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目 录
第一章 房地产开发程序简介 ....................................................................................................................................................................... 1
第二章 房地产开发公司的建立 ................................................................................................................................................................. 6
第一步 房地产开发公司建立的法律程序 ............................................................................................................................... 6
第一项 房地产开发公司建立的有关税费 ............................................................................................................................... 6
第三章 土地使用权获得流程 ....................................................................................................................................................................... 6
房地产开发程序及施工前手续办理流
程
一、房地产开发准备阶段
1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选
址、了解项目附近一些相关资料。
2、市场调查，整理数据，委托有资质的勘察设计单位对待
建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。
3、对拟开发项目做总体经济概算，编制详细的修建性规划
设计，并附参数和效果图，
4、落实开发项目资金。
5、启动实施计划
二、房地产开发实施阶段
（一）房地产开发行政审批工作
房地产建设项目的规划行政审批程序：总体可按六个阶段划
分：
1）项目选址定位；
2）依据控制性规划编制修建性规划，并出具规划总平面
图报查、确定规划设计条件；
3）政府立项审批。
4）初步设计及施工图设计、审查；报建；
5）施工报建；五证相关手续办理，施工放线定位，施工
过程中跟踪校验检查。
6）建设工程竣工综合验收备案。
（1）项目选址定位阶段应组织和完善以下手续：
1）规划选址定位：建设单位踏勘现场，组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。
2）所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制，对
项目进行可行性研究，编制项目投资概算。
3）概算指标符合要求后，申请规划部门进行总体规划和
控制性规划调整，调整后报政府立会审批，审批通过进行修建
性详细规划编制。
4）建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规
划，合格后进行项目立项审批，市政府出具发改委立项和政府
批文，住建局办理投资开发项目建设条件意见书。
5）国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规
划和土地供应方案的审查。
6）环保局对项目影响环境进行评价，办理生产性项目环
保意见书（表）。
7）消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。
8）人防办进行人防工程建设布局审查。
6）文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建
设项目相关专业内容和范围进行审查。
7）规划部门办理项目选址意见书（或规划设计条件通知
书）。
（2）项目规划设计阶段应组织和完善以下手续：
消防验收
1、到政务大厅消防窗口取《建设工程竣工验收消防备案表》，按表上要求填好后盖上开发公司公章，提交到大厅窗口。按小区内90%进行抽检，抽到的施工单位准备如下资料：
1）建设工程消防验收申请表
2）工程竣工验收报告
3）消防产品质量合格证明文件
4）有防火性能要求的建筑构建、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证
5）消防设施、电气防火技术检测合格证明文件
6）施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件
建设工程竣工验收消防备案表
备案时间： 年 月 日
建设单位 备案人
工程名称 联系电话
工程地址 使用性质
消防设计备案号 竣工验收日期
建设工程质量监督机构
单位类别 单位名称 资质等级 联系人 联系电话
设计单位
施工单位
监理单位
检测单位
工程基本情况 建筑物名称 结构 耐 火
等 级 高度 层 数 建筑面积 火灾危险性类别
储罐 设置位置
设置型式 □内浮顶罐 □水槽式罐 □浮顶罐 □球形罐 □拱顶罐 □卧式罐 □其它
储物类别 □可燃液体 □易燃液体 □可然气体 □助燃气体 □不燃气体 □其它
储存物质名称 火灾危险性类别 储罐材质 储存温度 储存形式
□钢 □砼□洞穴 □低温□常温 □地上□半地□下地下
堆场 储量 储存物质名称
土建工程 □防火间距 □防火分区 □防烟分区 □消防电梯
□防烟楼梯 □封闭楼梯 □消防车通道 □消防控制室
室内装修工程 □顶棚□墙面□地面□隔断□固定家具□装饰织物□其他装饰材料
消防设施 设置场所 类型
室内消炎栓系统 □常高压 □临时高压 □干式消防竖管□ 消防水箱
□水泵接合器
自动喷水灭火系统 □干式 □湿式 □预作用 □雨淋 □水幕 □水雾
火灾自动报警系统 □区域报警 □集中报警 □控制中心报警
阶段 步骤 内容
投资机会选择与分析 投资机会选择
（寻找、筛选） 投资机会寻找和筛选
投资决策分析
（可行性研究） 市场分析和财务评价。
前期工作 获取土地使用权利 1） 出让：招标、协议、、挂牌、拍卖；
2） 划拨：协议或招标，如经济适用房
3） 原有划拨土地：企业改制等行为要办土地所有权出让手续；不改变用途，可以采用协商方式取得。即采用土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营。
4） 与当前土地使用权利拥有者合作。
规划设计和方案报批 ⑴土地出让过程中的规划：出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
⑵房地产开发前期的规划管理：
1）开发项目选址、定点审批：《选址规划意见通知书》；
2）《建设用地规划许可怔》；
3）规划设计条件审批阶段：《规划设计条件通知书》；
5） 设计方案审批阶段：《规划设计方案审批通知书》；
6） 《建设工程规划许可证》
签署有关合作协议 建设工程招标：公开招标、邀请招标
开工申请：《申领施工许可证》
建设阶段 施工建设与竣工验收 1、质量控制：原材料、设备检验；确立控制质量的措施
2进度控制：1）工程进度计划编制；
2）进度管理：横道图法、网络图法
⒊成本控制
4合同管理
5安全管理：总承包单位负责；分包单位向总承包单位负责。
6竣工验收：竣工验收15天内，将验收报告以及相关文件向建设行政主管部门备案。开发商竣工档案，移交房屋产权所有者和城市档案馆。承包商收到竣工结算资料，在一月内核实，确认后，及时结算价款。承包商收到上述，半月内交付竣工工程。
租售阶段 市场营销 1、 销售形式：自行销售、委托销售（业务人员素质、可投入的市场营销资源、业绩：代理的成功率有多大、以及项目的平均销售周期、针对物业类型选择物业代理）
2、 制定租售方案；租售选择、租售进度、租售价格。
1） 成本导向定价法：成本加成、目标定价
