第六章房地产金融

房地产金融论文房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。

随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。

在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。

由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。

金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。

金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。

房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。

这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。

并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。

使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。

一、学习内容概括：第一章房地产金融概论：在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。

认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。

【补充例题】（成本模式）20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。

3月15日（租赁开始日），甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。

4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。

假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。

【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼12 000 000贷：银行存款12 000 000【补充例题】（公允价值模式）沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。

【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款12 000 000【例6-1】（成本模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。

为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。

12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。

假设甲企业采用成本计量模式。

不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000贷：投资性房地产——厂房20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000【例6-2】（公允价值模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。

⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。

房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。

2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。

⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。

基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。

第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。

二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。

第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。

A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。

A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。

A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。

土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。

A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。

5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。

A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。

A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。

7.土地的“三通一平”是指（ C ）。

A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。

第六章投资性房地产
本章近三年考试平均分值2分左右。

虽然分数不高，但比较重要。

本章在主观题及客观题中均有考察。

客观题主要考察投资性房地产概念的理解、初始投资成本的计算及投资性房地产的转换。

主要考点包括：①投资性房地产的范围；②投资性房地产的初始计量；投资性房地产的后续计量；④投资性房地产的处置。

主观题主要结合“政策变更”“合并报表”综合出题。

主要考点包括：①投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；②投资性房地产转换的会计处理；
要注意的是本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、会计差错、合并财务报表等内容结合出题。

本章近三年考题情况
本章主要知识点。

房地产金融与投资概论第六章复习思考题1．国内房地产开发企业申请开发贷款的基本程序是什么？此基本程序可分为如下几个步骤：首先，企业向银行提出贷款的申请。

内容包括贷款方式、贷款用途、金额、使用期限、还款方式等。

其次，银行对企业进行贷款前的审查。

在接到企业的贷款申请之后，银行不仅要研究项目本身的可行性，还要调查开发企业经营管理状况和资信等，以此作为决定是否贷款和贷多少的依据。

再次，贷款审批。

这是在贷款的审查报告基础上，银行管理层对借款人、贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认，并按有关程序签订贷款合同的过程。

最后，贷款检查。

贷款发放之后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。

包括检查贷款的使用情况和借款企业的基本情况。

2．应用高比率融资方式应该注意什么问题？由于高比率融资在给企业带来可能的高回报的同时，也给企业带来了更大的风险。

而且，融资比率越高，风险就越大。

这里的风险主要是指财务风险。

企业通过负债进行高比率融资可能导致企业所有者收益的大幅下降。

因为房地产企业所面临的风险很大，收益具有很强的不确定性，一旦外部环境发生不利的变化，企业的经营业绩就将受到很大的影响。

负债比率越高，财务杠杆的作用就越深，企业面临的财务风险就越大。

此外，高比率的负债融资还可能导致企业资金成本的上升。

因为当企业的负债比率较高，财务风险较大时，企业的投资者面临较大的投资风险，他们有理由要求更大的风险酬金。

而为了吸引投资者将其资金投向本企业，企业所有者将不得不付出较高的代价以筹集资金。

因此，房地产企业在进行高比率负债融资时，不仅要研究融资项目本身的市场前景和市场宏观背景以及国家的产业政策，而且还要认真分析企业目前和未来的财务状况。

在此基础上选择合适的融资比率，做到既能获得足够的资金补充，又能使企业的财务风险控制在本企业能够承受的水平上，从而使企业资金结构达到最优和企业所有者财富最大化的目的。

《城市房地产管理法》重点内容《城市房地产管理法》重点内容引言《城市房地产管理法》是我国对城市房地产领域进行管理的重要法律，旨在保护房地产市场的稳定发展、维护消费者的合法权益、促进住房供应和需求的平衡。

本文将重点介绍《城市房地产管理法》的相关内容。

第一章：总则《城市房地产管理法》的总则部分主要包括了法律的适用范围、政府的主要职责、市场主体的责任等内容。

其中，强调了政府在房地产市场中的指导作用，以及各市场主体应当遵守的相关法律法规。

此外，总则部分还规定了在房地产交易中保护消费者权益的原则和措施。

第二章：土地管理《城市房地产管理法》在土地管理方面做了详细规定，主要包括土地使用权的取得与转让、土地使用权的出让和交易、土地使用权的限制和收回等内容。

其中，该法对土地使用权的出让和交易进行了严格的规范，旨在杜绝买卖土地使用权的不正当行为，确保土地使用的合法性和公平性。

第三章：建设项目管理《城市房地产管理法》对建设项目的规划、设计、施工和验收等环节进行了具体的规定。

该法明确了政府部门在建设项目管理中的职责，并要求建设单位和施工单位必须按照相关法律法规进行操作，确保建设项目的质量和安全。

第四章：商品房销售管理《城市房地产管理法》在商品房销售管理方面强调了市场主体的责任和义务。

其中包括商品房预售、销售合同的订立和履行、商品房交付和质量保证等内容。

该法对房地产开发商和购房者的权益进行了平衡，保障了购房者的合法权益。

第五章：住房租赁管理《城市房地产管理法》对住房租赁管理进行了规范，包括租赁合同的订立和履行、租金支付和调整、租赁期限和解除等方面的内容。

该法针对住房租赁市场中存在的乱象，规定了相关的管理措施和违约责任。

第六章：房地产经纪管理《城市房地产管理法》对房地产经纪管理进行了明确的规定，包括经纪机构的设立和管理、从业人员的资格和行为规范、合同的订立和履行等内容。

该法旨在规范房地产经纪市场，保护消费者的合法权益，促进房地产交易的健康发展。