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惠州义乌小商品城营销策略报告之市场调查及初步经营定位分析报告世方物业成就铺王2005.4.10目录第一部分惠州市宏观经济状况与发展规划 (5)一、惠州市地理、人口、环境与人文特色 (5)1、惠州概况 (5)2、历史与文化 (5)3、地理与环境 (5)二、城市交通与配套设施 (6)1、惠州市与周边区域的交通联系 (6)2、城市通讯、水电等配套设施发展状况 (6)三、惠州市产业经济状况 (7)1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业 (7)2、惠州加快纺织服装业发展打造中国男装生产基地 (7)3、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长 (8)四、人民生活水平与消费市场状况 (9)1、消费价格保持平稳，居民储蓄存款余额大幅增长 (9)2、消费需求增长快，消费市场发展潜力强劲 (9)3、批发零售业以小型商业设施为主，大商场的优势逐渐显现。
(9)4、商品交易市场发展迅速，成交额稳步大幅上扬 (10)五、惠州市各区县优势产业及发展规划 (10)1、惠城区 (10)2、惠阳市 (10)3、惠东县 (11)5、博罗县 (11)6、龙门县 (11)六、惠州城市发展的主要规划 (11)七、惠州市对粤东及周边区域的主要辐射范围 (12)第二部分惠州商业地产市场调查 (13)一、惠州房地产市场概况 (13)1、惠州房地产市场的发展历史与现状 (13)2、惠州当前房地产市场的主要特征 (14)二、惠州商业地产市场调查 (15)1、惠州商业地产市场概况 (15)2、典型在售商业楼盘调查 (16)第三部分惠州、义乌及周边地区小商品市场调查 (22)一、惠州市辖区内小商品市场调查 (22)1、惠州市惠城区小商品市场调查 (22)2、惠州周边各县小商品市场调查： (39)二、深圳、东莞、广州小商品市场调查 (61)1、东莞小商品市场调查 (61)2、深圳小商品市场调查 (74)3、广州小商品市场调查 (84)三、河源、汕头、揭阳等地小商品市场调查 (100)1、河源小商品市场调查 (100)2、汕头小商品市场调查 (101)3、揭阳市调查情况： (104)4、汕尾 (109)四、义乌小商品市场调查 (109)五、山东淄博义乌小商品市场运作状况调查 (132)第四部分项目初步经营定位分析及收益估算 (142)1、本项目基本资料 (142)2、项目所在区域及周边环境 (143)3、项目初步经营定位思路及其简要分析 (149)4、项目招商、销售初步价格与收益估算 (152)第一部分惠州市宏观经济状况与发展规划一、惠州市地理、人口、环境与人文特色1、惠州概况惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。
惠州淡水万达商圈规划最新
高弘花园，位于大亚湾西区龙山八路与永达路交汇处西南角，万达广场正对向南侧约700米处。
这个位置，位于大亚湾西区北片区响水河工业区范围，项目周边西、南两个方向均为工业厂房；西侧为泰丰牧马湖社区项目，龙山八路正对面即为北大培文惠州实验学校；北侧方向，隔着永达路，在建的一个大型项目为灿邦珑庭广场，以及已入住的大型社区中萃花城湾，再往北，即达万达广场。
这个片区，目前集中开发了多个新建住宅，已售完及已入住的包括熊猫国际新城、中萃花城湾、东部阳光花园、阳光圣菲、爱顿第3季、秋谷宏府等社区，在建在售的项目包括泰丰牧马湖、卓洲悦园、家悦龙庭、恒大悦龙台、碧桂园翡翠山、灿邦珑庭广场等。
陆路交通方面，从项目往北或往南，通过龙山八路可直达龙海二路或石化大道，这两条路是大亚湾区东西主干道，可向西连接深圳坪山、向东连接大亚湾中心区和东部霞涌滨海旅游带；通过东北侧不远的大亚湾大道，可向北连接惠阳淡水主城区，向南连接大亚湾澳头滨海片区。
高速路方面，离项目最近的高速出入口，是东向石化大道上的惠深沿海高速澳头出入口，由此可快速通达深圳和惠东沿海地区；此外，还有北向淡水城区的深汕高速淡水出入口，可通达深圳=及汕尾、汕头等城市；往东向还可联通惠大高速，可快速达到惠州北部主城区惠城区。
项目距离厦深高铁惠州南站，实际车程距离约6公里，驾车约需20。
陆路公交客运方面，项目附近由多个公交站点，经由多条公交线路，可通达惠阳、大亚湾城区多个地点。
项目南北两个方向，分别有惠阳汽车客运站和大亚湾汽车站两个长途客运站，直线距离均为7公里左右。
惠州义乌小商品城市场调查报告及初步经营定位分析惠州义乌小商品城的商户主要分为两类：一类是从义乌来惠州经营的商户，他们通常有自己的品牌和供应链，在业务上具备较强的竞争实力；另一类是本地商户，他们经营的商品主要来自于供应商的代理或者批发，因而竞争力相对较弱。
初步经营定位分析：基于市场调查的结果，我们可以初步分析出惠州义乌小商品城的经营定位。
首先，我们应该针对商户和居民的需求来经营市场。
商户需要的商品通常是批发规模较大的，因此我们应该重点注重大宗货物的供应，以满足他们的需求。
同时，我们可以与一些有自己品牌的商户合作，推出更多独特的商品，吸引商户前来批发。
其次，对于居民来说，他们更加注重商品的质量和个性化。
因此，我们可以推出一些高质量的家居用品和日用百货，以满足他们的日常需求。
此外，我们可以引入一些特色的商品和文化元素，提升市场的吸引力，吸引更多的消费者。
另外，我们还可以通过与当地的电子商务企业合作，搭建线上销售平台，扩大市场的销售渠道。
通过线上线下的结合，能够更好地服务于商户和居民，提升市场的竞争力。
此外，我们还可以通过与周边商圈进行合作，共同推动惠州义乌小商品城的发展。
比如，可以与周边的商场、超市等进行联合促销，扩大市场的知名度和影响力。
综上所述，惠州义乌小商品城作为一个重要的批发市场，有着广阔的发展空间。
通过深入分析市场调查的结果，并根据商户和居民的需求进行
经营定位，我们可以实现市场的快速发展，并提升市场在惠州地区的竞争力。
惠州商圈分析随着城市的发展变化，商业布局产生一定变化并不奇怪，但城市的商业中心是不会轻易转移的。
因为一个城市的商业中心与其形成的过程和城市发展方向息息相关。
以惠州目前的城市规模和商业布局，只要是略有经济意识或对这个城市稍有了解的人都会知道，目前惠州的商业核心就是其城市心脏——河南岸的演达路！而且根据政府对惠州商业的科学规划和引导，演达路必将是惠州市未来五年、十年，甚至数十年的商业中心！从现有的商业布局以及惠州目前的城市规模来看，这就更加凸显了“一个城市只有一个核心商圈”的特点。
从上世纪九十年代起步后，随着惠州城市发展方向的“南拓”，演达路商圈异军突起，并成为商贸繁荣、商贾云集之地。
在演达路商圈内，汇聚了国内知名的商业龙头天虹、人人乐、百佳、万佳、联华等和一批极具人气的商业和文化设施，地段优势和市场氛围得天独厚，世界零售业巨头如沃尔玛也纷纷把演达片区作为在惠州发展的起点。
店多自然隆市，众多商业物业的影响力使得“演达路——惠州的商业核心”已经在消费者心中根深蒂固！同时，随着旧城改造和新城区的发展，随着惠淡大道的全面开通，演达路的商业平台会越来越宽广，商业功能会越来越齐全，商业档次会越来越高，未来的演达路商圈将随之跃上一个新的台阶，迎来全新的发展机遇！旺地崛起“港惠新天地”随着经济、文化的快速持续发展，惠州从一个传统的历史文化名城、山水丽城，正大步流星走向一个新兴的工商业城市，其标志性建筑也正在日益形成和凸显。
惠州商业经过三级跳跃式的发展，今天的“演达商圈”已发展成为惠州人流最旺、最繁荣的商贸中心。
如今，这里的商贸更加繁荣，企业林立，市场鳞次栉比。
遗憾的是，与国际化大都市相比，目前惠州演达路的商业市场还呈现零散状态，缺少大型商业设施和有特色、标志性的商业载体，还没有真正意义上的商业步行街—就像上海的南京路、广州的北京路、成都的春熙路、深圳的华强北—目前还仅仅是具备一个雏形；也缺少像广州的天河城、深圳的中信城市广场这样的大型商业设施。
惠州义乌小商品城筹划定位总结惠州义乌小商品城筹划定位总结提纲：义乌小商品城基本结束了招商和销售任务，10月份顺利准时开业，进场开门率也高达95%，发明了惠州产权式商城开业旳新纪录更多精品源自制度惠州义乌小商品城筹划定位总结惠州市政府重点建设旳八大市场之一■13万平方米旳小商品商业航母■粤东地区最大规模综合性小商品批发市场■抢占粤东地区3600万人口，1000亿日用小商品消费大市场■义乌小商品有限企业直接经营管理惠州义乌小商品批发城是粤东地区最大规模小商品批发市场，坐落在惠州江北新区，始建于2023年，拥有营业商位约2023个，营业面积达50000平方米，12个商品交易区，汇集12个大类10000多种小商品，囊括了日用百货、家庭饰品、文体办公用品、小电器、小五金、化妆品、玩具、针织类、钟表、服装等日用品。
惠州义乌小商品批发城参照义乌第三代小商品市场建筑配套设施和现代商业规定，市场内配套中央空调系统、自动消防喷淋系统、电梯、自动扶梯、宽带网络等；此外，还配套有大型货运停车场、长途汽车停靠站、公交停靠站、仓库、商务中心、写字楼、银行、餐饮等辅助营运设施，为广大小商品经营户和采购商发明一种良好旳经营、采购环境。
项目推广：该项目曾停工3年之久，我司接手后，整体定位成为“粤东地区最大旳一站式小商品批发市场”。
引进义乌品牌，到义乌推广招商，成功实现远程招商，引进义乌商户200多家。
（1）精确旳市场定位精确旳市场定位，是一种商业项目获得成功旳基础和关键，惠州义乌小商品城旳成功，当然也离不开适时而恰当旳市场定位。
项目位于惠州新建旳江北新区，临近市政中心区，虽然有规划良好旳道路与市政设施，不过严重旳人气局限性，驱车走在宽阔旳惠州大道、云山大道，半天都看不到一种人，零售旳商业气氛几乎为零，在这种状况下，走零售之路，是必死无疑了。
不过从惠州大交通旳角度看，惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称，是从广东珠三角进出粤东地区旳交通必经之地，广惠、深惠、惠河、深汕等广东重要旳高速公路网络及广梅汕铁路等都通过惠州，应当说惠州拥有做大批发、大商贸旳天然交通条件。
惠州哪些地段的⼈流量⽐较⼤？关于这个问题，⼩西看法如下，欢迎⼤家⼀起讨论惠州的⼈⼝在惠州市区惠城区⽐较集中，在惠城区，⼈流量⼤的地⽅，主要是⼀些居民区和⼤型商圈。
在早期，麦地、南坛是惠州商业聚集地，地段繁华，⼈⼝众多。
2000年，⼈⼈乐进驻惠州，结束了惠州没有⼤型商超的历史。
开业那天，麦地路⼈⼭⼈海，许多⼈为了⼀睹惠州⾸个⼤型商超的风采，都纷纷奔往麦地凑热闹。
从那天起，⼈⼈乐便开始了其在惠州长达⼗余年⼈⽓最旺商场的霸主之位。
英雄总有迟暮，传统商业如百佳、海雅百货、⼈⼈乐这类业态相似的商场虽⽕了多年，但随着消费⽔平不断提⾼，居民已不再满⾜于传统商业的消费模式，更趋向于集娱乐、购物、休闲于⼀⾝的⼤型商业综合体。
2008年，港惠新天地开业，开创了惠州⾸个⼤型商业综合体的先河。
随即在⼏年间，吉之岛、华贸天地、佳兆业等⼤型商业综合体也相继进驻惠州。
成为⼈流量集中地。
港惠新天地⾸要的优势便是其市中⼼的黄⾦位置。
它位于惠州⽬前最为繁华的商业中⼼——花边岭核⼼商圈，周边辐射惠州80%⼤型商业。
港惠新天地以其黄⾦地段和先进商业理念，彻底颠覆了惠州商业格局，实现了惠州商业的全⾯升级，理所当然地成为惠州的城市商业地标。
再来说说位于惠城区江北的华贸天地，华贸天地是国家AAA级景区。
项⽬由三栋甲级写字楼、⼀座国际购物中⼼、⾦融街、精品居所、智能公寓、⼴场等组成，是具有珠三⾓地标属性的⾼端城市综合体。
作为⼴东省⾸批现代服务业集聚区、政府合作共建的楼宇经济⽰范平台，华贸中⼼营造了深莞惠乃⾄粤港澳⼤湾区内具影响⼒的国际商圈，华贸⼤厦写字楼聚集320余家知名企业⼊驻，办公⼈数超2万⼈；华贸天地购物中⼼整合国际优势资源，吸引150个知名品牌⾸次进⼊惠州，品牌总量超过500个，使惠州⼀步跨⼊与北京、⾹港、深圳同步的⼤都会⽣活⽅式。
⽬前，惠州华贸中⼼已经成为城市⾦融中⼼、时尚中⼼、艺术⽂化中⼼以及⼤都会⽣活中⼼。
此外惠州西湖景区附近，惠州步⾏街等地⽅⼈流量在节假⽇⼈流量也特别⼤。
惠州商圈分析
随着城市的发展变化，商业布局产生一定变化并不奇怪，但城市的商业中心是不会轻易转移的。
因为一个城市的商业中心与其形成的过程和城市发展方向息息相关。
以惠州目前的城市规模和商业布局，只要是略有经济意识或对这个城市稍有了解的人都会知道，目前惠州的商业核心就是其城市心脏——河南岸的演达路！而且根据政府对惠州商业的科学规划和引导，演达路必将是惠州市未来五年、十年，甚至数十年的商业中心！
从现有的商业布局以及惠州目前的城市规模来看，这就更加凸显了“一个城市只有一个核心商圈”的特点。
从上世纪九十年代起步后，随着惠州城市发展方向的“南拓”，演达路商圈异军突起，并成为商贸繁荣、商贾云集之地。
在演达路商圈内，汇聚了国内知名的商业龙头天虹、人人乐、百佳、万佳、联华等和一批极具人气的商业和文化设施，地段优势和市场氛围得天独厚，世界零售业巨头如沃尔玛也纷纷把演达片区作为在惠州发展的起点。
店多自然隆市，众多商业物业的影响力使得“演达路——惠州的商业核心”已经在消费者心中根深蒂固！
同时，随着旧城改造和新城区的发展，随着惠淡大道的全面开通，演达路的商业平台会越来越宽广，商业功能会越来越齐全，商业档次会越来越高，未来的演达路商圈将随之跃上一个新的台阶，迎来全新的发展机遇！
旺地崛起“港惠新天地”
随着经济、文化的快速持续发展，惠州从一个传统的历史文化名城、山水丽城，正大步流星走向一个新兴的工商业城市，其标志性建筑也正在日益形成和凸显。
惠州商业经过三级跳跃式的发展，今天的“演达商圈”已发展成为惠州人流最旺、最繁荣的商贸中心。
如今，这里的商贸更加繁荣，企业林立，市场鳞次栉比。
遗憾的是，与国际化大都市相比，目前惠州演达路的商业市场还呈现零散状态，缺少大型商业设施和有特色、标志性的商业载体，还没有真正意义上的商业步行街—就像上海的南京路、广州的北京路、成都的春熙路、深圳的华强北—目前还仅仅是具备一个雏形；也缺少像广州的天河城、深圳的中信城市广场这样的大型商业设施。
而这些，往往就是这个城市空间的重要组成部分，彰显其历史传承的轨迹、经济发展的水平以及对外交流的形象。
以此衡量，惠州的商业发展还有非常广阔的空间。
按经济发展规律，当一个区域的社会城市化、资源区域化、产业聚集化的程度越来越高，商业发展到一定阶段时，就需要一个大型的建筑综合体，来承载起城市交流、商业、休闲、办公、居住等多个核心功能。
业内人士称，作为珠三角地带经济最为活跃的几个城市之一的惠州，成熟的商业市场近几年将会进入洗牌期，也就是说，惠州的商业环境即将经历一个突破和跃升的阶段，商业地标的出现自然水到渠成。
如今，惠州人所期待的，一个可以享受一站式消费体验的“新惠州时代”，随着百富盈国际投资公司开发的商业标志性建筑——“港惠新天地”的即将建成，已为期不远了。
它承载着数百万惠州人的光荣和梦想，注定要在惠州未来的经济发展史上，写下浓墨重彩的一笔！
“港惠新天地”，一个门户，打开一个全新的商业世界！
缔造惠州商业中心
房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和社会发展等因素息息相关。
这些因素将直接或间接对房地产市场产生影响。
尤其是商业地产项目，由于投资大，受经济发展和政策的影响大，因此，一个商业项目的成功涉及到多方面的因素。
与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。
大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。
而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。
也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
业内人士分析，成功的商业项目离不开准确的市场定位和高度专业化的设计、经营与管理，从香港到深圳，所有成功的大型商业项目，无一例外地都遵循了这样的原则，在大型商业综合体刚刚兴起的惠州同样如此，近期正在推出的港惠新天地的成功热销，正是因为它具备了商业项目的所有成功要素，从而获得了投资者的广泛青睐。
锁定惠州核心商圈财富群
据专家分析，所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
港惠新天地所处的正式这样的城市核心位置。
随着汽车越来越多地进入家庭，人们的出行方式发生了很大变化，由此导致了消费者的购物习惯也发生了具大的变化。
在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时到达的地方，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。
所以，多业态的大商圈将更加符合消费者的要求。
一个城市的商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。
核心商圈的辐射半径在1公里左右。
包括这一商店顾客总数的55－70％。
该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。
次级商圈内包含了商店顾客总数的15－25％。
其辐射的半径在3－4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。
边缘商圈辐射的半径在7公里范围。
一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。
真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。
包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。
在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。
由实力雄厚的深圳市百富盈国际投资有限公司倾力打造的港惠新天地处于演达商圈的核心部位，它对整个商圈的带动作用必将使商圈内的所有商家达成共赢，从而使之成为惠州未来的财富高地。
话题缘起
一个城市商业贸易的繁荣，往往由这个城市的商业中心的繁华所体现和带动。
商业中心区，代表着一个城市的形象，代表一个城市的经济形态。
而一个城市的商业中心又会随着城市经济建设的发展和城市规模的变化而产生相应变化。
惠州亦不例外，随着经济的发展，其城市建设正以日新月异的速度前进，各种商业设施也正在升级和完善，“核心商业中心”—演达路商圈，在不断扩散的城市规模中，正凸显其对投资者、消费者和资金的超强凝聚力和辐射力。
