应用文-南京新街口商业圈部分困难商家的主观原因与对策分析

前言本次对南京市房地产市场进行的实态调研，要紧从南京房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解南京高级住宅、小户型公寓、写字楼、商业等房地产项目进展状况和趋势，并进行了实地考察。

一、调研目的全面深切调研，以获知项目地块的环境特点，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合南京楼市整体操作水平、商业进展状况及其对楼市的阻碍，研判并进一步明确项目开发计划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时刻2004年6月8日～6月25日三、调研人员瑞尔特房地产顾问机构江苏分公司。

四、信息来源要紧来自于南京市建委、南京市房地产治理局、南京国土资源局、南京市计划局、南京管辖县城的相关行政部门等政府部门；南京市房地产开发公司、南京房地产评估事务所等专业公司；扬子晚报、南京日报、现代晚报、南京房地产相关网站、南京市年鉴等媒体，和区域市场多个竞争楼盘。

五、调研区域南京市区，重点了解新街口片区。

六、调研对象同类可比性住宅楼房、商城及临街店铺、政府部门、房地产开发商、房地产销售人员，并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。

七、调研内容一、南京房地产市场、商业进展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、项目消费者市场调查4、项目地块状况八、样本容量重点竞争楼盘与潜在竞争楼盘20余个、政府官员10余人、销售人员10余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近300余人。

九、信息整理将取得的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目整体功能定位及市场定位的研究。

目录第一章项目概况第一节项目大体情形一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目开发觉状第二节项目区域经济概况一、南京房地产市场概况一、南京房地产供求状况分析二、南京房地产市场特点3、目前南京房地产市场需求特点4、南京各板块简述二、南京宏观经济进展状况及前景预测分析第二章南京房地产市场宏观调查分析一、南京三类房地产物业市场特点二、三类物业总需求与总供给分析三、三类物业市场竞争态势分析四、三类物业市场价格趋势分析五、项目所在片区开发态势第三章南京房地产竞争状况分析第一节南京市片区竞争楼盘分析一、竞争楼盘状况与分析第四章南京消费者调查分析第一节消费者住房需求调查概述一、消费者调查的目的二、项目调查方式第二节高端住宅消费群体调查分析一、消费者基础资料二、对高捧住宅的需求分析第三节商务楼消费群体调查分析一、调查说明二、商务楼消费群体调查分析第五章南京新街口商区商业市调报告第一节前言一、调研目的二、调研区域三、重点调研对象第二节新街口商区商业业态构成与分析一、新街口商圈要紧商业布局二、新街口片区商业业态组成及分析三、新街口区域商业特点及进展趋势分析第三节新街口片区商业业种分析一、品牌服装类二、珠宝名表类三、精品配饰类四、文化体育类五、风俗工艺类六、休闲餐饮业七、家居家饰类八、美容美发类九、洗浴休闲类第四节新街口商业地产开发经营模式分析一、新街口商业地产现有开发经营模式二、商业地产开发经营模式特点剖析第六章项目地块调查与分析第一节项目的土地价值第二节项目SWOT分析一、项目优势分析二、项目劣势分析三、项目机遇点分析四、项目要挟点分析第一章项目概况第一节项目大体情形一、项目概况该项目地处南京市玄武区，北临长江路，西临洪武南路，南依中山东路为界，东侧与市九中及中山东路体校相邻。

商业街存在的问题及措施1. 商业街的现状商业街就像城市的心脏，熙熙攘攘，人来人往，热闹非凡。

然而，热闹的背后，却隐藏着不少问题，简直让人心累啊！首先就是停车难，这简直是个世纪难题。

你想象一下，周末大伙儿都想出来逛逛，结果连个停车位都找不到，车子就像流浪猫一样，四处游荡。

再说了，商家们的生意也是受影响，顾客来了没地方停，谁还愿意转一圈儿呢？1.1 人流密集与商家困境然后，人流密集的问题也是个老大难。

有些小店生意兴隆，但顾客却挤得像沙丁鱼罐头，动弹不得，结果就造成了服务质量的下降。

试想，排队排到天荒地老，谁还会愿意再来一次？而且，商家之间的竞争也是日益激烈，价格战、广告战轮番上阵，真是让人目不暇接，最终却让消费者受了伤，大家都觉得贵了。

1.2 环境卫生问题说到环境卫生，哎，真是让人不忍直视。

商业街的垃圾随处可见，尤其是那些外卖包装，简直是把街道装饰成了“废品回收站”。

如果街道脏兮兮的，谁还愿意在这儿悠闲地逛呢？而且，这些小细节如果处理不好，可能还会引发更大的健康隐患。

2. 解决问题的措施好吧，那我们该如何解决这些问题呢？首先，停车难的问题可以通过增设临时停车位和共享停车的方式来缓解。

想想，如果周围的企业和居民都能合作，提供一些临时停车位，岂不是双赢？这样，大家都能方便，生意也能红火起来。

2.1 改善人流管理其次，对于人流管理，商家们可以考虑引入预约制。

比如，顾客可以提前在手机上预定座位，到了就能直接享受服务，这样一来，排队现象就能大大减少，大家都能轻松愉快地消费。

而且，商家们还可以利用社交媒体进行宣传，增加曝光率，吸引更多顾客。

2.2 提升环境卫生再者，提升环境卫生是重中之重。

商业街可以定期组织清洁活动，发动周边的居民和商家一起参与。

试想，大家一起清理街道，既能提升环境卫生，又能增强社区凝聚力，何乐而不为呢？同时，也可以增设更多的垃圾桶，鼓励大家自觉维护环境。

3. 创建良好的商业生态最后，要创建良好的商业生态，商家之间也得互相合作。

街头巷尾“小型实体店”倒闭情况分析及对策建议近年来，随着我国经济转型升级的不断深入，线上经济蓬勃发展，对线下经济特别是传统“小型实体店”冲击巨大，不少商家因无法维持经营只能闭店歇业，个体工商户经营发展面临的困难亟需引起高度关注。

一、基本情况XX区现存个体工商户58727户，注册资本总额31.56亿元。

从产业结构看，个体工商户一、二、三产业的占比分别为0.04%、0.47%、99.49%，行业类别主要集中在批发和零售业、住宿和餐饮业、居民服务、修理和其他服务业，分布较为集中、固定。

从资金规模看，注册资本为100万元及以上的占0.34%、50万元—100万元的占1.66%、10万元—50万元的占15.55%、10万元以下的占82.45%，个体工商户整体规模较小，资金实力较弱。

从新增速率看，受疫情影响，2020年一季度个体工商户新增设立同比减少41.71%，随着各项复工复产政策措施落地，二季度以来市场主体增量明显好转，个体工商户增量最为显著，较去年同期增长8.29%。

分析得知，创业者更倾向于选择规模更小、门槛更低、经营更灵活、起步更容易的个体经济。

个体工商户数量大幅增长的同时，注册资本却同比减少了12.51%，也印证了这一观点。

二、原因分析XX区朝天门街道辖区内个体工商户总量占全区的25%，是XX 区个体经济的集聚代表，更有我国十大专业批发市场之一的朝天门市场。

经实地调研该市场并组织个体工商协会分会长、代表召开座谈会，梳理分析得知“小型实体店”倒闭原因如下：（一）经营状况堪忧，抗风险能力弱。

我区注册资本在10万元以下的个体工商户超过7成，主要从事批发和零售业，规模较小、本小利微。

近年来，随着来福士、大融汇等优势竞争市场相继开业，对以小商品为主要经营方向的传统小店冲击较大。

加之，受突如其来的疫情影响，个体工商户更难以为继。

调研朝天门市场发现，场内摊位空置率较高，各个商场的空置率在30%—50%不等。

场内个体工商户反映生意惨淡、入不敷出，集中表现在租金人力成本逐年上涨、招工难人员流动性大、应对恶意投诉举报维权难等三个方面。

零售商业行业的问题及创新解决方案一、零售商业行业的问题近年来，随着社会经济的发展和科技进步的推动，零售商业行业正面临着诸多问题。

首先，线下实体店面对的挑战越来越大。

由于互联网购物的兴起，消费者可以方便地在网络上购买所需商品，给传统的线下商店带来了销售额下降的压力。

此外，整个零售商业行业供应链过长也存在一定问题。

中间环节繁琐导致商品流通速度慢、库存积压。

另一个问题是消费者需求不断变化。

随着消费者素质提高和生活水平不断提高，他们对购物体验、产品品质以及个性化需求有了更高的要求。

然而，许多传统实体店在这方面缺乏创新能力和敏感度，在满足消费者需求方面存在困难。

二、创新解决方案为了应对这些挑战，零售商业行业需要寻找创新解决方案以保持竞争优势和适应市场变化。

1. 线上线下融合为了应对线下实体店面临销售额下降的困境，零售商业行业可以采取线上线下融合的方式。

通过建立自己的电子商务平台，将线上和线下销售进行整合，实现互利共赢。

在这种模式下，消费者可以通过网上购物并在实体店中取货或进行退换货，从而提高购物的便利性和灵活性。

同时，通过线上销售也能够吸引更多消费者关注和积累用户数据，在产品设计、营销策略等方面提供更精确的指导。

2. 强化供应链管理为了解决供应链过长导致商品流通速度慢和库存积压问题，零售商业行业可以加强供应链管理。

通过与供应商建立良好的合作关系，减少中间环节和流通成本，并通过信息技术优化物流系统，提高商品运输效率。

此外，在销售预测方面运用人工智能等先进技术，根据历史数据和市场趋势进行准确预测，并及时调整采购计划以避免库存积压的问题。

3. 个性化定制服务为了满足消费者对购物体验、产品品质以及个性化需求的要求，零售商业行业可以提供个性化定制服务。

通过采集消费者的喜好和需求信息，为他们提供量身定制的商品和服务，增加消费者对品牌的忠诚度和购物满意度。

此外，运用虚拟现实技术为消费者提供沉浸式购物体验，让消费者能够更直观地感受到产品的质量、功能和效果。

浅析大学商业街的发展困境和解决出路作者：叶博华来源：《大经贸》2017年第05期【摘要】在南京的大学校园中存在着各式各样的商业街，它们的兴衰与师生们有着密不可分的关系。

本文以南京审计大学商业街为例，根据对南京市南京审计大学商业街的实地考察和对当地大学生消费群体的问卷调查结果，分析了高校密集区学生消费者对大学城内商业街的利用特点和状况，找出了大学商业街所普遍存在的发展困境，并以此分析得出解决方法，指引发展出路。

【关键词】商业街调查问卷基础服务满意度发展规划一、引言大学城商业街是商业街类型中的一种特殊形态，它是适应大学和大学城的发展而兴起和发展起来的，对满足大学生的消费需求有着重要作用。

大学城商业街的特殊性主要体现在：消费群体的稳定单一性，大学城商业街的主要服务对象和消费群体为周边的在校大学生，他们的消费份额占据了大学城商业街总消费的绝大部分；消费方式的简单多次性，大学城商业街集购物、餐饮、娱乐、文化等众多消费为一身，大学生根据自身的消费需求有选择地进行消费，并且在长期内表现出重复多次的消费特点。

鉴于大学城商业街这种独特的地位和作用，本文以南京审计大学橙园商业街为研究对象，通过对基于大学城商业街的大学生消费需求与澄园商业街的商品及服务供给状况进行对比，以及对大学生们的满意度的实地调查，分析讨论出澄园商业街的发展困境，并以此为基础探讨解决这些矛盾的对策。

二、南京审计大学澄园商业街基本情况南京审计大学商业街位于澄园书院，拥有各类餐馆、服饰、超市、数码通讯、快递、美发等共计41家商铺，沿条带状发布。

商铺类型发布比例具体为：餐饮48%，零售（零食、饰品、超市等）7%，文印照片6%，快递13%，数码通讯16%，其他（美发、干洗、眼镜、台球等）占10%。

该商业街主要消费群体为南京审计大学在校学生和在校教职员工，及浦口地区周边居民。

三、基于大学生满意度调研所得出的发展困境1.数据采样本次共发放及回收了1278份数据，其中澄园学生数据255份，非澄园学生数据1032份。

南京新街口项目考查分析报告Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-南京新街口项目考察分析报告公司领导：我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：一、项目综述项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。

项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：泰龙方面介绍：1.项目公司已获得C地块土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。

2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前正与规划部门研讨，落实最终方案。

二、商圈情况分析新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积平方公里，是中国第三大商业街①。

商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。

新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%②，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。

2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。

①仅次于王府井和南京路。

②根据2004年的统计数据新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。

中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。

与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。

三、房产市场调查分析1.商业物业价值评估新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。

中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。