第27卷第&期 武汉冶金管理干部学院学报2017 年 3 月 JOURNAL OF WUHANMETALLURGICAL MANAGER，S INSTITUTEVol. 27 No. 1
Mar. 2017
房地产开发用地制度的完善及高房价的控制
李丹
(山东科技大学文法学院，山东青岛266590)
摘要:我国的高房价与我国房地产开发用地制度密切相关。限定开发用地范围，影响了土地的供 应；土地以出让方式取得使用权，造成国家垄断的现象;一次性缴纳出让金，加大了土地成本。相应的对 策：农村集体土地直接进入房地产市场；政府应当把握市场化的度;调整土地出让金的支付方式；完善土 地监督机制。
关键词：土地制度；高房价;经济法;房地产开发中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号#1009 -1890(2017)01 -0008 -03
一、房地产开发用地制度概述
土地制度主要包含土地所有制和土地使用制
两部分。新中国成立以后，我国确立了土地所有
制为社会主义土地公有制。《土地管理法》第二
条规定中华人民共和国实行土地的社会主义
公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
依据上述法条，房地产业只能使用国有土地
从事房地产开发。目前我国房地产开发用地制度
主要包括以下几个方面：(一）房地产开发用地只能来自国有土地
为了保护耕地，即集体土地，我国很多法律原
则上都规定了房地产的开发用地只能来自国有土
地。《宪法》第10条规定城市的土地属于国家
所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定
属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自
留地、自留山，也属于集体所有。”[1]这一规定划
定了国有土地的范围，即房地产开发的土地范围。《土地管理法》第43条规定$“任何单位和个
人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用
国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经
依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土
地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经
杭州市房地产开发用地配套设施
核查办法（征求意见稿）
第一条（制定依据）为加强城市公共配套设施建设，营造高品质生活环境，规范房地产开发用地的配套设施核查工作，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》和《杭州市居住区配套设施建设管理条例》等法规规定，结合本市实际，制订本办法。
第二条（适用范围）杭州市行政区域内房地产开发的国有建设用地（以下简称房地产开发用地）使用权出让或者划拨前配套设施核查工作适用本办法。
第三条（核查内容）本办法所称配套设施是指用于房地产开发用地的配套公共设施、配套基础设施以及邻避设施。
配套公共设施是指教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、商业服务等公共服务设施。
配套基础设施是指地块周边的道路、燃气、供水、排水、绿化、通信等市政基础设施。
邻避设施是指电力、污水、加油加气、环卫设施、消防设施、停车场、公交场站等对周边地块有不利影响的配套基础设施。
第四条（核查范围）房地产开发用地配套设施核查范围为地块所处控规单元。其中配套公共设施重点核查地块周边，与该地块关联的学校、医院、托育机构、养老院等公共服务设施建设情
况；基础设施重点核查地块周边，为地块开发、建设服务的道路、燃气、供水等市政基础设施的建设情况；邻避设施重点核查地块周边500米范围内，对地块有不利影响的电力、污水、环卫等基础设施建设情况。如配套设施涉及其他相邻控规单元的，应当一并纳入审查范围。
第五条（部门职责）杭州市城乡建设委员会统筹管理全市房地产开发用地使用权出让或者划拨前配套设施核查工作，负责主城区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）房地产开发用地配套设施核查工作，具体牵头相关行业主管部门明确房地产开发用地配套设施核查内容，协调解决难点问题，全面指导配套设施建设工作。其他区、县（市）、管委会建设行政主管部门负责本辖区内房地产开发用地的配套设施核查工作。
为推动落实公共服务设施和基础设施建设，各行政主管部门
价值工程在房地产开发用地
选择中的应用
高 沂西安建筑科技大学 ７ １ ＯＯ５ ５
【文＿章摘要】
土地是房地产开发的基础，良好的
地段是房地产开发成功的首要因素，同
时它又是总成本中重要的组成部分，因
此土地的选择就显得尤为重要。本文将
价值工程引入对开发用地对选择中 通
过计算比较各宗土地的价值系数，最终
选择陛价比较高鲶地块，起到了较好的
效罚 ，对现实有一定对指导意义。 ｜ｌ
【关键词】 －一
价值工程；功能系数；成本系数≯－－价
缮质鼗
房地产最重要的一个特性就是其位置
的固定性与不可移动性。土地是房地产开
发的前提，特定的场地决定了特定的需
求、开发建设条件、开发成本以及特定的 税费政策。开发项目位置的选择在房地产
开发中起到了关键性的作用，其重要性不
仅仅在于它为建造房屋和创造良好的物业
环境提供基础，更重要的是任何地块都有
其价值，土地的价格及其开发费用是整个
房地产项目总成本中的重要的组成部分， 同时开发用地的选择又是决定开发企业经
营效益至关重要的条件，因为良好的地段
是保证房地产开发成功的首要因素。那么
如何科学有效的进行房地产开发用地的选
择就成为一个非常重要的课题。
一、价值工程的基本理论
价值工程是一门新兴的管理技术，是
降低成本提高经济效益的有效方法。它４０
年代起源于美国，麦尔斯是价值工程的创
始人。价值工程（Ｖａｌｕｅ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ简
称ＶＥ），又称价值分析（Ｖａｌｕｅ Ａｎａｌｙ
ｓｉｓ简称ＶＡ）。是以最低的寿命周期成本，
可靠的实现所研究对象的必要功能，从而
提高对象价值的思想方法和管理技术。价
值工程中的“价值”是指分析对象具有的
功能与获得该功能和使用该功能的全部费
用之比。设对象（产品、系统、服务等） 的功能为Ｆ，其成本为Ｃ，价值为Ｖ，则 价值的计算公式为：Ｖ＝Ｆ／Ｃ。
进行一项价值分析，首先需要选定价
值工程的对象。一般说来，价值工程的对
房地产开发用地投标、竞拍管理办法
1 目的
鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范，通过投标、竞拍方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式，为推动和规范这两种项目用地取得方式，依据《xx企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》，特制定本办法。
2 范围
本办法适用集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。
3 职责
3.1 集团企划部负责本办法的制订、修改、指导和监督；
3.2 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均有对本办法提出修改之权力和义务；
3.3 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本办法；
3.4 本办法解释权归企划部。
4 方法和过程控制
4.1 释义
本办法中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：
4.1.1 集团/集团公司：指xx企业股份有限公司
4.1.2 一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司
4.1.3 总办：指集团总经理办公室
4.1.4 企划部：指集团企划部
4.1.5 公告：指当地政府或其他有权机关发布的土地使用权招投标、拍卖公告
4.1.6 最后日：指投标截止日/竞买申请截止日（在没有独立的竞买申请日时为拍卖日）
4.1.7 星级
4.2 前期工作
4.2.1 一线公司密切留意当地政府或其他有权机关指定发布公告的报刊、网络或者其他媒介。在获知公告或收到土地投标/拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式/竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标/拍卖文件。
4.2.2 自公告或收到邀请书之日起七日内，一线公司做出是否参加投标/竞买的初步决定，同时报送企划部。
4.2.3 初步决定参加投标/竞买的，在决定后三日内将下列材料报送企划部：
4.2.3.1 投标／拍卖公告或者投标邀请书 4.2.3.2 标书格式/竞买申请书等招标/拍卖文件
4.2.3.3 参加投标/竞买初步可行性分析
