产业地产之固安工业园

PPP项目案例-固安工业园区新型城镇化项目PPP项目案例-固安工业园区新型城镇化项目一、项目背景固安工业园区位于河北省保定市固安县，是该县重点发展的工业集聚区。

为推动固安县城市现代化建设，促进工业园区的发展，该项目旨在引入社会资本，利用PP模式进行园区建设和运营管理，实现工业园区新型城镇化的目标。

二、项目目标1、构建现代化工业园区：通过引进先进的生产设备和高新科技产业，打造具有核心竞争力的现代化工业园区。

2、实现园区智能化管理：应用先进的信息技术手段，建立智能化的园区管理平台，提升园区管理效率和服务质量。

3、促进就业和经济发展：吸引更多的企业入驻园区，扩大就业机会，促进当地经济的发展和增长。

三、项目范围1、基础设施建设：包括道路、桥梁、供水、排水、供电、通信和绿化等基础设施建设工程。

2、厂房和办公楼建设：提供现代化的生产厂房和办公楼，满足企业的生产和运营需求。

3、公共设施建设：建设公共停车场、商业配套设施等，提供便利的服务和环境。

四、项目流程1、前期准备：进行项目可行性分析，制定PPP合作方案。

2、招标与合同签署：公开招标选定合作方，签署PPP合作协议。

3、建设与运营：合作方负责工程建设和运营管理，并按约定向支付合理的费用。

4、资金支付：按照约定的方式向合作方支付出资款项。

5、监督与评估：对合作方进行监督，定期进行项目绩效评估。

五、资金来源1、出资：根据项目需要提供相应的出资资金。

2、合作方出资：合作方按照PPP合作协议的约定，出资建设和运营园区。

六、风险管理1、政策风险：相关政策的变化可能会对项目造成不利影响，需及时进行风险评估和调整。

2、运营风险：合作方的经营能力和管理水平可能对项目的运营效果产生影响，需加强监督和管理。

3、财务风险：项目资金运作和财务管理需要合理规划和控制，避免资金紧张和财务风险。

附件：1、项目可行性研究报告2、PPP合作协议书3、工程建设合同4、监督评估报告法律名词及注释：1、PPP：公私合作伙伴关系，是指与私营部门合作进行基础设施建设和运营管理的模式。

它是搅动产业地产江湖的乱世枭雄，自诩中国产业地产的头把交椅，创造了令人惊异的爆发性成长速度，但同时却不断面对着整个行业的质疑和挑战；它是发改委认可的产业新城PPP示范项目，但却从未被财政部在官方层面予以认可。

如果要研究中国园区PPP，它的模式无法绕开。

我们看到的也许是真相，也许是幻象，也许它每一步的选择都同时意味着一条崭新捷径的开辟，和另外一些可能性的失去。

也许速度创造了奇迹，同时也掩盖了危机。

究竟它的真实面貌是什么？它与政府之间有什么样的隐秘交易？财政部和发改委又为何对它外表光芒万丈的PPP模式意见如此分歧呢？它就是华夏幸福，中国产业地产行业最炙手可热，同时又是争议最大的一家企业。

神秘的华夏式PPP火花S-Park其实在很多场合和报告中都提到过华夏幸福所谓的PPP模式。

之所以说“所谓的PPP模式”，是因为整个中国现在对于PPP的定义和划分都还处于一定的混沌之中，包括国务院制定的两大PPP当家花旦财政部和发改委，都对PPP有着自己不同的理解，甚至被业界广泛称之为“神仙打架”。

尤其是在华夏幸福PPP模式上，财政部和发改委的态度差异是显而易见的。

火花S-Park私下接触了一些接近两个部委的民间人士，也想简单聊聊二者对于华夏幸福模式的一些态度。

发改委的态度地球人都知道。

2015年7月，华夏幸福的固安工业园，作为唯一的一个产业新城项目入选了发改委首批PPP项目库，紧随其后国务院办公厅也对固安工业园进行了通报表扬，表示各地应该学习这个模式。

一时间，固安工业园成为了各地政府朝圣之所，光芒四射，风光无限。

在此之后，华夏幸福也一改之前对PPP三缄其口的态度，高调宣传“华夏幸福PPP”模式，并且在河北、河南、江苏、安徽乃至海外布局这种PPP模式。

但是财政部的态度呢？这就很难说了。

尽管华夏幸福的南京溧水项目和无锡项目都入选了江苏省财政厅的PPP项目库，但财政部层面却始终没有对红遍大江南北的华夏幸福模式有过任何公开场合的置评。

华夏幸福：产城何时融合？作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第12期本刊记者│方帅产业新城是华夏幸福一直以来主打的概念，实际上，华夏幸福从未脱离传统地产开发商的盈利模式，一级土地开发和后续的住宅开发是营业收入和利润的重要来源，产业和新城是明显割离开的。

在城镇化大潮下，京津之间的小城显然具有独特的发展优势，产城融合也是地方发展根本之所在。

对于华夏幸福而言，难的是如何把“概念”变为现实。

“乌龟”如何变“兔子”著名策划人王志纲用“龟兔赛跑”的故事阐释华夏幸福成功的原因。

在他看来，在过去十多年房地产黄金期，谁都想当“兔子”实现快跑，华夏幸福却选择慢步当了“乌龟”。

2013年初，在新鲜出炉的中国房企销售20强的榜单上，要知道华夏幸福在2011年中国房企销售50强的榜单上还毫无踪影。

其2013年半年报显示，华夏幸福在今年上半年实现销售额159.09 亿元，较上年同期增长 92.35%。

公司实现营业收入 87.84 亿元，比上年同期增长98.47%。

销售额和营业收入同比双双接近翻倍，上升势头无比迅猛。

11月29日，华夏幸福发布公告称，公司与河北省国防科技工业局签订了合作协议，双方共同打造环京津军民结合产业带。

河北省“十二五”期间欲打造20 个军民结合产业园区，华夏幸福有望优先分享这一千亿级“大蛋糕”。

虽然早在1998年就已经成立，但直到2010年上市以前，在地产圈内，华夏幸福还是一家名不见经传的小公司。

2001年时，华夏幸福董事长王文学在廊坊已经开发了一个名叫“幸福花园”的楼盘，赚得了第一桶金。

随后，南下深圳邀请王志纲工作室为其制定企业发展战略。

也就是“吃北京的粮食，下廊坊的金蛋”，把固安当成华夏幸福的开荒地，“长短相济，长就是做工业园区，帮助政府招商。

短就是做房地产，然后以短养长。

”自固安起步开始，华夏幸福制定了清晰的主营业务发展战略——工业园区+房地产开发，齐头并进，已形成了独具特色的“园区+地产”的“双核”运营模式。

华夏幸福基业，中国领先的产业园区投资运营专家！华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的产业园区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。

华夏幸福基业投资运营的产业园区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的怀来生态新城等等。

投资运营产业园区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。

华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。

服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！发展历程【起步】抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。

1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。

1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。

【转型】拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担一个综合性园区的开发、建设与运营。

2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启综合性园区开发与运营事业领域。

2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。

2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。

2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。

【积累】专注园区事业，积淀华夏方法，打造产业新城，以综合性园区建设，促进区域经济快速发展。

2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。

2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。

2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。

2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。

固安工业园区新型城镇化项目建议书3、固安工业园区新型城镇化项目一、项目概况(一)项目背景固安工业园区地处河北省廊坊市固安县～与北京大兴区隔永定河相望～距天安门正南50 公里～园区总面积 34.68 平方公里～是经国家公告(2006 年)的省级工业园区。

2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者～投资、开发、建设、运营固安工业园区。

同年 6 月～通过公开竞标～固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司(简称“华夏幸福公司”)签订协议～正式确立了政府和社会资本(PPP)合作模式。

按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求～采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式～倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

目前～双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。

(二)建设内容与规模固安工业园区 PPP 新型城镇化项目～是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。

1.土地整理服务。

配合以政府有关部门为主体进行的集体土地征转以及形成建设用地的相关工作。

2008-2013 年～华夏幸福累计完成土地整理 29047.6 亩～累计投资 103.8 亿元。

2.基础设施建设。

包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。

截至 2014 年已完成全长 170 公里新城路网、4座供水厂、3 座热源厂、6座变电站、1 座污水处理厂等相关配套设施建设。

3.公共设施建设及运营服务。

包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设～并负责相关市政设施运营维护。

园区内已经建成中央公园、大湖公园、400 亩公园、带状公园等大型景观公园 4 处～总投资额为 2.54 亿元。

目前由北京八中、固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式开学～按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。

4.产业发展服务。

包括招商引资、企业服务等。

PPP项目典型案例第一批PPP项目典型案例推广政府和社会资本合作（PPP）模式，核心目的是在基础设施和公用事业领域引入社会资本，增强公共产品的供给能力，提高公共服务的质量和效率。

从上世纪80年代开始，我国就引入了PPP模式，并在实践中不断探索、创新，出现了一些相对成功的典型案例。

近日，针对各地普遍反映的推进PPP项目缺少操作经验、缺乏案例指导等问题，经有关部门、机构以及各地发展改革委推荐，国家发展改革委选取了13个具有一定代表性、示范性的PPP项目案例，在委门户网站公开发布，供有关方面参考借鉴。

本次发布的PPP项目案例涉及水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域，涵盖BOT、TOT、BOO等多种操作模式。

这些项目是各地引入市场机制、推进PPP模式的有益探索，在社会资本选择、交易结构设计、回报机制确定等方面具有一定参考价值，有关各方在参与和开展PPP项目时可积极学习借鉴。

第一批13个PPP项目典型案例名单：1、北京地铁4号线项目2、大理市生活垃圾处置城乡一体化系统工程3、固安工业园区新型城镇化项目4、合肥市王小郢污水处理厂资产权益转让项目5、江西峡江水利枢纽工程项目6、酒泉市城区热电联产集中供热项目7、陕西南沟门水利枢纽工程项目8、深圳大运中心项目9、苏州市吴中静脉园垃圾焚烧发电项目10、天津市北水业公司部分股权转让项目11、渭南市天然气利用工程项目12、张家界市杨家溪污水处理厂项目13、重庆涪陵至丰都高速公路项目第二批PPP项目典型案例为充分发挥PPP项目典型案例示范带动作用，引导有关方面规范开展PPP推广工作，近日，国家发展改革委选定了43个项目作为第二批PPP项目典型案例（名单附后）。

2015年，国家发展改革委对外公布了第一批13个PPP项目典型案例，对各地推广PPP模式起到了积极作用。

两年来，全国PPP项目落地速度明显加快，但规范性不强、创新性较弱等问题也日益凸显。

为了指导各地进一步规范推进、创新推进PPP模式，去年9月，国家发展改革委启动了第二批PPP项目典型案例征集工作。

固安工业园区位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。

十年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”，2002年，全县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。

2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。

华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现30倍几何级增长。

十年间，华夏幸福将固安这个曾经的传统农业县，打造成为集聚以航天航空、生物医药产业为主，生态宜居的产业新城。

截止到2013年12月底，全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近20亿元，主要经济指标增幅居全省前列。

国际视野，融入全球产业升级2002年，在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。

在“产城融合”发展的格局下，固安工业园区以国际化的视野，加速现有电子信息、装备制造、汽车零部件三大基础产业的升级，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造、临空产业”六大产业集群，同步推进现代农业及现代服务业发展，构建三产协同的产业体系，推动区域经济全面腾飞。

固安工业园区以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园等，促进产业集群发展。

截至2013年12月底，华夏幸福已为固安工业园区累计引入企业361家左右，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现投资额项目总投资投资额达613.5亿元、2.29亿美元，力争在2020年成为1500亿产值的中国北方产业高地。

固安工业园区园区介绍固安工业园区，永定河畔正在升起的一颗新星，产业投资的绩优股，大北京地区最具投资潜力和投资价值的地区！固安工业园区位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置，周边40公里范围内拥有涿密高速等十一条高速公路、六条国家级铁路，100公里范围内拥有三大国际机场和三大天然良港，北京新七环亦由此经过，具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”区位交通条件。

固安工业园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、现代装备制造业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区，科学有效的实现了各个区域功能之间的混合生长、协同发展。

固安工业园区企业发展的整体环境优良，地处大北京成本洼地。

开发区拥有丰富的自然资源和土地资源；拥有充足的劳动力供应，完善的生产、生活配套设施；具备科学的产业规划和良好的产业发展基础；提供全程无忧官家式和全面系统的金融支持平台等产业配套服务。

已有京东方、东方信联、正兴车轮等多家国内外知名企业投资固安，并取得了良好业绩，更有着广阔的发展前景。

固安工业园区立志成为中国最具远见的发展区域，集全球城市经验，打造一个立足新北京、大北京的未来城市！园区坚持“公园城市、休闲街区、产业聚集”的城市建设方针，追求全新城市人文理念和产业聚集的城市经济持续发展规划，为追求事业的更大发展和高品质生活的人们创造一个产业发达、公司云集、居住环境优美和谐的宜居城市。

固安，未来城市试验区，面对大北京经济圈腾飞，面对区域经济发展给予的投资机会，已迅速走在"京津冀都市圈"的最前沿，区域经济蒸蒸日上，成为最有活力和最具投资价值的区域之一。

区位优势天安门正南50公里固安工业园区地处北京中轴线南端，天安门正南50公里的黄金位置，与北京大兴区隔永定河相望，处于大北京经济圈的前沿部位。

园区北距北京中心区（天安门）50余公里，距北京南三环玉泉营环岛39公里，东南距天津110公里，驱车1小时可以到达首都机场，1.5小时可以到达天津港。

固安工业园区入住企业生产链和产业集群公共服务需求调研5篇第一篇：固安工业园区入住企业生产链和产业集群公共服务需求调研固安工业园区入住企业生产链和产业集群公共服务需求调研企业名称京东方安德建奇迪诺普萨牌电器阿尔西正兴轮胎采访对象余永烈付月宏张海宏宋景山李欣荣陈林其职务行政经理副总经理总经理行政经理副总经理总经理开始时间9:30 10:25 11:15 13:50 14:50 15:50完成时间10:10 11:00 12:00 14:30 15:30 16:30第二篇：产业从业人员公共服务需求调查合肥市经济技术开发区第二产业工人子女幼儿教育资源需求调查方案一、调查背景及意义近年来，随着合肥市学区房划分政策的实施，许多工人面临着孩子择校的难题。

尤其是大多经济技术开发区的产业工人，居住在离厂房较近的小区内，根据学区划分，只有少数几所条件较差、与市内优质教育资源差距较大的小学和幼儿园，孩子在幼年时期的受教育水平得不到保障。

然而搬迁到市内的房价和交通成本都很高，对于薪资收入一般的产业工人来说都是沉重的负担。

孩子接受不到好的教育，无法赢在起跑线上，成了产业工人心头的难题。

本调查着眼于经济开发区第二产业工人对子女受教育资源的需求，总结出当前经济技术开发区儿童教育发展的现状和存在的问题，最终得到政府应当进行的经济开发区内各项教育建设工作的具体内容和发展方向，旨在提高第二产业工人子女的受教育水平和工人本身的职业技能，努力实现教育资源的公平化和均衡化。

二、调查目标全面调查工作于经济技术开发区的第二产业工人所育的幼年子女受教育水平现状、对幼儿教育资源的需求。

从中分析得出经济技术开发区的幼儿教育现状和需求的具体内容，为政府建设更为全面的经济技术开发区教育体系提供参考。

三、调查对象（一）问卷对象：经济开发区内各企业抽样得到的500名第二产业工人中，育有儿女的人（儿女年龄低于13岁）（二）访谈对象：抽样问卷中随机抽取10份四、调查方法（一）抽样调查：从以下10个企业中平均抽样：装备制造业—日立建机、合力叉车、熔安动力；家电电子—海尔、长虹、美菱；日用消费品—联合利华、统一；电子制造业—联宝、捷敏。

五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。

2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。

华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。

其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。

2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。

与2015年提出的PPP模式不谋而合。

企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。

对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。

3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。

4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。

产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。

5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。