世联区域与城市发展方向顾问业务分析模块
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世联行介绍分析课件
环保意识
提高全员环保意识，倡 导绿色生活和低碳出行
方式。
环保行动
积极参与环保公益活动 ，推动社会共同关注和
参与环境保护。
环保责任
履行企业环保责任，为 建设美丽中国贡献力量
。
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世联行介绍分析课件
目录
• 世联行简介 • 世联行业务模式 • 世联行市场竞争力 • 世联行未来发展展望 • 世联行社会责任与可持续发展
CHAPTER 01
世联行简介
公司背景与发展历程
公司成立时间
早期业务
世联行成立于1993年，是国内最早从事房 地产专业咨询的服务机构之一。
公司早期主要从事房地产市场研究、投资 咨询等业务，逐步在业内树立了良好的口 碑。
02
世联行还积极拓展新的服务领域 ，如房地产金融、房地产投资等 ，以满足客户不断变化的需求， 并推动公司的持续发展。
CHAPTER 03
世联行市场竞争力
市场竞争力分析
品牌影响力
世联行作为中国房地产代理行业 的领先品牌，具有较高的知名度 和美誉度，能够吸引客户和合作
伙伴。
渠道优势
世联行拥有广泛的销售渠道和客户 关系网络，能够快速获取市场信息 和客户需求，为客户提供定制化的 服务。
世联行不断探索创新，通过引入新技 术、新方法和新思路，不断提升服务 质量和效率，为客户创造更多价值。
综合性
世联行的业务模式涵盖了房地产服务 的全产业链，从市场研究、策划、代 理到交易和金融服务，能够满足客户 全方位的需求。
业务模式创新
01
世联行不断探索业务模式的创新 ，通过数字化转型、智能化升级 等手段，提升服务效率和客户体 验。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联行介绍分析资料讲解
5
世联商业简介
2、商业地产_精选案例
6
2、商业地产
运营商
发展商
零售商 (租户)
操作阶段
➢ 3/4/5 ➢ 4/5/6 ➢ 7/8 ➢ 1/2/8 ➢
商业业务
商业前期定位与规划推进服务 招商与开业服务 商业运营管理服务 投融资服务 零售商选址
1
项目选址
2
3
4
寻找融资渠道 获取土地 项目规划
5
项目设计
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
目
……
恒天国家创意产业园区项目 无锡北塘区锡北产业园项目 海口美丽沙土地运营项目 世联参加了海南亚龙湾二期、
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
服务客户——房地产一、 二、三级市场的参与者：政 府、房地产开发商、机构及 个人业主等
山东区域
世联业务体系
代理业务
综合业务
其他业务
住宅销售
住宅顾问
商业
写字楼
战略顾问 资产
金融
销售代理
住宅产品线研究 住宅产品线升级 住宅客户专题研究 项目营销顾问
世联商业简介
2、商业地产_精选案例
6
2、商业地产
运营商
发展商
零售商 (租户)
操作阶段
➢ 3/4/5 ➢ 4/5/6 ➢ 7/8 ➢ 1/2/8 ➢
商业业务
商业前期定位与规划推进服务 招商与开业服务 商业运营管理服务 投融资服务 零售商选址
1
项目选址
2
3
4
寻找融资渠道 获取土地 项目规划
5
项目设计
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
目
……
恒天国家创意产业园区项目 无锡北塘区锡北产业园项目 海口美丽沙土地运营项目 世联参加了海南亚龙湾二期、
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
服务客户——房地产一、 二、三级市场的参与者：政 府、房地产开发商、机构及 个人业主等
山东区域
世联业务体系
代理业务
综合业务
其他业务
住宅销售
住宅顾问
商业
写字楼
战略顾问 资产
金融
销售代理
住宅产品线研究 住宅产品线升级 住宅客户专题研究 项目营销顾问
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
世联地产咨询方案完整模板
世联地产咨询方案完整模板
第二部分：基础资料研究
一、XX房地产市场现状 二、XX宏观环境与规划发展 三、XX产业链研究
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
市场总体特点：区域化分布
•注释：XXXXX
•本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
当前研究内容
•项目界定
•地块 •区域 分析 背景
•基础资料研究
•市 场研 究
•宏 观环 境
•产业 链研究
•写字楼 案例
•区域 竞争
•项目发展战略 •项目定位 •客户定位
•客户目标
•实现目标 面临的问题
•解决方案
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
•XX宏观经济状况研究结论
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
•XX宏观经济： GDP指标
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
•XX宏观经济：人均 GDP
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
•XX整体经济结构：产业发展
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整模板
客户定义
•特点
•规模 •形象需 求 •档次需 求 •商住一 起 •目前办 公 学习改变命运,知
识创造未来
•企业成长历程
•草创 型
•规模小
•成长 型
•规模小
•快速成长型 •有一定规模，
世联房地产营销管理营销顾问工作手册
介入期的三步骤—— 体现顾问工作方式
Step 1 首次沟通会
策划＋案场
Step 2 案场流程调整 案场培训计划 案场
Step 3 市场调研实施 营销总纲撰写 策划
本报告是严格保密的。
11
三个步骤1
首次沟通会沟通内容1—— 沟通客户目标和目标下的问题
1、年度销售目标、年度回款计划 2、实现均价期望、营销费用预算 3、目前所遇问题、项目难点分析 4、工程进度安排、重要工程节点
本报告是严格保密的。
9
营销介入期
介入期的信任感来自于 ——可感知的专业
1、专业的技术思路 实施：《营销总纲》
2、专业的案场管理
实施：《组织架构建议》 《招聘管理建议》 《案场管理标准化》
3、专业的销售培训 实施：《销售培训体系》
4、专业的书面沟通 实施：《月度评估体系》
本报告是严格保密的。
10
营销介入期
6
一、签约开工期
1 签约开工期
——从客户部到项目组的正式移交
关键字:
►开工套表 ►联席交底 ►工作规范
本报告是严格保密的。
►开工套表： 《开工通知函＋工作协助函》 《介入期工作计划表》 《所需资料清单》 《项目组成员联络表》
►联席交底： 《专案团队联席交底及介入准备会议纪要》
►工作规范： 《营销顾问流程执行考核表》(营销顾问)
本报告是严格保密的。
18
三个步骤3
《营销总纲》的撰写、提报要点—— 做到完全沟通
①汇报需邀请到发展商的决策层到执行层的主要人员； ②汇报团队一定要有总监或项目经理参加； ③汇报思路清晰，汇报人要自信； ④会后要和执行层就报告从头到尾进行深入沟通，探讨
具体方案的可行性。
世联地产战略顾问案例库 (NXPowerLite)精品PPT课件
内重点发展区域站前综合区的控制性规划编制工作
客户问题
在亦庄总规要求下，区域承担的综合服务功能包括哪些内容？ 亦庄产业结构升级以及地块对外交通条件能够为区域带来哪些非工业类功能？ 如何围绕重要交通节点进行功能布局才能实现对于土地的最优利用
顾问内容
国内外产业新城发展案例研究 重要交通设施对于沿线区域发展影响研究 区域功能细化定位研究（商务办公、商务交流、居住以及商业） 交通设施对于土地价值以及功能布局影响研究
经典案例之区域规划顾问Байду номын сангаас
北京轨道交通站点周边土地规划和保障机制研究项目
基本情况 委托背景 服务内容
顾问效果
项目位置：北京 项目界定：以盈利为目标的轨道站点周边土地利
用研究
委托客户：北京城市规划设计研究院 项目阶段：北京正在编制轨道站点周边规划，经
过几十年的建设，政府已经认识到轨道站点的建设 应当与站点周边的土地利用相结合，所以委托世联 对轨道交通站点周边土地利用模式进行研究。
顾问效果
项目位置：北京顺义区 项目规模：占地108平方公里 项目资源：具备良好产业基础和发展机遇
委托客户：首都规划委员会/顺义规划局 项目阶段：2005年1月国务院正式批准的北京总体规划修编成果确定顺义为三座重点发展新
城之一，世联参与首都规划委员会的顺义新城总体规划编制工作
客户问题
如何在北京总规要求下，顺义新城建设成为新城典范？ 顺义的多种优势（机场、汽车城、奥运、生态资源）中，以什么产业为主导？ 如何进行新城的产业规划才能达到土地利用价值最优
委托客户：北京顺义区规划局、北京甄氏集团 项目阶段：国门商务区是作为北京重点发展的顺义新城的重要组团以及北京规划六大产业带
之临空产业带的核心区域，在顺义新城总体规划编制完毕后该区域进入控制性规划编制阶段
客户问题
在亦庄总规要求下，区域承担的综合服务功能包括哪些内容？ 亦庄产业结构升级以及地块对外交通条件能够为区域带来哪些非工业类功能？ 如何围绕重要交通节点进行功能布局才能实现对于土地的最优利用
顾问内容
国内外产业新城发展案例研究 重要交通设施对于沿线区域发展影响研究 区域功能细化定位研究（商务办公、商务交流、居住以及商业） 交通设施对于土地价值以及功能布局影响研究
经典案例之区域规划顾问Байду номын сангаас
北京轨道交通站点周边土地规划和保障机制研究项目
基本情况 委托背景 服务内容
顾问效果
项目位置：北京 项目界定：以盈利为目标的轨道站点周边土地利
用研究
委托客户：北京城市规划设计研究院 项目阶段：北京正在编制轨道站点周边规划，经
过几十年的建设，政府已经认识到轨道站点的建设 应当与站点周边的土地利用相结合，所以委托世联 对轨道交通站点周边土地利用模式进行研究。
顾问效果
项目位置：北京顺义区 项目规模：占地108平方公里 项目资源：具备良好产业基础和发展机遇
委托客户：首都规划委员会/顺义规划局 项目阶段：2005年1月国务院正式批准的北京总体规划修编成果确定顺义为三座重点发展新
城之一，世联参与首都规划委员会的顺义新城总体规划编制工作
客户问题
如何在北京总规要求下，顺义新城建设成为新城典范？ 顺义的多种优势（机场、汽车城、奥运、生态资源）中，以什么产业为主导？ 如何进行新城的产业规划才能达到土地利用价值最优
委托客户：北京顺义区规划局、北京甄氏集团 项目阶段：国门商务区是作为北京重点发展的顺义新城的重要组团以及北京规划六大产业带
之临空产业带的核心区域，在顺义新城总体规划编制完毕后该区域进入控制性规划编制阶段
世联区域发展顾问业务经验分享
2. 工作内容：通过市场 调研、数据分析等方式 ，对城市的地理位置、 资源条件、人口规模、 产业优势等进行深入分 析，制定适应城市发展 的战略规划。
3. 成果展示：经过全面 的分析和规划，世联为 该城市制定了核心区域 开发策略、公共设施布 局、产业结构优化等方 案，为城市可持续发展 提供了有力支持。
领域。
扩大市场份额
通过优化业务结构、创新服务模式 、加强营销推广等手段，提高市场 占有率，扩大品牌影响力。
横向拓展
在现有业务基础上，横向拓展相关 领域，如城市规划、产业研究等， 丰富业务范围。
加强人才培养和团队建设，提升业务水平和服务质量
人才引进与培养
积极引进优秀人才，加强内部培训，提升团队整 体素质和业务能力。
针对具体项目，提供市场调研、产品策划 、营销方案制定等一体化服务，提高项目 的市场竞争力。
业务优势和市场地位
业务优势
1. 丰富的实践经验：世联区域发展顾问业务拥有近20年的服务经验，积累了大量成功的案 例和经验。
2. 专业团队：公司拥有一支高素质的规划专业团队，具备深厚的理论素养和丰富的实践经验 。
知识。
内部交流与合作
鼓励团队成员之间的交流与合作 ，通过分享经验和知识，提高整
个团队的效率和业务水平。
持续学习
鼓励员工自我学习，通过阅读、 研讨会等方式，了解最新的行业
动态和业务知识。
加强与政府、企业等各方合作伙伴的沟通协作
01
02
03
建立合作伙伴关系
与政府、企业等各方合作 伙伴建立良好的关系，通 过定期的沟通、交流，了 解彼此的需求和期望。
2. 工作内容：通过对产 业园区的定位、企业需 求、政策支持等因素的 综合考虑，制定针对性 的招商引资策略，包括 优惠政策、宣传推广、 服务支持等方面。
世联地产销售人员跑盘制度
销售人员跑盘制度一、跑盘目的1、通过跑盘快速深入了解项目所在区域特点以及同片区内三级市场现状，在增强销售员专业性的同时，使销售员能够通过客户居住现状快速展开沟通的话题。
（如：了解片区或社区优势和不足，这是引导客户改善不足的基础。
）2、通过跑盘对项目竞品以及房地产市场情况进行深入了解。
促使销售员能够很清晰的对比出各项目的优劣势以及结合本项目相关的市场发展规律。
二、跑盘要求1、城市格局调研要求：销售人员必须通过各渠道充分了解以下四方面内容。
1）城市发展主轴；2）城市内各区域的定位以及未来发展方向；3）城市轨道交通的发展（地铁、磁悬浮、轻轨、桥梁建设等）；4）城市地产板块的发展等。
2、项目本区域配套、交通调研要求：详尽了解本项目三到五公里范围内区域情况具体如下：1）所有主干路及次干路，细致到道路名称、街区特色等方面；2）对于医疗、学校、金融、餐饮、娱乐、商业等配套按等级进行详细分类，并对于各配套的详尽地址做充分了解；3）熟知片区内的交通路线，包括所有通达的公交线路、地铁等。
并对于公交站点、地铁出入口位置详细了解；4）对于片区内的不利因素要进行深入了解，并形成针对性说辞。
如化工厂、发电站、坟场等；3、项目本区域三级市场调研要求：多渠道多方面了解片区内的三级市场以及形成强而有效的说辞。
1）将所属片区内的三级市场从社区档次上进行分类；2）详细了解三级市场的不同时期价格变化，判断区域价值的发展趋势；3）分析具体项目的优劣势从而形成针对性说辞。
如社区人文层次、物业等；4、竞品调研要求：详细了解各竞品的基本状况、特色以及优劣势。
并针对每个竞品输出竞品报告。
1）楼盘的位置、名称、规模、价格、人文氛围以及物管公司概况。
2）了解楼盘外观状况（风格、建筑材料、新旧程度等）。
3）了解楼盘内部设施情况（如大堂、电梯厅、电梯等）。
4）分析其产品价值点与客户群、并组织其卖点。
四、跑盘安排及考核1、针对城市格局调研，重点调动销售人员的挖掘说辞的主动性，尽量利用网络、规划展、项目策划等渠道去寻找答案。
世联城市综合体顾问(诊断万达)
二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心 形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比
深圳君悦酒店——设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公 司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的 餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。 由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有, 为宾 客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设 施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和 社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无 线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳 池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。
管 理 经 营 模 式
只租不售，长期经营。
华润· 万象城主力店铺形态—— 提供一站式购物、休闲、餐饮、 娱乐服务
华润· 万象城主力店铺：
RéEL时尚生活百货
Olé超级市场 嘉禾深圳影城 冰纷万象滑冰场
万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资 源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。 华润· 万象城主力店铺： 1、RéEL时尚生活百货： 专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。 2、Olé超级市场： 华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经 营理念。 3、嘉禾深圳影城： 目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。 4、冰纷万象滑冰场： 中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑 冰俱乐部，教练团队实力雄厚。
01
02
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04
05
01 万象城模式
深圳华润中心〃万象城案例分析 “最”之模式
世联区域与城市发展方向顾问业务分析模块
资料来源：顺义统计信息网
世联区域与城市发展方向顾问业务分析模块
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”， 并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差 距
产业： •产业结构 •产业链 •产业区域比较优势 •产业就业
空间/土地 Space/Land
土地： •土地利用性质 •土地利用强度 •地价峰值 •可利用土地量
启动区的确定与启动
区域营销
世联区域与城市发展方向顾问业务分析模块
世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题
1.资源盘点与资源整合
核心要点
1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划
2.基于竞争的区域规划 3. 盈利模式
2.1 区域在城市中的占位 2.2 区域间竞争格局 2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等） 2.4 考虑规划的弹性和动态调整
土地开发
项目开发
管理运营
土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管理 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销
土地规划、土地一级开 发和运营
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传、营销 吸引投资商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
日常运营、维修 和其他管理
世联区域与城市发展方向顾问业务分析模块
零部件制造 电子通讯设备制造
整机制造
信息传输服务 计算机服务业 科技交流推广
软件业
资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站
世联区域与城市发展方向顾问业务分析模块
以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具 有劳动力素质低、土地附加值低的特点
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf (世联)住宅项目营销顾问工作建议书1. 简介2. 了解项目信息作为一名优秀的营销顾问，要全面了解(世联)住宅项目的相关信息，包括项目的位置、规模、户型、价格、配套设施等。
只有充分了解项目的特点和优势，才能更好地与客户沟通和推销。
3. 建立良好的客户关系良好的客户关系是成功的关键。
与客户建立亲近和信任的关系，可以提高销售的成功率。
要注意主动与客户沟通，了解他们的需求和意见，并及时回复他们的问题和反馈。
4. 优化销售过程为了提高销售业绩，顾问需要不断优化销售过程。
可以通过以下方式进行改进：提前准备好销售材料和样板房，并保持其整洁和有吸引力；学习项目的销售技巧和知识，了解产品的特点和优势，以便更好地推销；主动积累客户资源和数据，建立客户数据库，并及时跟进潜在客户；注重销售技巧的培训和提升，如谈判技巧、沟通技巧等。
5. 加强团队合作作为(世联)住宅项目的营销顾问，与团队的合作至关重要。
建议顾问与其他部门和团队成员保持良好的沟通和协作关系，共同推动项目的顺利进行。
可以定期组织会议和培训，分享经验和交流想法，以提高整个团队的工作效率和业绩。
6. 持续学习与提升要成为一名优秀的营销顾问，持续学习和提升的意识非常重要。
顾问可以通过以下方式不断提高自己的销售能力和专业知识：参加相关培训和讲座，学习销售和营销的最新趋势和技巧；阅读相关书籍和文章，掌握行业知识和市场动态；关注竞争对手的销售策略和营销手段，从中借鉴和学习。
7.在竞争激烈的房地产市场中，作为住宅项目的营销顾问，只有不断学习和提升自己的能力，才能取得更好的销售业绩。
希望以上建议能够帮助您在工作中取得成功。
请完整报告：[世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf](世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf)。
世联房地产区域开发顾问流程PPT文档共56页
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ世联房地产区域开发顾问流程
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
房地产世联战略顾问业务介绍
能不能换个案例？
世联战略顾问的服务价值
针对不同业务模块的核心技术思路
城市重建顾问
提供综合效益最大化的城市更新解决方案 操作模式的整合与创新，最大化的规避风险 提供多种可行方案，保证市场与操作的可实现性 通过城市空间的重塑树立示范效应，取得品牌效益
城市重建顾问服务价值之一
提供综合效益最大化的城市更新解决方案
北京市亦庄经济技术开发区管理委员会
万科企业有限公司
北京市规划委员会昌平分局
复地股份有限公司
北京市海淀区北部地区开发建设委员会
新世界中国地产有限公司
深圳市住宅局
金地集团股份有限公司
深圳市土地与房地产交易中心
华润置地
深圳市盐田区政府
北京首都开发控股（集团）有限公司
—— 致力于打造理想之城的各级政府/机构和力争 深圳市龙岗区人民政府 深圳市福田区规划与国土资源局
综合效益最大化：高度决定视 野，视野决定追求，我们的研究 是基于城市与区域发展层面，往 往涉及包括政府、开发商、改造 机构和原住民等各方主体的社会、 经济、环境等多项效益，因此我 们着力于兼顾多方主体目标，提 供综合效益最大化的解决方案， 达到区域增值，甚至提高城市竞 争力等的效果。
案例：深圳岗厦河源片区改造项目
济南市临港开发区管委会
深圳招商地产
西安高新区管委会
上实地产
沈阳市和平区房产局
上海绿地（集团）股份有限公司
郑州市二七区区政府
山东鲁能置业集团有限公司
佛山市南海区工业园区管委会
重庆龙湖地产发展有限公司
北京市城市规划设计研究院
中新苏州工业园区开发有限公司
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……
世联战略顾问服务的内容——
涉及四大核心业务模块、多个方面的工作内容
世联顾问-地块解析模型共22页文档
中心区进入高 速发展期； 高交会馆正式 起用； 新中心区地位 已经确立； 居住项目竣工 投入使用； 江苏大厦、国 际商会大厦等高 级写字楼也相继 落成； 购物公园
中心区进 入稳定发展 期； 居住项目 ：星河国际 ，； 写字楼项 目中电信息 ； 公建项目 ：
六大公建 继续
建设； 商业项目 ：中心购物 公园；
地块解析目的
人文价值
项
品牌价值
目
服务价值
价
产品价值
值
构
地段价值
成
解
析
• 地块——基本载体；
• 区域——跟本约束力
地块解读是判断项目属性、明确项目定位的出发点，也是实现一切
策划的前提，分为区域认知和地块认知两部分
南三环国贸的可能
本报告是严格保密的。
区域认知
1. 认识区域属性 2. 明确区域处于哪个阶段 3. 预测未来区域发展趋势
写字楼：档次低楼盘市场好
写字楼：具有一定档次，但较中心区低
综合商业：酒店宾馆、大型商业开始出现
本报告是严格保密的。
居住商业
区域性商业 市级商业
案例借鉴：深圳中心区居住用地价格走势
• 用地规模：总用地 面积4.13平方公里；
• 建筑容量：总建筑 面积为750平方米；
• 人口规模：规划就 业人口26万，居住 人口7.7万 。
环境条件 人口状况 产业影响 公用基础设施状况 繁华程度 地块条件
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规划目标——基本明确 道路建设基本完成
思考题——如何使区域增值
区域增 值的 KPI体 系分析
因外
城市配套资源的影响 捷运系统对项目价值的影响 城市文化资源的影响
建筑形式
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区域发展方向迄今服务过的主要案例： 北京市顺义新城整体功能定位与产业研究（108 平方公里） 合肥政务新区规划市场研究（12平方公里） 西安经济技术开发区发展研究（4平方公里） 武汉江岸区永清片区区域发展（0.5平方公里） 深圳大梅沙2.5平方公里区域规划研究 北京温榆河绿色生态走廊项目（7平方公里） “蓝色盐田”区域形象营销行动计划 廊坊开发区项目规划发展研究（30平方公里） 深圳红树林填海区土地出让营销方案执行（2.9 平方公里） 佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位 研究（256平方公里） ……
土地运营（转让）
常规项目 二级房地产 开发
二级开发
协助寻找投资商
协助土地转让/股权转 让
启动区发展策略研究
前期工作的评估、调整
项目市场定 位研究
启动区与物 业发展建议
营销策略
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提供的顾问服务
区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图
阶段
启动期
（1～2年）
成长期
（2年左右）
持续发展期
（3～4年）
稳定期
6. 区域营销
6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销
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世联区域与城市发展方向顾问研究服务的业务主线及其核 心研究内容
区域与城市发 展方向研究
区域发展
•土地价值的评估与地块划分 •取地范围与取地策略研究 •区域整体功能定位研究（规划市场 评价） •区域产业发展研究 •开发模式与盈利模式研究 •启动区选择及开发策略研究 •协助与政府签订相关协议执行服务
土地出让信息公布 招商引资 土地招拍挂的实施 政策支持
与政府合作方式与契约 土地使用权的获取
现状土地价值评估
支付地价
区域总体规划地块划分 目标体系的建立
受政府委托进行土地一 级开发
确定区域开发模式和实 施方案
一级开发
土地出让
取地范围研判 取地策略研究
土地出让的市场成熟度 研判（可卖性）
土地价值的评估
下一个周期
划分
设定方向
市场检验
建设发展
成熟与巩固
衰落或重建
产出 ------
➢土地收益
➢土地收益 ➢税收
➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
➢税收
➢基础设施建设 ➢区域运作费用 ➢建设投资
------
----
投入 ➢地区形象建设 ➢基础设施建设 ➢环境再投入
➢区域规划
➢公建投资
➢公建投资
➢缴税
土地 价格 变迁 规律
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世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题
4.启动策略
核心要点
4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应
5.区域配套的开发策略
5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联
土地规划、土地一级开 发和运营
房地产开发商
房地产代理商/中介机 构 运营管理/物业管理
本报告是严格保密的。
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传、营销 吸引投资商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
日常运营、维修 和其他管理
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政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权 责和利益点
区域规划
基建投入增长
地价增长符合边际递减规律
基建投入与地价增长的关系曲线
本报告是严格保密的。Fra bibliotek7区域发展项目遵循着共通的开发步骤
开发主体的合法性确立
目标体系的建立
土地查勘、资源盘点
区域规划与产业定位
土地的控制与获取 土地价值评估
开发模式的选择
启动区的确定与启动
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区域营销
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世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题
招商引资
政府监管
政府
土地一级开发(基建)
政府监控
权
土地出让权
运营商
责
参与区域规划
土地转让
持续经营
土地一级开发
招商引资
物业管理
土地开发经营权
土地二级开发(自营、合 资、股权转让等)
土地开发
项目开发
经营管理
政府
土地出让金（利益实现） 土地开发规划实现
利
土地开发进程实现
持续税收回报 创造就业机会
益
运营商
低成本获取土地
1.资源盘点与资源整合 2.基于竞争的区域规划 3. 盈利模式
核心要点
1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划
2.1 区域在城市中的占位 2.2 区域间竞争格局 2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等） 2.4 考虑规划的弹性和动态调整
3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向 3.2 短期现金流与长期收益关系导向 3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向 3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
世联区域与城市发展方向 顾问业务分析
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2020/11/30
区域与城市发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指 城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营
区域发展方向迄今服务的政府或开发商： 北京市首都规划委员会 北京市顺义区规划局 合肥市规划局 深圳市规划与国土资源局 西安高新技术园区管委会 武汉市城市规划咨询服务中心 深圳市规划国土局盐田分局 深圳市规划国土局宝安分局 青岛市城阳区城市规划建设局 佛山市南海区工业园区管委会 天津泰达集团房地产开发公司 金地（集团）股份公司 廊坊三浦威特建设发展有限公司.......
通过土地/项目股权转让
持续现金流回
与政府分享土地增值
获得土地增值收益
报
收益
二级开发利润回报
一级开发的合理利润
招商佣金或土地租金
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政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重 点及世联能够提供的顾问服务内容
政府工作
运营商工作
土地征用与拆迁
土地一级开发
区域总体规划与地块 划分（包括产业规划）
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世联对于区域发展项目的基本认知
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从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展 项目各自承担着不同的角色
商业角色
土地开发
项目开发
管理运营
土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管理 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销
政府/土地运营商
土地出让的营销推广计
产业定位研究
划执行
区域整体定位与发展战 略研究（规划市场评价）
开发模式与盈利模式研 究、总体实施方案制定
协助运营商与政府契约 区域营销战略与策略
文件的准备
本报告是严格保密的。
基础设施建设 公建配套建设 政府进程监控
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项目招商引资 区域增值设施建设 土地公开转让 项目股权转让 联建开发