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浅析我国土地出让制度存在的问题及建议一、我国土地出让制度存在的问题(一)土地隐形成本提高长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地,政府和土地使用者通过签订土地使用权出让合同来使土地使用者获得一订期限的土地使用权,同时土地使用者支付相应的出让金。
这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特订地块的土地使用者进行转让。
但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素,而且出让过程中缺乏竞争机制,这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性,同时也容易滋生腐败现象,不仅导致社会资源的严重浪费,而且还会使土地隐形成本增加,土地价格提高,而这增加的价格则会转嫁到房价中,最终由消费者买单。
(二)土地垄断加剧自实行经营性用地土地招拍挂以来,在土地招标、拍卖和挂牌过程中,不断的有地土诞生,地价不断的增加。
但在这整个过程中,由于政府土地供给十分有限,这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂,大量的囤积土地,中小房产开发商很难拿到土地的使用权。
在这种情况下,土地价格不断土升,这也就导致了土地开发总成本的增加,从客观上推动了房价的土涨,导致房地产市场虚假繁荣的出现。
同时房地产市场存在着巨额的利润,这就是催生房地产商相互竞争的关键所在,因此反复循环,不断的推高土地拍卖价格,同时地价和房价不断攀升。
另外我国土地资源过度集中,这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。
(三)地方政府大肆卖地,土地财政愈演愈烈当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源,利用土地来牟利,土地财政愈演愈烈。
地方政府为了增加财政的收入,充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格,同时将出让土地作为政府的主要牟利手段,大量的出让土地,从而导致地价和房价的不断土涨。
部分地方政府还与开发商结成利益共同体,实现双方双赢的目的。
在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下,地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市,这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。
我国土地使用权出让中存在的问题分析摘要：为促进我国市场经济发展，国家实行城市土地使用权有偿有期限出让制度。
但出让制度在实施中也存在一些弊端，为完善该制度有必要对其弊端进行分析。
关键词：土地使用权；出让；问题我国是社会主义社会，土地所有制的性质为国家所有。
我国宪法明确规定，城市土地归国家所有。
建国初期，我国对国有土地都实行行政划拨、无偿使用的方式。
随着我国经济改革开放，党的十四届四中全会明确提出实行土地使用权有偿有限期出让制度，对商业性用地使用权的出让实行招标、拍卖。
这是为了适应建立社会主义市场经济新体制的需要，发挥市场机制在资源配置中的基础性作用。
城市土地使用权出让是指土地使用权取得者取得城市用地的一种方式，同时也是对土地资产进行处置的一种方式，在这其中出让方式分别有挂牌出让、协议出让、招标出让和拍卖出让四种分类。
但城市土地使用权出让制度在实施中也存在一些问题，影响了城市土地的有效利用。
其弊端分析如下。
一、出让和划拨并行造成了更大范围的非公平竞争新因素我国土地有偿使用制度的建立，其总的目的就是要同整个经济体制的改革目标相一致，即同市场经济相适应,为整个社会经济构建良好的公平竞争的条件和环境。
但是土地使用权出让和土地使用权划拨并行的土地有偿使用的方式，在一定程度上又造成更大范围的经济组织土地使用的经济差别。
这种经济上的差别具体表现在:通过出让方式获得土地使用权的经济组织必须缴纳较高的土地使用权价格。
因为这种价格是通过土地市场确认的，它在相当程度上反映了土地使用权在商品经济环境中的本来经济价值。
而通过缴纳土地使用税方式获得土地使用权的经济组织，只须象征性地支付土地使用税。
可见，土地使用权出让与土地使用权划拨并行的土地有偿使用的方式,不仅没能消除非公平竞争因素，而且它在-定程度还扩大了非公平竞争因素。
二、出让和划拨并行妨碍了土地市场的建立土地有偿使用制度的核心，在于运用商品经济价值规律和市场机制,通过土地市场来调节土地的供求关系，合理配置土地资源，完善用地结构，提高土地利用效益，从而达到最大限度的节约用地的目的。
浅析我国土地出让制度存在的问题作者：张国龙来源：《法制与社会》2011年第21期摘要招拍挂土地出让模式的弊端随时间推移逐渐显现，土地财政、权力寻租、过分注重经济利益等使得土地出让背离土地改革预设目标，因此，对土地出让制度有必要进行反思。
关键词土地出让土地财政政府垄断作者简介：张国龙，中国人民大学法学院2010级研究生，研究方向：土地法。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)07-207-011988年4月12日第七届全国人大代表大会第一次会议通过《宪法修正案》，其中明确规定：“土地的使用权可以依照法律规定转让”。
1990年5月19日公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条明确规定土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。
1998年8月修订的《土地管理法》中明确规定了土地出让为国有土地有偿使用的方式之一。
2001年5月，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定了部分经营性用地必须采用招拍挂方式出让。
2004年，国土资源部下发《关于继续经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求2004年8月31日后所有经营性用地全部采用招拍挂方式。
至此，我国土地出让方式主要有协议、招标、拍卖和挂牌。
虽然较之以往，目前的土地出让制度具有明显的优势，然而，随着经济、社会的发展，其弊端开始暴露出来。
一、土地出让制度存在的问题（一）过分推崇“价高者得”的竞争模式，放任土地出让规模，造成新的土地浪费招拍挂出让方式实质上是以通过市场竞争配置土地资源。
然而，地方政府为单纯的经济利益，无节制出让土地。
同时，只要受让人在招拍挂中出价最高，即可获得土地使用权，政府对受让人的土地利用情况基本上持放任态度。
这就造成受让人占用大量土地却无力开发或者有意闲置土地，坐等土地升值以谋取暴利的现象十分普遍。
而这部分土地又无法重回市场，造成大量的土地浪费。
关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知国土资发〔2011〕2号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，以下简称“国办发1号文件”）和全国保障性安居工程工作会议精神，按照国土资源部重点工作安排，现将城市住房用地有关问题通知如下：一、明确2011年重点任务和基本要求党中央国务院高度重视房地产市场宏观调控工作，国办发1号文件和全国保障性安居工程工作会议已有总体部署，全国国土资源管理工作会议提出了具体要求，目标明确，任务艰巨，责任重大。
各级国土资源主管部门要深入学习领会，统一思想，明确责任，主动作为，切实做好2011年城市住房用地管理和调控工作。
今年的重点任务和基本要求是：“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量；“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。
二、做好2011年住房用地供应计划编制公布和实施工作各地要认真总结分析2010年住房用地计划编制实施工作中存在的问题和原因，抓紧编制2011年住房用地供应计划，进一步优化布局，落到拟供地块。
我国城市土地出让制度的缺陷分析及其完善摘要：随着社会经济的不断发展，我国越发重视城市土地出让制度的实施。
现阶段，我国城市土地出让制度存在的问题越发凸显，很容易引发各种弊端，在土地转让过程中缺乏有利的监管，相关制度不够完善。
必须从实际出发，健全法律法规体系，对相关制度进行改革，使其更加适应当前的经济结构。
下文中，将主要针对我国城市土地出让制度的缺陷进行深入分析，以此来提出有效的解决对策。
关键词：城市土地；出让制度；缺陷分析；完善前言在新时代的背景下，我国城市化进程飞快，在国民经济发展的关键期，土地出让规模在扩大。
在整个过程中，如果城市土地出让制度存在问题，就很难适应现代化社会的发展，无法协调利益主体之间的关系，引发更多的矛盾，会影响社会和谐、稳定的发展。
1.相关法律法规不健全1.土地所有权主体《宪法》中有提及土地使用权，以及各级政府对土地的审批权，需明确法定代表人，而当前城市土地缺乏法人代表，国家是国有土地的所有权人，而行使出让土地使用权的主体是各级政府，这行为导致城市缺乏整体布局，土地财政权利关系存在问题，处置权与收益权之间没有界定，容易导致中央政府和地方政府会因此出现利益冲突。
1.出让方式存在弊端在协议定价中，基准价格由土地管理负责人决定，这种方式带有非市场因素，存在着许多漏洞，重大项目捆绑出让不够透明，容易造成国有资产流失，出现腐败事件，在列入重大项目后，挂牌出让前可以设定条件，设定条件偏向重大项目，包括出让方案中设定的行业类型、效益协议等设定税收以及收益等，指定性比较强。
城市土地权利被地方政府垄断，通过市场手段很难达到特定目标，一般都是采用行政指令的方式优化土地资源配置。
在某些地区，地方政府为了追求眼前的经济利益，会采用有效的行政手段干预土地市场，未能按照规定公开土地出让信息，或信息完整，会采用假挂牌、假招标。
1.土地出让缺乏有效监管在《土地管理法》中有说明，各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让等工作，地方土地行政管理的权力会受到地方政府影响，在土地使用权出让中还存在着许多问题，土地管理机制不健全，相关部门对于交易行为的查处力度不够，未能办理土地出让手续，导致国家国土收益流失严重，对土地市场有干扰，会引发土地纠纷等问题。
2011年西安土地市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心一、2011 年全国土地政策动态及政策解读2011年，总体来看，全国土地市场“先热后冷”。
供应总量和成交总量都达到历史最高，不过随着商品房市场的“三限”政策调控的深入，楼市陷入寒冬，相应的波及土地市场，尤其最后两个月表现最甚，多地出现土地流拍，底价成交的现象，往年“地王”现象早已不在。
随着房地产市场的遇冷，开发商拿地意愿更是降至冰点。
（一）土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位住宅用地楼面价低于去年同期水平，前十一个月，全国133个城市住宅用地平均楼面价1426元/平米，同比下降9.9%。
溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。
前十一个月，133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点。
其中各项指标，几个一线城市下降最为明显。
（二）土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，一线城市降幅尤为显著土地总成交面积保持增长。
前十一个月，全国各类土地工程成交9.7亿平方米，同比增长15.6%。
住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅出现扩大。
2011年，前十一个月，全国133个城市住宅用地共成交3.4万平米，同比下降11%，而商业用地和工业用地都有上涨。
（三）土地供应：住宅用地供应面积明显下降从总量上来看，供应总面积高于去年，前十一个月，全国133个城市共推出面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年的火热。
但是最后两个月，供应面积陷入低谷，明显减少了许多。
其中住宅用地下降明显，前十一个月共供应4.3亿平米，同比下滑9.8%。
（四）土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著前十一个月，全国133个城市土地成交金额为1.7万亿元，同比下降1.8%。
其中住宅用地下降幅度最大，前十一个月住宅用地成交金额1.1万亿元，同比下降15.4%。
三、2011年西安土地市场整体发展（一）市场运行1、土地供应经历了2010年土地市场空前繁荣后，2011年政府继续加大土地放量，继去年首次突破1000万平米的大关，今年又有所增加，年供应量达到1150万平方米。
土地出让制度在我国的问题和对策土地资源属于人类赖以生存的重要物质基础资源，合理开发土地才能强化土地资源最大化地配置与应用，为国民经济各产业结构发展提供助力。
目前，国内土地资源在所有权归属与使用权分配方面实行的是互相分离原则。
然后，这种土地资源管理的出让制度存在一定缺陷问题，极易滋生一些腐败、纠纷等事件，导致市场运行机制与政府监管出现麻木与失灵，同时也间接的影响到了房地产价格与之波动。
基于此，文章主要从土地出让制度的阐述视角对土地出让制度存在的缺陷问题予以了粗浅性阐述，以供参考。
标签：土地转让所有权使用权制度改革土地资源依据国内现行法律划分为国家所有与农民集体所有两类。
如果结合土地区域所处位置的差异性，土地权类又划分为城市土地与农村土地。
当然，城市土地资源开发投资比重较大，属于国家重点土地资源资产。
依据当前国家国民经济的可持续发展要求和落实科学发展观政策要求，我国土地转让制度改革应尽快予以推进完善，才能加快缓解当前人地紧张等社会发展矛盾问题。
1土地出让制度在我国存在的主要问题表现1.1土地出让制度引致的市场竞争不公现象在土地出让制度早期阶段的市场化改革试点阶段时期中，有不少开发商独具敏锐的商机战略目光，通过与政府部门的协调沟通、利用信息资源优势、以及企业管理手段等的实施，囤积了不少土地资源。
不过，随着房产市场极速膨胀发展，如今同样是开发商，面对的也是同样的销售市场，但是开发商之间的竞争起点却不大相同，相差悬殊。
早期开发商已经囤积了不少土地资源，而如今的开发商竞争起点不同，市场空间狭隘，同一片地块的价格已经成倍上涨，所以不少弱势开发商最终走向了被压制与吞并的结局。
如此一来，房产市场两极分化与竞争垄断性质出现，阻碍了土地出让的市场化正规运作。
1.2地价引起的房价飙升问题我国土地出让制度下的整个土地资源流通环节推行的是“招、拍、挂”制度原则，虽然有效推进了土地在市场化、市场下资源配置效率，使其土地价值高度体现，拉动了地方房产经济增长。
我国土地管理制度及改革当前中国土地管理面临的形势与问题中国现行土地管理制度建立至今这段时期，正值中国实施改革开放战略，走中国特色社会主义发展道路，中国经济取得奇迹般的增长。
自1978年改革开放以来，国内生产总值（GDP）持续以10%左右的速度增长，2011年中国GDP总量为47.16万亿元，成为世界第二大经济体，GDP占全球的份额由1979年的0.98%增至2011年的8.4%。
与此同时，中国步入了工业化、城镇化快速发展时期。
中3国城镇化水平由1978年的17.9%增至2011年51.27%，城镇人口数千年以来首次超过农村人口。
面对中国社会经济发展的大好形势，中国土地管理工作始终处于两难境地。
一方面，中国是一个人口大国，理应将保障国家粮食安全，解决13亿人口吃饭以及子孙后代的生存与发展问题作为头等大事对待，“保护耕地就是保护我们的生命线”。
这是中国土地管理要处理好的第一要务；另一方面，“发展才是硬道理”，工业化、城镇化是现代化发展的必由之路。
土地是工业化、城镇化的物质载体，各项建设不可避免地要占用一部分土地其中包括耕地，保护资源与保障发展，是我国今天和今后相当长时期内需要认真研究和破解的两难问题，处理好这一对矛盾，是对中国土地管理制度和中国人民智慧与能力的严峻考验。
当今中国土地管理实践中出现了一些问题，引起学术界对中国现行土地管理制度的反思和对现行制度设计及其执行效率的质疑。
中国实行世界上最严格的耕地保护制度和节约用地制度，实际上耕地面积逐年急剧减少，1996—2011年15年间减少1.24亿亩，减幅为6.4%。
1996—2005年各类建设用地占用耕地面积达178.36万公顷，占这段时期耕地减少总量的15.26%。
按照土地管理法规定严格控制建设用地总量，实际上城乡建设用地逐年扩展，1996—2009年13年间扩展3.8万平方公里，增幅为13.33%。
随着城镇化进程的推进，政策期望农村人口减少伴随农村居民点用地减少，实际上城市用地增长速度快于人口增长速度和农村人地逆向变化，2005年城市用地人口弹性系数为 2.09（合理限 1.12），1997-2008年12年农村人口减少13%，农村居民点用地增加4%。
2011年武汉市土地出让市场分析2011年是“十二五”规划的开局之年。
武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。
4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的…主城+新城组群‟、…主城区为核、多轴多心‟空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。
”为全年的土地供应结构奠定了基调。
与经济快速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。
一、2011年武汉市土地市场概况根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。
土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。
出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。
纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。
通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。
可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。
第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。
第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。
城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（2011法信汇编版）文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2011.01.26•【文号】•【施行日期】2011.01.26•【效力等级】部门规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划,土地资源正文城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992年12月4日建设部令第22号发布*“法信”平台根据2011年1月26日《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》汇编整理）第一条为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。
第二条在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。
第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。
第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。
土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。
城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
第五条出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。
出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
第六条规划设计条件应当包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施、工程设施、建筑界线、开发期限以及其他要求。
全国土地出让收入管理及使用情况（1）全国土地出让收入情况。
土地出让收入是市县人民政府依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规和国家有关政策规定，以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入，主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入，也包括向改变土地使用条件的土地使用者依法收取的收入、划拨土地时依法收取的拆迁安置等成本性收入、依法出租土地的租金收入等。
2007年之前，土地出让收入先纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。
从2007年开始，国家对土地出让收入管理制度进行了改革，将全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理，与公共财政预算分开核算，专款专用。
土地出让收支纳入政府性基金预决算编制范围，实行预决算管理制度。
每年第三季度，国土资源管理等有关部门按照相关规定编制下一年度土地出让收支预算。
每年年度终了，国土资源管理等有关部门按照规定编制上年土地出让收支决算。
同时，按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人大报告。
土地出让收入缴入国库后，市县财政部门先分别按规定比例计提国有土地收益基金和农业土地开发资金，缴纳新增建设用地土地有偿使用费，余下的部分统称为国有土地使用权出让收入。
其中，计提的国有土地收益基金专项用于市县土地收购储备，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出，计提比例由省级人民政府确定。
计提的农业土地开发资金（其中省级最高可以集中30%），专项用于农业土地开发，具体使用范围包括土地整理和复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件等方面的土地开发。
新增建设用地土地有偿使用费是国务院或省级人民政府在批准将农用地、未利用地转为建设用地时，向取得新增建设用地的市县人民政府收取的收入，由市县人民政府从土地出让收入中按规定标准向中央和省级缴纳。
2011年建设用地制度与政策2.1中国现行土地制度概述全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列内容：1、全部土地都为社会主义公有制。
2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。
3、全民所有制的土地被称为国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。
4、城市市区的土地属于国家所有。
这里的城市是指国家设立市建制的城市，不包括城市郊区。
建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。
镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。
国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④国家依法征收的土地；⑤农村集体经济组织合部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
5、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
农民集体的范围有下列3种：①村农民集体；②村内两个以上集体经济组织的农民集体；③乡（镇）农民集体；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
矿藏、水流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林、草原、山岭、荒地、滩涂除外。
6、国家实行土地登记制度。
县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。
属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于集体土地的，核发《集体土地所有证》，使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。
7、国家实行土地有偿有限期使用制度。
8、国家实行土地用途管制制度。
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地、未利用土地。
土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
《我国城市国有土地使用权出让法律制度研究》篇一一、引言随着我国城市化进程的加速，城市国有土地使用权的出让成为城市发展的重要组成部分。
这一制度对于规范土地市场，保护土地资源，促进经济发展具有重大意义。
本文旨在深入探讨我国城市国有土地使用权出让的法律制度，分析其存在的问题与挑战，并提出相应的改进建议。
二、我国城市国有土地使用权出让法律制度的概述我国城市国有土地使用权出让法律制度是指国家将城市国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的一种法律制度。
该制度主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规进行实施。
三、我国城市国有土地使用权出让法律制度的现状目前，我国城市国有土地使用权出让法律制度已经形成了较为完善的体系，包括出让方式、出让程序、出让年限、出让金缴纳等方面的规定。
在出让方式上，主要包括招标、拍卖、挂牌等方式，以满足不同土地使用者的需求。
在出让程序上，规定了严格的审批、公示、竞买等程序，以确保出让过程的公正、公平、公开。
四、我国城市国有土地使用权出让法律制度的问题与挑战尽管我国城市国有土地使用权出让法律制度已经相对完善，但在实际操作中仍存在一些问题与挑战。
首先，土地出让过程中的信息透明度有待提高，部分地区存在暗箱操作、权力寻租等现象。
其次，土地出让金的征收和使用管理需要进一步加强，防止出现滥用、挪用等现象。
此外，随着城市化进程的加速，土地供需矛盾日益突出，如何合理分配土地资源，满足不同行业、不同区域的发展需求，也是当前面临的重要挑战。
五、改进我国城市国有土地使用权出让法律制度的建议针对上述问题与挑战，本文提出以下改进建议：1. 加强土地出让过程的监管，提高信息透明度。
建立完善的土地出让信息公示制度，确保竞买者能够充分了解土地情况、出让要求等信息。
同时，加强对土地出让过程的监督，防止出现暗箱操作、权力寻租等现象。
2. 完善土地出让金的征收和使用管理制度。
《我国城市国有土地使用权出让法律制度研究》篇一一、引言随着社会经济的发展和城市化进程的加快，城市国有土地使用权出让已成为我国土地管理领域的一项重要内容。
为了保护土地资源，保障城市建设和发展，促进市场经济的繁荣，建立完善的土地使用权出让法律制度势在必行。
本文将围绕我国城市国有土地使用权出让法律制度展开深入探讨。
二、我国城市国有土地使用权出让概述我国城市国有土地使用权出让是指国家依法将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
其特点在于土地使用权的流转和土地资源的配置方式发生了根本性变化，即由行政划拨向市场交易转变。
这一制度在推动城市建设、促进经济发展等方面发挥了重要作用。
三、我国城市国有土地使用权出让法律制度的现状目前，我国城市国有土地使用权出让法律制度已初步形成，主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规。
这些法律法规对土地使用权的出让、转让、使用等环节进行了明确规定，为土地市场的健康发展提供了有力保障。
然而，在实施过程中仍存在一些问题，如法律制度不够完善、执行力度不够等。
四、我国城市国有土地使用权出让法律制度的问题及挑战（一）法律制度不够完善当前，我国城市国有土地使用权出让法律制度在立法、执法、司法等方面仍存在不足。
例如，相关法律法规的制定滞后于市场发展，导致政策与市场脱节；部分法律法规内容过于笼统，缺乏具体操作指导等。
（二）执行力度不够在实际操作中，部分地方政府在执行土地使用权出让政策时存在偏差，如对土地市场的监管不力、滥用行政权力干预土地市场等。
这些行为严重影响了土地市场的公平竞争和健康发展。
五、完善我国城市国有土地使用权出让法律制度的建议（一）完善法律法规体系加强相关法律法规的制定和修订工作，确保法律法规与市场发展相协调。
同时，细化法律法规内容，提高其可操作性和指导性。
此外，还要建立健全的土地市场监管机制，加大对违法行为的处罚力度。
我国城市土地出让制度改革分析REICO 工作室2011年1月提要当前房地产调控政策没有触及到我国城市土地出让制度。
我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。
在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。
土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。
改革的方向，一是适应我国快速城镇化的发展趋势，扩大城市土地供给，二是改革招拍挂出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，三是将批租制转换为年租制，并与房产税合并征收。
目录一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度2二、我国城市土地出让制度的特征5三、土地出让制度与土地价格7四、土地价格与住宅价格15五、国外土地出让制度错误！未定义书签。
六、我国土地出让制度的改革错误！未定义书签。
一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度为遏制住宅价格持续快速上涨，中央政府出自2009年年初以来，我国城市住宅价格持续上涨。
国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100，这台房地产调控政策个趋势一直持续到2010年3月份。
这种快速上涨的住宅销售价格引起来各方面的关心和担忧。
在此情况下，中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产调控措施。
自2010年3月份以来，各种调控措施频繁出台。
图1 07年6月到10年12月全国七十大中城市住宅销售价格指数（环比）2010年3月份以来住宅价格回落趋于平稳数据来源：国家统计局表1 2010年政府主要调控措施一览表2010年政府出台多项措施遏制房价过快上涨时间内容1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
4月2日财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月14日国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
4月15日国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。
4月18日国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月30日北京政府发布调控通知，要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据住宅权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。
6月5日调控楼市政策再出细则，住建部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
9月29日为遏制房价过快上涨，中国政府决定加大房地产调控力度，要求完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给；在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
表2 部分城市限购令总结大部分城市的调控政策着眼于数量控制城市核心内容深圳户籍居民家庭：限购两套，非户籍居民家庭：限购一套南京保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房,暂时限制购买第三套住房福州户籍居民家庭：限购两套，非户籍居民家庭：限购一套北京暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房上海暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房（含二手存量住房）厦门同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房杭州暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)宁波本市户籍居民家庭或常住家庭在本市只能新购1套住房三亚户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套房温州限定家庭新购买一套商品住房海口户籍和常住居民家庭限定新购买一套商品住房大连暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)广州户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房天津户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房调控政策效果初显，住宅价格持续快速上涨初步得到遏制从目前的政策效果来看，我国城市住宅价格的持续上涨已经初步得到了遏制，调控成效初显。
全国七十城市住宅销售价格指数在5月份下降到100以下，一些城市，特别是一线大城市，如北京、上海、广州等，已经连续两个月或三个月住宅销售价格指数在100以下；其他月份的住宅销售价格指数也维持在100左右。
本轮调控上升到了政治高度不同于以前的房地产调控，本轮调控主要有如下特点：第一，中央高层高度重视，将遏制房价的过快上涨上升到了政治高度；控制房价上涨不利的地方领导要承担政治责任。
主要采取数量控制措施和行政方式第二，为了实现尽快实现遏制房价快速上涨的政策目标，政策手段主要采取了数量控制的方式，并通过行政方式实施。
纵观中央政府和各地方政府的调控政策特征，一是控制房地产“银根”，即紧缩房地产信贷，特别是住房贷款，提高利率、提高首付比例；二是控制居民购房数量，限制外地居民购房，限制本地居民购买多套住宅；三是通过增加保障性住房供给，以平抑过高的需求。
但是，从政策的效果来看，起到遏制房价快速上涨的主要作用的还是控制银行的房地产信贷和控制购房数量两个方面，增加保障性住房供给的落实情况不容乐观；即使能够实现，其政策效果也需要在较长一段时间显现。
没有涉及到土地出让制度第三，本次调控并没有涉及到我国房地产业的制度特征，特别是没有涉及到房地产业的土地出让制度改革。
而土地作为房地产业的最基本“生产要素”，却在住宅价格的上涨中起到了基础性作用。
如果不从土地出让制度的改革入手调整我国的房地产业，那么对住宅价格的调控也只能“治标”，而不能“治本”。
改革城市土地出让制度是保证房地产业有序、健康发展的基础条件根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，在未来相当长的一段时间内，我国仍面临着几亿农民城镇化的挑战；快速推进城镇化不仅是我国目前的战略任务之一，也是落实科学发展观、统筹城乡发展的必然要求。
在快速城镇化、大量人口进入城市的情况下，我国城市房地产市场将长期面临“卖方市场”的约束。
在此条件下，我国城市的土地出让制度存在推动土地价格上涨，并进而推动住宅价格上涨的内在动力。
因此，我们认为改革我国城市的土地出让制度将是保证房地产业有序、健康、稳定发展的基础性条件，是增加住宅供给、控制住宅价格过快上涨的基础性条件1。
二、我国城市土地出让制度的特征我国城市土地出让制度改革的两条线索：无偿使用到有偿使用；划拨、协议出让到招拍挂出让我国城市土地出让制度自改革开放以来进行了一系列的改革。
改革的线索有两条：第一，在上世纪80年代改革的线索是土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”的使用制度。
土地使用权的有偿使用，首先由外资企业开始，此后逐渐扩展到当时的国营企业以及其他企事业单位。
1988年公布实施的《宪法》修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。
第二，城市土地使用权的出让方式，由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主的方式。
2007年开始实施的《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。
特征一：政府垄断城市土地供给经过近三十年的改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度：第一，我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。
在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。
政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。
特征二：招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式第二，政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。
图2描绘了五种土地出让方式的市场参与程度差别。
划拨几乎没有市场因素；协议属于作为供方的政府与需方之间的1本报告讨论的主要是商品住宅和住宅用地；如无特别说明，本报告中涉及的“住宅”、“住宅”、“土地”等，都指商品住宅和住宅用地。
谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权。
图2 不同土地出让方式的市场参与程度特征三：一次性缴纳土地出让金的“批租制”第三，从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的“批租制”。
所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。
与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金2。
专栏：我国城市土地出让方式划拨出让方式是政府以行政划拨方式进行的土地出让。
划拨的土地仅缴纳土地征用补偿、安置等费用，或者无偿使用，而且没有使用期限的限制。
在计划经济时代，城镇土地一般都是通过划拨进行配置的。
协议出让方式的供方（政府）和需方（开发商）在议定条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。
因此，这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。
