社区商业招商不要招的四种业态

社区商业业态划分商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。

目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。

其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

附件招商引资负面清单一、规范通过财政奖补与税收优惠等政策进行不当招商引资的行为不得违规通过财政奖补、财政返还等方式对项目进行恶性争夺。

除法律、行政法规已有规定外，各县（市）区不得超出权限出台税收优惠政策，不得违规实施税收减免或返还。

不得采取与税收、非税收入等挂钩方式对企业、个人给予奖励、补贴，变相返还财政收入。

除国家允许的扶持小微企业发展等有关优惠政策外，不得违规利用财政资金或通过融资平台公司为企业建设厂房、购买设备或代为承担经营成本。

二、规范违规实施非税收入和社会保险费优惠进行不当招商引资的行为各县（市）区要严格执行非税收入管理制度和社会保险制度，不得对企业违规减免非税收入，不得违规减免、缓征或代为承担企业应当承担的社会保险缴费，不得允许企业违反统一的缴费费率和缴费基数规定。

三、规范通过违规提供土地优惠进行不当招商引资的行为招商引资相关开发建设活动应符合国土空间规划要求，各县（市）区在招商引资中不得低于协议出让最低价标准违规出让国有土地使用权。

不得以各种名义减免土地出让收入，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

经依法批准转让原划拔土地使用权，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴上地出让价款；不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间详细规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

不得违规设置土地竟买条件，不得将产业项目引进与房地产用地出让捆绑或变相捆绑。

四、规范过度配置资源开展招商引资的不当行为在招商引资中要客观评估区域资源禀赋和环境条件，落实节约集约用地、生态环境保护等制度。

各类园区应确定工业标准厂房需求，建立监测预警机制，防止过度建设。

引进高耗能高排放项目，应符合生态环境分区管控、产业园区规划环评要求和环境质量改善目标，严格执行生态环境准入清单，充分考虑碳排放达峰目标，严格落实污染物排放总量控制和区域消减要求，确保符合区域环境质量改善目标和碳排放强度下降目标。

社区底商招商方案一、背景介绍社区底商是指位于住宅小区楼下的商业场所，也被称为商业底层或商业底商。

这些底商通常面临着白天人流有限、商圈竞争激烈等问题，因此需要一个有效的招商方案，以吸引优秀的商业品牌进驻，为社区居民提供高品质的生活服务。

本文将提供一个社区底商招商方案，助力社区底商实现良好的招商效果。

二、目标市场分析在制定招商方案之前，首先需要对目标市场进行分析。

社区底商的目标市场主要是社区居民以及周边人群。

通过对目标市场的深度了解，才能确定招商的方向和策略。

1. 社区居民特征社区居民通常以家庭为主要群体，他们对生活品质和便利性有较高的要求。

人口结构方面，社区居民以30-59岁的中产阶级为主要消费群体。

2. 周边人群特征除了社区居民，周边人群也是重要的消费者。

周边人群以上班族、学生、退休人员等为主要群体，他们对价格较为敏感，同时注重便利性和购物体验。

三、招商策略基于对目标市场的分析，我们可以制定以下招商策略，以吸引优秀的商业品牌进驻社区底商。

1. 多样化的业态布局社区底商应该以满足社区居民日常生活需求为基础，同时兼顾吸引周边人群。

因此，招商时需要考虑引入多样化的业态，例如超市、便利店、餐饮店、咖啡馆、美容美发店、洗衣店等。

这样的多样化布局可以提供丰富的服务选择，满足不同消费者的需求。

2. 引入优质商业品牌招商过程中，应该注重引入优质的商业品牌。

这些品牌可以通过在市场上的口碑和知名度来提升社区底商的招商吸引力。

同时，可以考虑与当地企业合作，推动本地品牌进驻社区底商，为社区发展做出贡献。

3. 支持创业者除了引入知名品牌外，社区底商也应该提供机会给创业者。

可以设立一定的创业扶持政策，例如降低租金、提供装修补贴、推广支持等。

这样可以吸引一些新兴品牌和创新业态，为社区带来新鲜感和活力。

4. 提供个性化服务社区底商可以通过提供个性化服务来吸引消费者。

例如，为社区居民提供会员卡、优惠券、积分兑换等福利，增加消费者的黏性和忠诚度。

由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。

商业物业大多采取出售的方式。

由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。

社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。

”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。

从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。

位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。

同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。

红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。

红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。

”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。

比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。

社区商业招商方案背景社区商业是指在社区内建立商铺，提供各类商品和服务，满足居民的日常生活需求。

近年来，社区商业市场逐渐兴起，吸引越来越多的投资者和企业进入该领域。

但是对于想要进入社区商业市场的企业和投资者，如何制定有效的招商方案，提高投资回报率，是一个非常重要的问题。

本文将从市场现状、投资策略和实施方式三个方面分析社区商业招商方案。

市场现状社区商业市场规模庞大，包括超市、餐饮、医药、美容、家居、教育等各类业态。

现阶段社区商业市场呈现以下特点：1.市场潜力大：随着城市化建设的不断推进，城市社区的数量不断增加，社区商业市场的潜力巨大。

2.品牌竞争激烈：社区商业市场内涌现出许多知名品牌，品牌竞争十分激烈，新进入者需要有更具竞争力的产品和服务。

3.消费升级：随着居民收入水平的提高，消费需求不断升级，新进入者要根据消费者需求调整产业结构，提供更加优质的商品和服务。

投资策略制定有效的投资策略是社区商业投资的基本前提，以下是一些供参考的投资策略：1.选址和平台：选好合适的区域和场地，建立适合的商业平台，是一个成功的社区商业投资的必要条件。

2.了解和满足消费需求：一家成功的商业机构是建立在了解和满足目标消费者需求的基础上的。

要把握好产品和服务的方向和定位，发掘消费者的潜在需求。

3.灵活权衡利益：商业投资涉及到许多利益相关方，包括投资者、商户、消费者、社区等。

要有清晰的利益分析和权衡，在维护自身利益的前提下，尽量满足各方需求，实现多赢。

4.开拓创新业态：随着社会和消费需求的不断变化，新的业态层出不穷。

要紧紧抓住市场机遇，尝试创新和开拓新的商业业态。

实施方式制定好投资策略之后，需要找到合适的实施方式，以下是一些可供选择的实施方式：1.直营：直接经营自己的商铺，保持对商业的直接控制和管理。

2.特许经营：通过与品牌商或特许经营商合作，享有品牌支持和经营管理支持。

3.加盟经营：利用品牌和资源优势，对加盟店开展产业经营，实现资源共享和价值共创。

社区商业及社区商业业态划分一、社区定义与分类社区是指居住在同一地理区域内，具有相似社会特征（如文化、生活方式、价值观念等）的人们组成的社会群体。

按照不同的标准，社区可以分为不同类型，如按照人口规模分类，可以分为大型社区、中型社区和小型社区；按照形成方式分类，可以分为自然形成的社区和规划形成的社区：按照居住形态分类，可以分为住宅社区、商业社区、工业社区等。

二、社区商业业态概述社区商业业态是指以满足社区居民消费需求为目的，在社区内从事商品销售、服务提供和休闲娱乐等经营活动的企业组织形式。

社区商业业态主要包括零售业态、服务业态、餐饮业态和文娱业态等。

三、零售业态零售业态是指以直接销售日常生活用品为主，以满足社区居民基本生活需求为目的的商品销售形态。

在社区商业业态中，零售业态是一种重要的经营形式。

1．便利店：便利店是一种以方便、快捷、二十四小时营业为特点的零售业态。

在社区内开设便利店可以满足居民日常生活的基本需求。

2．超市：超市是一种规模较大、商品品种齐全的零售业态，能够满足社区居民多样化的购物需求。

3．专卖店：专卖店是一种以专业销售某一类商品为主的零售业态，如家居用品店、文具店等。

4．购物中心：购物中心是一种集购物、休闲、娱乐于一体的零售业态，通常由多个商店组成，能够满足社区居民多种消费需求。

四、服务业态服务业态是指以提供各类服务为主的经营活动，在社区商业业态中具有重要作用。

5．家政服务：家政服务包括保洁、保姆、维修等家庭日常服务，能够满足社区居民家庭生活需求。

6．维修服务：维修服务包括家电维修、车辆维修等，能够解决社区居民日常生活中遇到的问题。

7．餐饮服务：餐饮服务包括快餐店、小吃店、火锅店等，能够满足社区居民的饮食需求。

8．娱乐休闲：娱乐休闲业态包括电影院、KTV、网吧、艺术展览等，能够满足社区居民休闲娱乐的需求。

五、餐饮业态9．快餐店：快餐店提供简便快捷的餐饮服务，通常以汉堡、炸鸡等西式快餐为主，以满足社区居民快节奏的饮食需求。

社区商业招商方案一、市场背景近年来，随着城市化进程的不断推进，社区商业已成为满足居民生活需求、提升居住体验的重要组成部分。

然而，目前社区商业发展仍面临一系列挑战，如商户数量有限、业态单一、服务水平不高等问题。

为了提高居民的生活质量，我们精心设计了社区商业招商方案，旨在引入多样化、高品质的商业业态，满足居民的各类需求。

二、项目目标1. 提升社区商业业态多样性：通过引入不同领域的商家，丰富社区商业业态，满足居民的各类需求。

2. 提高居民购物体验：打造舒适便捷的购物环境，提供优质的商品和服务，提升居民的购物满意度。

3. 促进居民社交互动：创建社区商业中心，提供休闲娱乐活动，增进邻里之间的交流，营造和谐的社区氛围。

三、招商方案1. 商业业态规划：根据社区居民的需求调研，确定适宜的商业业态，包括但不限于超市、餐饮、美容美发、健身房等。

2. 招商对象筛选：面向行业内知名品牌和经营者进行招商，以保证商户质量和服务水平。

3. 租赁政策优惠：针对优质商户，提供租金减免、装修补贴等多种优惠政策，降低其进驻社区商业的成本。

4. 设备设施保障：为商家提供优质的基础设施和设备，包括供水供电、消防设施等，确保商家顺利运营。

5. 品牌推广支持：通过社区宣传渠道和线上线下推广活动，提升招商商家的知名度和品牌形象。

四、项目实施1. 洽谈与合作：与招商商家进行项目洽谈，商定各项合作细节，确保项目的顺利推进。

2. 商铺配置与装修：依据商家经营需求，提供合适的商铺布局设计方案，并根据商家要求进行装修施工。

3. 开业筹备与宣传：与商家合作，组织开业活动；通过社区宣传媒体、户外广告等渠道进行宣传，吸引居民关注。

4. 运营管理与后续支持：建立完善的商户管理体系，提供必要的管理支持和运营指导，确保商家的顺利经营。

五、预期成果1. 社区商业业态丰富多样，满足居民各类需求。

2. 居民购物体验提升，提供丰富的商品选择和优质的服务。

3. 居民社交互动增加，促进邻里间的交流和互助。

社区商业招商方案随着城市化的进程，社区商业已经成为了城市生活中不可或缺的一部分。

为了满足社区居民的生活和消费需求，社区商业需要一个可行的招商方案。

本文就社区商业招商方案做出详细的阐述和分析。

一、社区商业的特点社区商业一般指在社区内开设的商业店铺，其特点是生活类和服务类的业态占主导地位。

社区商业主要面向的是社区居民，以满足他们在日常生活中的购物、饮食、娱乐、医疗等全方位需求。

同时，社区商业具有服务本地人、接地气、便利、价格实惠等特点。

二、社区商业的现状随着城市化进程的发展，社区商业已经成为了城市商业的重要组成部分。

相比其他商业街区，社区商业有着更大的市场发展空间和更稳定的消费群体。

在当前经济形势下，社区商业的市场规模不断扩大，商业业态也日渐丰富。

三、社区商业招商方案1. 定位社区商业的定位应该是以居民为中心，满足当地居民对于日常生活所需的商品和服务。

同时需要考虑居民的居住特点、消费习惯、社区文化等因素，以此来确定商业定位，使商铺在社区中具有较大的竞争优势。

2. 商业选址和布局社区商业的选址需要考虑到社区中存在哪些消费热点和人群集聚点，以及商业的可达性、交通便捷性等因素。

同时，布局也需要注重商铺的统一风格，符合社区的文化特点，营造出舒适、便利的购物环境。

3. 经营管理社区商业的经营管理需要注重服务质量，建立完善的客户服务体系和有效的商品信息管理系统，满足居民对于购物体验的需求。

同时，需要实行灵活的价格政策和销售策略，以满足消费者日益增长的需求。

4. 商业租赁社区商业租赁需要遵循市场化规律，开展合理、公正、透明的租赁工作。

商业租赁需要注重商业合作、开展长期合作和共赢的合作关系，以推动社区商业的持续发展。

四、社区商业招商的优势社区商业招商的优势主要体现在以下几个方面：1. 市场稳定性高社区商业是市场需求的必需品，具有稳定的市场潜力，可以保证投资者的投资回报率。

2. 低进入门槛社区商业不需要太高的起始资金，比较容易进行招商。

社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一，但在实际操作中，社区商业开发并非规模越大越好，而要结合社区人口消费适度开发。

目前社区商业主要有三种开发模式：
一、社区商业中心型
社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。

它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店；书店、游乐场等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。

通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力，其辐射的范围在1－
1.5公里，服务人口5－8万人左右。

二、社区次主力店组合型
次主力店组合型社区商业，一般是在商业规模较小，或者招商大型商业困难，或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。

它一般都包含有小型社区超市，书店、儿童乐园等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。

通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。

其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内，服务人口1－2万人左右。

三、纯商业街模式
纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小情况下，一般以
经营社区便利店，满足本社区居民消费为主，在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外，其他品种服务对象主要为本区居民。

在实际的社区商业规划中，既要考评自身的社区人口的消费要求，还要考虑周边一定范围内的社区的商业规划和距离商业中心的远近等指标。