关于《国家税务总局嘉兴市税务局关于房地产企业销售未完工产品计税毛利率有关问题的公告》的解读

****房地产开发有限公司完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的报告参考格式根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发（2009）31号）的要求，我公司结合公司实际情况，相关凭证、账册、有关会计资料和数据，对完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整情况报告如下。

我公司—年度已完工开发产品（经济适用房口、普通住宅、非普通住宅口、商住楼□）项目，帐面销售收入元，预售收入元。

调整后实际销售收入元，新增预售收入元。

上述开发项目已完工，账面开发成本元，已销开发产品的计税成本为元。

我公司年度完工产品实际销售收入毛利额为元，与预售收入毛利额元之间差额为一元，已在申报表中作出了相应调整。

***房地产有限公司二o**年大月*日附件1:完工产品实际毛利额与预计毛利额差异报告说明我公司开发项目符合完工产品条件，现将完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如下说明：一、完工开发项目基本情况我公司已完工项目位于,占地面积—平方米，开发用途为o该项目开发起始日期为一年—月—日，完工日期为一年—月—日，完工条件符合(1)竣工证明已报房地产管理部门备案□；(2)已开始投入使用□;(3)已取得了初始产权证明口。

该项目于―年_月_日开始预售，预售证的号码为：o该项目是□否□为经济适用房。

二.预售收入毛利额的申报情况项目自—年—月一日开始对出售截至—年—月—日预售开发产品共计平方米，包括：普通住宅平方米，非普通住宅平方米,商业用楼平方米，地下室—平方米,车库一平方米,其它开发产品平方米，共取得开发产品预售收入款元,其中：已按—%的号I」润率计算预计毛利额元并入年度汇缴清缴应纳税所得额进行申报；元已按—%的毛利率计算预计毛利额元并入年度汇缴清缴应纳税所得额进行申报。

截至—年—月一日已申报调整年度汇缴清缴毛利额元。

三、实际销售收入项目开发产品可销售面积共计平方米，其中：普通住宅户、可销售面积平方米；非普通住宅户、可销售面积平方米；商业用楼户（个）、可销售面积平方米；地下室户（个）、可销售面积平方米；车库户（个）、可销售面积平方米;其他开发产品户（个）、可销售面积平方米。

房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。

但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。

一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。

两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。

那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。

因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。

其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。

房地产企业取得未完工产品收入如何计税申报徐波【摘要】问：我们是一家从事房地产开发业务的公司.请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理,以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较,并告知纳税申报方法.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】3页(P10-12)【关键词】申报方法;房地产企业;完工产品;计税;房地产开发;收入;开发产品;企业销售【作者】徐波【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：我们是一家从事房地产开发业务的公司。

请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理，以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并告知纳税申报方法。

答：国家税务总局于2009年3月6日发布《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称新31号文），与《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称原31号文）相比，新31号文中规定了诸多新的计税处理方法。

结合所述问题，笔者试对新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并就新申报表相关规定介绍一下纳税申报方法。

（一）原31号文的相关规定1.预售开发产品的计税办法。

按照原31号文的规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

2.广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用的扣除规定。

原31号文规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

由于房地产开发企业经营涉及时间周期长，需要资金量大等特殊原因。

一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业就开始对外预售商品房，从而提前回流资金，缓解资金成本压力。

而这部分款项尚达不到收入确认条件，而作为预收账款入账。

那此部分预收账款需要交哪些税？怎么交？一、涉及的增值税预缴在增值税的处理上，相对比较简单明了。

根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%（其中现行的征收率为5%，适用税率为9%）二、涉及的土地增值税预缴1、什么情况下需要预缴土地增值税？根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

那么其实土地增值税在项目清算前，均适用预征的情形。

这一点与其它税种预征有所不同。

2、预缴比例根据国税发〔2010〕53号第三条规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

列举部分地方性规定，如：深圳划分相对简单，仅按三类进行预征，具体为：广州相对分类更细，具体为：青岛税局则更加复杂，在具体执行中还引入了销售单价的标准。

具体为：3、土地增值税预征收入根据国家税务总局公告2016年第70号第一条，可知：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款三、涉及的所得税预缴1、预缴时间？根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号第九条，企业销售未完工开发产品所取得的收入应分季（分月）预缴。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号条款失效成文日期：2009-03-06注释：条款失效，第二十六条第二款失效。

参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

房地产开发开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的鉴证报告要求房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。

房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。

开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31号文件的规定确定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）；4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说明5、《开发总成本审核明细表》及相关说明6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）；7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。

参考格式如下：完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的鉴证报告参考格式税鉴字（201 ）第号ＸＸ公司：我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况进行了鉴证。

发文标题：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知发文文号：国税发[2009]31号发文部门：国家税务总局发文时间：2009-3-6实施时间：2008-1-1失效时间：法规类型：企业所得税所属行业：房地产业所属区域：全国发文内容：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知（国税发〔2009〕31号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产企业预计毛利额和实际毛利额差异如何调整？问：根据《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）规定，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

在实际业务中，房地产企业假如某项目完工年度跨度4年，即4年中陆续完工不断取得预售收入，在前4年一直按预计毛利率预缴所得税。

现在房地产企业申请在2011年注销，能否在计算整个项目的计税成本，按总可售面积在每个纳税年度销售面积中分摊，调整每年度预计毛利额和实际毛利额，重新计算每年的所得税？答：《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

依据上述规定，房地产开发企业开发产品完工后，应及时结算其计税成本并按照规定计算每年应纳税所得额，不允许将不同年度的分期完工开发产品合并计算应纳税所得额。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知国税局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)2008年1月1日起执行2009-03-26 17:41国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

房地产销售未完工产品的账务处理《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时，可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。

但在实际操作中，许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制，财务上不计入当期损益，先归集在“应交税费”科目借方，或转入资产类科目，等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目，计算会计利润，即未完工开发产品预缴的地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目，不在损益表“营业税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“营业税金及附加”科目。

财务上如此处理，造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当期损益，可能导致重复税前扣除。

依据国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。

在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。

并入当期会计损益的处理房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。

所得税处理时，不再单独纳税调整。

所得税申报时，可以直接按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

一、未完工开发产品取得的收入国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

第九条企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。

第十二条③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

收入会计准则的规定销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(超过50%)(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

比较会计与税法关于收入确认条件，会计确认收入时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,而国税发【2009】31只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

所以企业的预售房收入会计记入预收帐款，不确认收入，而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收入。

也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。

在这里有必要提醒广大房地产纳税人，在做企业所得税汇算清缴时，要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收入。

预收账款属于税法的收入需要注意以下几个问题：1、不是一次性确认全部收入，还要看确认收入的方式，例如，银行按揭方式就可以分两次确认收入。

2、预收账款属于税法的收入，有收入必然要有成本配比，税法只有收入，没有成本配比如何申报纳税?收入在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税税。

3、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费等三费的基数。

房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率如何确定？
答：一、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条规定：“企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

”。

房地产开发企业完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务指导意见（征求意见稿）为了规范注册税务师开展房地产开发企业完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务，进一步提高涉税鉴证业务的质量，切实维护国家税收利益和纳税人合法权益，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《注册税务师管理暂行办法》(国家税务总局第14号令)、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》（国税发[2009]149号）、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]第031号）等有关税收规章和规范性文件(以下简称“税法”)的规定，特制定本指导意见。

一、鉴证目标对房地产开发企业完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。

二、鉴证要求（一）鉴证内容1、审核差异调整事项的基础资料；2、审核完工开发产品的销售收入；3、审核完工开发产品的计税成本；4、审核完工产品的实际销售收入毛利额；5、审核完工产品的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额。

（二）鉴证要点1、审核差异调整事项的基础资料，应包括但不限于以下内容：（1）开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；（2）开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；（3）非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额；（4）本项目相关的《国有建设用地使用权出让合同》、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目设计任务书、开发项目的预算、概算书；工程项目招投标文件；工程施工合同；工程竣工验收证明（或备案证明）等资料；（5）商品房预（销）售许可证；商品房销售合同统计表；房屋分户（室）面积对照表；（6）《房地产开发企业共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》；（7）加盖税务机关备案专用印章《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》；（8）财务会计报表；（9）主管税务机关要求的其他资料。