2019年房地产估价师考前练习试题：《案例分析》(1)

2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

（2）后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

2 哈龙的替代技术的选择标准针对某一应用场所选择适当的替代技术，首先要明确选择的标准，亦即衡量产品性能的指标。

哈龙替代品的性能指标有很多，包括物理性能、化学性能等多个方面，但是应用性能主要体现在以下几个方面。

2．1 对大自然的干扰级别对大自然的干扰，分A、B和C 三级。

这是一个宏观指标，定性描述灭火技术与大自然的协调和对大自然的干扰程度。

其中人为地通过化学方法合成的灭火剂对大自然进行干扰的为A级，以某种物理方式对大自然进行干扰的为B级，几乎不对大自然产生干扰的为C级。

2．2 臭氧耗减潜能值ODP（ozone depleting poten tial）以CFC 11为基准，设其ODP值为1. 2．3 全球变暖潜能值GWP（global warning poten tial）用于表示和比较消耗臭氧层物质对全球气候变暖影响能力的大小。

2．4 大气存留时间ALTA（atmospheric lifetime）表示消耗臭氧层物质在大气中的存在寿命，以年为单位。

2．5 灭火效率哈龙替代物的灭火浓度、灭火时间指标综合反映了灭火剂的灭火效率。

2．6 毒性灭火剂的毒性包括灭火剂本身的毒性及灭火剂受热分解产物的毒性两个方面，常以NOAEL（无毒性反应的最高浓度）、LOAEL（出现毒性反应的最低浓度）等表示。

2．7 存贮稳定性包括耐热稳定性和化学稳定性。

2．8 能见度能见度的降低不利于人员的疏散，因此对于有人工作场所，能见度成为关键性指标。

IG01和Inergen为气态储存，在排放时没有雾气生成；FM 200和CO2喷射时有较强烈气化及吸热效应，致使空气冷凝出现浓雾。

2．9 残留物灭火后若有残留物，为防止发生意外事故必须清理干净。

气体灭火剂属清洁灭火剂，灭火后不留痕迹。

2．10 质量与占用空间对于某些特殊应用场所，灭火系统的质量与占用空间成为重要的考虑因素。

2．11 工程造价在保证灭火能力、不破坏环境、确保人员和财产安全的前提下，应尽量减少投资，提高哈龙替代品的性能价格比。

第一章房地产估价文书写作三、简答题1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？四、阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。

A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。

A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应（）。

A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（）。

A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。

2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题及答案
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。

到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。

项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。

销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。

该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。

甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得 1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

问题：
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
参考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;因为送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

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由于水平有限，购买前请您慎重考虑，最后祝您考试成功！2019年房地产估价师考试专用房地产估价师（评估师）考试题库注意事项：1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。

第I卷（选择题）一、单项选择题1．衡量会计信息质量的标准中，( )是对会计工作的基本要求。

A 客观性B 相关性C 一贯性D 明晰性答案：A解析：A解析: 评价会计信息质量的标准主要有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性等。

其中，客观性是对会计工作的基本要求。

2．1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，房改的基本内容可以概括为( )。

A、二改三建B、三改四建C、四改五建D、五改四建答案：B解析： B本题考查的是城镇住房制度改革。

房改的基本内容可以概括为“三改四建”。

参见教材P6。

3．房地产估价机构资质有效期为 ( )年。

A.2B.3C.5D.6答案：B解析： B解析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4．《中华人民共和国土地管理法》规定，省级人民政府关于征地的审批，基本农田以外的耕地一次超过( )，需国务院批准。

A.25公顷B.30公顷C.35公顷D.40公顷答案：C5．国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自( )之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A.使用土地B.土地使用权出让合同生效C.土地使用权出让金缴纳D.土地使用证取得答案：B解析：B本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。

满1年未动工开发的起止日是自土地的使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。

2019年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试卷及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2019年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。

2019年房地产估价师案例分析精选模拟题及答案1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存有锈斑。

3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。

问题：1、对上述问题应如何处理?2、假如管材不合格进行退场等损失如何处理?【参考答案】1、因为该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发觉该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。

故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目，并抄送业主备案。

2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。

3、假如施工单位提交了上述资料，经监理工程师审查符合要求，则施工单位应按技术规范要求对该产品进行有见证员签证的取样送检，自行取样送检是无效的。

监理工程师不能同意使用该批管材。

假如经见证抽样并检测后，证明材料质量符合技术规范、设计文件和工程承包合同要求，则监理工程师方可进行质检签证，并书面通知施工单位。

4、假如施工单位不能提供第二条所述的资料，或虽提供了上述资料，但经见证抽样检测后质量不符合技术规范、设计文件或工程承包合同要求，则监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本项工程，并要求施工单位将该批钢管运出施工现场。

5、监理工程师应将处理结果书面通知业主。

工程材料的检测费用由施工单位承担。

6、在购买过程中，业主仅仅建议某单位买钢管，并没有直接参与买卖，因此，购买、运输、退场等全部损失应有施工单位承担，施工方与供货厂商之间的经济、法律等问题，由他们双方依据供货合同解决。

2019年房地产估价师考试案例分析备考训练题阅读理解1 1 、甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为0 7500 万元。

购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。

该项目重新开工半年后，甲公司为筹借资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为0 9000 万元。

<1> 、若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?<2> 、估价对象抵押的合法性分析应包括哪些内容?2 2 、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A A 房屋办理了权属登记，B B 房屋为其0 10 年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估 A A 房屋，B B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

<3> 、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是()。

A、依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B、依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C、该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D、该自建房屋已建10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估<4> 、此房屋的评估过程为：收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。

此房屋评估采用的是()。

A、收益法B、成本法C、比较法D、假设开发法<5> 、张某对评估结果有异议，首先应当()。

A、委托其他评估机构另行评估B、向原估价机构申请复核评估C、向当地评估专家委员会申请鉴定D、向当地人民法院提起诉讼3 3 、因城市建设需要，张某的住宅被征收。

张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷二）第1题：甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是()。

A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续标准答案：A答案解析：此题可用排除法。

先排除D和C。

未取得施工许可证就开工是违法的，在有法律限制的前提下当然不能办理抵押登记手续了;在建工程取得了房屋所有权证就意味着实际上已经通过竣工验收，就不能算是“在建工程”了，这与题意显然不符，予以排除。

再来看B和A选项。

即使你拿不准应选哪一个，只需作了逻辑上的简单判断即可。

B选项比A选项成立的条件更多，若B选项成立则A选项必然成立，反之则不然，因此选A。

第2题：房地产估价结果报告(一)委托人委托人名称：广州市×××贸易公司法定代表人：××住所：××市××区××路××号联系电话：139××××××××(二)估价机构估价机构名称：广东××房地产评估有限公司资质级别：建设部壹级法定代表人：×××住所：广州市××路××号××大厦联系人：×××联系电话：(020)××××××××(三)估价目的为了解房地产市场价格提供价格参考依据。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实。

认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。

请问：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。

按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。

现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?【参考答案】1.【准确答案】：①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。

所以对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可水准等)不同，其投资价值(报价)是存有差异的。

②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。

③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者来说的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）[问答题]1.（一）某房地产估价（江南博哥）机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。

由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。

请问：1.对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作？在估价报告中应如何进行相应说明？2.对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明？参考答案：1.针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。

若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

2.因司法拍卖等强制取得房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，导致无法进入估价对象内部进入实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

[问答题]2.（二）某房地产估价机构接受委托对一宗仓储用途的房地产进行估价，估价对象于一年前出租，租期为五年，合同租金低于市场租金，且于租赁合同签订时一次性支付了全部五年租金。

经调查核实，该租赁合同真实有效。

请问：1.若为房地产征收估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？2.若为房地产抵押估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？3.若为房地产转让估价，选用比较法作为其中一种估价方法，选取的可比实例均未设定租赁权，应如何进行租赁权益状况调整？参考答案：1.若为房地产征收估价，该租赁合同不会影响估价结果。

2019年房地产估价师《案例分析》精选试题及参考答
案
某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。

现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。

甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。

依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
【参考答案】
本题考查的是房屋征收补偿内涵。

甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;
2.对办公楼承租人损失进行评估;
3.对装修、改造费用进行评估。

房地产估价机构可做的答复：
1.应按改造前的工业用途评估(作者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

房地产估价师案例分析习题及答案房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，唯有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才能越重山跨峻岭。

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(一)有一成片荒地需要估价。

获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

1.该成片荒地开发完成后的总价值为( )亿元。

A.5B.8C.9.6D.10.62.该成片荒地的总价为( )亿元。

A.1627B.2.135C.2.726D.2.9383.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是( )。

A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。

根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。

预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

4.该厂房装饰装修改造后的总价值为( )万元。

A.2240B.2000C.1785.71D.17605.需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。

A.100B.200C.240D.3006.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。