从三里屯SOHO和三里屯Village看城市商业综合体的“好”和“坏”
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商业综合体优秀案例商业综合体是指由商业、餐饮、娱乐、办公等多种功能组合而成的综合性建筑群体,是城市发展中不可或缺的重要组成部分。
在全国范围内,有许多优秀的商业综合体案例,它们以其独特的设计理念、丰富的业态组合、优质的服务和良好的运营效果,成为了行业的典范。
下面,我们就来看看几个商业综合体优秀案例。
首先,上海环球金融中心商城作为上海陆家嘴CBD的一部分,环球金融中心商城以其独特的地理位置和丰富的业态组合成为了上海的一张名片。
商城内汇聚了世界各地的奢侈品牌、高端餐饮和娱乐场所,吸引了无数国内外游客和商务人士。
同时,商城还拥有高品质的写字楼和五星级酒店,为商务人士提供了便利的办公和居住环境。
环球金融中心商城的成功,不仅是因为其优越的地理位置,更是因为其对于业态组合和服务质量的精心打造。
其次,北京三里屯SOHO是一座集商业、办公和酒店于一体的综合体建筑。
作为北京市中心的地标性建筑,三里屯SOHO以其独特的外观设计和多元化的业态吸引了大量的消费者和商务人士。
在商业方面,三里屯SOHO引入了国际知名品牌和本土特色店铺,满足了不同消费群体的需求。
同时,商场内还设置了多个主题餐厅和休闲娱乐场所,为消费者提供了丰富的消费体验。
另外,三里屯SOHO内的写字楼和酒店也都是高品质的,为商务人士提供了便利的办公和居住环境。
最后,广州天河城是广州市内最大的商业综合体之一,其独特的设计理念和丰富的业态组合成为了其成功的关键。
天河城内引入了大量国际品牌和本土特色店铺,涵盖了服装、餐饮、娱乐等多个领域,满足了不同消费者的需求。
同时,商场内还设置了多个主题街区,如美食街、娱乐街等,为消费者提供了丰富多彩的消费选择。
另外,天河城还拥有多个写字楼和酒店,为商务人士提供了高品质的办公和居住环境。
综上所述,商业综合体优秀案例的成功离不开其独特的设计理念、丰富的业态组合、优质的服务和良好的运营效果。
这些优秀案例为全国范围内的商业综合体建设提供了宝贵的经验和借鉴,也为城市的发展注入了新的活力和活力。
从三里屯Soho和三里屯Village看城市商业综合体的好与坏三里屯的冰火两重天三里屯是北京最繁华的“夜场”,更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段,两个著名的商业项目隔街相望:它们在地理位置上几乎没有优劣之分,但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目,很容易发现三里屯SOHO门可罗雀,三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问:两个项目近在咫尺,为何天差地别?三里屯SOHO这个开业数年的项目,但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺,经营状况几乎如出一辙:这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境,可是却显得冷冷清清,毫无人气:五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租,有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫,显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客,但几乎都门可罗雀。
放眼望去,偌大的购物中心里,只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上,在这里,包括苹果在国内的首家体验店,川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家,从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅,三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点,早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了?为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE,却绕过三里屯SOHO?复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时,其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态?通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
分享会提纲●商业定位、地理区位●设计思路与文化脉络●商业形态与空间策略●单体建筑与细部处理●地理区位、商业定位设计思路与文化脉络●商业形态与空间策略●单体建筑与细部处理PART 1从1980年代初到三里屯酒吧街经 营达到了高峰。
粗略统计,当时 三里屯酒吧街内共分布有80多家 酒吧,云集了北京60%以上的酒 吧。
酒吧街的形成与成熟,是三里屯 区域成为北京“名片”的又一次 重要转折什刹海、朝阳公园西门 等新生酒吧区的相继开发,北京 酒吧街的格局悄然发生了变化,三里屯的先发优势已不明显,单一业态的尴尬让三里屯区域面临着严峻的升级、改造问题。
1998年三里屯在规划蓝图中,将成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。
2006年八国联军侵华,此地是通往东直门的进京必经之地,后来成为八国联军的俄军驻地,当时称为屯兵,故 更名三里屯。
1900年北京的使馆区由东交 民巷的第一使馆区迁 往三里屯,区位上毗邻外交部,由此,三 里屯使馆区成为当时北京最代表现代化水 准的区域。
其中工体东路路边一座9层的“外交公寓”成为标志性的建筑,为当时使馆人员和家属、外国 记者特许居住地。
1959年三里屯利用其得 天独厚的使馆区 效应,针对其汽 车聚集地以及外贸服饰需求量大的优势逐渐形成 了著名的汽配一条街和专营外贸 服饰的秀水街。
1988年基本数据南区北区占地 5.3万㎡建筑面积总建面17.2万,南区:9.06 万㎡;北区:8.23万㎡小型豪华酒店:1.5万㎡(99间客房)建筑形式2-4层低密度建筑单体数量11栋7栋+1栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间2008.072009.10定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群设计商店/租户数140个70个停车数450个410个(酒店另有25个)其他设施:南区:拥有1700 个座位的8 厅影院美嘉欢乐影城南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区北区:逾60 部电梯及自动扶梯下沉式花园及车辆和直达的露天庭院北区定位为高端,瞄准国际一二线品牌旗舰店和精品酒店。
时间:2016-02-18 来源:字体显示:大中小默认阅读:59 次“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“空中之城”。
以下是2016年最新中国10大著名城市综合体。
1、最国际化的综合体——香港IFC总建筑44万平,业态组合办公、购物中心、酒店,现为恒基总部,楼高210米,香港第一高楼。
2、最高地标综合体——台北101总建筑37.5万,购物中心19.6万,写字楼18.8万,楼高509.2米,地上101层。
3、最巨无霸综合体——福州东二环泰禾广场总建筑150万平,相当于210个足球场大,业态组合奢侈品购物中心、泰禾新天地、文化娱乐集群、世界级酒店集群、市中心商务集群、高端奢华住区。
4、全球最大led天幕——苏州圆融时代广场总建筑51万方,写字楼、购物中心,巨型led天幕长500米,宽32米,“世界第一天幕”。
5、百年旧区改造最成功的综合体——上海新天地中西融合、新旧结合,扩容后100万平方,业态包括酒店、商业、住宅、写字楼。
6、商业规划最合理的综合体——深圳万象城总建筑55万平,购物中心18.8万平,5a写字楼、五星级君悦酒店、国际名品商业街、高端住宅。
7、最受投资者青睐的综合体——三里屯village总建筑46.6万平,购物中心,商铺,写字楼,soho公寓,soho开盘当天40亿,一周突破50亿。
8、设计最前卫的综合体——银河soho总建筑33万平,商铺,写字楼,酒店式公寓,开盘当天46.75亿,商业76000元/平方米。
9、商铺租金最贵综合体——北京东方广场之东方新天地总建筑80万,8栋写字楼,3个酒店含五星级君悦,1个大型购物中心,租金4000元/平米/月。
占地26平方公里,高铁、城际和城市轨道。
灵活战略的典范—海尔2013年09月25日 11:18中国家用电器生产商——海尔在战略灵活性方面胜人一筹。
该公司设计出一套系统,在这套系统下,小到个人都可以有效地使用不同的战略风格。
它是如何做到的呢?海尔的组织架构包括数千个自主经营体,每个经营体对自身的损益负责。
任何一名员工都可以组建一个经营体。
但是,公司没有成本中心——只有利润中心。
每个经营个体都要负担自身的全部运营成本,各方都需要与其他方就服务进行谈判;甚至连财务部门都要把服务出售给其他部门。
每个员工都有责任实现盈利。
员工的工资基于一个简单的公式:底薪×月度目标完成百分比+基于各自损益情况的奖金额(或扣减额)。
换句话说,如果一个经营体的月度目标完成情况是零(0%),那么其员工当月就没有工资。
如此灵活的运营模式让员工既兴奋又焦虑。
海尔1985年濒临破产,但之后一跃成为世界上最大的白色家电企业——超过LG、三星、通用电气和惠而浦。
/2013-09-25/113342426.html新一代社会运动:玛莎百货作者:茱莉亚·科比 2013年09月17日 10:37问问任何一个在零售业的从业人员,他们这一行为什么不为环保做出更多贡献,你都会得到同样的答案:因为做环保不会得到市场的回报。
很不幸“具有社会责任感”的产品往往生产成本较高,而成本高就意味着价格高。
要说服顾客为了社会道义放弃实惠的价格,真不是一件容易的事。
然而,广告的天职就是说服消费者。
随着商家越来越重视企业责任,我们必然会看到更多的广告凭借三寸不烂之舌改造消费者的态度与行为。
英国零售巨头玛莎百货发起的“换购”(Shwop,Shop与Swap的合成词)活动就是一个例子。
这个活动鼓励消费者在冲向商店购买时髦服装时,进行以旧换新。
为了方便消费者参与其中,玛莎百货和国际组织乐施会(Oxfam)签约合作,并在门店中设立了“换购回收点”。
但是,你很可能会最终决定不买新衣服,继续穿旧的。
北京最热门的几个商圈北京是中国的首都,也是一个经济、政治和文化中心。
作为一个繁荣发展的大城市,北京拥有许多热闹繁华的商圈。
这些商圈聚集了各种品牌商店、餐厅、咖啡馆等,吸引了大量的游客和当地居民。
在下面的文档中,我们将介绍北京最热门的几个商圈,希望对您了解北京的商业环境有所帮助。
1. 三里屯商业区三里屯商业区位于北京市朝阳区,是北京最时尚的商圈之一。
这里有许多国际品牌的旗舰店,各种时尚潮流的购物中心,以及融合了众多餐厅、咖啡馆和酒吧的集中区域。
三里屯商业区每天都人声鼎沸,吸引了大量的游客和年轻人。
2. 王府井商业区王府井商业区位于北京市东城区,是中国最古老、最繁忙的商圈之一。
这里有着悠久的历史和文化底蕴,同时也是购物的天堂。
在王府井步行街可以找到许多知名品牌的商店,还有古老的百货公司和传统的小吃摊位,满足了各种消费者的需求。
3. 中关村商业区中关村商业区位于北京市海淀区,是中国最大的电子信息产业集聚地之一。
这里聚集了许多科技公司、研发机构和高等院校。
中关村不仅有大型购物中心和科技展示馆,还有一些小型的专业市场,出售各种电子产品。
无论是科技爱好者还是专业人士,都可以在中关村找到自己想要的东西。
4. 西单商业区西单商业区位于北京市西城区,是北京最具标志性的商圈之一。
这个区域有着悠久的历史,以西单大悦城购物中心为主导,集合了众多著名品牌的专卖店和国际美食餐厅。
同时,附近还有许多文化和历史景点,如天安门广场和故宫博物院,吸引了大量的游客。
5. 望京商业区望京商业区位于北京市朝阳区,是北京新兴的商圈之一。
这里有着现代化的购物中心和高档餐厅,还有一些创意的设计工作室和艺术展览馆。
望京商业区以其时尚和前卫的氛围吸引了年轻人和时尚爱好者。
总结起来,北京有许多热闹繁华的商圈,每个商圈都有自己独特的特色和吸引力。
无论您是购物爱好者、美食爱好者还是科技爱好者,北京的商圈都能满足您的需求。
希望您在北京的商业区域中有愉快的购物和体验!。
北京最繁华的地方是三里屯吗北京这个大都市拥有众多繁华的商业区域,而三里屯作为其中之一,备受人们关注。
然而,是否能将三里屯确切地称作“北京最繁华的地方”还需要深入的分析和讨论。
1. 三里屯的历史与发展三里屯位于北京市朝阳区,地理位置优越,距离北京市中心较近,从明清时期起就是颐和园的杂货市集所在地。
20世纪80年代开始,由于周边国际大使馆、外交机构的集聚,三里屯逐渐发展成为一个具有国际氛围的商业区域。
2. 三里屯的商业氛围三里屯以其鲜明的时尚气息和多元文化而闻名,这里汇聚了众多时尚品牌、高端餐饮和娱乐场所。
在这个区域,你可以找到各种国际知名品牌的旗舰店,也能品尝到来自世界各地的美食,夜晚更是成为时尚人士聚集的热点。
无论你是购物、美食还是聚会,三里屯都能够满足你的需求。
3. 其他繁华商业区域的竞争尽管三里屯具有独特的商业氛围,但北京还有其他几个区域同样具有巨大的商业吸引力。
例如王府井,作为北京最古老、最重要的商业街区之一,拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。
此外,CBD(中央商务区)作为北京的新兴商业中心,拥有一系列高档写字楼和豪华酒店,吸引了全球的企业与投资者。
4. 三里屯的局限性尽管三里屯在商业发展方面有很大的潜力,但其自身存在一定的局限性。
首先,三里屯的地理条件相对有限,空间有限,发展潜力相对受限。
其次,由于商业区域的发展过程中,高端品牌和高消费需求同样吸引了大量的商业竞争,在租金和市场竞争方面对商户提出了许多挑战。
此外,三里屯也面临着交通拥堵和停车位不足等问题,限制了它的发展速度和规模。
5. 结论总的来说,三里屯作为北京的一个商业区域,具有独特的商业氛围和吸引力。
然而,是否能将其称之为“北京最繁华的地方”的说法还存在争议。
在北京这样一个拥有众多商业区域的大都市中,还有其他地方同样具有繁华的商业街区,并且都在不断发展壮大。
因此,可以说没有一个确切的答案。
每个商业区域都有其独特的特色和优势,吸引不同类型的消费者。
三里屯调研报告三里屯调研报告一、背景介绍:三里屯是北京市朝阳区的一个街道办事处,以其繁华的商业区而闻名。
三里屯地区以其众多的时尚店铺、餐馆和夜生活场所而吸引着大量的游客和居民前往消费。
为了更好地了解三里屯地区的消费行为和消费者需求,本次调研旨在收集相关数据和信息来分析该地区的市场潜力和发展方向。
二、调研方法:本次调研采用了问卷调查的方法,共发放了100份问卷,其中60份为居民问卷,40份为游客问卷。
问卷内容包括了消费偏好、购物习惯、消费频率等方面的问题。
调研时间为一个月。
三、调研结果:1.消费偏好和消费行为根据问卷调查结果,三里屯地区的消费者主要关注时尚、品质和个性化的商品和服务。
约80%的消费者表示他们愿意为高品质的商品和服务买单。
此外,约50%的消费者表示他们会定期购买时尚品牌的新款产品。
2.购物习惯根据调查结果,消费者的购物场所主要集中在购物中心和专卖店。
在购买商品时,约70%的消费者表示他们倾向于选择线下购物,因为他们更喜欢能够亲身试穿或试用商品的体验。
然而,也有30%的消费者表示他们更倾向于在线购物,因为他们觉得网络购物更加方便快捷。
3.消费频率根据调研结果,约50%的消费者表示他们每周都会来三里屯消费,而约30%的消费者表示他们每月会来一次。
消费者的到访频率与其住所距离三里屯的远近有关,离三里屯地区较近的居民更可能频繁前往消费。
四、市场潜力与发展方向:根据调研结果,可以得出以下结论:1.三里屯地区的消费者对高品质、时尚和个性化的商品和服务有较高的需求,因此商家在提供商品和服务时应注重品质和个性化定制。
2.消费者更倾向于线下购物,因此商家应提供好的购物环境和体验,使得消费者更愿意到店消费。
3.三里屯地区是北京市繁华的商业区之一,吸引了大量的游客和居民前往消费。
因此商家可以利用这一优势来开发更多的消费者群体,并提供更多的消费场所和选择。
4.根据消费者的购物频率,可以得出消费者对三里屯地区消费的持续需求。
风水生死路:一路之隔为何生意有天壤之别?文∕特约撰稿 红尘随着城市发展,商业兴旺的地点越来越多,最常见是的商业旺地与写字楼办公地区,但是这两种地方都常有一个现象:一路之隔,在这一边做生意收钱收到手软,那一边的店面却门可罗雀,不断倒闭易主,直至整个市场对这里都失去信心,再也没人敢以身犯险投资进驻。
这种地理现象,在风水学中称为生死路。
生死路很诡异,从表面往往看不出原因,让人百思不得其解,其实从风水角度分析,甚至从城市地理学的角度分析,都有清晰明确的原因,而且,原因并不单一。
一路之隔,长安街两侧为何命运迥异以北京长安街为例,长安街的北侧有紫禁城,南侧是天安门广场。
北侧一排全是商业旺地,如东单、西单、王府井,人挤人到了水泄不通的地步。
而南侧街区则乏善可陈,想了很久,的确没想出什么旺地。
同是一条长安街,为什么一路之隔,走到对面马路,就变成了另一种命运?要解决这个问题,我们要回到风水学最本源的形势地理理论去看。
在上海有句老话说:“宁要浦西一张床,不要浦东一间房。
”在广州有句老话说:“宁要河北一张床,不要河南一间房。
”这个情况和北京长安街本质上是一样的。
风水理论认为,靠山面水为最佳模式;风水理论还认为,龙气“乘风则散遇水而界”,就是说水有阻截龙气的作用,当然也有把龙气包围不让外泄的作用。
于是在有河流横过的城市,就会有这种现象:靠山或都靠着大陆的一边,商业居住都非常旺盛,而河对面则冷冷清清。
对于风水学来说,当然认为这是龙脉的生旺之气无法过河的结果。
从地理学的角度看,古代河水相隔,交通极为不便利,而古人又有以水为地界的习惯,一水两岸往往不会有太多交流,所以在历史上就形成了旺一边的前提。
到了近代,路桥技术发达,人也可以随时到对岸了,却不能马上改变这种人类聚居经商的趋势,除非人口激增迫使城市向河对岸扩张,就会把河对面的商居环境带旺。
但是,我们可以观察上海、广州两个城市,就算在浦东与河南都扩张成主要城区,那种地价与兴旺的差异,仍然与历史发展的一样,依靠龙脉的一边总是更旺。
三里屯SOHO的热销是一种悲哀因为开盘以来销售的离奇火爆,三里屯SOHO最近很牛很风光。
可惜的是,在这个项目销售火爆的背后,不仅没有任何的喜悦与欣慰可以分享,反而令人感到阵阵悲哀袭来。
悲哀一:国民财富结构的两极分化才是高房价的罪魁祸首。
一边是难以计数的老百姓因为买不起或住不上能够满足基本居住要求的房子而怨声载道、悲愤冲天,一边是几百万、几千万、直至过亿的房产像卖白菜一样被甩手热卖,这究竟是个什么样的市场啊?追本溯源,这已经不能怪房地产行业本身,要怪只能怪中国的国民财富分配不均,而且日益的两极分化。
来看看来买三里屯SOHO的这些大客户吧:1、最大的一单成交达4.5亿元;2、仅仅每单过亿的大单成交就逾20多亿元,两、三千万的都是小单;3、这些大客户全部为煤矿主、铁矿主之类的能源企业老板;4、据称这些大单客户基本不做按揭,一次性付款。
已经无须再举其他例子了,了解了这些就足够让大家明白两个问题――为什么无论房价怎么飞涨都有人排队买房?为什么无论多贵的房子都能卖得出去?答案是:有钱人和超级富人有的是。
国民财富结构日益两极分化,这是近年来一个不争的事实,通俗的说法就是“有钱的越来越有钱”。
在如此的社会环境中,政府想通过抑制房价的手段去调控房地产市场基本是徒劳的,打开症结的所在是如何去努力改变两极分化的国民财富分配体系,通过营造一个平等、透明、公开的创富环境,让更多的穷人合理富起来。
当中国城市里的无数底层民众家庭在为几万、十几万房款而东奔西借时,这边开矿的私人老板一把扔出几个亿,而且还轻轻松松的事业、生活两不耽误!是不是感到有点悲哀?悲哀二:商业环境不佳与投资渠道狭隘的悲哀。
根据披露的信息,三里屯SOHO这次卖的最火的房源是商铺,其次是写字楼,最后是公寓。
三里屯SOHO的商铺走的仍然是切割散卖的原始操盘路线,在众多正规商业地产开发商已全面转向持有的大市场背景下,当建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO的那些商铺尚且惨淡经营、纠纷频仍的情况下,为什么三里屯SOHO 的商铺销售依然如此火爆呢?为什么那个矿主老板能一掷4.5亿买下那么多商铺呢?投资者在地产专业知识方面的无知和对SOHO中国以往业绩的缺乏了解,只是一个极微小的方面,更关键的因素就在于这些有钱的主儿实在找不到更稳妥的投资途径了。
商业综合体优秀案例商业综合体是当今城市发展中不可或缺的一部分,它集合了购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能,成为了人们生活中不可或缺的一部分。
在众多商业综合体中,有一些优秀的案例,它们在商业运营、空间设计、服务体验等方面都有着突出的表现,成为了行业的典范。
本文将介绍一些商业综合体优秀案例,希望能够为相关领域的从业者提供一些借鉴和启发。
首先,值得一提的是上海环贸广场。
作为上海市中心地段的商业综合体,上海环贸广场以其独特的设计理念和丰富的商业业态吸引了大量消费者。
广场内部的空间设计充分考虑了人流、采光和空气流通等因素,使得整个环境显得明亮、宽敞、舒适。
同时,广场内引入了众多国际知名品牌,为消费者提供了丰富的购物选择。
此外,环贸广场还注重文化艺术的融入,经常举办各种展览和活动,为消费者带来全方位的消费体验。
其次,北京三里屯SOHO也是一个备受瞩目的商业综合体。
作为北京市中心地段的标志性建筑,三里屯SOHO以其独特的建筑设计和多元化的业态组合成为了城市的一道风景线。
建筑群内部采用了流线型的设计,使得整个空间显得流畅而富有动感。
商业业态上,三里屯SOHO汇集了众多时尚品牌和特色餐饮,吸引了大量年轻消费者。
同时,建筑内还设有众多文化艺术空间,经常举办各种展览和演出,为消费者带来了丰富多彩的文化体验。
除此之外,广州天河城也是一个不容忽视的商业综合体。
作为广州市的地标性建筑,天河城以其独特的建筑风格和丰富的商业业态吸引了大量消费者。
建筑外立面采用了现代简约的设计风格,使得整个建筑显得大气而现代。
商业业态上,天河城引入了众多国际一线品牌和时尚潮流,为消费者提供了高品质的购物选择。
同时,商场内还设有多个主题文化空间,为消费者带来了丰富多彩的文化体验。
综上所述,商业综合体在城市发展中扮演着重要的角色,而优秀的商业综合体案例则为行业的发展提供了宝贵的经验和启发。
希望我们可以从这些优秀案例中汲取经验,不断提升商业综合体的设计理念和服务水平,为城市的发展和人民的生活带来更多的美好和便利。
202408_北京三里屯SOHO设计详析北京三里屯SOHO是位于北京市朝阳区三里屯的一座大型商业综合体,由前卫的建筑设计和独特的空间布局而闻名。
本文将对北京三里屯SOHO的设计进行详细分析,从建筑造型、空间布局和功能特点三个方面展开。
首先,北京三里屯SOHO的建筑造型非常独特,采用了流线型的外观设计。
整个建筑群由多个类似于鸟巢的建筑单元组成,外观呈现出动态而有机的形态。
这种设计不仅符合现代建筑的审美观念,还与周边的自然环境相融合,形成了与众不同的城市地标。
其次,北京三里屯SOHO的空间布局也非常独特,充分体现了建筑师对于功能性和灵活性的考量。
整个建筑群以一个中央广场为核心,围绕着中央广场呈放射状布置着各个商业单元,形成了一个闭合而连续的空间环境。
这种布局既保证了商业单元之间的互相连通,又使得整个建筑群具有宜人的公共空间。
最后,北京三里屯SOHO的功能特点是其设计的一大亮点。
除了传统的商业空间,SOHO还融入了办公、餐饮、娱乐等多个功能。
每个单元内的功能区域相对独立,但又能够自由地流动和连接。
这种多功能的设计不仅能够满足不同场景的需求,还增加了人们在这里的停留时间和参与感。
此外,SOHO还采用了大量的玻璃幕墙和宽敞的户外空间,使得室内和室外之间形成了自然的过渡,为用户提供了更好的体验。
总之,北京三里屯SOHO以其独特的建筑造型、灵活的空间布局和丰富的功能特点而备受瞩目。
它不仅是一个商业综合体,更是一个具有文化内涵和人文精神的城市场所。
通过解析其设计,我们可以更好地理解和欣赏这个具有创新和创意的建筑作品。
北京三里屯SOHO发展策略和成功启示一、区位及周边情况2007年,太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业;2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区;2008年6月,北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业,正式启动了三里屯国际化商业模式;然后,信奉“地段,地段,还是地段”的老潘,启动了三里屯SOHO。
二、基础数据基本经济技术指标:占地面积:5.1万平方米建筑面积:46.6万平方米,其中地上约31.6万平方米,地下约15万平方米;容积率:6.2各业态面积:商业约12.8万平米(B1-4层,局部5层)办公10.2万平米(共5栋,5-24层)公寓12.0万平米(共4栋,5-28层)建筑高度:97米建筑层数:地上:地上(最高)28层;地下:4层装修:公寓及写字楼均为精装修车位:地下二、三、四层,地面55辆,地下停2362辆,共计2417辆三、总体规划和设计1、各种功能规模:商业约12.8万平米,占37%办公10.2万平米,占29%公寓12.0万平米,占34%2、内部交通体系:开放式设计,整个项目没有任何围墙,目的是和城市融合;开辟众多街道,让人自由游逛,为整个社区注入活力。
3、内部空间布局:4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧,这里的日照条件非常理想,安静适于居住;写字楼坐落在项目用地的北侧,这里与主要街道的联系十分便捷。
公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境,与此同时,又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。
写字楼的大厅位于首层,使商业活动和工作环境融合在一起,产生互补、增效的作用。
4、整体景观环境:九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起,形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。
在这个大峡谷中,本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷,突然间变成了阴柔的女性,这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。
五、各种物业功能定位及运作思路商业:定位:北京高人气聚集地开发模式:统一开发,分割发售经营模式:由于产权出售,无法直接控制业态和商家,soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。
从三里屯SOHO和三里屯Village看城市商业综合体的“好”和“坏”三里屯的冰火两重天三里屯是北京最繁华的“夜场”,更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段,两个著名的商业项目隔街相望:它们在地理位置上几乎没有优劣之分,但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目,很容易发现三里屯SOHO门可罗雀,三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问:两个项目近在咫尺,为何天差地别?三里屯SOHO这个开业数年的项目,但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺,经营状况几乎如出一辙:这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境,可是却显得冷冷清清,毫无人气:五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租,有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫,显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客,但几乎都门可罗雀。
放眼望去,偌大的购物中心里,只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上,在这里,包括苹果在国内的首家体验店,川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家,从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅,三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点,早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了?为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE,却绕过三里屯SOHO?复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时,其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态?通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
业态跟一个商圈的红火有关系吗?答案是肯定的,在当下,人们的消费购物早已不满足于逛街本身,越来越多的人更看重一个商圈的购物体验,在现在这个大路货泛滥的时代,一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头,往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出,吸引一大批顾客。
当你本来打算在三里屯SOHO选购一件衣服时,惊奇的发现书店、内衣店、服装店、餐馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同业态同时出现在一层!购物体验相当差,而在对面的三里屯Village,一条街上的各种潮牌大牌却能让你充分享受一站式购物的乐趣,两者一对比,相信绝大多数消费者都会毫不犹豫的选择三里屯Village。
三里屯SOHO内混乱的业态,无色块商铺为闲置商铺那三里屯SOHO为什么没有这些潮牌大牌呢?这就涉及到商业综合体的招商问题,招商的好坏,关系着一个项目的成败。
引进的厂商和品牌需要符合整个项目的定位;如果购物中心的目标消费群体的是青年,那引进一些中老年的服饰品牌就会显得不伦不类,定位不明。
所以,招商还跟开发商在前期谨慎而严密的业态定位有关,在类似三里屯SOHO和Village 这样的商业综合体里,开发商往往会针对性地开发、拥有、管理、运营多种业态,那业态搭配成功的因素是什么呢?有人会想到比例,有人会想到种类数量,其实这些都不是最关键的因素,最关键的因素在于够把各种业态融为一体,来体现零售商业的功能。
要实现这个效果,大多数开发商选择了一种称为“商业物业”的城市商业综合体的管理模式,在这种运作模式下,投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;通俗来讲,就是得先建房,投资建造舒适方便的休闲、购物场所;之后,开发商通过成立专门的商业管理公司对购物中心的商铺进行管理,只要经营得当,开发商可以通过这种方式赚取长期收益。
而三里屯Village 的开发商太古地产正是采取这种只租不售商业地产开发模式。
然而,对商铺的运作模式还有只售不租和租售结合两种方式,其中出售又分为先售后租回和整体出售的。
国内商业地产的主要模式其实是整体出售销。
究其原因:一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不高,出售商铺开发商可以快速回笼资金。
而国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心,因此采取短、平、快的纯销售模式成为了大多数的选择。
然而从行业的发展趋势来看,越来越多开发商意识到只有把握住产权,不急于回笼资金,才能获取长远的利润,因此对越来越多的开发商开始积累对项目的长期经营能力,采取只租不售的方式。
只租不售的商业模式没有成为国内主流的另一个重要原因是这种模式对开发商的组织能力要求非常高,如果缺少对产品的定义、对业态的深刻理解以及核心的组织能力,项目的风险就会非常大。
特别是涵盖了酒店、写字楼在内的大型商业综合体,业态构成、配比较为复杂,对规划设计要求非常高;招商过程也很复杂,需要聚拢大量的商业资源;营运维护非常烦琐,如果说住宅地产只要建起来卖出去就算成功的话,商业地产的开业只是算刚开始。
还要面临后期营业过程中的诸多问题。
“中国的开发商不懂商业地产的预热,把风险全部转嫁给商户。
成熟的运营商会拒绝一些商户的进入,只有价值观、业态和项目相比配,才会引进。
人气是需要培育的过程,但是急功近利的国内开发商,会选择付得起租金的租户。
”——王荣商业地产开发过程中招商的复杂,太古地产估计是深有体会,他们在Village租户的选择上也是煞费苦心。
因为三里屯Village南区的业态定位就是要时尚,所以在南区没有国际一线品牌店,没有奢侈的成衣店和钟表店,有的是年轻的、时尚的、国际化的业态。
而在北区则聚集众多国际奢侈品牌,以相对奢侈的品牌进行业态组合。
在前期招商过程中,很多不符合VILLAGE定位的品牌被拒绝了,太古地产中国行政总裁白德里曾说过:“我们花了大量的时间想象,如果顾客走进VILLAGE,在某些地方他想看到什么样的店。
”然而,招商中真正困难的是如何招到国内国际知名品牌。
大品牌商家的进场要求都比较苛刻,要求很长的免租期和很低的租金,这些商家之所以提出这样的要求是因为他们很清楚,一个商业项目投入运营,需要3至5年的市场培育才能走向繁荣,这是非常普遍的市场规律,也被称为养商期,如果开业初期同时面对来自市场的压力和来自高租金的压力,是很难度过养商期的。
太古VILLAGE在最初的养商期也经历过忐忑。
因为和三里屯SOHO几乎同时开张,在招商阶段可以说要竞争同一个群体的租客。
在一个商业综合体项目中,由于商家经营商品的种类和利润不同,开发商对承租户并非以单一标准来收取租金。
收取的租金一般分为两部分,一部分是按面积收取基本租金,称为抵押保证金或抵押租金,另一部分按销售额以一定的比例抽取,称为百分比租金。
而开发商的目标是选择合适的零售商,获得足够的租金,最大限度地出租营业面积,获得最大的利润来源。
而太古对商户们拿出了非常有吸引人的租金优惠,在VILLAGE刚开业时,租户并不用支付固定的租金,而是根据营业额的涨幅按比例支付,这样,太古的议价能力也会随着VILLAGE品牌的增强而增加。
SOHO中国在三里屯SOHO则选择了整体出售模式,建好房子,一卖了之。
这种做法有很大的弊端:SOHO中国在出售商铺时并没有做好详细、合理的业态规划;分散出售的模式注定了SOHO中国难以实现一般商业地产“统一管理,统一出租”的愿望。
商铺出售后,由于产权分散,业态的布局不好协调,当业主各自引入的不同业态会导致整个商场的业态难以定位,很难逃脱管理混乱、档次下降的命运,对经营很不利。
潘石屹本人曾为他的经营模式抛出了市场决定论的解释,他认为商铺无须统一规划,散售出去的商铺自由出租,自然淘汰,最终都会走向繁荣。
他列举了国内外的若干商业街以及建外SOHO等例子来证明自己理论的正确。
这种“无为而治”的理论看似有道理,仔细分析发现,商业街以及类似建外SOHO形式的沿街商铺是可以无为而治的,但三里屯SOHO的产品形式跟建外SOHO相比已经发生了本质的变化,不再是沿街商铺,而是垂直的整体室内商业物业。
对于三里屯SOHO这样的商业物业,必须有专业的商业管理公司或运营主体来统一定位、规划、招商、推广和管理,潘石屹的“无主题、无主力店、无商业管理”的商业地产“三无模式”在三里屯SOHO里是注定不可能成功的。
当太古地产花了大量精力去和筛选商家和商家谈判的时候,SOHO中国把精力放在了卖房子这件事上。
与商户们凄惨的境遇不同的是,潘石屹凭借这个项目而赚了个盆满钵满。
在三里屯SOHO项目开业最初的日子里,已经成功把所有产权卖给各种身份构成的大业主,和其他SOHO中国开发的项目一样,在开盘初期,它取得了极高的销售额和利润:开盘仅一周即狂销47亿元、2008年全年的销售额高达70余亿元的逆市热销的奇迹。
这些成功背后的法宝之一就是SOHO中国拥有的超强销售团队和渠道,稍加研究三里屯SOHO的项目推广和销售过程,我们不得不佩服潘石屹“能把土豆卖成黄金”的销售能力。
(如下图)值得一提的是三里屯SOHO的业主构成,在众多买家中,有不少来自山西和鄂尔多斯的煤老板,这部分外地客群有着浓郁的“首都情结”:“在北京不能只有钱,还得有地盘”的观念深刻的影响着他们, 这些以煤矿或其他生意为主的投资客的招商和经营能力参差不齐,完全不能跟商业地产经验丰富的地产商相比。
甚至有少部分业主对投资回报不是特别敏感,“地段”恐怕是他们在购房时考虑的唯一核心因素。
正是因为三里屯SOHO业主以投资客为主,导致公寓、写字楼成交价格较高,成交价格较高,业主必然要求租金较高,这将为项目的入住率带来影响。
并且三里屯SOHO商业体量占总建筑面积比例较大,达到28%,项目的入住率一旦不高将直接影响商业的运营。
而三里屯SOHO业主的构成有恰恰决定了其入住率不可能高,多数北京置业的外地“富人”均为二次及二次以上置业人群,并且多数业主只是偶尔住住。
他们大手笔买下了不少商铺,然后就放置不顾。
以至于在三里屯SOHO中介当中流传着这样一个有趣的故事:一些中介打电话给当年买下商铺的业主询问是否有出租意向时,那些老板才恍然大悟“原来我在那里还有几个店面啊!好吧,帮我租出去吧!”那三里屯SOHO的租金有多高?我们不妨来算一笔账,以一套200平方米的商铺为例,每平方米58000元总投资就会超过千万,以8年收回成本计算,商铺每年的营业收益需要在150万以上,则意味着每天每平方米租金是20元,如今这个价钱是三里屯SOHO最抢手店铺才能达到的。
这么高的租金,为三里屯SOHO的运营带来非常多的负面影响,例如艰难的养商期,潘石屹也曾不断强调养商期的问题,并且指出SOHO中国以往的各种产品也都有这样一个阶段,现在都顺利度过养商期了,所以三里屯SOHO应该也不会有问题。