日推进战略性新兴产业发展2011年工作总结和2012年工作要点一、2011年推进战略性新兴产业发展的工作总结2011年，培育发展战略性新兴产业工作按照市委、市政府部署有效推进。

在各部门和区县、开发区的推进下，各种所有制企业发挥主力军作用，取得了积极进展。

1、2011年推进的总体情况2011年，战略性新兴产业（制造业部分）完成工业总产值7850.4亿元，比上年增长11.5%，增速继续快于全市制造业增速。

软件和信息服务业全年实现产业规模3075.2亿元，比上年增长21.5%。

全年战略性新兴产业总规模达到10925亿元，实现年初确定的增长目标。

2、重点领域取得主要成效按照《行动方案》的目标，取得了一批重要创新成果。

（1）新能源领域，理想、吉富、纳峰等公司开发的太阳能装备推向市场，CAP1000核电主泵签订了销售合同并启动研制，690U型管交付制造商；3.6兆瓦海上风机获得东海大桥二期订单，华锐3-5MW、华仪3MW大型风机项目开工建设；研制成功百米级高温超导带材；钠硫电池、钒电池、磷酸铁锂电池储能示范项目加快推进。

（2）民用航空制造领域，中国商飞总部建设用地已签约，三大中心建设顺利推进，C919大型客机研制将由初步设计转入详细设计；中航商发研发中心正抓紧建设，CJ-1000A航空发动机验证机完成概念设计；民机航电合资项目按计划推进；新华东光电、623强度所等项目落地；伊顿管路、奈比拉线缆、吉凯恩复材等项目取得进展。

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-1-上海新兴商务区发展探讨2012年12月20日-2- 今日议题上海商务区发展特征和趋势上海新兴商务区面临的挑战与机遇？成熟商务区发展经验启示上海在发展新兴商务区应当汲取怎样的经验？上海自身经验，Canary Wharf企业选址及商务需求发展趋势新兴商务区如何错位？如何满足企业的需求？-3-上海商务区的发展特征☐ 上海传统商务区主要位于内环以内的核心地段，仅虹桥开发区位于邻近空港的外围区域，也是上海最早的涉外商务区； ☐ 依据分布特征，上海新兴商务区可以分为三大类型：1）依托成熟商务区扩充发展； 2）依托市内外便捷交通发展；3）依托滨江、绿地等资源发展。

虹桥商务区后世博商务区北外滩商务区长风生态商务区竹园商务区前滩商务区徐汇滨江商务区南站商务区七宝生态商务区徐家汇商务区虹桥开发区南京路商务区淮海路商务区陆家嘴商务区新兴商务区传统商务区阶段商务区核心优势/资源传统商务区南京路商务区核心地段、轨道交通淮海路商务区核心地段、轨道交通陆家嘴商务区核心地段、滨江、轨道交通虹桥开发区空港、政策导向徐家汇商务区核心地段、轨道交通发展中商务区竹园商务区依托陆家嘴区域、轨道交通长风生态商务区滨水、生态绿地北外滩商务区滨江、轨道交通建设中商务区后世博商务区依托陆家嘴区域、滨江、轨道交通前滩商务区滨江、轨道交通虹桥商务区高铁、空港、轨道交通七宝生态商务区生态绿地、轨道交通南站商务区火车站、轨道交通徐汇滨江商务区滨江、轨道交通上海商务区分布-4-上海商务区发展趋势发展中商务区竹园商务区长风生态商务区北外滩商务区淮海路商务区南京路商务区陆家嘴商务区徐家汇商务区虹桥开发区传统商务区建设中商务区虹桥商务区后世博商务区徐汇滨江商务区七宝生态商务区上海南站商务区1990 s2000 s2010 s☐ 伴随中国大陆经济成长最快的22年，上海甲级写字楼也呈现出几何增长，商务区由最初5大商务区发展至13个高端商务区；☐ 随着中心城区土地供应的日益紧张，企业选址需求的多元化，特别是轨道交通的快速发展，商务区由传统市中心区域开始向周边及外围区域扩展。

1990年上海甲级写字楼市场存量2012年上海甲级写字楼市场存量5,766,469 ㎡51,800 ㎡-5-上海商务区内产品趋同，差异化不明显，目标客群界定不清晰发展阶段商务区主要产品代表项目规划定位传统商务区南京路商务区甲级写字楼、超甲级写字楼会德丰大厦、恒隆广场成熟商务区，除陆家嘴金融聚集明显外，其他区域入住企业结构相差不大淮海路商务区甲级写字楼、超甲级写字楼 ICC 、嘉华国际陆家嘴商务区甲级写字楼、超甲级写字楼国金中心、环球金融中心虹桥开发区甲级写字楼、乙级写字楼东银大厦、古北财富广场徐家汇商务区甲级写字楼、超甲级写字楼港汇广场、美罗城、徐汇大厦发展中商务区竹园商务区甲级写字楼、超甲级写字楼汤臣金融中心长风生态商务区甲级写字楼、公寓式办公、独栋办公旭辉世纪广场、北岸长风北外滩商务区甲级写字楼、独栋办公国客中心建设中商务区后世博商务区甲级写字楼、独栋办公央企总部区总部、金融、专业服务业为主前滩商务区甲级写字楼、超甲级写字楼（规划）——金融、专业服务业为主虹桥商务区甲级写字楼（建设中）虹桥天地、丽宝广场金融、专业服务业、贸易为主七宝生态商务区甲级写字楼（规划） —— 文化创意、专业服务业为主南站商务区甲级写字楼（规划）—— 金融、专业服务业为主徐汇滨江商务区甲级写字楼、超甲级写字楼（规划）——金融、专业服务业为主-6-上海商务区市场空间评判空置率, %未来供需缺口较大，而且短期内，看不到其它利好的带动作用过往年均吸纳量大约为454000 ㎡上海商务区发展速度较快，未来2-3年，写字楼供应集中放量，国内外经济回暖放缓，需求量下降，受供需双重影响，空置率有上升趋势。

新增供应量吸纳量空置率未来的年均供应量大约为1348000 建筑面积，千㎡-7- 上海新兴商务区面临的挑战I II III IV 未来市场供应量较大，竞争激烈商务区内产品趋同，差异化不明显目标客群界定不明晰，恶性竞争新兴商务区功能如何多元化发展挑战新兴商务在未来发展历程中，除了面临这些挑战以外，还需要面对国际国内经济回暖放缓的特殊时期-8-上海近年在轨道交通建设上，投资力度不断加大，受益于发达的轨道交通网络体系，上海具备打造多核心新兴商务区的基础截止目前，上海地铁线路运营里程已达420公里（11条地铁线）。

到2020年，预计上海将有970公里的地铁运营线路。

420 40836830530228728422821320250 100 150 200 250 300 350 400 450 Shanghai London New York Tokyo Moscow Seoul Madrid Beijing Paris Mexico 单位: km 上海伦敦纽约东京莫斯科首尔马德里北京巴黎墨西哥-9-除发达的轨道网络及城市建设之外，高端租赁写字楼的集聚是新兴商务区发展的另外一个基本重要条件静安寺商务区淮海中路商务区人民广场商务区陆家嘴商务区观察几大主要商务区：轨道交通的便利通达和高端租赁写字楼的集聚效应，是两大基本因素。

主要商务区甲级写字楼体量：1,467,042708,475304,298392,356- 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000小陆家嘴静安人民广场淮海中路众多交通条件已具备；尚缺高端写字楼集聚效应；区域内统一打造高端品质写字楼产品，形成集聚效应；推动“新兴商务区”的发展。

-10-另外政府在推动新兴商务区发展过程中发挥着关键作用区位／交通优势产业基础行政支持陆家嘴商务圈淮海中路商务圈人民广场商务圈静安商务圈虹桥商务区虹桥开发区每一个新兴的商务区都应审视自己的特色和劣势（特别是对比与那些核心商务区），以明确自己的定位，尤其是在未来几年供应量较大，竞争激烈的市场环境下金桥开发区-11- 今日议题上海商务区发展特征和趋势上海新兴商务区面临的挑战与机遇？成熟商务区发展经验启示上海在发展新兴商务区应当汲取怎样的经验？上海自身经验，Canary Wharf,企业选址及商务需求发展趋势新兴商务区如何错位？如何满足企业的需求？-12-陆家嘴商务区发展历程发展阶段规划期：1990年-1996年建设期：1997年-2001年高速发展期：2002年至今CBD ❑90年中央同意开发开放浦东❑91年南浦大桥通车❑94年东方明珠电视塔建成，金茂大厦开工❑1995年，中国银行上海分行率先迁入陆家嘴，紧随其后的是上海房地产管理局于1996年亦迁址到陆家嘴，在这之后，有许多公司以及政府机构迁入此区域。

❑96年地铁浦东段陆家嘴站率先开工❑97年，上海海洋馆、国际会议中心等工程开工，中心绿地建成❑98年世纪大道、东方明珠二期工程开工❑99年召开《财富》全球论坛❑2000年陆家嘴高尔夫俱乐部建成营业❑2000年外滩观光隧道全线开通❑香格里拉扩建项目、古巴五星级酒店等五星极酒店开始建设❑汤臣海景公寓、鹏利海景公寓、盛大高级公寓等高级公寓建设❑高级写字楼建设阶段特征❑市政基础设施建设❑投资近千亿进行基础设施、绿化建设❑大型公共配套设施建设进入成熟期-13-10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 -10001000 3000 5000 7000 9000 11000 GDP(亿元) 第三产业产值(亿元) 人均GDP(元/人)上海陆家嘴商务区自1990年起步开始发展，从非城市化区域发展到目前，已经形成了较为成熟的商务核心区。

开发次序起步期初步发展期快速发展期写字楼住宅1995年招商局大厦入驻，由此带来了以后高档写字楼的开发老城区居民视此地为郊区，商务区还处于发展期商务区快速发展，居住需求旺盛，该时期开发了大量的高档住宅 6年5年时间轴开发类型 1996年，中银大厦落成带动了政府机构、金融机构和跨国公司入驻，大量的甲级写字楼供应，金茂大厦和写字楼汇丰银行大厦落成 1990年东昌公寓开盘，随后东园公寓开盘，作为写字楼的配套，但档次较低酒店酒店很少，只开发了两个三星级酒店，档次偏低商务人群的往来增加了对酒店的需求，数个4、5星级酒店落成，如东方滨江大酒店、浦东香格里拉酒店、上海金茂君悦大酒店商务气氛逐渐浓厚，CBD 档次的提高增加了对高档酒店配套的需求，片区开发了数个地标级的5星级酒店成熟期CBD 的逐渐完善需要高星级酒店的契合，未来将开发多个5星级、超5星级酒店，并启用世界知名管理公司随着CBD 的成熟，以及滨江资源，顶级豪宅开始供应1990年1996年2001年2006年至今更多世界知名企业入驻，片区金融实力名列国家前矛，租金售价再创新高商业只有一些社区配套商业，随后上海第一八佰伴商城开业。

商业继续开发且档次稍有提高，一些写字楼设有底层商业，代表百货华润时代广场购物中心开业，商业功能逐渐完善，代表项目正大广场，其在初期高端定位导致经营业绩不理想，商业升级，购物中心档次提高，业态逐渐丰富，辐射浦东甚至浦西。

经济发展轴-14-商务氛围较差较好浓厚写字楼招商局大厦（租）5.05/天永华大厦租金3.34元/天华都大厦6000中银大厦（租）6.99元/天江苏大厦8000华夏银行大厦（租）4.99元/天金穗大厦7500 船舶大厦 15000中国保险大厦（租）4元/天陆家嘴花园4300汇亚大厦（租）5.44元/天金茂大厦（租）10元/天汇丰银行（租）13.5 元/天环球金融中心（租）10元/㎡/天上海IFC （租）12元/㎡/天雏形阶段发展阶段快速发展阶段1996年2001年至今1990年注：“租”表示出租型写字楼住宅世茂滨江花园30000 财富海景花园33000 汤臣一品110000 江临天下 25000主要是新村、公房融城花园(外销)8000 珠江玫瑰花园4000写字楼是陆家嘴商务区的核心动力，密集的高档写字楼带来大量的商务人群，但由于住宅配套不足，形成晚上区域“空城”现象。

写字楼整体发展较好，前期住宅配套不足，形成的晚上“空城”现象。

前期住宅开发不足，造成晚上区域为“空城”后期住宅开发加强，区域开始具备发展中高档商业基础动态平衡过程-15-商务氛围较好较差浓厚酒店商业东海宾馆 3星级上海浦东大酒店 3星东昌大楼2500东方滨江大酒店 5星级浦东香格里拉酒店 5星级上海金茂君悦大酒店 5星级上海海神诺富特大酒店 4星级华润时代广场上海邦臣万源大酒店 4星级上海东锦江索菲特大酒店5星上海隆德丰国际大酒店5星级雏形阶段发展阶段快速发展阶段1996年2001年至今1990年上海IFC 商城（高档，目前租金20-70元/㎡/天）正大广场（中高档，目前租金30元/㎡/天）上海第一八佰伴商城（中档）社区商业酒店等商务配套的发展，促进了商务氛围的形成，带动商务区快速发展，但是商业发展缓慢，阻碍了商务区的进一步发展完善，2010年后逐渐改善。