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房地产经纪人考试辅导：经纪概论第一章第一章房地产经纪概述第一节经纪与经纪人一、经纪的内涵二、经纪的作用三、经纪的活动特点四、经纪活动的方式五、经纪收入六、经纪人的基本涵义七、经纪人的特点八、经纪人的权利和义务第二节房地产经纪与房地产经纪人一、发展房地产经纪的必要性二、房地产经纪的服务性三、房地产经纪活动的基本类型四、房地产经纪人第三节房地产经纪行业的发展及其意义1、经纪：促成市场交易的有偿中介服务行为。
2、经纪的作用：①传播经济信息②加速商品流通③优化资源配置④推动市场规范完善⑤促进社会经济发展。
3、经纪最基本的作用是：沟通供需双方，发挥信息传播作用。
4、推动市场规范完善：①经纪业务的展开和发展，有助于专业市场发展。
②经纪业务的展开和发展，推动了市场硬件和软件的现代化。
③经纪人可以积累大量的交易经验，能够把握交易的规律性特点，通过企业的委托业务，影响企业在竞争中的行为从不规范转向规范。
5、经纪活动的特点：①活动范围的广泛性①活动内容的服务性③活动地位的属向性④活动目的的有偿性⑤活动责任的确定性⑥活动的非继续性。
6、经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。
7、第三主体是经纪活动中发生委托行为的必要前提。
接受不存在第三主体的委托事项不属经纪服务。
8、佣金是经纪人应得的合法收入，它是交易的达成为前提的。
9、大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。
10、经纪活动最主要的方式是：居间、代理、行纪。
11、居间：是最基本的经纪行为。
通过订立合同、撮合交易、吸取报酬（可从双方收取）。
经纪人与委托人之间没有长期固定的合作关系。
12、代理：以委托人的名义与第三方进行交易，委托人承担相应的法律责任。
经纪人只收取委托人的拥金。
经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。
13、行纪：以自己的名义与第三方交易，承担规定的法律责任。
经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。
14、佣金是经纪收入的基本来源。
其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。
第一章房地产经纪概述第01讲房地产经纪概述第一节房地产业与房地产经纪（一）房地产业概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、房地产租赁经营业和其他房地产业。
在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业（二）房地产业在国民经济中的作用1.房地产业的发展受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平2.房地产业的房展又能促进国民经济的发展，使国民经济持续健康发展房地产业在国民经济中的作用（三）房地产业的细分1.房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联性高、带动性强等特点。
2.物业管理业主要是针对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务3.房地产中介服务业作用是促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本4.房地产租赁经营业是指各类单位和居民住户的盈利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务二、房地产经纪的含义和作用（一）含义主要是帮助房地产出售者、出租人寻找房地产购买者、承租人，或者帮助房地产购买者承租人寻找其欲购买、承租的房地产，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业（二）房地产经纪的作用1.降低交易成本、提高交易效率2.规范交易行为，保障交易安全3.促进交易公平，维护合法权益四、房地产经纪的分类1.按经纪活动方式分类分为居间、代理、行纪2.按经纪服务方式分类分为房地产居间：房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务房地产代理：是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为第二节房地产经纪行业一、我国房地产经纪行业的发展（一）我国房地产经纪行业的产生（二）新中国成立之后房地产经纪行业发展概况（三）房地产经纪行业的发展前景1.信息整合，开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务发展2.行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展3.以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速4.企业规模扩大，现代企业制度称为龙头企业的发展根本三、房地产行业自律房地产经纪行业组织自律管理是行业管理的重要组成部分（一）全国性房地产经纪行业组织（二）地方性房地产经纪行业组织四、国外和我国港澳台地区房地产经纪行业管理概况（一）发达国家的房地产经纪业（二）我国香港地区的房地产业（三）我国澳门地区的房地产经纪业第三节房地产经纪机构一、房地产经纪机构设立（一）房地产经纪机构的概念和类型概念：是指依法设立、从事房地产经纪活动的中介服务机构《城市房地产管理法》把房地产中介服务机构分为房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。
第一节房地产经纪的含义及分类经纪：居间、代理、行纪居间：经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功病向委托人收取佣金等经济费用的经济行为。
（居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人）代理：经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。
（代理活动中的权利和责任由委托人承担）行纪：经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
（经纪人自己可以作为买受人或卖出人）中介机构：是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。
中介机构根据其发挥作用的方向和途径：1、提供交易标的信息（解决交易标的不易识别的问题）2、提供关于买卖双方信息（解决交易对象不易集中、不易被发现的问题）3、直接代理交易的一方完成交易具体程序（解决交易程序相对复杂的问题）佣金是经纪收入的基本来源。
：法定佣金、自由佣金。
（经纪人可以再签订经纪合同时预收部分佣金和费用）判断经纪还是行销：所获得报酬的形式房地产居间：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间房地产居间可以接受一方或相对两方委托人提供居间服务，房地产代理只能接受一方委托人的委托代理服务。
房地产市场：一级市场为土地市场、二级市场为新建商品房市场、三级市场为存量房市场第二节房地产经纪的特性经纪的特性：1、活动主体的专业性2、活动地位的中介性3、活动内容的服务性房地产经济的特性：1、活动范围的地域性2、活动后果的社会性第三节房地产经纪的作用房地产经纪的必要性：房地产的特殊性、交易的复杂性、房地产信息不对称性决定房地产经纪的作用：1、降低交易成本、提高市场效率2、规范交易行为、保障交易安全3、促进交易公平、维护合法权益我国大陆房地产经纪行业的发展：1949年~1978年：福利分房，房地产经纪活动基本消失1978年至今：1、萌芽阶段：20世纪80年代到90年代初1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构：深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。
第一章房地产经纪概述第一节经纪与房地产经纪一经纪的概念及其起源（一）经纪是一种经济活动，是经济活动中的一种中介服务行为，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动；经济活动均包含下列两层基本含义：其一，经纪活动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易；其二，经纪机构提供中介服务是以营利为目的，通过收取佣金的方式取得其服务报酬（二）经济的特点1、活动范围广泛性：一般来说，有多少黄总商品就有多少种经纪活动，不仅包括有形商品，还包括无形商品；2、活动内容的服务性：经纪主体只提供服务，不直接从事经营；经纪机构对其所中介的商品没有所有权，使用权，抵押权等，不存在买卖行为；3、活动主体的专业性：也即一个经纪人一般总是专注于一类商品和某一种市场；4、活动地位的居间性：经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，也即委托人进行交易的对手；5、活动目的的有偿性：经纪机构提供的服务是一种服务商品，不仅具有使用价值，还具有交换价值，因此，提供服务的经纪机构有权向享受服务的委托人收取合理佣金；6、活动责任的确定性：经纪机构与委托人通过签订经济合同，明确各自权利与义务，在不同经纪方式下经纪人员承担不同法律责任和义务。
（三）经纪收入佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体，是对经纪机构开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报；佣金可分为法定佣金和自由佣金两种；在经济活动中，有一种类似与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。
收取回扣属于违法行为；信息费也是一种易与佣金混淆的概念，但一、两者性质不同，信息费是出卖信息商品的销售收入，从属于信息咨询业，佣金是对经纪机构提供服务的报酬，这种服务是经纪机构为了满足委托人的某种商业目的而付出的，提供的信息往往只是这种服务活动中的部分内容，委托人与经纪机构之间是一种雇与佣的关系；二、作用的效果不同，支付信息费满足了买方的信息要求，卖方只要保证信息准确及时就可以达到加速信息传递的效果，而支付佣金是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，他最终的效果应该是商品交易成功，而不仅仅是提供信息四经纪的起源经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物，以商品生产和商品交换为产生和发展的前提；在中国古代，从事经纪活动的人叫“牙人”“牙朗”“牙侩”“牙子”；二房地产经纪的内涵和必要性（一）房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
《房地产经纪基础》重点知识第一章房地产经纪概述一、房地产经纪经纪与房地产经纪1、经纪：指自然人、法人、或者其他经济组织以收取佣金为目的，为促成委托人与他人交易而从事的居间、代理、行纪等有偿服务活动，它是社会经济活动中的一种中介服务行为。
特点：范围的广泛性、内容的服务性、主体的多样性、主体的专业性、地位的居间性、目的的有偿性。
2、房地产经纪：指房地产经纪机构和房地产经纪从业人员根据委托人的委托，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理的等活动的经营行为。
必要性原因：房地产商品的特殊性、房地产交易的复杂性、房地产市场信息的不完全性。
基本类型：居间：为交易双方提供交易信息、机会、条件，从中撮合双方交易成功的商业行为。
特点:a服务对象和范围广泛。
b只以自己的名义替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方,因此,一般没有代为订约的权利。
c介入交易双方的交易活动的程度较浅,范围较窄,服务内容较为简单,与服务对象的关系多以媒介的具体交易行为为限,时间一般比较短暂,经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系行纪:是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为。
特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方的利益而进行活动b服务对象和范围较广,服务内容和参与程度较深c以自己的名义进行活动,行纪活动中的权利与责任归行纪人自己等方面的特点代理:是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进行交易,并被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为特点:a为特定的对象服务,关系比较稳定,具有一定的连续性b参与服务的程度较深,涉及的服务内容较多,并拥有较大权限，一般能够代表被代理人签订合同c代理人所进行的代理行为的法律后果直接被代理人承担(二)房地产经纪的特性 1.房地产经纪的服务性 2.房地产经纪的专业性房地产经纪机构必须具备专业资质房地产经纪人员必须具备专业资格活动地位具有居间性活动目的具有有偿性活动范围具有地域性房地产经纪的作用1、传播市场信息，提高交易效率2、降低交易成本，优化资源配置3、规范交易秩序，保障交易安全房地产经纪业务的分类：1、按服务方式分：居间、代理2、按标的物分：新建商品房经纪业务、存量房地产经纪业务3、按交易方式分：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务4、按标的物的使用性质分：住宅经纪业务、非住宅经纪业务5、按服务内容分：经纪基本业务、经纪延伸业务二、房地产经纪行业房地产经纪行业的产生和发展中国房地产经纪行业的发展现状及面临的主要问题：1、法律法规不健全、上位法缺失2、管理体制不完善，行业自律管理缺乏力度3、房地产经纪人员总体素质偏低，管理方式落后4、无序竞争、经纪行为不规范中国房地产经纪行业的进一步规范与完善：1、完善房地产经纪相关法律法规建设2、实行严格的市场准入制度3、建立科学的行业管理机制第二章房地产经纪人员一、房地产经纪人员职业资格房地产经纪人1、定义：指在房屋、土地的买卖、租赁、转让等交易活动当中充当媒介作用，接受委托，撮合、促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。
第一章房地产经纪概述【考点1】掌握房地产经纪的含义、分类、特点、地位和作用1.房地产经纪的含义房地产经纪：指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
2.房地产经纪的分类房地产区间、房地产代理、房地产行纪。
3.房地产经纪的特点（1）活动范围的地域性；（2）活动后果的社会性。
4.房地产的作用（1）降低交易成本，提高交易效率；（2）规范交易行为，保障交易安全；（3）促进交易公平，维护合法权益。
【考点2】熟悉房地产经纪的必要性1.房地产的特殊性决定房地产经纪的必要性（1）首先，房地产是不可移动的，无法像一般商品那样集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易；（2）其次，房地产是构成要素极为复杂的商品；（3）再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通是由商品经销商完成的。
但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此，房地产难以通过经销商来流通。
2.房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成的房地产市场信息搜寻比较困难，成本高昂。
3.房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少房地产商品和房地产交易的复杂性，强化了房地产市场的信息不对称，这不仅对房地产交易有明显的阻滞效应，而且也使得房地产交易的风险性大大增加。
【考点3】了解房地产经纪的产生和发展情况1.房地产的产生（1）汉代有了对经纪人的专业称谓“驵侩”；（2）唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”；（3）后周时期有了政府发放牙贴的官牙人，并出现了牙人的同业组织—牙行；（4）元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，被称为“房牙”；（5）明清时期，牙行是世袭的，当时房牙称官房牙或房行经纪，由官府“例给官帖”，方准营业，官帖每五年编审一次；（6）鸦片战争以后，上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动。
