济南市2012年房地产市场年报备注：统计时间截止至2012年12月15日；统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。
土地篇一、土地市场综述2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。
一、土地供应1、供应总量：截至2012年11 月2 日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。
其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3幅，供应面积为43万平方米。
2、土地属性：2012年济南商业用地供应量增速明显。
本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。
短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。
3、供应区域：2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。
历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。
4、容积率：2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。
商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。
容积率低于2的住宅用地仅有12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。
目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。
二、土地成交1、成交量：2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。
2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。
2、流拍率低：2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。
不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。
表1 2010—2012年济南土地撤牌、流拍明细数据来源：克而瑞3、成交属性：从2012年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。
其中，住宅用地共成交58幅，成交面积421万平方米，占比达68%；商业用地共成交50幅，成交面积159万平方米，同比增幅达59 %。
4、成交区域：2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。
历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。
5、土地价格：2012年土地单价继续呈上扬态势。
本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。
原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。
6、溢价率：虽然2012年土地市场多以底价成交，但仍有“优质”地块备受热捧，成交价格屡创新高，地王频现。
有多宗土地区位优势明显，溢价率较高，如农科院地块溢价率高达75%。
5、土地规模：2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主，共22幅，供应量为312.6万平方米，占全市供应总量的49%。
其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大，供应面积为127万平方米，占全市供应量的20%。
表2 2012年溢价率较高土地成交情况数据来源：克而瑞7、楼板价：2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。
本年度土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。
2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
8、热点板块之西客站2012年西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为218万平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。
西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”，众多国内大型企业纷纷入驻，共同为西部的发展献策献力。
表3 2012年大型企业西客站拿地情况表9、热点板块之化纤厂路2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注，同样成为热点板块。
今年化纤厂路共成交3宗土地，成交总价高达34.5亿元，平均楼板价为2915元/㎡。
该板块位于占据明显的区位优势，因此备受各大开发商认可和关注。
表4 2012年化纤厂路板块土地成交明细数据来源：克而瑞10、排行榜2012年土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。
在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。
表5 2012年土地成交总价TOP10数据来源：克而瑞11、品牌房企2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。
2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。
大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。
表7 2012年土地市场品牌房企用地表现数据来源：克而瑞普通住宅篇一、普通住宅市场综述2012年济南市普通住宅供求量攀至历史高峰，供应量和成交量基本持平，供求关系稳定。
本年度普通住宅供应量和成交量均为473万平方米，月均供应量和成交量为41万平方米，供求关系稳定，供求比为1。
进入2012年，政策环境平稳，市场开始上行，共28个新项目开盘入市，市场活跃度高。
二、普通住宅供应走势1、年度供应量2012年济南市普通住宅供应量达473万平方米，创历史新高。
本年度普通住宅月均供应量为41万平方米，而9、10、11月份三个月平均供应量已达到62万平方米。
今年3月份以来，市场延续上行趋势，开发商对市场持乐观态度，推出众多新项目入市，原有在售项目为了赢得市场份额，加大推案力度，促使市场整体供应量实现历史性突破。
2、供应区域2012年济南市普通住宅供应区域分布不均，历下区、槐荫区、历城区、位列前三甲，总供应量为263万平方米，占全市供应量的56%。
历下区作为传统区域，表现不俗，供应面积接近100万平方米，主要原因在于近年来历下区范围已向东扩展，今年更有9个项目开盘入市，对于供应量的增加有极大的促进作用。
3、供应面积段济南市普通住宅供应面积段趋势呈“M”形，80-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先。
济南市场是由刚需和首次改善性需求共同支撑的，因此，许多项目为了迎合市场需求，均加大刚需户型和改善型户型供应，主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主。
4、开盘情况2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花，果实累累”。
截止到2012年12月15日，共有27个普通住宅项目开盘，明显好于2011年仅有17个项目开盘的市场表现。
本年度除长清区外各区均有项目开盘，尤其是历下区以9个新增项目的数量位列第一，好于市场预期。
表1——2012年济南市普通住宅新开项目数量图数据来源：克而瑞5、项目品质2012年新增项目品质明显好于往年，大牌企业成为市场赢家。
本年度27个开盘项目中14家省内外知名企业共18个项目占据大半江山。
随着济南房地产市场的快速发展，获得了越来越多的知名企业的高度认可，如恒大、绿地、华润、万科等国内一线品牌企业进驻济南共谋发展。
表2——2012年济南市新开项目明细图数据来源：克而瑞6、潜在供应济南商品住宅市场供应量充足，市场进入快速膨胀期。
根据监测的市场活跃度较高的60个项目计算，目前市场未售存量为288万平方米，未推存量为2202万平方米，按今年市场常态，月均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，仍需4.3年去化时间。
7、区域潜在供应分布历下区、市中区、槐荫区未来仍然是主力供应区域，继续领跑市场。
从各区域存量来看，历下区由于在售项目最多，导致存量较大，而市中区则是由于多个百万大盘共同支撑，导致区域存量大；槐荫区为城市新区，多个项目刚刚入市，项目后期存量较大。
其他区域存量相对较少，随着城市的建设发展，预计高新区、长清区的供应量会慢慢增加，提高区域供应的均衡性。
表3——2012年济南市普通住宅存量图数据来源：克而瑞8、区域深度解读济南市七大区域各有千秋——历下区：楼盘最多，供应最分散，奥体片区、花园路沿线相对集中；市中区：楼盘少，规模大，供应集中，中海国际社区(资料图库)、鲁能领秀城仍然主导区域市场；槐荫区、高新区：摆脱配角地位，供应分布集中，新兴板块领衔开发；天桥区：楼盘最少，供应有限，整体品质不高；长清区：鲜少表现，未来可能有大型项目入市。
9、土地转化2012年成交的住宅用地未来将大量转化为有效供应，加剧楼市去化压力。
2012年成交住宅用地365万平方米，平均容积率为2.9，预计建筑面积达1058万平方米，未来2-3年内或将转化为大量项目袭向市场，届时将加剧市场去化压力。
10、主导企业大型开发企业掌握市场话语权。
无论从在售项目情况还是从企业拿地情况来看，60%的潜在供应量掌握在大型开发企业手中，大型企业以其雄厚的资金实力，丰富的开发经验牢牢掌握济南房地产市场的话语权，未来将继续引领楼市发展方向。
表4——部分企业存量及储备情况二、普通住宅成交走势1、成交量截至2012年12月14日济南市普通住宅成交42239套，成交面积为473万平方米，实现历史性突破，达到近几年来的高峰。
从今年月度成交走势来看，自3月份“小阳春”以来，普通住宅成交量屡创新高，月均去化量达到41万平方米，尤其是9、10、11月份，单月成交量已突破50万平方米，市场表现明显好于预期。
2、成交区域2012年普通住宅成交区域特征明显，主要集中在市中区、槐荫区、历城区、历下区，四区成交总量为340万平方米，占全市成交量的72%。
槐荫区和历城区作为传统的城市郊区，由于今年有多个优质新项目入市，后来者居上，成为本年度成交表现较为抢眼的区域。
3、成交面积段刚需继续领跑市场，80-100平方米面积段为市场绝对成交主力。
2012年80-100平方米面积段普通住宅成交量独占鳌头，成交面积为145万平方米，占全市成交量的31%。
另外部分改善性需求开始释放，120-144平方米面积段成交量比重较大，成交面积为128万平方米，占全市成交量的27%。
4、成交总价段受主力在售项目影响，普通住宅成交总价段中50-80万元总价段的产品成交量最大。
目前市场上主力在售项目多分布于城市近郊，价格相对偏低，套均总价多维持在50-80万之间，如中海国际社区、万象新天、绿地国际花都(资料图库)等项目。
