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济宁北湖新区项目投资简析综述：济宁由于受周边煤矿基地的限制，中心城区建成区规模偏小，市区住宅供求矛盾短期内难以解决，预计未来几年房价仍会处在较高的水平。
在新的城市发展规划的带动下，济宁房地产将面临一个新的发展机会，房地产市场将处于持续上升期。
本项目处在快速发展的北湖新区核心区，未来发展潜力较大，且景观资源丰富，非常适合建造高品质、低密度社区。
鉴于济宁缺乏低密度高端产品，这为我公司进驻开发创造较好条件。
但是，本项目开发仍存在一些不确定因素，例如地块近邻煤矿塌陷地边缘区域，存在一定隐患，对本项目开发影响较大，需要认真评估此不利因素。
同时，北湖新区建设规模较大，后期投入是否持续跟进，其配套是否完善也必将影响本项目后期销售。
综合考虑以上因素，为控制投资风险，建议在保证公司投资利润率20%条件下，我公司接受的土地最高价格不宜超过84万/亩。
地块选择上，地块2（东、西石佛村）地势较高，交通便利，优于地块1（湿地），且受煤矿塌陷的威胁较弱，建议以地块2为主获取目标。
1．地块位置及现状地块位于济宁北湖旅游开发区，由两地块组成，其中地块1现状为湿地，地块2现状为东、西石佛村宅基地，而东、西石佛村以老运河为界。
村东侧靠近南北主干道火炬路，目前火炬路延长线正拓宽扩建，竣工后对区域交通提升较大。
现有36路公交车始发站设在东石佛村。
注：上图为地块1及地块2位置图注：上图左侧为地块1湿地，东侧为西石佛村注：上图为石佛村现状图2．项目周边规划北湖生态新城西起京杭大运河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏铁路与主城区相连，是中心城区的一部分，总体规划将北湖生态新城定位为济宁城区的主中心，以旅游度假为特色，行政服务及商务办公为主线，居住生活为支撑的城市新区，规划总用地约97.3平方公里，其中北湖景区面积约23平方公里（含北湖景区水域面积约9平方公里），以兖矿济宁二号、三号井采煤塌陷地为主的生态湿地区，面积约40平方公里，建设用地约33平方公里。
永旺济宁购物中心（暂定名）开店介绍青岛永旺东泰商业有限公司2008年12月1日青岛永旺东泰商业有限公司在山东省济宁市设立的永旺济宁购物中心项目（暂定名）就要开工了，现在我们将该店铺的情况向大家介绍一下。
永旺济宁购物中心效果图●永旺济宁购物中心（暂定名）位置济宁购物中心处在位于山东省西南部的济宁市。
济宁市地处鲁西南核心位置，在历史上作为鲁国的都城曾经盛极一时，是孔子文化发源地，还有世界文化遗产孔庙。
今天其能源、工程制造、旅游业相对发达，近年来经济一直保持高速增长。
济宁市人口约818万人、2007年GDP1736亿元，以排名山东第六，作为山东省的重要城市，济宁的城市居民人均消费性支出基本与青岛、济南相持平。
从青岛永旺的开发战略来说，济宁购物中心与即将开业的济南购物中心、淄博购物中心，均处于山东省西部重要据点城市。
该购物中心位于济宁市中心部以北3KM处的高新技术开发区，济宁市的发展规划是伴随济宁市城区扩大，形成100万人口城区的特大型城市发展，济宁的经济发展也将朝着该项目所在地方向推进。
目前，该项目周围的商业、文化设施、商业、住宅等开发正在紧锣密鼓的规划与实施中，特别是该购物中心周边3KM以内约有40平方公里的住宅开发正在进行中，5年后预计增加人口约10万。
特别是任城区新的区政府在项目北侧1km处已开工建设，将来项目位置必将成为济宁城区核心区域。
●永旺济宁购物中心（暂定名）特征该店位于南北纵贯济宁市中心的主要干线琵琶山路以及东西横贯城区的金宇路交界处。
两条道路均为6车道，线路很长，开车来店购物非常方便，该店拥有停车2200辆规模的停车场。
可以说该购物中心是一个最合适开车购物的大型购物中心。
另外、作为济宁第一家真正意义上的shopping mall，该购物中心集结了时尚、娱乐、餐饮、美食等约120到150家专门店，为济宁市民的生活注入了新的色彩。
●店铺介绍店铺名称永旺济宁购物中心（暂定名）地址山东省济宁市经济技术开发区金宇路占地面积 95，000平米建筑物概况地上3层建筑面积约75，000平米直营约17，000平米专门店 25，000平米停车台数约2，200台开业日 2010年上半年（预计）。
天地北湖湾初步设计说明4 结构部分4.1 工程概况本工程为天地北湖湾13#楼。
建设地点位于济宁市北湖度假区，火炬南路以西，滨湖路以北，原东西石佛村内。
本楼地上5层住宅，地下1层。
住宅楼结构形式为剪力墙结构,基础形式为条形承台梁式桩基础。
4.2 设计依据本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。
地下室防水等级为二级。
4.2.1我国现行设计规范：1)建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068—2001）2)建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）3)建筑结构荷载规范（GB50009—2012）4)混凝土结构设计规范（GB50010—2010）5)建筑物抗震设防分类标准（GB50223—2008）6)建筑抗震设计规范（GB50011—2010）7)建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）8)地下工程防水技术规范（GB50108-2008）9)建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008）4.2.2依据山东省城乡建设勘察院提供的《济宁天地北湖湾岩土工程勘察报告》,工程编号：12072，形式如下：条形承台梁式桩基础。
场地类别：建筑场地等级为二级，场地土为中软土，建筑场地类别为Ш类，不考虑地基液化。
；特征周期：0.65s。
场地标准冻深：0.50m建筑物的环境类别：地下部分：外墙、筏板临水临土面为二(b)类，其他为二(a)类；地上部分：凸窗顶板顶面，空调挑板为二（b），其它为一类。
地下水位勘察期间埋深0.40-3.67米，稳定水位标高33.80-34.29m。
抗浮水位标高按36.00m 考虑。
拟建场地地下水及地基土对混凝土有弱腐蚀性，对混凝土中钢筋有微腐蚀性；场地稳定，适宜建筑。
4.2.3抗震设计条件：本工程建筑抗震设防类别为标准设防类，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第三组。
4.2.4自然条件:基本风压： 0.45kN/㎡（60米以上）；0.40kN/㎡（60米以下），地面粗糙度为B类。
济宁市北湖生态新城总体规划（2008-2030）文本目录第一章总则1第二章规划目标与原则2第三章主要职能与规模3第四章土地综合利用3第五章城市布局结构和片区发展策略5第六章城市建设用地规划 6第七章土地开发强度控制 8第八章城市设计导引9第九章公共设施规划10第十章水景及绿地系统规划12第十一章综合交通规划14第十二章给水工程规划16第十三章污水工程规划16第十四章雨水及防洪工程规划17第十五章电力工程规划18第十六章通信工程规划19第十七章燃气工程规划20第十八章供热工程规划20第十九章环境保护规划21第二十章综合防灾规划23第二十一章近期建设规划26第二十二章规划实施的对策与措施 26总则第一条本规划依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》（建设部第 146 号令））、《城市规划编制办法实施细则》、《济宁市城市总体规划（2008-2030 ）》、济宁市已批复的其他相关规划而制定。
第二条本规划是济宁市南部城区城市建设和发展的法定性指导文件，凡在规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划和一切建设活动，均须遵照《中华人民共和国城市规划法》的规定，执行本规划。
第三条本规划的规划范围西起京杭大运河，东至兖矿二号井、三号井塌陷范围，南起南四湖北岸，北跨日菏铁路与主城区相连，规划用地面积97.17平方公里，行政辖区面积57平方公里。
第四条本规划确定的规划期限与《济宁市城市总体规划(2008-2030)》一致。
近期为2008-2015年，中期为2016-2020年，远期为2021-2030年。
第五条本规划成果由规划文本、规划图纸和说明书构成，规划文本与规划图纸是该组团建设与规划管理的重要依据，二者应同时使用，不可分割，具有同等的法律效力。
第六条本规划的解释权属济宁市人民政府及其授权部门。
本规划已经济宁市规划主管部门审议通过，由济宁市政府批准，自公布之日开始实施。
规划目标与原则第七条本规划确定的本区规划定位为：济宁城市的主中心，全市的行政商务中心、科教文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城。
北湖会所尊尚生活的感受之旅作者：王露来源：《中国市场》2012年第34期尊尚生活的享受从心开始，犹如优雅的乐章，品味自然溢出、流淌，曲未终，身心已悠然。
徜徉繁华大千，品鉴天下美景，何处才是精英们享受尊尚生活的理想之地？当人们把挑剔的目光渐渐聚焦，中国——济宁——北湖，不禁为济宁顶级酒店与高端会所之典范——山东济宁信昌置业有限公司倾力打造的北湖会所的高贵品质和完美细节所震撼、所吸引、所倾心。
北湖会所的低调奢华，精而全的功能匹配，无与伦比的自然美景与私密设计，凸显了其在济宁近郊度假市场的绝对领先地位，让人们感受到世外桃源的境地。
人文经典传世之作山东，齐鲁故地，礼仪之邦；济宁，孔孟之乡，运河之都。
身处中国传统文化的大本营，北湖会所绝不会是一个简单的会所。
当你步入北湖会所之后，就会惊喜地发现在这里不仅可以充分享受超五星级酒店式服务，同时还可以充分感受中国传统文化的风情。
作为信昌置业倾力打造的高级度假休闲地产，北湖会所传承了齐鲁大地几千年的文化感和厚重感，以中国风为主题的设计成为会所的一大特色。
信昌置业并没有像绝大多数的开发商那样将产品急于推向市场，而是以罕见的耐心和细心，将产品努力做到极致。
为了推出传世之作，北湖会所的设计采用了擅长大型旅游度假休闲项目及商业综合体设计的ZNA/北京泽碧克格鲁建筑设计咨询有限公司提供的方案，该公司是世界知名建筑设计公司，代表作包括红树林酒店、阿布扎比Tamouh高层、索菲亚地铁站等世界知名建筑。
康体娱乐建筑形成一个相对独立的庭院。
综合球类室、健身房、室内游泳池、水疗中心、休闲吧等各自拥有其独立的建筑空间，并通过室内外连廊联系成一体，并围合出配有绿景和水晶的庭院。
位于入口广场的休闲水吧玻璃单体和连廊，既界定了入口广场空间，同时也保证了两种室外空间的视觉通透性。
餐饮会议综合区的建筑空间组合，受中国传统园林的建筑空间形式和意趣的启发。
在有限的空间内点缀安排建筑空间和山石水景，以独具匠心的艺术手法，简约现代的建筑语言，塑造出一个移步换景、变化无穷、意境见长，让人流连忘返的场所。
济宁项目策划报告(1)济宁项目策划报告济南XXXX房地产营销策划名目前言第一部分：济宁宏观形式一、济宁宏观形势〔一〕济宁社会地理状况〔二〕济宁经济结构及进展特点1、GDP增长率2、社会消费品零售总额3、固定资产投资总额4、招商引资5、旅行业进展6、都市规划7、社会经济增长率〔三〕济宁市区人口结构及增长率1、市区人口总和及结构2、市区人口增长率第二部分：济宁市场调查分析一、济宁市整体房地产市场分析〔一〕房地产市场供给分析〔二〕房地产市场需求分析二、项目片区市场分析〔一〕交通状况〔二〕居住氛围〔三〕商业氛围三、进展趋势分析第三部分项目定位分析一、项目分析〔一〕项目概况〔二〕基地分析〔三〕产品分析〔四〕项目SWOT分析1、优势〔Strength〕2、劣势〔Weakness〕3、机会点〔Opportunist〕4、威逼点〔Threats〕二、项目市场定位三、目标客户定位四、价格定位1、定价策略建议2、价格走势建议第四部分：营销推广策略一、项目营销总体目的二、推广策略1、推广思路2、入市时机3、入市前期预备三、销售策略1、销售总策略2、销售时期划分四、媒体策略及投放打算前言个案的成功并非是在最后取得的，而是在开始，前期的整体定位往往决定个案最终的成败。
当开发商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时，系统而又专业的前期预备工作随之而展开，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的第一步，也是最关键的一步。
作为房地产的全程策划，差不多可分为两步骤：项目前期策划与中、后期的营销推广策划。
项目前期市场策划要紧针对整体市场与区域市场做出项目的市场定位，进行市场论证，做最适应市场的产品，挖掘项目的最大物业价值。
在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为充分表达贵公司地块的价值，在产品层面上领先市场，在竞争日趋猛烈的市场中取得最终的胜利。
特针对该地块展开系统深入细致地调查研究,客观地对该地块的整体定位进行分析。
济南XXXX作为成熟的专业营销策划公司，深知与业主合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下不管是市场调研依旧定位分析，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。
济宁天地北湖湾项目自销团队建设与运行方案目录第一部分销售部的组织构架与岗位职责第二部分薪酬体系第三部分培训考核制度第四部分协同销售现场管理制度前言房地产业的发展是一个循序渐进的过程，开发商的开发理念必须与区域经济发展水平相一致，纵观房地产业，自产自销与专业代理在今后一段时间里会同步存在与发展。
开发商组建团队的必要性：1)销售人员属于自己的公司，便于管理和控制，比较稳定。
2)开发商销售策略，由开发商直接传达到销售人员那里，不会产生意见传达偏差的现象。
3)发生客户投诉等事件时，可通过销售人员的反应情况，迅速做出应对策略及时调整，这种情况反应会比较真实和迅速，不会经过代理商的加工和修饰。
4)开发商的薪酬待遇比代理商要优厚，对于销售功底过硬，追求高收入，容易接受公司的制度的销售人员有较大的吸引力。
5)节约成本，保持利润，不用支付代理公司高额的代理费用。
是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金，省去代理公司的利润部分，将该部分资金直接转为开发商的利润，从而将项目成本降低，利润提高。
协同销售优势：1）开发商与代理商协同销售模式 .协同销售的意思，是指开发商自行组建团队销售，同时也委托代理公司进行销售。
它虽然和代理商联合代理有某种相似之处，但从根本意义上并不相同. 它的优势主要表现在：存在竞争相互促进这种销售模式，所谓有压力才有动力，开发商的销售人员也一样。
两队人竞争，开发商的销售人员能从旁学习到代理公司成熟的做法，互相促进和提高自己的销售技巧和水平。
这对开发商也是有利的。
2）代理商为面对开发商销售人员的竞争，会选用比较好的人在这个楼盘销售，保持并争取更好的销售业绩，以免遭受开发商淘汰，也为自己争取更多代理收入。
3）开发商的销售团队也能从中学习代理公司某些成熟的做法，促进和提高自己的销售技巧和业务水平。
一、销售部组织架构及职能说明销售团队建设标准依据为树立项目良好的市场形象规范本项目售楼现场的秩序保证品牌美誉度,发挥协同销售销售的优势确保销售以及签约指标的如期完成，以下列为依据制定案场制度。
