绿地地产产品线研究

房地产企业研究---绿地集团一、绿地集团简介1、基本发展脉络及发展策略：1992年，绿地集团的前身——上海绿地开发总公司成立，注册资金 2000万。

1997年公司改制为上海绿地集团。

2001年，绿地集团进入上海地产前三名；2004年，年销售突破百亿大关，坐上了上海市房地产企业的头把交椅。

2003年之后，全国化扩张提速，“新城模式”为其主要发展模式，“省会城市超高层”受到地方政府极大欢迎。

2008年，绿地集团多元化营收 435亿元；2009年集团多元化营收 700亿元。

在全国化扩张中，绿地的开发项目遍及上海、南京、济南、等全国 21个省 35个城市。

绿地全国布局战略，计划三年进入 30-40个城市，重点拓展省会城市，尤其是重点发达地区的省会城市，并将北京和上海两个地区作为重中之重。

在全国化布局上，绿地在不发达地区按片区进行管理，如成立了西北事业部、西南事业部；在发达地区按省会，一个省设立一个事业部，如成立南京事业部等；上海、北京单独建立事业部。

绿地集团充分利用其独特的商业模式，通过“新城战略”、“发展现代服务业”、“省会城市超高层建筑”，在上海之外的二、三线城市中心城区与郊区获得大型开发项目。

通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的综合项目，获取土地资源，同时推动项目获得良好销售表现。

2、发展阶段——进入快速发展期17年的发展过程中，绿地集团大致经历了四个发展阶段，目前处于高速发展阶段：●初创和积累期（1992—1997年）绿地最初由上海市政府的农委、建委下属四个企业出资 2000万。

其市场化的发展中，得到政府的支持，管理机制突破了国有企业的束缚，让其在市场环境中如鱼得水。

●改制发展时期（1997-2001年）1997年 3月，绿地集团按照现代企业制度要求成功完成改制。

在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业。

深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读2015年绿地控股集团调整公司框架结构实现上市，2016年是绿地集团重点调整产品线的一年。

2016年的绿地，提出“三大转变”，即加速“从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变、从偏重国内开发向全球开发转变”。

其中，针对“从偏重规模向偏重盈利转变”，绿地控股集团主要通过“产品+服务”提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增值和盈利。

据绿地集团董事长总裁张玉良透露，以“升级项目系统运营水准”为目标，绿地在内部确定了一批新储备优质项目实施集团指头管理，将在项目开发全流程集中最优势资源，打造一批市场标杆产品。

子母品牌重点深耕一二线城市绿地作为国内知名企业，已形成一套成熟的产品线。

比如其旗下拥有的海珀、新里等知名产品线，在业内已被竞相模仿，绿地主要产品线划分为以下：母品牌产品线：绿地开发中，根据项目区位和类型特征，对同类项目统一命名。

子品牌产品线：绿地子品牌产品类型多样，层级明显，产品线特征明显。

绿地海珀系，自打诞生之日，便自带绿地更智能的居住体验以及更大化的优势资源占有。

绿地海珀黄浦，自2015年首次开盘，2小时定销13亿，震动上海地产圈；海珀系出海定址悉尼，开盘当日劲销70%，销售金额高达5亿元，体现了绿地集团开发海外高端物业的强劲实力。

海珀系列产品汇集多重价值土地区位顶级稀缺不可复制的地段资源绿地海珀系列占据城市顶级地段资源，享有城市稀缺景观资源或者繁华商务资源共性：项目都坐落于城市稀缺资源区位区别：根据各地块条件区别，部分项目中以综合体开发核心特征：城市顶级地段，占有不可复制的城市稀缺资源典型案例——上海海珀日晖上海海珀日晖位于卢湾滨江板块，紧邻世博会D片区会场，直面黄浦江江景和中国馆，具有得天独厚的资源优势。

（已交付品质得到验证，存量房交易均价100000元/㎡）卢湾滨江板块，是上海市重要的旧区改造板块，规划公文显示，该区域将开发成为高档商务居住区和旅游休闲区，并且配有景观绿地和河道；一线滨江、紧邻世博会D片区，可直观黄浦江对岸世博主会馆的风采，增添了区位的稀缺性优势。

目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。

建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。

2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。

而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。

从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。

绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。

吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。

北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。

在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄重，力求和谐对称，纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。

90以下住宅产品房型图册2008年8月第一版技术管理与产品研发部产品创新与研发中心前言自2006年建设部提出实施“70/90”政策以来，各地首批小户型产品渐渐浮出水面，未来必将成为市场主力产品之一。

为适应、领先市场发展，满足集团产品设计与创新需要，技发部加大了小户型产品标准库建立及研发创新的工作力度，该项工作主要由集团技发部产品创新与研发中心完成。

我们的目标是通过标准库建立形成模板与标准，根据项目情况直接选用，提高效率、降低成本；通过研发创新形成特色产品，动态总结并即时共享成果，以此为绿地集团的产品发展提供动力。

目前标准库建立的工作重点是户型库工作，大量收集户型资料，经过分析与筛选、分类与评价，最后整理成房型图册，为各事业部在项目前期提供较完善的户型库，加快项目推进速度。

该房型图册基础资料来源于市场主流小户型产品，设计公司最新小户型资料，建设部90创新小户型获奖户型，各事业部资料征集。

图册通过单元层数将房型平面分为以下四大类：A-小高层(7-11层)、B-中高层(12-18层)、C-大高层(19-35层)、D-多层(6层及以下)。

每大类之中对各标准层平面进行编号，并通过标准层户数进行细分，图册模板统计了各单元平面的户型构成以及各套型、套内建筑面积等信息。

此外，模板对标准层及套内功能、交通等进行了文字分析，总结平面特点，以供翻阅者参考。

市场在不断发展，标准库及产品创新工作也是动态进行，该90以下住宅产品房型图册将随着新产品的出现不断补充和完善。

感谢各事业部技术条线在户型资料收集中的大力支持，希望我们的工作能给各事业部的工作带来帮助，同时也希望大家能在使用过程中多提宝贵意见，我们将会在后续工作中不断改进，谢谢！绿地集团技发部90以下住宅产品课题研发组2008年8月18日目录A 小高层 Page 01-23B 中高层 Page 24-48C 大高层 Page 49-61D 多层 Page 61-67主要考虑数量要求。

寒假调研报告—牡丹江市房地产情况调查组员：李新颖顾晓艳经济贸易系在现在的社会中买房已经是大学生走向社会的人生一大问题，大部分大学生的住房消费观并不理性，还处于“生存型”奋斗阶段就已追求“享受型”的奢侈生活，有人将买房视为经济实力和社会地位的象征，不惜向父母要钱、借钱或贷款买房，而且是一次性购买一套较大面积的住房身负较大的还款压力。

因此在这次寒假我们小组走访了牡丹江江南绿地世纪城市场营销部、住房公积金等单位开始了为期五天的调研工作，希望借此机会熟悉关于房地产的各种知识，在未来的就业和创业时能更快速的融入社会当中。

在当今房地产行业风云莫测的形势下，绿地集团始终处于国内地产行业领先水平，绿地集团的宗旨是做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，绿地集团房地产主业开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前建成和在建超高层城市地标建筑23幢，其中4幢高度位列世界排名前十，房地产开发项目遍及全国29个省市自治区80余个城市。

绿地集团紧跟经济全球化趋势，稳健、全速推进海外拓展步伐，目前已成功进入美国、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国等四大洲七国十一城，力争成为全国房地产行业的全球化经营领跑者。

虽然国家调控政策对牡丹江市房地产投资产生较大的影响，房地产开发企业持续发展的能力有所下降，但在全市加快城镇化发展步伐，稳步提升城乡居民收入水平，加大对房地产市场价格的控制等因素带动下，全市房地产市场将继续保持稳健、活跃的发展态势。

行业分析报告：一：行业起源发展和现状：作为上海市国有控股特大型企业集团，绿地集团创立于1992年7月18日，至今21年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2013《财富》世界企业500强中位列第359 位，在2013中国企业500强中位列第55位。