产业地产之固安工业园
本部管理部张军
纵观2014年，全国楼市整体一片低迷，限购政策的松绑也没能换来市场的全面的复苏。行业中普遍认为，楼市的黄金十年已去，传统住宅开发进入低利润增长期。在住宅地产面临利润日益摊薄、调控形势严峻、行业洗牌加速等一系列问题的情况下，众多房企开始寻找地产开发的新增长点。伴随新城镇化的深入，产业地产也为众多房地产企业开始追逐的对象，一时之间产业地产显现出一片新“蓝海”。
华夏幸福基业股份有限公司作为产业地产领域的先行者，凭借其多年产业地产开发和运营经验，已经形成了一套较为成熟的“园区+地产”的开发模式。固安工业园区作为华夏幸福基业产业地产代表性项目，其成功的开发和运营经验，一定会给我们带来不少的启示。
整体情况介绍：
固安工业园区建立于2002 年6 月，在2006 年3 月经省政府批准成为省级开发区，总体规划面积60 平方公里，2009 年8 月经省政府批准工业区起步区规划面积扩至24 平方公里，辖34 个行政村、2 个居委会，总人口2.5 万人。园区位于天安门正南50 公里，地处大北京经济圈重要位置，周边40 公里范围内拥有十一条高速公路、六条国家级铁路，100公里范围内拥有两大国际机场和两大天然良港，符合国际上最佳的“1 小时工业区”区位交通条件。
园区规划：
固安工业园区把握京津及环渤海地区产业发展的主流趋势，聘请国际著名咨询公司从价值链分析、资源匹配分析、产业集群分析等维度对区域产业进行了系统的分析，确定了优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等市场前景广阔、发展潜力巨大的优势产业。
经过多年的发展，目前工业园区电子信息、汽车零部件产业集群已经形成以
峻岭电子、京东方为代表的电子信息产业集群；以亚新科、正兴车轮为代表的汽车零部件产业集群。
电子信息产业
园区所处的大北京地区是中国电子信息产业最为发达的地区，目前，全国电子信息百强企业，代表信息产业最先进水平的薄膜晶体管液显示器件（TFT-LCD）的制造商，京东方科技集团股份有限公司2005年落户河北固安工业园区，与峻岭电子等构成工业园区信息产业的战略支撑点，标志着固安工业区完整的平板显示体系已经形成。未来几年，大北京地区还将进一步拓展电子信息产业新的产业链条，这为地处大北京核心位置的固安工业园区承接其电子信息的产业配套和转移提供了极好的发展机遇。
汽车零部件产业
环渤海地区迅速发展壮大的汽车整车制造业，为地处大北京核心位置的固安工业园区发展汽车零部件制造提供了巨大的市场发展前景。固安工业园区现已有亚新科（世界工业500强）、正兴车轮、华翔泰亨、汉和机械等知名企业入驻。进驻固安工业园区不仅可以直接面对京津市场，还可以辐射东北、华北、华中市场。
现代装配制造业
大力发展现代装备制造业是落实科学发展观，走新型工业化道路，实现国民经济可持续发展的战略举措。现代装备制造业不仅是国务院审议通过的十大振兴规划产业之一，也是园区所处区域——环渤海地区工业发展和产业升级的重点方向。固安工业园区围绕专用成套设备、重型装备、现代物流装备、等制造产业及其核心企业，积极孵化与之配套的零部件、元器件生产和服务的上下游企业，形成一条协调发展的现代装备制造业产业链。目前，园区内已有中远恒达环保设备、嘉峰机械等知名企业入驻。
在不断变化外界形势下，为迎接第二机场和建设精英城市的契机的挑战，固安产业园也相应优化了产业发展方向，确立了以产业新城为核心业务的发展战略，全面加速推动高新技术、节能环保、航空航天、生物医药等产业与北京的无缝对接。
固安工业园区运作及管理模式
根据当地实际情况，为更好的推进园区的开发和运营，固安工业园采取一种
“投资商+开发区委员会”的政企合一体制。政企合作优势互补，突破了原有工业园区建设中的限制，是固安产业园迅速发展的关键。
园区运作模式
固安三浦威特投资开发有限公司是华夏幸福基业和河北固安县政府合资成立的区域开发专业运营商，双方采用“政府主导+企业运作”的新型区域开发模式，这样的模式具有市场化运作、多元化投入；企业化经营、专业化招商；标准化管理、个性化服务等多方面优势。三浦威特负责区域内的基础设施建设、公共设施建设、软环境建设、招商引资、产业服务和园区综合管理；政府则在宏观指导、制定政策、招商引资及投资服务体系建设上。
园区管委会管理模式
固安工业园区由管委会实施封闭管理，固安工业园区管委会由办公室、招商局、商务局、工商局、国土局、规划建设局、劳动保障局、财政局、国税局、地税局、派出所、司法所、综合执法中队等部门组成。
管委会是固安县政府的派出机构，代表县政府领导与管理工业园区范围内的经济、科技和社会事业，协调各部门和各单位在工业园区的工作。
在园区服务上，园区会24 小时全天候提供“全程无忧管家式服务”，协助企业处理设计政府各部门有关亊宜，为投资者营造温馨的投资环境。服务包括帮助入园企业迕行设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项亊宜癿办理进度。此外，园区还提供金融支持，已与国家开发银行、中国工商银行、中国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。
总结
固安工业园模式的是将优势资源进行全面整合，通过对土地与房产资源的深度开发，通过对产业和地产资源的充分利用，通过对服务效益的持续挖掘，把土地开发提升为区域经济增长的培育区，使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面。目前，华夏幸福基业已经将固安模式复制到多个产业地产项目上，并都取得了良好的效果。相信通过对于固安模式的深入了解，也会让我们对于产业地产有更深入的认识。
