上海：严管“类住宅”擦边球

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上海非普通住宅认定标准是什么？
答：上海非普通住宅认定标准如下：
一、上海非普通住宅的认定标准
非普通住宅一般指住宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

上海非普通住宅的认
定标准有以下几个：
1、建筑容积率在1.0以下；
2、单套面积在140平以上；
3、实际成交价高于市场指导价1.2倍以上。

二、非普通住宅分类
1、别墅
别墅最主要的作用也是用于大家居住，但是购买别墅购房者一般都是非常追求生活
品质以及享受生活的人，别墅一般都是位于郊区或者是风景区，多为园林住宅，环境优
美，包括5中类型：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。

2、花园洋房
花园洋房既不是普通住宅，也不是别墅，它是存在于别墅与普通住宅中间的一种房
子，花园洋房注意是强调的是每个庭院都带有花园。

居住舒适度高，一般除了花园和草
坪是标配以外，还会有车库，另外，楼层一般不会太高，二、三层小楼较多。

编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容是通俗易懂的经验分享。

《产业地产100讲》首发于中工招商网，可以查看全部文章。

最近几年在一些大中城市陆续出现工业用地建设办公楼或商铺的方式进行出售的现象。

在楼市调控政策的重拳下，越来越多的地产企业谋划转型，逐利的开发商早已将目光瞄向地价低廉且面积广大的工业地产。

目前传统住宅开发商向工业地产进军的趋势越来越明显，并且向二三线城市集中，开始新一轮跑马圈地。

根据中工招商产业研究中心的资料统计，工业地产类产品主要由标准厂房产品、研发办公产品、物流类产品三大产品类型，而研发办公楼产品的占有率呈现持续上升的趋势，在发达城市经过产业转型升级改造后，研发办公楼产品在局部区域更成为主流。

不少投资商看中工业地产，其实是盯上了政策上关于7%配套项目建设的规定，追逐短期利益。

所谓的7%配套建设，是指国土资源部《工业项目建设用地控制指标》中规定，工业地产项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。

除了严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等新规，《控制指标》还要求工业企业内部原则上不得安排绿地。

但因生产工艺等有非凡要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

国土资源部同时要求，不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。

对因生产安全等有非凡要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省（区、市）国土资源治理部门备案。

编制工业项目供地文件时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。

上海市小区装修管理规定1、用户装修房屋应事先向物业管理公司书面提出装修申请及上海房屋装修方案(如需变动建筑主体或者承重结构的需提交原设计单位提出设计变更方案)，获得批准并办妥其他有关手续、缴纳有关费用后方可进行施工。

如需改变外立面、拆改管道，提前通知物业公司，经物业公司工程人员审核后方可进行施工。

2、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室外装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在外墙上开门、窗的，将由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

3、用户应加强对自己所聘请的装修单位和人员的管理，遵守本管理规定，爱护本小区的公用设施、公共环境。

4、装修人员必须佩戴由物业管理公司核发的《施工证》(制作费____元、押金____元);无证者将被拒绝进入本小区工作。

装修人员有违规者将被没收证件，并请其离开本小区。

5、为避免影响业主/租户的正常生活，小区的施工时间为：周一至周五8：30-17：____分(其中11：30-14：00和周六、日禁止大噪音施工)，(如因进度需要装修时间需提前或滞后，请提前至物业管理处申请相关手续获批准后方可进场施工。

6、需临时居住在本小区的施工人员，应由该房屋业主向物业管理公司出具书面报告确认，并按省《暂住人口管理条例》，至派出所办理暂住证后，方可临时居住。

7、装修铺管应根据房产商交给的水电竣工图及房屋内的标识施工，以免破坏原有管线造成不必要的麻烦。

在了解原有防水设施构造的前提下，不得更动管道和破坏防水层，否则在装修后发生渗漏，其责任应由客户及装修施工单位负责。

8、装饰装修工程动工前，现场必须配置由物业管理公司保安部检验合格的灭火器材，否则将不能获得施工许可，而由此产生的其它后果亦将由责任人自负。

9、住户及装修人员不得私拉、乱接电源，若因施工需要临时接驳施工电源，需书面提出申请，物业管理公司维修部将予配合。

10、装修材料、器具等进入均需持《材料进出证》(材料费：____元、押金____元)，装修材料、器具等运离本小区均需至保安部填写《物品出门证》，在搬运过程中应注意不得损坏公用设施及公共环境，否则将由责任人修复或照价赔偿。

上海市住房保障和房屋管理局关于损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2009.06.19•【字号】沪房管物[2009]200号•【施行日期】2009.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市住房保障和房屋管理局关于损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知（沪房管物〔2009〕200号）各区（县）房管局、浦东新区建交委：为贯彻实施《上海市房地产登记条例》，进一步规范物业使用行为，维护住宅小区内业主的公共利益，根据《上海市房地产登记条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，现就认定损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的相关事项规定如下：一、损坏房屋承重结构行为的认定和处理程序1、擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，均属损坏房屋承重结构的行为。

2、房屋原始设计承重构件以房屋竣工图标示的位置为准；图纸没有标明或者标示不详细的，由市住房保障房屋管理局认定的房屋检测单位出具证明文件。

3、区县房屋管理部门对损坏房屋承重结构行为应及时作出认定，向房地产权利人出具《承重结构被损的房屋认定书》。

房地产权利人无法联系的，《承重结构被损的房屋认定书》可以以通告方式送达。

4、区县房屋管理部门应在作出认定后的3日内将《承重结构被损的房屋认定通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。

5、当事人恢复被损房屋承重结构的，修复方案和施工应当由具有资质的房屋检测单位实施并验收。

施工应符合如下要求：（1）不得降低原构件的强度；（2）不得低于原构件的用料标准；（3）恢复原有构件的形状；（4）修复部位的构造措施要符合有关技术规定。

物业服务企业应当对修复工程加强监督、巡视。

6、修复项目竣工后，当事人应将修复方案和施工验收资料报送区县房屋管理部门；区县房屋管理部门应到实地核实。

上海市房屋使用安全管理办法正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市人民政府令第39号《上海市房屋使用安全管理办法》已经2020年11月23日市政府第105次常务会议通过，现予公布，自2021年3月1日起施行。

市长龚正2020年12月14日上海市房屋使用安全管理办法（2020年12月14日上海市人民政府令第39号公布）第一条（目的和依据）为加强本市房屋使用安全管理，保障公民、法人和其他组织的人身、财产安全，维护社会公共安全，根据相关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条（适用范围）本市行政区域内国有建设用地上合法建设并投入使用的房屋使用安全及其监督管理活动，适用本办法。

法律、法规对于文物保护单位、优秀历史建筑、需要保留的历史建筑以及历史风貌区范围内的房屋使用安全管理另有规定的，还应当符合相关规定。

集体建设用地上房屋使用安全及其监督管理，由市人民政府另行规定。

第三条（管理原则）房屋使用安全管理应当遵循预防为主、防治结合，规范使用、确保安全，责任明晰、属地监管的原则。

第四条（管理部门）市房屋管理部门是本市房屋使用安全的行政主管部门;区房屋管理部门负责本辖区房屋使用安全的具体监督管理工作。

发展改革、住房城乡建设、规划资源、财政、公安、消防、国资、教育、卫生健康、文化旅游、体育、交通、商务、民政、民防、机关事务、应急管理、市场监管、生态环境、城管执法等部门按照各自职责，协同实施本办法。

第五条（区和街镇职责）区人民政府建立房屋使用安全管理综合协调机制，统筹协调本辖区房屋使用安全管理工作中的重大问题。

镇（乡）人民政府、街道办事处负责综合协调、处理本辖区房屋使用安全管理相关事务，并加强对业主大会、业主委员会履行房屋使用安全责任的指导和监督。

2023年上海市物业管理规定可以涵盖以下内容：一、物业管理范围根据2023年上海市物业管理规定，物业管理范围包括住宅小区、商业综合体、办公楼宇、工业园区等各类房地产项目的维护管理工作。

物业管理单位有责任对房地产项目的楼宇、绿化、道路、停车场、水、电、气、暖等基础设施进行全面管理。

二、物业管理单位的职责1. 维护公共环境：物业管理单位应负责小区的绿化、清洁、保洁、垃圾分类、垃圾清运等工作，确保小区环境干净整洁。

2. 维护楼宇设施：物业管理单位应定期巡查、保养、维修小区内的楼梯、电梯、门禁系统、水电设施等，确保其正常运行。

3. 管理停车场：物业管理单位应负责小区停车场的规划、划线、管理和收费，确保停车秩序和安全。

4. 社区安全管理：物业管理单位应配备安全保卫人员，定期开展安全巡查，提高社区安全管理水平，防范各类安全事故。

5. 居民服务：物业管理单位应提供居民的便民服务，如快递收发、报修服务、社区活动组织等，提高居民的生活品质。

三、物业管理费用1. 物业管理费用的征收方式：物业管理单位应根据小区的实际情况，制定合理的物业管理费用征收方式，并向业主、租户公示。

2. 物业管理费用的使用透明化：物业管理单位应将物业管理费用的收入和使用情况进行公开透明，接受业主的监督。

3. 物业管理费用的合理使用：物业管理单位应将物业管理费用用于小区设施、设备的维护和更新、安全保卫工作、公共服务设施等方面，确保费用的合理使用。

四、业主权益保护1. 业主委员会设立和运作：物业管理单位应支持业主组成业主委员会，行使业主自治的权力，并为业主委员会提供必要的支持。

2. 信息公开和业主参与：物业管理单位应及时公开物业管理相关信息，接受业主的意见和建议，并积极回应。

3. 维护业主的合法权益：物业管理单位应维护业主的合法权益，严禁侵犯业主的财产权、使用权和居住权。

五、物业管理服务质量提升1. 物业管理人员培训：物业管理单位应加强培训，提升物业管理人员的业务素质和服务意识。

上海市房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋管理局•【公布日期】2019.12.27•【字号】沪房规范〔2019〕20号•【施行日期】2020.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知沪房规范〔2019〕20号各区住房保障和房屋管理局，各房地产交易中心，各房屋调查机构，各房地产开发企业，各房地产经纪机构：为进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房销售行为，根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）和《上海市房地产转让办法》（上海市人民政府令第52号）等规定，现就有关问题通知如下：一、房地产开发企业在商品住房预销售过程中应当严格遵循国家和本市房地产市场调控各项政策及相关法律法规、规章和规范性文件的规定。

（一）房地产开发企业应当按照规定组织好商品住房项目的开工建设，及时上市销售。

建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。

（二）房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后方可签订商品住房定金合同、商品住房销售合同，并严格执行网上操作系统即时备案、可售房源不得拒绝销售等本市商品房销售合同网上备案登记制度。

（三）房地产开发企业除应按照本市商品房销售方案备案相关规定制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。

经备案的商品住房销售方案及按照相关规定需要公示的其他内容，应在售楼现场醒目位置张贴。

上海市人民政府关于修改《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》的决定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市人民政府关于修改《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》的决定（１９９３年８月１３日上海市人民政府第４２号令发布）市人民政府决定为《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》作如下修改：一、第四十三条修改为：公有房屋阳台的加窗和搭建应严格控制，并按下列规定执行：（一）本市主要道路沿街公有房屋的挑出阳台和内阳台均不得加窗和搭建。

（二）其他公有房屋的挑出阳台不得加窗和搭建；内阳台的加窗和搭建须经所有人同意，并须统一式样。

本条第一项所称的主要道路由市房管局负责划定。

二、第六十二条修改为：公有房屋调拨单、公有居住房屋调配单上应注明房屋保留日期；单位之间互相调换空房应填写房屋调用单，并注明保留日期。

超过规定保留期限的空关房屋，房屋保留单位须向房屋所有人或房屋经营机构支付超期空关房屋看管费。

超期空关房屋看管费按以下标准支付：（一）住宅基地动迁、市政建设动迁、军转（包括复退）、落政、特需等用房，按房屋租金额支付。

（二）新建解困用房超过保留期限一年以内的，按房屋租金额两倍支付；超过一年的，按房屋租金额四倍支付。

（三）经调配空出的解困用房超过保留期限半年以内的，按房屋租金额两倍支付；超过半年的，按房屋租金额四倍支付。

房屋空关超过三年的，属于地方财政投资建造的，市房管局可分配给困难户较多且无建房能力的单位使用；属于系统单位投资建造的，市房管局可按前一年的房屋成本价出售给困难户较多且无建房能力的单位，所得款项扣去应付租金外，退给原投资建设单位。

本决定自一九九三年九月一日起施行。

上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻实施《上海市房地产登记条例》有关问题的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2009.06.12•【字号】沪房管权[2009]189号•【施行日期】2009.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻实施《上海市房地产登记条例》有关问题的通知（沪房管权〔2009〕189号）各区（县）房管局、浦东新区建交委、各房地产登记处、各房屋土地调查成果管理部门、各房屋土地调查机构、各房地产开发企业：《上海市房地产登记条例》第二十七条规定，房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记前，应当列明本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房、业主共有的房地产和作为公益性公共服务设施的房地产，并提供相关证明材料。

为贯彻执行《上海市房地产登记条例》，规范新建商品房所有权初始登记行为，现就有关业主共有房地产和公益性公共服务设施房地产范围的认定问题通知如下：一、本通知所称的业主共有房地产，是指依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产，主要包括物业管理用房（含物业管理服务用房及业主委员会用房）、门卫房、电话间、监控室、地面架空层、按规划配建的非机动车车库和避难层、设备层或者设备间等，以及房地产开发企业与业主约定的属于业主共有的房地产。

本通知所称公益性公共服务设施房地产，是指规划管理部门批准配置的公共服务设施房地产中除业主共有和房地产开发企业所有以外的公共服务设施房地产，主要包括用作行政管理、教育、文化、体育、医疗卫生、社会福利设施和市政公用设施等的房地产。

二、房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向房地产所在地的区（县）房管局申请业主共有的房地产和公益性公共服务设施房地产的认定，并提交下列材料：1、申请表；2、规划管理部门的工程设计方案审核意见；3、建设管理部门的项目初步设计批复；4、《建设工程规划许可证》及附件附图（建设工程项目表及建设工程总平面图、涉及业主共有和公益性公共服务设施的房屋分层平面图）；5、拟配置物业管理用房等相关资料；6、房屋土地权属调查报告书。

上海市住房保障和房屋管理局关于重新发布一批局规范性文件的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市住房保障和房屋管理局关于重新发布一批局规范性文件的通知（沪房管法〔2014〕106号）各区县住房保障房屋管理局、市局机关各处室、局属各事业单位：《上海市房地产管理局关于公管房屋养护范围（试行）》等30件局规范性文件经评估需继续实施，现予重新发布，有效期至2016年6月30日。

现将重新发布的局规范性文件目录印发给你们，请予认真执行。

附件：重新发布的局规范性文件目录上海市住房保障和房屋管理局2014年4月17日附件重新发布的局规范性文件目录编号文件名称文号1上海市房地产管理局关于公管房屋养护范围（试行）1973年11月23日2上海市住房收费暂行标准1976年1月1日3上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室印发公有住房出售后再套配、增配的若干规定和公有住房再配售操作办法（试行）的通知沪房地改办〔1995〕240号4上海市房屋土地管理局关于印发上海市房地产开发企业备案工作程序（试行）的通知沪房地开〔1995〕389号5上海市房屋土地管理局关于贯彻执行上海市房地产开发企业资质等级评定工作规范（试行）的通知沪房地开〔1996〕133号6上海市房屋土地管理局关于贯彻执行上海市房地产登记资料查阅暂行规定的通知沪房地权〔1998〕825号7上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室、中国建设银行上海市分行关于直管公有住房、出售投资单位公有住房净售房款及使用权住房产权变更中维修基金归集和支用的暂行规定沪房地改〔1999〕0898号8上海市房屋土地资源管理局关于印发单位保留使用权成套住房的处理办法（试行）的通知沪房地资市〔2000〕42号9上海市房屋土地资源管理局关于印发上海市城镇廉租住房实施意见（试行）的通知沪房地资廉〔2001〕280号10上海市房屋土地资源管理局关于印发关于上海市商品住宅维修基金管理办法的应用解释（试行）的通知沪房地资物〔2001〕302号11上海市房屋土地资源管理局关于印发商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定的通知沪房地资市〔2003〕6号12上海市房屋土地资源管理局关于印发上海市房屋建筑面积测绘成果争议处理暂行办法的通知沪房地资权〔2003〕64号——结束——。

上海市农村个人住房建设管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市农村个人住房建设管理办法（1992年10月3日上海市人民政府第24号令发布）第一章总则第一条为了加强本市农村个人住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市城市建设规划管理条例》，结合本市农村实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房）是指本市农村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。

第三条上海市土地管理局（以下简称市土地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。

上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。

乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。

第四条农村个人建房应根据乡（镇）和村庄建设规划统筹安排。

第五条农村个人建设应使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。

农村个人建房所使用的土地属于国家或集体所有，个人只有使用权。

根据国家建设或乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。

第六条农村个人建房用地应根据市计划委员会和市土地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。

第七条农村个人建房用地实行有偿使用制度。

第八条农村个人建房审批实行公开办事制度。

乡（镇）人民政府应将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。

上海市住房和城乡建设管理委员会关于查处损坏房屋承重结构违法行为若干问题的通知文章属性•【制定机关】上海市住房和城乡建设管理委员会•【公布日期】2016.09.02•【字号】沪建法规联〔2016〕735号•【施行日期】2016.09.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文关于查处损坏房屋承重结构违法行为若干问题的通知沪建法规联〔2016〕735号各区建设管理委（建设交通委）、住房保障房屋管理局、城管执法局、房地产登记处：根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市房地产登记条例》、《上海市城市管理行政执法条例实施办法》有关规定，现就查处住宅物业管理区域内损坏房屋承重结构违法行为有关问题通知如下：一、损坏房屋承重结构的认定1.擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，均属损坏房屋承重结构的行为。

2.房屋原始设计承重构件以房屋竣工图等标示的位置为准，竣工图有明确标示的，城管执法部门可以直接予以认定。

3.无图纸、图纸没有标明或者标示不详细，城管执法部门不能直接认定的，委托市住房城乡建设管理委认定的房屋检测单位出具检测报告或者证明文件，根据检测结果作出认定。

二、房屋承重结构的修复1.房屋承重结构的修复应当由市住房城乡建设管理委发布的具有资质的施工企业承担。

2.修复被损房屋承重结构，应符合如下要求：（1）不得低于原构件的用料标准；（2）基本恢复原有构件的形状。

3.当事人修复被损房屋结构，可以委托名单内的企业实施修复施工。

施工企业按照建筑施工标准和规范进行施工，并对施工材料和质量负责。

项目竣工后，企业自行组织验收，并出具加盖公章和现场负责人签字的验收报告。

经名单内的企业施工、出具验收报告，城管执法部门核实修复部位与损坏部位一致的，确认为房屋承重结构已修复。

4.当事人自行或者委托名单外的企业实施修复的，应当出具市住房城乡建设管理委认定的具有资质的房屋检测单位作出的检测报告。

上海市房屋土地管理局关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市房屋土地管理局关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知（沪房地交[1999]0786号一九九九年十一月二十二日）各区县房地局、房地集团、房地产交易中心，市房地产交易中心，各系统单位房管部门：关于成套独用住房使用权买卖，我局曾多次发文，予以禁止。

但目前房地产市场中成套独用住房使用权买卖的现象仍时有发生，房地产中介、交易场所及有关房源信息载体仍有成套独用住房使用权出售信息，严重影响了房地产交易的正常秩序。

为进一步规范房地产市场的运作，维护购房者的合法权益，现就禁止成套独用住房使用权买卖作如下规定：一、成套独用的商品住房和花园住宅、部队住房、公有住房(以下简称成套独用住房)，均不得以任何形式出售使用权。

二、房地产开发企业出售商品住房，只能出售产权，不得出售使用权或假借商品住房出售、出租或代理经租等名义出售使用权。

三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。

四、物业管理公司不得以任何形式转让其管理的成套独用住房使用权，也不得为成套独用住房使用权买卖办理租赁户名变更和入住等手续。

五、各房地产交易中心应加强对进驻交易中心的房地产开发企业和各类经纪中介服务机构的监督管理，要制订有关规章制度，严格规范场内经营行为。

凡发现有从事成套独用住房使用权买卖或从事成套独用住房使用权买卖咨询等业务，或挂牌、展示、提供成套独用住房使用权买卖信息的，应及时加以制止，拒不改正的，应取消其入驻经营资格，责令其撤离交易中心，并将其违规行为提交市或区县房地产管理部门查处。

解读《杭州市关于进一步规范商业办公等非住宅类项目》政策2012年1月11日，杭州市人民政府办公厅转发了市建委市规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知。

对于《通知》，解读如下：一、适用区域：本意见适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）行政区域范围内商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理。

萧山区、余杭区和各县（市）可参照执行。

解读：一般来讲，政策法规的制订，有其明确的针对性。

而“参照执行”往往有其特指。

也就是说，有其特殊的政策背景和指引对象。

一般来说，法律法规中出现的“参照执行”，所表达的精神，应该都是要执行，而不是可执行也可不执行。

从字面上讲，“参”的本意就是“加入”、“参加”的意思，“照”就是按照、比照的意思。

就是要求其它单位也加入到本规定中面来，比照一起执行。

因此，《通知》的实施意味着至少杭州市主城区的非住宅类项目将受到明显影响。

尤其是中心城区的楼市格局将产生很大震动，因为一直以来，中心城区的商业办公类项目，尤其是酒店式公寓项目一直是开发建设的重点，《通知》无疑是给中心城区的商业地产套上了一层紧箍咒。

二、适用部门：《通知》涉及到市建设、规划、国土资源、住保房管、工商、城管执法、公安消防、教育等多个部门。

1、建设局：建设行政主管部门应加强对项目设计单位、施工图审查机构、施工单位和监理单位的监督检查，及时查处擅自修改设计方案和不按规定进行施工图审查、不按照经批准的施工图施工、不按规定监理等违法行为，并按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等有关法律法规的规定予以处罚。

《通知》中涉及到的相关标准如下：（1）商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）；（2）内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗；（3）具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。

2023年上海住宅物业管理规定引言：随着上海城市化进程不断加快，物业管理在城市发展中扮演着越来越重要的角色。

为了规范上海住宅物业管理行业的发展，提高对居民的服务质量，2023年上海市出台了一系列的住宅物业管理规定。

这些规定旨在提升住宅小区的管理水平，保障居民的居住权益，营造良好的居住环境。

一、物业公司资质要求1.物业公司必须具备独立法人资格，并在上海市工商行政管理局注册登记；2.物业公司应当有一定的管理经验，并且具备一定的人员和物质基础；3.物业公司必须具备负责人员持有上海市物业管理从业资格证书；4.物业公司应当具备一定的经济实力，能够承担物业管理工作所需的费用；5.物业公司应当具备良好的信誉记录，没有重大违法记录。

二、物业服务内容要求1.安全管理：物业公司应当制定并执行完善的安全管理制度，对小区内的消防设施、电梯、防盗系统等进行定期维护和检查，确保住户的人身和财产安全；2.环境卫生：物业公司应当定期清洁小区内的公共场所，保持小区的卫生和环境整洁；3.公共设施维护：物业公司应当对小区内的公共设施进行定期维护和检修，确保其正常使用；4.业主委员会管理：物业公司应当积极协助业主委员会开展工作，提供必要的支持和协助；5.投诉处理：物业公司应当建立健全的投诉处理机制，及时处理住户的投诉和意见；6.信息公开：物业公司应当定期向住户公开小区的管理信息，包括物业费用的使用情况、小区内的改造和维修计划等重要信息；7.其他服务：物业公司还可以根据住户的需求和小区的实际情况，提供其他符合法律法规和管理要求的服务。

三、物业费用收取与管理1.物业费用的收取应当按照上海市物业管理费用收费标准执行，不得擅自提高或降低费用；2.物业费用应当按月收取，并及时提供收费明细，接受住户的监督；3.物业公司应当建立健全物业费用的使用管理制度，确保费用的合理使用；4.物业费用的使用应当公开透明，不得违法违规使用。

四、业主权益保护1.业主有权参与小区事务的讨论、决策和监督，物业公司应当积极协助业主委员会履行职责；2.业主有权了解物业公司的管理情况和财务情况，物业公司应当按要求向业主公开相关信息；3.业主对物业公司的服务不满意，有权提出投诉和意见，物业公司应当及时处理和回复；4.物业公司不得擅自收取业主以外的费用，不得侵犯业主的合法权益。

上海商住房的新出政策上海商住房的新出政策已交付入住的从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易划重点：一层变两层的所谓“loft”，想要卖掉，请整改!已售未入住的要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租划重点：误导销售的项目，请准备好购房人的维权!(合法维权)未建未售的已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证在建未售的项目，经相关部门联合验收通过后方可销售从此“绝种”停止审批公寓式办公项目，在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目细节关注对部分符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的商业办公用地或项目，在满足环保、安全等前提下，可参照本市城市更新等相关规定，按照规划程序予以调整，用于建设租赁住房。

部分项目已被处罚据《上海发布》消息，在以上《意见》出台之前，闵行嘉定两区已先行启动商业办公项目清理整顿工作，绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场、明发商业广场等一批项目，其开发企业已经被处罚。

延伸阅读：按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。

如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。