国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义
【摘要】:随着中国城市发展,房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式,令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险,出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业,又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此,迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下,选择和发展房地产投资信托,无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验,探讨其带给我们有益的启示。
【关键词】:房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示
一、房地产投资信托的内涵
房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说,通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款,或对房地产市场的知识和经验不足,也可以投资到大型的房地产项目中去,而且在任何时候,都可以换回现金,被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看,房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金,也正是这样促进了房地产的供给,促进了房地产市场的发展。可以预见,房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。
二、国外REITs的发展简介
投资信托制度起源于1822年的荷兰,当时只是用以筹集社会游资,作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),1920年,美国投资事业才有了划时代的发展,其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股
市崩溃后,美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益,美国展开了一系列联邦证券交易活动,先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法,并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法,这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条,投资公司可分为:面额证券公司(Face-Amount Certificate Companies)、单位信托公司(Unit Investment Trust)和经理公司(Management Companies)三类。其中,经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身,由于经济利益的驱动,最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定,随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织,而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似,并视同联邦公司组织加以课税,导致其发展一度停滞。但是,随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好,美国投资信托的发展又日益壮大。1960年,在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前,签署了《内国岁人法》的856条-859条的法条,该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税,这就是最初的房地产投资信托法。
为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的,美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从本质上讲,REITs是一种信托投资基金,它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资,满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求,并在一定条件下可以免交企业所得税。同时,REITs又类似于一个产业公司,它通过对现存房地产的获取和经营来获利,在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力,因此它是—种证券化的产业投资基金。
REIT s从上世纪60年代初在美国兴起,至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REIT s。美国房地产投资信托的发展历程,经历了20世纪60年代初的兴起和60年代末期的一度繁荣,70年代的重创和低靡,80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。截至2003年底,美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。40多年来,美国房地产投资信托得到了长足的发展,具有了相当的规模。现今在美国约有300个REIT s,其总资产超过3000亿美元,近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划,需将绝大部分税前收入分配给投
资者。因此,REIT s获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
在亚洲,REITs最早出现于日本。日本REITs的发展始于1984年,其第一笔土地信托由住友信托开始办理。日本也是亚洲REITs发展最成熟的地区,日本REITs的收益率在3%-5%左右,而该国的长期国债收益率在1.5%左右,2%的收益差足以吸引追求低风险的投资。日本市场上已有22项REITs,市值达209亿美元。可以说日本房地产价格上扬在很大程度上是因为REIT s的激活。不过日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主,与美国REITs的多样化经营相比,还存在一定差距。
新加坡紧随日本,允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二大REITs市场,新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌,总市值约95亿新元。新加坡政府部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向,在发展REITs市场的过程中,对规则、税务处理都作了相关的调整。比如,REIT s的税收透明制度规定,不在REIT s的层面征税,即派发股息给持有人的时候不征收所得税等。中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)——领汇基金(0823HK)于2006年6月挂牌上市,广受瞩目。
三、中国房地产投资信托之借鉴与启示
(一)重视法律法规建设的基础作用
税收的优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉,而相关的制度规定是其经营灵活性的来源。任何金融产品的创新,必须在法律规范下进行。
中国目前法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定,现有的信托计划发售时的信息披露对项目的收益和风险结构“轻描淡写”。要建立完善的法律体系,仅仅靠颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的,必须将法律制定工作细化、完备化,要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,制定出REITs的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方向的限制及投资比例的确认等,以促进基金的规范发展。除此之外,还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收人与回收机制更为完善。
因此,为了在中国尽快推出真正意义上的房地产投资信托,必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。通过对房地产投资信托的规范,避免利用投资基金进行房地产投机和炒作,切实保障投资人的利益,真正实现拓宽居民投资渠道、为房地产市场提供资金的目的。
(二)重视机构投资者的参与和支持
机构投资者的参与,在吸引金融机构和广大投资者参与房地产投资信托方面具有重要的作用。在美国REITs的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金,只有在一个机构投资者
占主体的市场上,才能保证有一个稳定的市场供给方,保证REITs这一金融产品的每次发售
能够快速、足额的发售出去。中国目前已有大量的机构投资者或准机构投资者,如何通过制
定相关的鼓励政策,将机构投资者吸引到房地产投资信托市场上来,是需要研究的问题。
(三)创新和发展是永恒的主题
国外的房地产投资信托,尤其是美国的房地产投资信托,一直是在变化中求生存、求发
展。从所有制形式创新到组织结构改革和经营战略转变,标志着房地产投资信托在适应市场变化,提高自身竞争力方面的不断成熟和完善。目前,中国的房地产信托还只是房地产投资
信托的一种雏形,还没有真正体现出房地产投资信托规模较大、投资多样化、有效分散风险、
流动性较好、管理人员专业化程度较高以及机构投资者踊跃参与的优势,因此需要在这些方
面加大研究的力度。
(四)完善专业管理队伍建设是必要的前提
没有专业化的房地产投资信托管理队伍,就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮
大。国外的房地产投资信托发展得益于庞大的、专业化的管理队伍。中国的房地产投资信托
的发展,必须加强专业人员的培养,研究建立相关的职业资格认证制度和职业道德规范,尽快建立起一支既精通基金业务,又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍,为
房地产投资信托行业的发展提供高质量的人力资源。
(五)正视房地产投资信托的作用
房地产投资信托,只是房地产行业筹措资金的一个渠道,不能过分夸大房地产投资信托
的作用。应该通过发展以商用房地产为主要服务对象的房地产资产信托,鼓励人寿保险基金、
社保基金、住房公积金直接参与,从更广泛的视角来拓展房地产资本市场的资金来源。
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中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以( )为基础的投资定义:强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动,这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A.标的物B.交易C.资产D.企业2、国际货币基金组织使用以( )为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A.标的物B.交易C.资产D.企业3、( ),投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A.按投资主体的经济类型不同B.按资金来源的不同C.按固定资产投资的使用构成 D.按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境,是指把房地产市场作为一个中心体时,它的()的总和。
A.一切因素B.主体因素C.客体因素 D.周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的()是投资者最敏感的问题。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括( )等主要影响因素。A.产业与结构布局 B.资本市场发育程度C.利率和通货膨胀 D.政府及公众对待外资的态度7、( )是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作 C.建设阶段D.租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的()。 A.投资决策阶段的工作B.前期工作 C.建设阶段的工作D.租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的( )过程中,开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A.投资机会选择B.投资机会筛选C.前期工作D.施工 10、( )是市场营销活动的出发点,是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A.市场调查B.市场细分 C.目标市场的选择D.市场定位11、市场调查中,()的调查内容属于可控制因素的调查。
【最新整理,下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一.总论 (一)项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东,工农路南,项目地块呈狭 长的F型,南北最长距离约1075米,东西最长距离约 470米,总面积4.71公顷,绿化率为3505%,地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1:
总投资20000万元(不含带款利息) 其中自有资金:4000万元 高层住宅开发成本:1643元/平方米;超高层住宅开发 成本:1777元/平方米 税后利润:4332.87万元 全部投资利率:32.6%:全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率:161.7%;自有资金内部收益率:128.5% 二.项目的组织与实施() 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月(2006年1月1日至2007年5月1日)当完成地下工程后开展预售工作(2006.5.1—2007.5.1)总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三.项目投资估算与投资筹措计划 (一)开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定, 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得,共4.71公顷,总价合计 235.5万元。 2.建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费(参见附表3) 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 (250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44)×5%=498.04 7.开发期间税费(参见附表5) 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和,共计17868.09万元
一、香港房地产发展成功的原因 1.高地价政策 2.政府控制土地开发 3.活跃的房地产投资企业 4.稳定的税费以及完善法律制度等 二、房地产证券化的特征 1基础资产的法律形式是合同权利 2、参与者众多,法律关系复杂 3、独特的融资模式 4、安全系数高 5、证券品种多样化,适合于投资 6、政策性强 三、除了商业银行贷款外,房地产开发商还有哪些融资渠道? 1.大力推动房地产证券化,向社会大众筹集开发资金。有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制,扩大融资渠道,积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,吸收社会上大量的小规模闲散资金。 2.将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大,比较适合投资于住宅产业的开发,有利于提高投资规模。 3.鼓励发行公司债券,吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点,以满足部分居民的购房需要。 (划线部分为关键词,答出即可得分) 四、什么是房地产信托有何作用? 房地产信托机构接受委托人的委托,为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 作用 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务,可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2. 利用房地产信托的社会理财只能,提高经济效益,促进房地产业的发展。 3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中,开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式,客观上起到了融通房地产资金的作用。 4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。 五、房地产抵押:指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保,在债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产,并优先受偿。
B0300113 房地产金融与投资 2016-2017 学年第二学期 Homework 2 1. 南湖时尚城某套公寓面积 46.23 平方米,单价 10368.46 元/平方米。开发商采用的主要销售手 段包括: 电商优惠:在电商处报名参加预售,交5000抵2万 售后包租:售后公寓由某公寓式酒店统一经营12年,每年返租,1-3年返租率6%(即电商优惠后总价的6%,下同),4-7年返租率6.5%,8-10年返租率7%,11-12年返租率7.5%。 前两年租金抵扣总价根据以上信息,试按以下步骤分析该公寓是否值得投资。 1)计算该公寓优惠前总价; 10368.46×46.23=479333.906 2)计算参加电商优惠后该公寓总价:商优惠:在电商处报名参加预售,交5000抵2万479333.906-20000+5000=464333.906元 3)假设投资者根据售后返租经营12年这一约定,设投资期为12年,在不考虑其税费的情况下,按售后包租协议计算1-12年的NOI; 1-3年每年返租:464333.906×6%=27860.03元 4-7年每年返租:464333.906×6.5%=30181.70元 8-10年每年返租:464333.906×7%=32503.37元 11-12年每年返租:464333.906×7.5%=34825.04元 (4)计算前两年租金抵扣总价后的公寓总价; 总价为:464333.906-27860.03×2=408613.846元 (5)假设投资者向银行贷款20万元,剩余为自有资金,计算投资者为该公寓投资付出的自有资金总额;前两年租金抵扣总价:408613.846-200000=208613.846元 (6)假设贷款期限跟投资期限一致,为12年,贷款年利率为4.9%,采用等额本息法还款,计算月还款额和年还款额; 根据月还款额公式:每月还款额为: [200000×(4.9%/12) ×[1+(4.9%/12)^144]]/[[1+(4.9%/12)^144]-1]=1839.76 每年还款额为:200000×4.9%×(1+4.9%)^12/[(1+4.9%)^12-1]=22438.00元。 (7)假设投资期结束后(第13年),投资者将公寓转售,转售时对增值部分需缴纳5%的增值税。对于转售收入,投资者分析了5种可能情况计算转售收入,即: a)假设房价在当前价格的基础上年均增长2%; b)假设12年后单价为15000元/平方米; c)假设12年后价格不变; d)假设12年后价格跌10%;
题目 1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项: 对 错 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。正确的答案是“错”。 题目 2 房地产过度开的成因主要有:开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及 开发资金的易得性。 选择一项: 对 错 正确的答案是“对”。 题目 3 对于城市规划范围内的土地,应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设,超过两年 的,政府可以无偿收回。 选择一项: 对 错 正确的答案是“对”。 题目 4 我国的土地制度建立在公有制基础之上,采取国家所有制的形式。 选择一项: 对 错 正确的答案是“错”。 题目 5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为? 选择一项: A.欠租户发生率 B.陈欠租金收缴率 C.租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是:租金收缴率 题目6 其中在一定程在土地一级市场上,根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式, 度上排斥了市场机制的作用,具有较大垄断性的一种方式是?选择一项: A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是:协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序:识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估 选择一项: 对 错 正确的答案是“对”。 题目 8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用,它是国民经济的什么产业? 选择一项: A.支柱产业 B.第一产业 C.朝阳产业 D.新兴产业 正确答案是:支柱产业 题目 9 按照房地产开发阶段进行划分,房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项: 对 错 按照房地产开发阶段进行划分,房地产开发可分为土地开发和房屋建设
房地产金融与投资概论 第十章复习思考题答案要点 一、为什么说房地产市场是低效率市场? 房地产市场的低效率主要由以下原因造成:1、房地产位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场,房地产市场的供求关系、价格水平、市场条件、市场发育等等都与当地的社会经济发展水平有关,不同区域的房地产市场特征不同,不同区域的市场信息没有太大的可比性。2、房地产商品的异质性使得每一处房地产都是与众不同的,房地产商品的可替代性较差,物业价格的可比性也比较差。3、在房地产市场上获取信息是困难的,而且成本昂贵。双方个别谈判的特点不仅使房地产交易缺乏集中市场,交易的价格信息也是隐秘分散的,收集、整理房地产交易信息的难度和成本都较高。4、房地产商品的交易成本高。房地产的交易过程复杂、费时,不仅有相关的各项税费,而且佣金也比较昂贵。所以,房地产交易实际上很难成为一种经常性的交易活动。市场价格的变动往往并不能及时真实地反映供求关系。因此房地产市场是低效率的。 二、房地产市场研究有何重要意义? 房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房 地产市场的特定内容和运行特点,采用一定的市场调查方
法,获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息,通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。由于房地产市场是一个无效率的市场,所以能否获取足够的且有效的市场信息对房地产投资有着重要意义。主要体现在:1、房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息。通过市场调查可以获得大量的一手资料或二手资料,这些资料可以反映市场需求状况及动态变化,让投资者的项目策划和评估有一个真实、客观的起点。2、房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会,制定有效的投资策略。市场研究就可以在一定程度上估计市场环境因素的变化以及对房地产市场的影响,因此,市场研究可以帮助投资者掌握某类房地产投资的供需发展趋势,及时地地发现投机机会,并针对性地制定投资策略。 3、房地产市场研究有利于投资者合理决策。在房地产投资分析中,无论是项目收益和支出的估算、市场价格的预测,还是资金的机会成本等等,都需要通过充分细致的市场研究才能加以确定。只有通过房地产市场研究,投资者才能做出合理的方案策划,避免盲目投资。 三、房地产市场研究的主要步骤有哪些? 尽管不同类型的房地产投资项目面临的投资环境和市场条件有所不同,在市场研究中需要解决的问题也会千差万别,但是,市场研究的基本步骤是相同的。
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) (一)房地产发展的四个阶段 (1) (二)中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) (一)宏观调控因素 (2) (二)房价因素 (4) (三)不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) (一)房价的涨幅 (6) (二)租售比发展状况 (6) (三)收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) (一)房地产投资分析 (7) (二)房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史,房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业,很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今,影响房地产业发展的因素有很多,国家的政策因素,收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来,我国经济越来越强大,人民收入水平显著提高,国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展,房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资,要做好前期调查,掌握一定信息,做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼,百战不殆;不知彼而知已,一胜一负;不知彼,不知已,每战必殆。”只有做到知已知彼,才能在房地产业闯出一片天地。 关键词:房价;发展现状;发展前景;投资分析;风险分析
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题: 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同,租金400元/m2.年,则其面临() A.市场供求风险 B.周期风险 C.变现风险 D.通货膨胀风险 标准答案:d 解析:通货膨胀风险也称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定,在大陆的投资不能超过其全部投资的10%,这是基于()的考虑结果。 A.大陆政策多变 B.占领世界投资市场 C.风险转移 D.投资组合 标准答案:d 解析:投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于() A.系统风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.个别风险 标准答案:d 解析:个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同,租金每平方400元.年,则其面临() A.市场供求风险 B.周期风险 C.变现风险 D.通货膨胀风险 标准答案:d 解析:通货膨胀风险也称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定,在大陆的投资不能超过其全部投资的01%,这是基于()的考虑结果。 A.大陆政策多变 B.占领世界投资市场 C.风险转移 D.投资组合
第一章复习思考题: 1、房地产金融有何重要作用? 房地产金融的作用主要体现在三个方面:(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长,资金占用量大,开发商的投入要在一段时期后才能实现收益,特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此,离开金融机构的有利资金支持,房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高,价值量大,决定了它是一种昂贵的消费品,所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况,给购房者提供一定数额的长期住房贷款,用将来的收入购买住房,这样就可大大提高购房者的购买力,促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能,因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用,国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些? 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定,进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说,房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构,再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者,主要形式是贷款,如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系? 房地产业的发展离不开金融业的支持,尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力,两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业,一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性,房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力,同时房地产业是一个高风险、高回报的行业,银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益,所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域,房地产金融的核心容住房抵押
房地产价格与房地产投机探讨 随着我国房地产业的快速发展,房地产成为居民一个新的投资渠道,商品房交易日趋活跃。适度的房地产投资有益于房地产业的健康发展,但过度的房地产投机与炒作现象会加大房地产价格的波动。 标签:房地产价格;投机;影响 1 房地产价格 房地产价格是其价值的货币表现形式,即在土地开发、房屋建造和经营过程中,凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。从总体上看房地产价格基本上是房地产价值的货币表现,但受众多因素交互影响,是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。 2 房地产价格特点 2.1 房地产价格的区位性 由于土地的固定性,房地产商品不能随意移动,因此房地产没有产地和销地的区分。房地产价格的区位性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲,同质房屋,其价格大城市高于小城市,沿海城市高于内地城市,经济发达城市高于经济不发达城市。 2.2 房地产价格的权益性 房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产本身具有的特点,在房地产交易过程中,其物质实体本身并不能够转移,发生变化和转移的是和房地产有关的各种权益。实物状况相同的房地产,权益状况可能千差万别,其相应的价格也会明显不同。 2.3 房地产价格的高值性 房地产商品价格的高值性,是指房地产商品的价值量大、价格高。与其他生活资料相比,它无疑是一项高价位的商品。房地产价格的高值性,主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动投入和土地等因素投入造成的。 2.4 房地产价格的增值性 在现代社会经济生活中,从时间序列上看,房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势并且上升的趋势很强,大大高于社会平均物价指数的上涨。当然,房地产价格的上升总体上不是直线形式的,而是有波动的。
国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义 【摘要】:随着中国城市发展,房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式,令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险,出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业,又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此,迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下,选择和发展房地产投资信托,无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验,探讨其带给我们有益的启示。 【关键词】:房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说,通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款,或对房地产市场的知识和经验不足,也可以投资到大型的房地产项目中去,而且在任何时候,都可以换回现金,被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看,房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金,也正是这样促进了房地产的供给,促进了房地产市场的发展。可以预见,房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 二、国外REITs的发展简介 投资信托制度起源于1822年的荷兰,当时只是用以筹集社会游资,作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),1920年,美国投资事业才有了划时代的发展,其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股
题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项: 对 错 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有:开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项: 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地,应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设,超过两年的,政府可以无偿收回。 选择一项: 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上,采取国家所有制的形式。 选择一项: 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为? 选择一项: A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是:租金收缴率 题目6 在土地一级市场上,根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制的作用,具有较大垄断性的一种方式是? 选择一项: A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是:协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序:识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项: 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用,它是国民经济的什么产业? 选择一项: A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是:支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分,房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项: 对 错 按照房地产开发阶段进行划分,房地产开发可分为土地开发和房屋建设
房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业,它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看,两者之间还是存在相互依存的关系,两者是相辅相成的。首先,一方面金融业是房地产业发展的必要条件,房地产的开发与经营需要金融业的有力支持,房地产的流通和消费需要金融业的支持参与,金融业是房地产业的“调节器”,房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面,房地产业是金融业发展的重要领域,房地产不断增值的特性,吸引金融业的进入,房地产业促进了金融业务向多样化发展,金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计,近年来房地产开发企业的建设资金来源中,向银行贷款占21.7%,建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38%,自有资金投入28%,在资本市场的融资仅占总量的10%。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中,进而是国家金融风险的集中,不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场,增加上市公司,实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展,也可促进金融业的繁荣,并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场,是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款,房地产信托、房地产证券,房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能,利用金融政策手段调节房地产市场运行,并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系,通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道,运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式,支持住房建设和住房消费,这本身是金融服务业的职责。事实
C题房地产市场投资或投机问题 C题房地产市场投资或投机咨询题 尽管国家多次进行宏观调控,多次调整利率、存款预备金率等,试图对房地产市场进行调控,但自1998年实行房改以来,我国大部分都市的房价显现了普遍连续上涨情形。一方面,房价的上涨使得新进入都市或需要购房者的生存成本大幅增加,导致许多中低收入人群买房难,其它消费也无法提升;另一方面,部分投资或投机者通过各种融资渠道买入房屋进行出租或空置,期望因房价上涨而获得超高回报,导致房价居高不下。因此,如何分析阻碍房地产市场的因素,从而进行有效的抑制房地产价格的过快上涨,同时能够抑制房地产市场的投机行为,是一个需要进行全面而深入研究的咨询题,也是普罗大众专门关怀的社会咨询题。国家为此出台了多种政策或宏观调控措施。现在请你就以下几个方面的咨询题进行讨论: 1、建立一个都市房价的数学模型,通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投资或投机进行深入细致的分析; 2、通过分析找出阻碍房价的要紧缘故; 3、分析国家调整房地产贷款利率或存款预备金率、房产税、贷款限制等关键措施对房地产投资或投机者的阻碍; 4、给出调控房地产投资或抑制房地产投机的政策建议; 5、对你的建议可能产生的成效进行科学的推测和评判。
抑制房地产投机咨询题 摘要 住房是人类的差不多需求,在中国经济进展的现时期,住房咨询题已成为百姓关注的“头等大事”。假如讲,中国现时期的要紧矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾,住房咨询题确实是这一要紧矛盾中的重点,保证群众住房需求任务艰巨。 房地产投机是指投资者以房地产为对象。通过买卖、租赁等手段,以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。而房价作为一种价格杠杆,在引导房地产可连续进展和抑制房地产投机行为方面将起到积极的作用。本文就通过研究抑制房地产投机这一咨询题对都市房价作了深入的分析和科学的探讨。本文以浙江杭州为例,第一运用大量的数据对阻碍杭州房地产价格的要紧因素分不做一元线性回来,通过一元线性回来模型及模型验证分析,从而建立表示房地产价格的数学模型——多元线性回来模型,并对模型进行了全方面的论述,从而最终得出能够量化的表达式: 123 267.82790.0096 1.39320.2566 Y=+X+X+X,2R=0.976648 进而求出房地产价格。其次通过地价(这其中也包括拆迁补偿费用)、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限这六方面深入分析了阻碍房地产价格的要紧因素,然后通过权威网站上的相关信息论述了国家及地点(杭州市)提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的阻碍。 接着依照灰色GM(1,1)模型推测思想,运用推测模型原理实现算法并将此应用到房地产推测上。该推测具有良好的精确性和规律性,但关于随机波动性较大的房地产行业,它的推测精度有限,可考虑到近几年杭州市房价的数据列拟合是一条较为单调的曲线,故杭州房市能较好的满足灰色系统(部分信息明确?部分信息不明确的系统称为灰色系统),因此,就目前而言,我们建立灰色GM(1,1)推测模型来推测房价和房价指数有望达到较好的推测度。依据统计局关于杭州市近10年房价及近9个月的房价指数,分不对杭州市进行了短期的房价指数及中长期房价的推测,如下表: 然后再对实际值及推测值进行拟合曲线对比分析。实证分析讲明了GM(1,1)模型在房地产推测中应用的可行性。 最后参照模型结果有针对性的提出了①加快建设经济适用房和廉租房②政府颁布相关法律法规鼓舞居民到郊区、乡村买房③加大国家宏观调控力度,稳固市场、抑制通货膨胀④加强对土地开发的监管⑤加以法律政策约束这五项政策性建议来抑制房地产投机行为。
第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性(P2-3)不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场? 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场,其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征:市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比,显而易见,房地产市场中的买者与卖着都不是 价格的接受者,产品具有异质性,并且市场相当复杂,信息不充分也不对称,因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场(P6-7) 在现实世界中,交易费用无处不在。广义上说,交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用;按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用,其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时,房地产开发商标定的房地产价格将会提高,但是供给不变,那么需求(尤其是有效需求)在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口,一方面,部分房地产卖不出去,另一方面,一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之,存在房地产交易费用时,产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制?(P15)首先,在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的,因为二者都是通过预期,将资金投入到某项业务或产业中,以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机,但在现实世界中,“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用,相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的,“投机”行为便促成了一种寻价行为,导致了信息的传递,促进了市场买卖。其次,房地产开发商所获得的土地,一般是通过二级市场通过多重转手后获得的,百姓收入低导致有效需求不足,于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实,有悖市场规则;我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打” ,否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点(P1 7、26)所谓房地产投资方式,是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论:房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象:未开发的土地,住宅,办公楼宇,商场、酒店、旅店,工业厂房和仓储型物业,休闲型物业 房地产的资金投入方式:房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些?(P27) 宏观经济因素:货币政策、财政政策区域经济因素:区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究?(P32) ①在理性的房地产投资分析中,市场研究是一项必不可少的工作。投资于房地产,根本的目的是获取预期经济利润,而能否获取及获取利润的程度取决于房地产未来的实际变现率。只有对预期的市场景气循环情况、市场竞争情况及消费者需求偏好等等有准确的把握才能做出适宜的投资决策,确保投资目标的实现。 ②随着市场化程度的提高,市场分析在中国房地产投资决策中的作用将日益突出。大致有三个方面的作用: A 通过市场研究,可以掌握房地产市场需求变化的态势,遇见拟投资开发项目在技术上是否可行;房地产变现能力如何;市场竞争力如何;投资绩效如何;预期获利如何,从而减少盲目性投资,增强经营管理的主动性。B有利于做
房地产投资与分析论文
房地产投资与分析论文 王练 (专业班级:建筑环境与设备工程1104班学号:20113987) 目录房地产基本定义 房地产投资特点 绵阳房地产调查报告 广州市花都区案例分析 房地产投资决策程序 参考文献 内容摘要:简述房地产的基本意义房地产的基本特点房地产行业投资特性房地产与国民经济的关系,中国近期房地产投资的概 况。 正文 房地产基本定义 房地产投资属于投资的范畴,是指投资主题{包括政府,企业和个人}为实现某种预定的目标,直接或间接对房地产的开发,经营,管理,服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑,房地产业在国民经济中占有十分重要的地位。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道,当然也是个体积累财富的重要方式。 百度百科对房地产的定义是土地,建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态:即土地建筑物房地合一。在房地产拍卖中也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下得的物质实体及其权益。 大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一,炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权,而且,土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮,等待
升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为,开发商的暴力关键不在于成本,暴利的重要来源是土地升值。第二,炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查,开发商有两大手段赚取暴利:1.空手套白狼,这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来,随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”,如湖北麻城的政坛地震,开发商比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等。 中国房地产的特点。总体来说,中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡,区域分割明显。2.房地产业企业数量多,规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。 中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快,对民众的心理预期比较大,住房比重偏小,结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全,可操作性较差,门槛高,受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放,供给不足,市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理 。 这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价 ,高利润(普遍的贪污腐败成本)就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这,当然是条罪恶的利益链 绵阳房地产市场调查报告。 最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告,在此声明,此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。 时间:2012年01月 现大体摘抄如下:第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格(CPI )同比上涨4.10% . 本月CPI 与上月相比下降了0.1个百分点,继续出现回落,预计01月份物价指数有上升的可能,货币政策放松的概率不大 全国CPI涨幅走势图 0.00% 2.00%4.00%6.00%8.00%8月 10 月 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12 月
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来,我国房地产市场发展较快,特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段,且业务发展不均衡,存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此,扩大房地产融资渠道、创新融资工具,建立多元化房地产金融体系,促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低,目前在房地产开发项目融资方面,仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道,高度,集中于银行的融资体制,将使银行风险承受负荷大大增加。目前,我国房地产开发资金来源主要分为目前,房地产企业融资方式有两种:一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式,主要渠道有:发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等,目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行,并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小,房地产信托,房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范,从业人员素质有待提高。首先,国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度,同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次,我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高,这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前,我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用,但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展,银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外,“假按揭”等恶意套现行为也不断出现,如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户,先与开发商签订购房合同,而后套取银行贷款。所有这些都说明,一旦风险暴露或债务链条发生中断,商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
第一章复习思考题: 1、房地产金融有何重要作用? 房地产金融的作用主要体现在三个方面:(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长,资金占用量大,开发商的投入要在一段时期后才能实现收益,特别就是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此,离开金融机构的有利资金支持,房地产开发经营几乎无法正常运行。(2) 房地产金融就是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高,价值量大,决定了它就是一种昂贵的消费品,所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入与个人信用状况,给购房者提供一定数额的长期住房贷款,用将来的收入购买住房,这样就可大大提高购房者的购买力,促进房地产业的发展。(3) 房地产金融就是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能,因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用,国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些? 房地产融资的渠道可分为直接融资与间接融资两大类。直接融资就是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定,进行票据与证券的买卖或货币借贷。具体来说,房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资就是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构,再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者,主要形式就是贷款,如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系? 房地产业的发展离不开金融业的支持,尤其就是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力,两者就是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业,一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性,房地产市场对资金有着巨大的容纳能力与吞吐能力,同时房地产业就是一个高风险、高回报的行业,银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益,所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域,房地产金融的核心内容住
房地产金融与投资复习要点 (2014-12.13级GX) 开卷时间:2014.11.17晚7:00—9:000 地点:新1-101,102,103,105,108 可带计算器,不能用手机 一、判断改错题(每题2分,共20分)(在题号前标√为正确;×为错误,有错需改) 1.ARM所定指数三年中分别为7%,8%,9%,边际为3%,则合成利率为11%,10%,9%。 提示:合成利率=指数+边际 2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。 3.收益性房地产NOI的年增长率为3%, 贴现率为15%,则资本化率为11%。 提示:资本化率=贴现率-增长率 二、简答题(共25分) 1.房地产投资的收益有哪些? 2.简述房地产商品的特点 3.提前清偿罚款的目的是什么? 4.简述我国住房公积金的主要特点 5.简介房地产投资的风险 6.从租赁者角度看,租约中的费用上限和CPI调整如何影响租赁的风险 7. 简介收益性房地产的评估步骤 应用技术去评估价值 8. 利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异? 三、计算说明题(共40分) 1、一家长计划为其子准备购房首付款,预计其子5年后买房结婚,首付需80万元,现有一银行推出的累计定期存款计划,年利率3%,每月存固定金额,按月计复利,到期可支取全部本息.如该家长参与此计划,每月应存款多少? 2、一公寓为毛租赁方式,费用限额为10元,数据见下表(单位:每平方米元): 年 1 2 3 毛租金50 50 50 费用10 12 14 平均租金是多少?若贴现率为10%,有效租金是多少?
()()()%3115,,15,,-?=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R A A 3、 某借款人面临在两种贷款之间做出选择。以12%利率、3个点的签约成本, 可以获得30年期300000元的A 种贷款。而以11%的利率、2个点的签约成本,可以获得30年期同样金额的B 种贷款。 l )如果贷款是在15年后偿还的,哪一种贷款是更好的选择? 2)如果贷款是在5年后偿还的,如何选择?(不需要计算出结果,只需给出判断出方法) 4、一住房总价为150万元,可向银行申请70%抵押贷款,目前年利率为6%。张先生希望每月还款不低于9000元但不能超过12000元。贷款期有15年和20年可供选择。 1) 如采用CPM 方式,贷款期选15年还是20年? 2) 就其对CPM 合适的贷款期,如果他希望少付利息采用CAM 方式,首期付款多少? 3) 如无提前清偿,合适的CAM 和CPM 之间的利息差额是多少? 5. 一位贷款人正在考虑允许贷款的条件。目前的市场条件为对25年期贷款收取9%的利率,借款人李戈要求贷款 100 000元。贷款人预期市场利率不久将上升,可能甚至是在贷款签约以前。为了安全起见,贷款人决定对李戈做出9%利率、为期25年CPM 贷款95000元的承诺;然而,该贷款人希望收取贷款起始费用以使抵押贷款的收益率达到10%。贷款人应收取多少起始费用呢?如果预期贷款将在10年后被偿还,应收取多少费用呢? 6. 阜华大厦五楼一套房以净租赁方式出租,基础租金为每平方米30元,今后用CPI 进行调整,租期5年。预计今后几年的CPI 依次为5%, 7%, 6%, 4%, 折现率为10%,请计算此租期的有效租金。 四、论述题(共15分) 1.试述房地产业在国民经济中的地位.(500—800字) 2. 试述房地产投资的策略(400—600字 3. 概述 金融业与地产业的关系(400—800字) 3、降低了金融资产的风险参考数据:(MFVIFA ,3.15%,10年)=140.835772; (MPVIFA ,3.15%,10年)=102.822807; (PVIF ,13%,15年)=0.159891,(PVIF ,,9 %,10年)=0.422411 (MPVIFA ,5.04%,240年)=151.018208;(MPVIFA ,5.04%,180年)=126.122669 (PVIF ,10%,2年)=0.826446,(PVIF ,,10 %,3年)=0.751315 (PVIFA ,10%,3年)=2.486852 第3题参考算式3.(1) 比较有效借款成本