珠海格力地产格力海岸商业策划报告(187页)

专筑城市专筑生活——访珠海市格力地产股份有限公司副总裁林强作者：暂无来源：《新经济》 2016年第3期本刊记者钱林霞张瑄在刚刚过去的2015 年，是格力地产大转折的一年。

年初，格力地产正式脱离格力集团，纳入珠海投资控股有限公司，揭开了新的篇章。

2015 年，也是格力地产大手笔发展的一年，这一年，格力地产“不务正业”的做了很多事，迅速完成了从房产开发商向城市综合运营商的战略转型，募集了高达60 亿元的资金后，投向香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利风景区核心区开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目等，主要涉及海洋、旅游、金融等，并无房地产开发项目。

格力地产用超前的战略眼光，抓住国企改革、横琴自贸区、港珠澳大桥、21 世纪海上丝绸之路的时代机遇，在产业发展方向上，定位于“一带一路”战略的发展思路，全面布局海域、海岛、海岸线，确立了房地产为主业，口岸经济、海洋经济以及现代服务业、现代金融并行发展的3+2 全新产业格局。

目前，格力地产海洋板块项目已近20 个，总投资规模达200 亿元以上，且多数项目处于珠海海洋经济开发重点项目。

就此，海洋产业成为格力地产最具社会效益和经济效益的发动机。

在格力广场的餐厅里，记者见到了刚刚从市政府开完会回来的格力地产副总裁林强先生。

他在介绍企业的战略和可持续发展的独特理念同时，对于海洋的保护、对公共事业的投入和对企业文化的诠释，向我们展示了一个上市公司的人文情怀和强烈的社会责任感。

洪湾中心渔港成为满足现代需求的综合性一级港，并可联合西区的水产养殖业一起形成完整的产业链，打造有效辐射粤东、粤西乃至珠三角的现代化综合渔业大市场。

关键句一：以旅游产业链反哺渔民（随着“蓝色珠海，科学崛起”战略步伐的推进，珠海市城市产业升级成为发展的必然选择。

目前由格力地产承建的洪湾中心渔港将发挥更大的作用，除了可以满足原有的香洲渔港功能外，还有效集合水产品加工、仓储保鲜、水产品交易和物流运输等多个行业，成为满足现代需求的综合性一级港，并可联合西区的水产养殖业一起形成完整的产业链，打造有效辐射粤东、粤西乃至珠三角的现代化综合渔业大市场。

珠海格力海岸游艇会工程的初步设计方案分析1 珠海格力海岸游艇会工程项目概述1.1 珠海格力海岸游艇会工程项目背景为打造和树立珠海市滨海旅游的形象标杆，特开发珠海格力海岸游艇会工程项目。

珠海格力海岸游艇会工程占海面积大约为二十八万平方米，预算大约为4.38 亿元，拥有游艇泊位数百个[1]。

工程的建设承接主体是珠海格力房产有限公司，工程位置临近珠海市唐家湾新城东部海岸，环绕情侣北路南段的滨海岸线外侧，东与深圳隔伶仃洋相望，北与淇澳岛相对。

属于房地产项目的高级配套基础服务设施之一，力求打造集中珠海格力海岸商住区为高尚住宅、娱乐以及高等学府于一体的高端海景住宅区。

图1是方案效果图。

在选人用人方面，还包括正确选择经销商，正确选择产品示范户。

从某种意义上说，人选的对不对，好不好，直接决定了企业的成败，也决定了企业的命运。

1.2 工程项目建筑环境和条件首先，工程区域面向的是开敞水域，因此对于游艇港泊的平稳度要求很高，必要的情况下，需要构筑具备掩护功能的防波堤。

其次，工程区域内水体含沙量偏重，水流速度偏小（v 〈0.5m/s），强度偏弱。

最后，工程周围海域内常年出现以涌浪为主的混合浪，平均浪高高达3m，平均波高高达1.2m。

因而防波堤的高度以及坡度设计应当遵循工程地区的海浪以及潮汐的变化和范围进行科学的设定[2]。

珠海一天的潮汐变化见图2，珠海格力海岸游艇会工程初步设计的防波堤断面见图3。

2 珠海格力海岸游艇会工程的初步设计方案2.1 防波堤高程的初步设计首先是防波堤高程的设计，应当充分的考虑游艇港的实际掩护环境以及条件，根据游艇港内区域水进行分析：第一步是考虑游艇码头的设计尺寸以及材质，可以用木甲板与塑料浮箱相结合作为游艇码头的工程施工材料，从而构建码头的结构[3]。

第二步是考虑游艇的玻璃钢材质易碎的问题，合理的控制游艇港内的波浪大小。

第三步是考虑与周围生态环境以及工程景观的和谐统一性，注重游艇港的防波堤的实际景观效果，可以在防波堤的上部构建结构和造型简单的建筑，也可以利用灯光效果营造景观效果，比如灯光绿化等。

第1章：珠海市宏观经济分析第 1 页共94 页1.1 2001-2020年珠海城市总体规划2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。

这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升和人口增加。

珠海市第五届党代会的目标为：到2008年本地生产总值比2003年番一翻，力争达到1000亿元。

1.2 港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。

广珠第 2 页共94 页轻轨铁路将于2004年11月动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个末端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。

1.3 良好的政策环境珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。

第 3 页共94 页1.4 与港、澳经济合作加强如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。

小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。

住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。

第 4 页共94 页第2章：珠海市房地产现状及趋势分析第 5 页共94 页2.1 2003年珠海房地产统计及分析（1）2001—2003年开发及销售统计资料来源：珠海年鉴及珠海市统计局公布资料2003年珠海完成房产投资38.8亿元，同比增长4.2%；城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年第 6 页共94 页减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。

水木清华整体传播策划方案润景房产策动机构第一部分：市场研究分析一、竞争环境分析二、目标消费群分析三、水木清华项目SWOT分析第二部分：广告定位及表现一、产品定位二、品牌传播定位三、广告推广策略第三部分：广告表现策略一、广告表现总原则二、具体创意表现概述第四部分：项目营销启动前期意见一、项目营销前期准备二、阶段性楼盘促销活动三、社区文化活动策划第五部分：媒介策划方案一、珠海媒体接触习惯分析二、主要竞争楼盘媒介投放分析三、水木清华媒体投放对策第一部分：市场研究分析一、竞争环境分析1、珠海市楼市分析①历年珠海房地产行业的发展状况（单位：万平方米）总结：00年开始，城中村改造热火朝天，施工面积开始进入跳跃式前进周期，而03年非城中村改造项目一律停工的禁令解除，虽然城中改造经过一段时间的集体发力，大部分已经进入了整顿停，进入04年初的前三个季度，城中村改造投资额下降到12.2亿元，同比下降了39.6%，城中村改造总投资额占房地产投资总额的比重由2003年的70.6%下降到原来的48%，并进一步下降。

与此同时，非城中村改造项目开发商的开发热情被极大地激发出来，施工面积开始大幅度呈直线式上升，另一面，竣工面积及销售面积却维持在较低水平。

这是一个潜伏着危险的信号。

★经过两年的积累开发，06年下半年将房产市场供应量将大大增加，但限于人口因素，而且珠海的人均居住面积已达广东省前例，可能导致有效需求无法激发，积压空置严重；最终导致房价下跌。

★但是实际经验表明，珠海市区的城中村改造项目大部分已经销售，而近两年又几乎没有烂尾形成，反而烂尾楼改造形势喜人，因此，珠海房产市场的供应量极有可能在06年下半年起达到顶峰。

②近年来珠海商品房均价情况总结：02年，造成交均价大幅下降的重要原因之一，是城中村改造的商品房大量入市，一时竞争激烈，而且珠海商品房年需求量均大致保持在108万平方米左右，导致02年商品房成交均价下挫，直至04年上半年开始才逐渐恢复到原有水平，而且以每年递增均在200元左右，但是，就在一路“飘红”的同时，04—05一年间，珠海房价一举突破4000元，达到4047元大关，跳跃幅度近1000元！★一方面，说明市场充分肯定珠海前景。

珠海某商业广场项目定位及商场规划报告目录第一部分日东商业广场项目定位 (4)一、日东商业广场项目定位描述 (4)1．1定位原则： (4)1．2项目定位描述： (5)二、项目SWOT分析 (7)2.1、项目SWOT分析 (7)三、目标客户群选定 (12)3.1、商场经营户组合定位 (12)3.2、商场经营商品定位： (13)3.3、终极消费者定位： (13)3.4按消费能力定义： (14)第二部分日东商业广场商场商铺及物业产品定位 (15)一、业态业种组合比例 (15)二、商场功能定位及功能区域招商对象及租金水平 (16)三、购物中心经营管理模式定位 (19)3．1建议商业广场采用： (19)3．2采取“统一管理、分散经营”的原因： (19)四、商场商业软硬件环境配套标准 (22)4．1公共装修标准 (22)4.2商铺单位装修标准 (23)五、商场规划分割建议 (24)5．1前提： (24)5．2商场规划之商场分割经营建议 (24)六、商场定位后销售方案的设计 (27)七、商场定位后招商方案的设计 (28)7.1招商方案设计原则： (28)7.2日东商业广场招商方案设计： (28)第三部分日东商业广场价格定位 (29)一、租金价格 (29)二、销售价格 (30)第一部分日东商业广场项目定位一、日东商业广场项目定位描述1．1定位原则：商场香港概念的阐述：符合香港人个体经营商场和投资物业的习惯；经营商场习惯：在香港品牌都采取在人流旺的商场或街道租赁相对独立开设专卖店的形式经营，私人商铺尤其一些波鞋店、漫画店等经营潮流商品的私人经营更是独立门市；香港人对投资商场物业要求有独立业权、可以保障对商铺经营的自主权，商场可以提供整体的市场促销推广活动，商场人流有保障，商场租金回报稳定及有上调空间；1．2项目定位描述：珠海唯一的加勒比海滨风情大型综合情景式购物中心定位展开：珠海概念随着珠海的城市定位被政府重新定义，珠海在消化最近经贸、商业流通领域最新概念（如CEPA、港珠澳大桥、大珠三角等）上比以前更加积极主动，加上珠海靠近澳门的优势，其商业前景已经越来越被外界认同，在珠海从事商贸活动的风气已经形成。

格力公司的策划书3篇篇一《格力公司策划书协议书》甲方：格力公司乙方：[合作方名称]一、合作内容1. 乙方将为甲方提供全面的市场策划服务，包括但不限于市场调研、品牌定位、营销策略制定等。

2. 乙方将协助甲方制定并执行具体的推广方案，包括广告投放、促销活动、公关活动等。

3. 乙方将根据甲方的需求和目标，提供定期的市场分析和报告，以评估策划效果并提出改进建议。

二、合作期限本协议的合作期限为[具体期限]，自双方签字盖章之日起生效。

三、双方权利和义务1. 甲方权利和义务甲方有权对乙方的策划方案和推广活动进行审核和监督。

甲方应提供必要的支持和配合，包括提供相关资料、协助乙方与其他部门沟通等。

甲方应按照本协议的约定支付乙方相应的费用。

2. 乙方权利和义务乙方有权根据市场情况和甲方需求，制定合理的策划方案和推广活动。

乙方应保证策划方案和推广活动的合法性和有效性。

乙方应定期向甲方汇报工作进展和效果，并根据甲方的意见进行调整和改进。

四、费用及支付方式1. 甲方将支付乙方[具体金额]作为本次合作的费用。

2. 费用支付方式为[具体支付方式]，支付时间为[具体时间]。

五、保密条款1. 双方应对在合作过程中知悉的对方商业秘密和机密信息予以保密。

2. 未经对方书面许可，任何一方不得向第三方披露或使用对方的商业秘密和机密信息。

六、违约责任1. 若一方违反本协议的任何条款，应承担相应的违约责任，向对方支付违约金[具体金额]。

2. 若因一方违约给对方造成损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。

七、协议变更与终止1. 本协议的任何变更或补充需经双方书面协商一致，并签署相关协议。

2. 在合作期限届满或双方协商一致的情况下，本协议可提前终止。

八、法律适用与争议解决1. 本协议受[法律适用地]法律的管辖。

2. 双方在履行本协议过程中如发生争议，应通过友好协商解决；协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

格力的营销策略分析格力的营销策略分析一、背景分析1、格力公司背景分析成立于1991年的珠海格力电器股份有限公司是目前全球最大的集研发、生产、销售、服务于一体的专业化空调企业，总部位于改革开放的前沿阵地——珠海经济特区。

占地面积达60万平方米。

1995年实施质量整顿，坚持“狠抓质量，打造精品”的服务理念，严把质量关。

在生产过程中将专业化与规范化有机结合，并提出了领先行业的整机6年免费包修服务，在家电领域内坚持一心一意做空调。

格力空调经过短短16年的发展，现已成为中国生产规模最大技术实力强，且生产品种繁多，拥有珠海，丹阳，巴西，重庆等四大生产基地。

现有员工人数15000人，年产家用空调1000万台商用空调产值为30亿元。

根据消费者调查，消费者决策空调购买的影响因素主要有5项，即质量、服务、价格、品牌和性能。

其中，“质量”因素占首位，有85％的被调查者选择了这一项，居第二位的是“服务”，第三是“价格”，第四和第五分别是“品牌”和“性能”。

空调作为耐用品仍然是家庭里的大件，在购买过程中仍属于谨慎购买类型。

影响其购买决策的关键因素首推“质量”因素。

消费者花钱买的是“品质过硬”十“服务到位”的空调产品。

格力的品牌策略主要通过综合运用其产品、价格、渠道、推广、竞争等策略，在消费者中获得好评，提高其品牌形象，品牌美誉度和知名度，体现出品牌的价值。

2、格力营销环境分析2.1行业背景随着经济的发展，我国居民的空调拥有率持续上升消费结构日趋合理，这种变化，一方面与人们房屋结构的变化有着密切联系，“大客厅小居室”成一种流行时尚；另一方面与人们生活水平的提升也相辅相成，柜机比例持续上升，而窗机则将逐渐被市场所淘汰。

从调查中发现，在所有接受调查的人群中，82％的调查者家里都拥有了空调，其中32％的调查者家里拥有2台空调，11％的调查调查者家里拥有3台空调.而所拥有的空调结构也发生了变化，在2009年之前，人们所选购的空调中，挂壁式占据了77％的比例，柜式只有17％，窗机为5％。

[海岸海珠广告表现创意思路（定稿）]格力海岸风情商业街“景秀年华”广告创意表现思路一、市场分析（略）二、项目分析1、项目基本情况（略）2、卖点提炼A、"成熟高尚大社区（景田）"地处景田北成熟、高尚社区（毗邻万科城市花园、天健花园等高尚社区），具良好的社区人文氛围；包含大区位、大配套、大环境及物业档次（隐含的）的优势；但上述优势元素基本上是（同区楼盘）共性的，不足以支撑起一个差异化的形象，但此点勿容置疑是本项目的一个最大的附加价值。

B、"精致空间"从项目硬件分析，相对同区楼盘最明显的一个差异化特色是户型偏小（同时社区小、庭园小巧精致）、总价较低，轻松拥有，此点作为楼盘最明显、最有竞争力的一个差异化卖点，对目标群体有相当大的吸引力。

但此点亦不足以支撑楼盘形象。

C、人性化设计架空层设计，噪音屏蔽墙（兼艺术长廊）、中空塑钢隔音窗玻、南北向户型、残疾人通道、星级住户大堂、可灵活分隔的户型空间（个性化）、夫妻交流阳台、270度落地转角凸窗、特色商务会所、休闲广场、多选择管道燃气、智能化设施、多用途地面地下双层车库等；D、建筑设计理念"国际文明居住标准"的新建筑设计理念的完美体现，文化艺术景观的运用（特色雕塑、画廊、座椅等）；E、环境优美西近香蜜湖；北连永久绿地龙顶山；周边公共绿化带改造；设中心花园、精致建筑小品，低密度的立体绿化小区，高达60%绿化率；小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊等。

F、配套优势周边山姆会员店、家乐福、福田农批市场、公交车总站、下梅林总站、市中心医院、福田中医院、高尔夫球会、文体中心（规划中）、中心区六大重点工程（建设中或拟建中），各项生活休闲配套一应俱全；G、教育资源福田外国语学校、景秀中学、深圳高级中学、景田中学、狮岭小学、香蜜湖幼儿园、市政幼儿园；关山月美术馆、青少年宫、图书馆、音乐厅；市音协、美协、文联在小区联办兴趣培训中心。

蓝海战略分析——格力空调报告目录一、背景简介 (3)（一）行业背景 (3)（二）公司简介 (3)二、成因分析 (4)（一）基于战略布局图产业分析 (4)（二）“剔除—减少—增加—创造”动作框架 (4)三、应对策略 (5)蓝海战略 (5)三、战略启示 (5)(一)给企业的启示 (5)（二）个人启发 (6)一、背景介绍（一）行业背景随着我国经济的加速发展，国民收入逐渐增高，消费水平也随之提高，我国空调行业持续快速发展。

空调产品也由“生活奢侈品”逐渐转变为日常生活用品，大大刺激了国内空调产业的发展。

我国空调市场趋于成熟，消费者对品牌认知度不断增强，品牌集中度持续提升，产业升级步伐加快，中国空调业逐步走向发展壮大。

由于自08年以来受世界经济危机影响,中国经济正在遭遇着前所未有的挑战,出口市场萎缩严重,国内市场消费能力减弱,经济下滑趋势明显,空调行业受到严重冲击。

面对严峻复杂的经济形势，行业适时调整发展策略，调整产品结构，并取得显著成效。

空调行业在经历了金融危机最困难的时期之后，正逐渐走出产销低谷，踏上了复苏之路。

据相关部门统计，09年6 月空调销量714.5万台，同比增长7.88%，其中内销465.4万台，同比增长47.3%，出口249.1万台，同比减少28.08%，库存664.18万台，同比减少38.48%，生产627.1万台，同比增长8.01%。

信息表明了我国空调行业在经历经济危机冲击后，出口销量有所下降，但国内销量反而增长，同时空调的产量和总体的销量都程增长状态，库存量减少。

这体现了我国经济政策体系稳定，国内市场还具有很大的开发空间。

目前，我国空调的一、二级市场逐渐的饱和，竞争愈加剧烈，三、四级市场将成为开发的热点。

同时，面对全球的竞争压力，技术创新将必不可少，高效、环保、节能的空调开始成为市场的主导，空调产品也逐渐的走向高端（二）公司简介成立于1991年的珠海格力电器股份有限公司是目前全球最大的集研发、生产、销售、服务于一体的专业化空调企业，2011年实现营业总收入835.17亿元，同比增37.35%；净利润52.37亿元，同比增22.48%；纳税超过53亿元，连续12年上榜美国《财富》杂志“中国上市公司100强”。

格力海岸房地产评估报告一、衡宇产权单位：格力房地产公司二、估价目的：项目分析三、估价日期：二0一四年11月9日至二0一四年11月16日四、估价时刻：二0一四年11月15日五、估价依据1.中华人民共和国《城市房地产治理法》2.中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》;3.评估委托书：4估价评估人员勘探了解的情形;5.衡宇所有权证(新北全字00311100号);六、估价原那么：本评估报告在遵循公正、公平、公布原那么的前提下，结合评估目的和评估物业具体情形，具体遵循估价时点原那么、最高最正确利用原那么、替代原那么。

七、估价方式：依照估价的特点和实际情形，本报告采纳市场比较法对该区域房地产进行整体性评估，至于部份无证构筑物、墙体及其占用的土地已包括在内，未单列其价值。

另外本报告仅作为推论，不作为实际情形的受责综述。

本报告要紧依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》的精神进行评估。

八、估价结果本评估以把握的有关标的物的信息资料为依据，依照估价的目的，遵循评估程序，采纳科学的估价方式，在认真分析资料的基础上，通过周密的测算，并结合评估目的和评估体会，经计算该房产的实际价钱为：人民币小写：3448982 元大写：三百四十四万八千九百八十二元九、评估价钱有效期本报告评估时效为半年，自二0一四年11月十五日起生效。

随着时刻的推移，房地产市场状况和评估对象自身情形发生转变，评估对象的市场价值将发生相应的转变，评估结果也需做相应调整。

十、评估价钱应用范围该评估报告结果仅供内部课程设计参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件1.估价假设条件咱们评估的价值是现时价，及在估价时点购买评估对象的参考价钱，假设：(1)有志愿销售的卖主和志愿购买的买主;(2)该物业能够在公布市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，能够通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。

2.限制条件(1)关于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，关于土地面积委托方未提供有关土地资料。