108深圳住房制度改革与房价走势研究马春辉（深圳大学 传播学院，广东深圳 518060）[摘 要] 深圳是中国实行房改比较早的城市之一，在房改的过程，深圳创造了很多全国性的经验，住房商品化的价值取向、土地制度的变革等，在全国产生了广泛的影响。
但是，深圳的房改到了新世纪，也面临很多问题，住房公积金制度不完善，货币化改革不彻底，在一定程度上影响了深圳房地产价格的上涨。
因此，在新世纪初期，深圳还需要大力推动房改，抑制过快上涨的房价。
[关键词] 住房制度；改革；房价[中图分类号]D669.3 [文献标识码]A [文章编号]GDB-10146（2010）03-0108-091980年深圳设市后，经历了30年的发展，由一个仅两万多人的小镇，发展到现在超过1000万人的大都市，创造了世界城市发展速度的奇迹。
深圳的发展历经了三个阶段。
上个世纪80年代，深圳超速发展，创造了“深圳速度”；90年代后，深圳进入了高速发展阶段，经济总量超过了国内的天津等大城市。
21世纪后，深圳进入了正常发展阶段，经济总量和城市竞争力在全国排名进入了前三名，经济结构不断优化，经济增长方式明显发生改变。
深圳在发展的同时，深层次的经济问题、社会问题也不断出现，最近几年，房价已经成为阻碍深圳进一步发展的瓶颈。
一、深圳住房制度改革1979年建立深圳经济特区，当时经济特区的人口增长不快。
1988年户籍人口与常住人之比约1∶1，但是进入上个世纪90年代后，常住人口增长较快，超过了户籍人口。
常住人口与户籍人口之比约为3∶1。
但住房建设的速度远远落后于常住人口增长速度。
城市人口的增长速度明显超过城市住房的增长速度。
解决城市住房问题成了特区建立初期的重要问题，要解决这个问题不能走计划经[投稿日期] 2010-06-25[作者单位] 深圳大学传播学院。
109济时代的老路，只有结合市场经济方法加以解决。
（一）经济住房制度改革的启动为了解决住房短缺，在特区建立之初，经济特区住房投资渠道多元化。
一是政府投资建设住房，解决政府机关和事业单位工作人员的住房；二是单位可以自建住房，主要解决本单位职工住房；三是房地开发公司投资开发住房，主要解决外资人员、部分企业、事业单位、个体劳动者、街道居民的住房问题；四是个人自建住房。
随着经济发展和经济特区城市用地的紧张，在坚持发挥国家、集体、企业、个人等方式作用的前提下，深圳经济特区的住房供应模式形成了“双轨三类”供求模式。
建房两个轨道，即政府房管局组织建房，形成福利房和微利房；房地产开发公司投资建房，形成商品房。
1989年深圳市人民政府颁布了《深圳经济特区居屋发展纲要》，提出解决特区住房问题的总体目标是：用三到五年时间解决党政机关、事业单位职工住房问题；在五到八年时间内缓和特区内住房紧张状况；到2000年或更长一点时间，基本上做到符合条件的市民都能住上一套单元式住房，并实现特区住房供求的基本平衡。
（二）住房制度改革方案的实施1988年是深圳经济特区住房改革的标志性时间，在这一年，政府及有关部门集中出台了大量的住房改革的规范性文件。
1988年6月政府出台了《深圳经济特区住房制度改革方案》、《深圳经济特区住房制度改革方案九项配套细则》、《关于新建住成积标准的规定》。
1989年政府出台了《关于我市房改方案实施过程中有关具体问题的通知》、《批转市房管局、监察局关于加强房改监督、执法工作报告的通知》、《关于党政机关、事业单位住房改革的若干问题处理意见》。
1990年《关于印发住房制度改革办公室“深圳经济特区国营企业房改指导思想与办法”的通知》、《关于对深圳经济特区内职工工作调动后购租原住房问题的通知》、《关于企业房改若干问题的通知》、《关于房改中几个问题的处理规定》。
这一系列房改文件，总体的指导思想是推行公共住房政策，实现住房社会化。
住房社会化的具体办法是：对拥有深圳户籍的企业缺房职工，市住宅局根据其工龄、学历或职称情况由电脑按规定计分，这些职工按分数高低排队向市住宅局申购微利价安居房，实行住房小型化政策。
深圳《房改方案》明确提出，房改后新建住房实行“小型、合理、实用、多类型”原则，使同样的建房资金能满足更多家庭的住房需求。
在实施住房小型化政策的同时，深圳还从1992年起实行面积差价制，以经济手段控制对大面积住房的需求。
面积差价制的具体办法是：以70m2为基准，住房面积每增加1m2，总房价上浮1%。
为了配合房改方案的实施，1988年底，建设银行深圳分行成立了房地产信贷部。
该信贷部主要为市民购买安居房提供优惠利率的抵押贷款，为政府建设安居房提供流动资金贷款，并对企业住房基金实行专户管理。
1994年，工商银行深圳分行也成立了专门的机构为市民购买微利价安居房提供优惠利率的抵押贷款。
目前，深圳市居民购买政府建设的安居房都能获得最长期限为20年、利率较优惠的抵押贷款。
1992年，深圳建立了住房公积金制度。
企业按职工工资额的13%为职工交纳住房公积金。
职工的住房公积金和养老、医疗两项保险金划在一起，实行专款专用、本息归己的原则，由深圳市社会110保险局负责管理。
虽然职工不能从公积金管理机构获得住房抵押贷款，但职工本人账户中积累的住房公积金对职工购房提供了一定支持。
（三）住房制度改革进一步深化随着深圳经济特区的超快速发展，人口规模和政府机关、事业单位、企业等人员的增长，深圳原有的住房供应模式越来越不适合发展的需要，因此，深圳的住房制度，特别党政机关、事业单位等住房制度急需改革。
1999年10月20日，深圳市政府颂布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（下称《规定》）。
按《规定》，从2000年1月1日起，购房职工将安居房在规定补交全成本微利差价及税费后，便可拥有住房的全部产权，可以进入市场交易；职工新购的安居房按不低于全成本微利价执行。
房改方案的指导思想是：补贴提租，鼓励买房。
通过房改，摒弃了低租金福利性的传统公共住房政策，实施了市民向所在单位及政府购租成本价安居房和微利价安居房的新公共住房政策。
政府及企业单位在职工住房方面的经济负担明显减轻。
二、深圳住房改革的评估1980年，著名经济学苏星在《红旗》杂志第二期发表了《怎样使住宅问题解决得快些》的文章。
在这篇文章中提出了依照马克思主义基本观点，住宅是个人消费品，而且是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。
经过理论界的长期讨论，最后达成共识，住宅作为个人消费品可以成为私有财产，可以买卖，可以成为商品，可以按劳分配，实行货币化分配。
突破了理论困境，我国住房改革开始试点。
1982年在四平、常州、郑州、沙市四地试点开始，到1985年底，全国已有1604个城市和300个县镇在进行住房改革的试点工作，1986年，国务院住房改革领导小组又启动了烟台、唐山、蚌埠三个城市的综合配套改革。
中国的房改并不是从深圳开始的，但是深圳创造了很多房改经验，房改进程最快。
（一）住房商品化与房地产市场形成实现住房商品化，首先要把目前的低租金水平提高到准成本租金的水平。
与此同时，发给职工住房补贴，在职工的工资构成中，增加住房消费部分。
为此深圳房改的核心就是鼓励买房，把住房建立在买卖关系上，而不是租赁关系上。
当时，深圳的房租提高到其他城市的1-6倍。
制订鼓励职工买房的措施，使职工通过算账得出买房比租房优越的结论，愿意将住房补贴和自己的余款用来买房。
逐步建立起住房是个人消费的观念和住房是产业的观念，逐步消除人们长期形成的住房是财政和企业全包的观念，改变住房只有投入而无产出的状况，把住房建设纳入社会主义有计划的商品经济轨道。
住房制度改革计划分三步走：第一步，实现住房准成本的简单再生产，即不计地价（土地开发费等），不盈利，称准成本商品房。
第二步，实现住房全成本的简单生产，即计地价，不盈利，称成本商品房。
第三步，实现住房盈利型的扩大再生产，即实现住房资金投入产出的良性循环，称盈利商品房。
住房制度改革，形成三种住房供给层次，在一定程度上带动了深圳房地产市场111的发展。
政府垄断土地供应的一级市场。
二级市场则由房地产企业垄断，原因是房地产的开发只有由房地产公司开发，客观上形成了企业对二级市场的垄断。
三级市场基本是由市场主导。
随着深圳房地产市场的初步形成，由于房地产法律制度建设滞后，在一定程度上也导致了深圳房地产市场形成初期就带有较大的投机成分，使深圳房地产价格难以真实地反映价值。
（二）首创土地制度的改革1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。
改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。
深圳建市时间不久，1980年前后，很多干部到深圳支援建设，深圳市政府需要建300套干部宿舍，面积有2万平方米。
政府当时无法解决。
借鉴香港经验，用土地和香港合作建房，然后卖给香港人，获得一批财源。
这一方法解决了政府建设住房的资金问题，开始了内地商品房时代。
1982年，深圳经济特区根据当时的实际情况，开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。
这一制度实施，其实质意义是从根本上承认了土地是可以出租的。
1987年12月１日，在深圳落下中国土地使用权拍卖的第一槌。
这是具有里程碑意义的一槌，中国土地使用制度改革的序幕也从此拉开。
之后土地使用权的有偿出让迅速在全国推广，与此同时，土地使用权交易量也迅速增长。
1988年七届人大一次会议修改了1982年《中华人民共和国宪法》中有关土地不得转让的内容，规定了土地使用权可以依法转让，并实行国有土地有偿使用制度。
1987年４月国务院提出使用权可以有偿转让，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块５千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了中国国有土地使用制度改革的序幕。
1988年4月，全国七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。
12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。
土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押，从而使土地使用制度改革在全国推开。
1990年，国务院出台了《城镇国有土地出让和转让暂行条例》，这是城镇土地使用制度改革的专项条例，是把土地使用制度改革推向全国的重要法律保障。
经历30年的改革创新，深圳基本上建设了与社会主义市场经济相适应的土地市场体系，包括：有效的资源配置体系，在国家宏观调控下，通过市场优化配置土地资源；正常的价格体系，建立土地使用权价格的市场形成机制；健全的法律体系，使市场行为规范有序；合理的收益分配体系，体现明晰的产权关系和利用租、税、费有效进行调节；完善的中介服务体系，促进土地市场的发展。
