浅议投资性房地产会计与企业所得税处理的比较

浅议投资性房地产会计与企业所得税处理的比较引言投资性房地产是指企业为出租、增值或者资本回报而持有的土地和建筑物，其会计处理与企业所得税处理有着密切的关联。

在投资性房地产的会计和企业所得税处理中，存在一些重要的差异和相似点。

本文将就投资性房地产会计和企业所得税处理进行比较，并分析其影响因素及不同之处。

投资性房地产会计处理会计准则投资性房地产会计处理遵循国际财务报告准则（IFRS）中的相关规定。

根据IFRS，投资性房地产应被作为非流动资产分类，并按成本或公允值计量模型进行初始计量。

持有投资性房地产的企业应按照成本模型进行后续计量，即按照成本减少累计折旧和减值损失计量。

计量方法在投资性房地产的会计处理中，采用的计量方法主要有成本模型和公允值模型。

•成本模型：按成本减少累计折旧和减值损失计量投资性房地产。

这种方法适用于企业的固定资产，且一般适用于企业的长期投资策略。

采用成本模型的企业，投资性房地产的价值以购入成本进行计量，不受市场变动的影响。

•公允值模型：按公允值计量投资性房地产。

这种方法适用于企业的短期投资策略，将房地产的公允值作为计量依据，并按照市场价值进行调整。

采用公允值模型的企业，在每个报告期结束时，应重新评估投资性房地产的公允值，并将改变反映在利润表上。

盈利与投资回报投资性房地产的会计处理通常与企业所得税处理有关。

企业通过房地产的租金收入、增值收益或资本回报获得盈利，但在税务处理中，这些收益可能会被纳税所得认定为企业所得税的一部分。

企业所得税处理税务法规企业所得税处理是根据国家税务法规进行的。

根据税务法规，投资性房地产的出租收入通常被视为企业的经营收入，应按照一定的税率缴纳企业所得税。

费用抵扣与减免企业在投资性房地产的经营中可以抵扣相关的支出和费用。

这些支出和费用通常包括租金收入的管理费用、房地产的维护费用、贷款利息等。

企业通过合理的费用抵扣和减免，可以降低企业所得税的负担。

性质的影响企业所得税处理受到投资性房地产的性质影响。

房地产开发企业的会计与税收差异SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产企业会计核算中会计与税法差异分析而房地产（链接：北京大学房地产研修班）开发企业的经营具有复杂性、多样性和流动开发性及生产周期长，投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。

财政部、国家税务总局近年来相继出台了房地产企业一系列相关政策，以达到对该行业的宏观调控。

房地产开发经营要进行会计核算，企业还必须遵循《企业会计制度》及相关会计准则。

由于会计与税收的目的不同，从而导致在有关收益、费用或损失的确认计量标准，在会计与税收上形成了差异，这些差异主要表现在：一、预售收入上的差异分析按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，借：银行存款；贷：预收帐款。

销售实现时按实现的收入，借：预收帐款；贷：经营收入。

企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税及按营业税计算应缴纳的城建税和教育费附加，还有按规定缴纳的土地增值税，在结转销售收入的同时记入“经营税金及附加”帐户，借：经营税金及附加；贷：应交税金、其他应交款，在这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税及附加和土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能记入“应交税金”借：应交税金；贷：银行存款。

另外，预收房款在开发产品完工前，会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。

按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

税法之所以规定开发企业在开发产品尚未完工，销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑到房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。

在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于有管理费、财务费用等期间费用支出，而开发企业收取的大量的预售房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润计算企业所得税可能几年都没有税款入库。

企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析摘要：新会计准则要求单独核算投资性房地产。

企业投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量中，通常应当采用成本模式，满足特定条件的也可以采用公允价值模式。

两种不同模式的计量其会计核算与税法都会产生暂时性差异，解决暂时性差异最好的方法是资产负债表债务法。

关键词：企业投资性房地产;计量模式;会计核算;税法差异随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业对有关的房地产或物业项目进行投资渐成一种时尚。

为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产就是投资性房地产，其用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。

《企业会计制度》(以下简称“原制度”)将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称“投资性房地产准则”)规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，实现了会计准则的创新与突破。

一、企业投资性房地产新旧会计核算的差异投资性房地产准则明确规定，企业投资性房地产应当单独确认和计量，与企业自用的房地产和作为存货的房地产的会计核算有所不同，区别如—。

1.要求单独核算和反映投资性房地产对为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，要求专门设置“投资性房地产”科目进行核算，并在资产负债表上单独列示。

2. 适当引入了公允价值计量模式投资性房地产准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但在有数据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件。

第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

《浅析房地产企业会计与税收差异》摘要：而房地产企业的这种差异尤为突显，不仅仅是会计与税收的差异，且各税收政策之间的差异也很大，那么会计与各税种之间的主要差异都有哪些呢，例：某房地产开发企业2011年度取得预售收入1000万，未达交付条件，该企业所在地成本利润率为10%，企业所得税率25%，综上所述，会计上确认一个房地产开发项目的增值额和税收上确认的增值额差异是很大的【摘要】近年来，房地产行业的相关税收政策不断地在增加和变化，与企业会计制度越发地渐行渐远，差异越来越明显。

而企业的会计人员对此类差异也越来越困惑，不知该如何进行账务处理才能既符合会计制度，又要同税收政策相接轨。

本文通过对房地产行业会计制度与税收政策差异的分析，究其原因，寻其不同之处，找出切入点，使得会计人员知道该在何时进行账务处理，何时缴纳相关税金，从而解决实际工作中存在的困惑，使得会计工作变得轻松而又简便。

【关键词】房地产会计税收差异不论是《企业会计制度》还是《企业会计准则》，亦不论是旧的《企业所得税暂行条例》还是新的《企业所得税法》以及其他相关税收政策，会计与税收的差异始终是存在的。

弥合了某些方面的差异，可新的差异又接踵而至，因此会计与税收差异也始终是会计人员和税务人员感到头痛的问题。

而房地产企业的这种差异尤为突显，不仅仅是会计与税收的差异，且各税收政策之间的差异也很大，那么会计与各税种之间的主要差异都有哪些呢？一、会计与营业税的差异会计与营业税的差异主要在于收入的确认问题。

一般来说，有了收入才会产生与之相对应的支出，如成本、税金等。

企业会计制度对收入的确认主要有五个条件：一是销售企业需将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；二是销售企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是与商品相关的经济利益很可能流入销售企业；五是相关的成本能够可靠地计量。

会计上如果需要确认收入的实现，那么这五个条件必须同时满足。

投资性房地产会计准则与企业所得税法差异分析2009-5-715:2尹磊【大中小】【打印】【我要纠错】根据新会计准则（以下简称“新准则”），投资性房地产能够单独计量和出售；新企业所得税法（以下简称“新税法”）没有将投资性房地产单独列出，而是将其作为固定资产或无形资产处理，导致投资性房地产的会计处理和所得税处理存在较大差异。

一、投资性房地产初始计量与计税基础差异投资性房地产根据来源不同可分为外购的和自行建造的投资性房地产。

外购的投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

投资性房地产初始计量与计税基础的差异表现在两个方面。

（一）借款费用的资本化根据借款费用准则的规定，可以资本化的借款金额包括专门借款和一般借款。

而企业所得税法实施条例（以下简称“条例”）第38条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。

同时，为防止资本弱化，新税法第46条和实施条例第119条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。

因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在新税法和条例规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。

（二）购买取得的投资性房地产的成本企业通过购买取得投资性房地产时，有时会采取超过正常的信用条件购买投资性房地产，如采用分期付款方式购买投资性房地产，使投资性房地产的购进具有融资租赁的性质。

按新准则规定，该方式下购入的投资性房地产的成本不以各期付款额之和确定，而是以各期付款额的现值之和确定，两者差额计入未确认融资费用。

浅析投资性房地产会计处理和税务处理的差异作者：徐敏军来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第1期徐敏军一、投资性房地产会计处理和税务处理的差异1.投资性房地产确认扣除的差异在新会计准则中，规定投资性房地产必须同时满足以下确认条件：与投资性房地产有关的经济利益会流入企业中；投资性房地产的成本计量具有可靠性。

在税负处理方面，则将投资性房地产又分为房屋建筑物与土地使用权两种形式，而会计确认的投资性房地产就是房屋建筑物。

根据税法相关规定，如果房屋建筑物已经以经营的方式出租，则确认是固定资产，在税前扣除计提折旧；但是如果房屋建筑物在出租之前已经完成足够的折旧，则不能再重复进行。

在会计准则中已经确认是投资性房地产的土地所有权，在税法中，对已经以经营手段出租的土地使用权，应确认是无形资产，在税前扣除摊销，但是如果企业已经获得增值，然后才转让的土地使用权，则不属于无形资产范围。

2.投资性房地产初始计量的差异在会计处理方面投资性房地产需根据成本实行初始计量，其中外购的投资性房地产成本主要包括购买的价格、该资产涉及的其他支出、相关税费等；如果是自行建设的投资性房地产，则其成本由建设该项目并达到可使用状态之前发生的一切支出构成；以其他方式获得的投资性房地产，根据新会计法则的规定，与其相关的后续支出，且在确认条件范围内，则计入成本中，若不满足确认条件，则计入当期损益。

在税务处理方面，投资性房地产则应以历史成本为基础。

历史成本主要指企业在获得投资性房地产时实际支出的金额。

在企业持有投资性房地产期间，可能发生资产的增值或者损失，除了根据税收可以确认为损益之外，不能随意调整计税基础。

对于企业如何划分房屋建筑物和土地使用权来确认计税基础，遵循以下两原则：（1）房屋建筑物的计税基础对于企业外购的房屋建筑物，应该按照买入的价款以及相关税费为基础；企业自行建设的房屋建筑物，根据竣工结算之前发生的一切支出为基础；融资租入的房屋建筑物，从租赁生效之日起，其公允价值和最低租价付款额的现值较低项目，再加上承租人签订租赁合同过程中所产生的费用为基础；通过投资、债务重组、捐赠或非货币性资产交换而获得的房屋建筑物，根据资产公允价值以及相关税费为基础。

11、投资性房地产会计处理与税务处理差异（下）0806第一篇：11、投资性房地产会计处理与税务处理差异 (下)0806 投资性房地产会计处理与税务处理差异（下）投资性房地产的后续计量与纳税调整1.成本模式在会计处理上，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号———固定资产》。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号———无形资产》。

在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。

2.公允价值模式在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。

投资性房地产转换的差异在会计处理上，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。

投资性房地产会计与企业所得税处理的比较引言投资性房地产是指企业出于长期投资、资产租赁或资本增值目的而持有的房地产。

在会计与企业所得税处理方面，投资性房地产与其他资产存在许多不同之处。

本文将探讨投资性房地产会计与企业所得税处理之间的比较。

投资性房地产会计处理企业在持有投资性房地产时，需要按照相关的会计准则进行会计处理。

以下是投资性房地产会计处理的主要要点：1.记载方式：投资性房地产应按成本计量，并在会计报表中以公允价值进行报告。

2.评估：投资性房地产应在初始确认后进行评估，包括确定公允价值、重估和摊销。

3.公允价值变动：任何投资性房地产的公允价值变动，都需要在损益表中确认。

4.摊销：如果投资性房地产有限定使用寿命，应按照适用的会计准则进行折旧或摊销处理。

5.资产减值：如果投资性房地产价值发生减值，应根据会计准则进行减值测试并计提减值准备。

企业所得税处理企业在处理投资性房地产的企业所得税时，需要遵守各国税法的规定。

以下是一些与企业所得税处理相关的要点：1.企业所得税税基：投资性房地产的税基通常是房地产公允价值变动的税基。

2.税基确认时机：企业所得税法律对于企业所得税的确认时间有规定，根据具体的会计准则和税法，投资性房地产的税基确认时间可能有所不同。

3.纳税义务：企业需要根据所在国家或地区的税法规定，根据投资性房地产的所得计算纳税义务。

4.税务抵扣：企业在纳税时可能可以享受某些税务抵扣，如利息支出、折旧费用等。

5.国际税收影响：跨国企业在处理投资性房地产的企业所得税时，还需要考虑国际税收协定的规定，以避免重复征税。

投资性房地产会计与企业所得税处理的比较投资性房地产的会计处理和企业所得税处理在一些方面存在差异。

下面是两者之间的比较：1.记载方式：投资性房地产在会计中通常以公允价值进行记载，而在企业所得税处理中，可能存在其他税基的确认方式。

2.评估：投资性房地产的评估方式在会计和企业所得税处理中可能存在差异，会计中通常按照公允价值评估，而企业所得税处理可能按照其他方式确认税基。

投资性房地产会计处理与税务处理的差异性分析摘要：本文首先对投资性房地产会计处理和税务处理的概念进行了比较，并从扣除确认、初始与后续计量以及转换三个方面分析了两者的差异性，最后就协调投资性房地产会计处理与税务处理间的差异，促进两者衔接协作提出了几点建议。

关键词：投资性房地产；会计处理；税务处理；差异性中图分类号：f23 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）12-0-01一、投资性房地产会计处理与税务处理的概念比较《企业会计准则第3号——投资性房地产》，目的是规范投资性房地产的计量、确认及其有关信息的披露。

会计准则定义中的投资性房地产，指的是以赚取资本增值或者租金，或两者兼具的房地产。

投资性房地产应可以单独出售与计量。

投资性房地产包含已出租的建筑物、持有且准备增值后转让的土地使用权、已出租的土地使用权。

自用房地产，是为提供劳务、生产商品或经营管理所拥有的房地产。

存货的房地产，则不是投资性房地产。

投资性房地产的概念没有在《企业所得税法》中专门规定。

按照税法区分，投资性房地产可分为建筑物、及土地使用权。

其中，建筑物、房屋属于固定资产。

计算纳税所得时，依据《企业所得税法》中的第11条，计算固定资产折旧且扣除；土地使用权应归入无形资产。

计算纳税所得时，依据《企业所得税法》中的第12条，计算无形资产摊销费用且扣除。

二、投资性房地产会计处理与税务处理的差异性分析（一）两者在确认扣除上的差异在新的会计准则当中，规定性的投资性房地产须具备以下几个确认条件：投资性房地产所获得的经济利益要流入企业；投资性房地产的成本计量必须可靠。

在税负的处理上，投资性房地产分成土地使用权和房屋建筑物两种形式，然而，在会计确认的处理方面，投资性房地产只有房屋建筑物一种形式。

按照税法规定，若房屋建筑物出租，且采取的是经营的方式，就将其确认为固定资产，税前就扣除计提折旧；但若房屋建筑物在出租前就已完成了折旧，就不可以重复进行折旧。

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】投资性房地产的会计处理及财税差异
探析
一、准则亮点
1、财政部下发的《企业会计准则第3号投资性房地产》包括：已出租的土地使用、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

投资性房地产的目的就是要赚取租金或资本增值，这是与存货、固定资产和无形资产相区别的关键点。

2、会计处理可以采用成本模式或公允价值模式，但以成本模式为主导，谨慎使用公允价值。

3、投资性房地产一定条件下可采用公允价值计量模式，但应当具备两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

4、公允价值计量模式下不计提折旧或进行摊销，也不计提减值准备，但应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

公允价值高于原账面价值的差额，借记投资性房地产(公允价值变动)，贷记公允价值变动损益。

反之，作相反的分录。

这就为企业操纵利润提供了运作空间。

房地产业会计核算与所得税的区别一、房地产企业会计核算与所得税的差异及成因（一）房地产企业会计核算与所得税的差异1.收入方面会计核算所使用的收入是指商品的销售收入、劳务收入以及其他业务收入、营业外收入、投资收益等各个方面。

而所得税所确定的收入是指应税收入，应税收入就与会计收入有一定的差别。

房地产企业开发的产品周期较长，采取完工百分比法或按照建筑合同确认收入，而税法规定收到预收款时确认收入。

2.资产负债方面会计核算中的资产是指企业在过去的经营活动中所获得的，经过交易、事项成为了企业能够操纵或者拥有的资源，这种资源会给企业带来利益；会计核算中的负债是指企业在过去的经营活动中所形成的义务，履行这种义务会给企业带来预期的利益流出。

而所得税计算中对于资产和负债并没有明确的规定。

但两者之间在对于固定资产、存货、无形资产和资产减值准备等的计算中存有很大差异。

3.成本费用方面会计核算中的成本费用采纳据实扣除的方法，会计利润就是指实现的收入减掉各项支出后的余额，也就是在计算过程中，发生的支出金额就按实际发生额计算扣除。

计算所得税要以会计利润为基础，但又不同于会计利润。

计算所得税采纳据实扣除和标准扣除相结合的方法，按照相关性和配比的原则实行计算。

房地产企业中的在建工程试运营收入的会计计算就存有差异，按照会计准则，基建工程试运营收入可冲减基建工程成本，而税法规定试运营收入应计入总收入并且征收所得税，不能直接冲减在建工程的成本。

（二）房地产企业会计核算与所得税差异产生的原因1.会计核算与所得税的核算目标不同企业的会计准则主要是为了实现真实、准确反映企业财务状况、经营业绩的目标，为企业利益相关者，如政府、股东、债权人等，提供完整的企业财务状况，为其决策提供有价值的信息。

而制定税法的目的是为了增加国家收入，调节经济社会进展，保护纳税人的权益。

单从目标这个角度来说，会计核算与所得税的核算就分别存有于两个不同的体系中。

税法要求按年度计算缴纳所得税，房地产企业因为产品周期较长，前期费用可能计算不完全，造成前期所得税较高，整个项目计算后可能没有所得税。

企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析新会计准那么要求单独核算投资性房地产。

企业投资性房地产应当按照本钱进行初始确认和计量，在后续计量中，通常应当采用本钱模式，满足特定条件的也可以采用公允价值模式。

两种不同模式的计量其会计核算与税法都会产生暂时性差异，解决暂时性差异最好的方法是资产负债表债务法。

企业投资性房地产;计量模式;会计核算;税法差异随着我国社会主义市场经济的开展和完善，房地产市场日益活泼，企业对有关的房地产或物业工程进行投资渐成一种时尚。

为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产就是投资性房地产，其用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。

投资性房地产准那么明确规定，企业投资性房地产应当单独确认和计量，与企业自用的房地产和作为存货的房地产的会计核算有所不同，区别如—。

1.要求单独核算和反映投资性房地产对为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，要求专门设置“投资性房地产”科目进行核算，并在资产负债表上单独列示。

可见，我国在投资性房地产的后续计量中首选本钱模式，对公允价值模式是谨慎使用的。

而国际会计准那么理事会(简称“IASB”)认为，从公允价值模式变更为本钱模式通常不大可能导致更恰当的列报，说明IASB更偏向于采用公允价值模式。

这一差异是考虑我国房地产市场现状的根底上，普遍使用公允价值计量屙陛条件还未成熟所致。

3.借鉴了国际财务报告准那么中确定公允价值的方法在公允价值模式下，企业能否合理地对投资性房地产进行后续计量，关键取决于公允价值确实定方法是否恰当。

考虑到可操作性等方面因素，我国借鉴了国际财务报告准那么中确定公允价值的方法。

本钱模式计量下投资『生房地产的会计处理比拟简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。

企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析(2)企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析所以，上面确认的递延所得税资产只有等待处置投资性房地产时才能将可抵扣的暂时l生差异全部转回。

企业只有存在确凿证据说明其公允价值能够持续可靠取得，才允许采用公允价值计量模式。

采用公允价值模式计量，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“本钱”和‘公允价值变动”两个明细科目，并不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益(通过“公允价值变动损益”科目)。

采用公允价值模式计量下投资性房地产的会计处理与税法的差异主要表达在两点：(1)税法上仍可以照提折旧或进行摊销，并于税前扣除。

(2)会计上确认公允价值变动损益，税法不确认公允价值变动损益，应作纳税调整。

例2：某上市公司自建房地产一幢，造价5000万元，于xx年12月31日到达预定可使用状态，并于当天对外签订经营租赁合同，租赁期至xx 年12月31日。

该公司采用公允价值计量模式核算投资性房地产。

假设该房地产计算企业所得税时净残值率为10%，采用直线法计算折旧，折旧年限二十年，企业所得税税率为25%。

有关资料及相关财税处理如—(1)xx年12月31日该房产到达预定可使用状态时：借：投资性房地产——本钱 50000000贷：在建工程50000000(2)xx年12月31日，假设该房地产公允价值为58oo~ ：借：投资性房地产——公允价值变动8000000贷：公允价值变动损益8000000税务处理：xx年税法计提折I13=5000*90%+20=225(万元)。

因此，本年度应调减应纳税所得额=800+225=1025(万元)。

此时，投资性房地产账面价值580O万元，计税根底为4775万元，形成应纳税暂时性差异1025万元，应按照资产负债表债务法的要求确认为递延所得税负债。

账务处理如下：借：所得税费用——递延所得税费用(10250000*25%)2562500贷：递延所得税负债一投资性房地产(10250000*25%)2562500假设xx年会计利润为38007J"元，不考虑其他纳税调整因素，.~11xx年当年应交所得税为：当年应交所得税=应纳税所得额适用的所得额税率= (3800—1025) 25%=693.75(万元)借：所得税费用一当期所得税费用6937500贷：应交税费一应交所得税 6937500那么利润表中的所得税费用=693.75+256.25=950(万元)(3)xx年12月31H，假设该房地产公允价值降为570o万元，那么：借：公允价值变动损益 1000000贷：投资性房地产一公允价值变动 1000000税务处理：xx年税法计提折旧仍为225万元。

房地产企业会计处理与税法差异研究随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产企业在市场竞争中也呈现出日益激烈的态势。

而在房地产企业经营过程中，会计处理与税法存在着一定的差异，这不仅关系到企业财务报表的真实性和可靠性，同时也会影响企业的资金运作和税务成本。

研究房地产企业会计处理与税法差异，对于企业财务管理和税务筹划具有重要意义。

一、房地产企业会计处理与税法差异分析1. 收入确认差异在房地产项目开发过程中，会计处理与税法对于收入的确认存在着差异。

会计准则要求按照完工百分比法或根据产权交割来确认收入，而税法则有着严格的条件，要求只有在房屋交付、竣工验收后才能确认收入。

这就导致了房地产企业在会计处理和税法上存在差异，企业需要同时满足会计和税法的要求，合理处理收入确认差异。

2. 费用支出扣除差异在房地产项目开发中，企业会发生大量的费用支出，包括土地购置费、建设施工费、融资费用等。

会计准则和税法对于这些费用支出的扣除条件和期限也存在一定的差异。

会计准则要求将符合确认条件的费用及时计入相关成本，税法则要求将符合条件的费用计入当期费用扣除，在企业财务报表和税务申报中可能存在费用支出扣除差异。

3. 资产价值评估差异房地产企业会计处理与税法对于资产价值评估的要求也存在差异。

企业在房地产项目开发中需要进行资产价值评估，会计准则要求根据成本和公允价值进行资产价值评估，而税法则则存在着一定的折旧计提和资产减值准备等要求，这就可能导致企业在会计和税法上存在资产价值评估差异。

4. 税务筹划差异在房地产企业经营过程中，企业需要进行税务筹划，以降低税务成本和提高企业竞争力。

会计处理与税法对于税务筹划存在一定的差异。

企业在会计处理上可能存在税务筹划的空间，但是要根据税法的要求合理进行税务筹划，避免发生税务风险。

二、解决房地产企业会计处理与税法差异的对策1. 加强内部管理房地产企业需要加强内部管理，建立健全的内部控制制度，确保会计处理符合会计准则和税法的要求。

【会计实操经验】投资性房地产的税会处理对比导读：所得税法及实施条例未定义投资性房地产，对于会计确认的投资性房地产，仍须按一般的固定资产或无形资产进行税务处理。

《会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称3号准则）规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

所得税法及实施条例未定义投资性房地产，对于会计确认的投资性房地产，仍须按一般的固定资产或无形资产进行税务处理。

投资性房地产的初始计量3号准则规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投产性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

在建造投资性房地产过程中发生的利息支出根据《企业会计准则第17号—借款费用》的规定处理，将符合资本条件的借款费用计入投资性房地产的账面价值。

投资性房地产在税法中的规定包含在固定资产和无形资产中，因此，所得税规定与会计规定基本一致，都倾向于采用历史成本进行初始计量。

投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有两种方法：在成本法计量模式下，税会处理基本一致，但是按照会计准则计提的资产减值准备税法上不允许扣除，即：在其他条件相同的情况下，投资性房地产的账面价值小于其计税基础，就会产生“可抵扣暂时性差异”。

例：2013年1月1日，万发公司用4000万元购入一项房产，做为“投资性房地产”进行核算，同日将其对外出租，每年收取租金800万，采用成本模式计量。

该房产按50年进行返销，残值率5%，2014年12月31日，该项土地使用权的减值准备为100万2013年1月1日，取得时：借：投资性房地产40,000,000.00贷：银行存款40,000,000.00年末收取租金及计提折旧时：借：银行存款8,000,000.00贷：其他业务收入8,000,000.00借：其他业务成本760,000.00贷：投资性房地产累计摊销760,000.002014年，该项投资性房地产计提减值准备借：资产减值损失1,000,000.00贷：投资性房地产减值准备1,000,000.00小编总结：投资性房地产的税会处理对比在公允价值模式下，税会存在明显的差异：税务上按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的纳税所得额，对投资性房地产进行折旧或返销，但下列情况属于例外：“国家统一规定清产核资；将固定资产的一部分拆除；固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确定损失。