南通区域市场调研报告

天津市西青区

房地产市场调研报告 一、 西青区房地产市场概述

在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。

天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。 梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。

中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。

第一部分 区域市场调研

1.1 调研目的：

对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定 符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。

1.2 调研范围：

范围涵盖渤海五路以西、渤海十一路以东、黄河十六路以南、黄河八路以北这样一个密闭的区域里，主要调研项目有“北海隆庆苑、北海明珠、北海花园、北海嘉苑、二十里堡、李南浦、麒麟阁等项目。

1.3 区域描述：

该调研区域位于滨州市区中北部，紧邻在建中北海板块，道路状况相对理想，距离市中心区域的空间距离也较进，是今年房地产项目相对较多的新兴区域，尤其是小产权、村证项目众多，整体品质不是很高，营销推广水平明显逊色于市区商品房项目。目前区域内黄河十五路尚未贯通，该路段的预期通行对本案的影响极为重要。

1.4 项目调研简述

1.4.1项目调研信息

A、北海隆庆苑

1.环境：项目位于渤海8路与黄河15路交叉口东南角，北临黄河16路，东临渤海5路，南临黄河15路，西临渤海8路，周边生活配套有滨州职业学院，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有沾化电厂小区，工商局生活小区街。

2.规划：项目总占地10672平米，总建筑面积为11842.61平米，项目共3栋楼，规划70户，一层为储藏室和车库，2-6层为住宅，7层为阁楼。面积落点为137-150平米，主力面积为137-150平米，主力房型为三室两室二卫。

3.建材：水, 电,天然气, 暖气地暖。为初装修，地面为地砖，墙面抹灰。

4.价格：五层价格为1250元/平米，买5层增阁楼，车库价格为1500-1600（20-30平米）。

5.行销：项目没有售楼部为为郑家村民集资建房，由村委会对外买房。

6.媒体：无 7.去化： 现在还有5楼4套房子未售。 8.客源：附近村民。

南通调研学习报告

一、南通市简介

南通，江苏省地级市，位于苏中，长江三角洲北翼，简称“通”，别称静海、崇州、崇川、紫琅，古称通州。中国首批对外开放的14个沿海城市之一，东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、北与泰州、盐城接壤，“据江海之会、扼南北之喉[2] ”，被誉为“北上海” 。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里。

因涨沙冲积成洲，南通成陆至今已有5000多年的历史。自后周显德三年（956年），南通建城至今已有一千多年历史。辛亥革命后改通州为南通县，1983年，撤销南通地区，设立南通市。南通市下辖3区、2县，代管3个县级市，面积8544平方千米。

南通市的经济：生产关系的大胆调整和改善，市场竞争机制引入后对劳动者积极性和创造力的充分激励和调动，再加上现代科学技术突飞猛进，这一切都使社会生产力得以获得空前的发展活力。以社会经济活动发展规模的主要衡量指标——地区生产总值而言，1978年南通南通市仅为29.4亿元，2004年超过千亿元（1195.7亿元），2008年达到2510亿元，2012年达到4559亿元。人均GDP1978年南通市为408元，1986年超过千元（1055元），2001年超过万元（10078元），2008年达到35040元，2012年达到65222元。改革开放30年南通年度地区生产总值和人均地区生产总值扶摇直上，均翻了六番多，呈几何级数趋势加速度扩张。30年来，南通坚持内外向型经济两个“引擎”并举，经济内生动力充足。南通利用外资连年实现增长，2007年开始跻身全国前十位。“十一五”期间，实际利用外资累计突破130亿美元，是改革开放到“十五”期末总和的1.8倍。

2011年，南通地区生产总值超过4000亿元，人均超过5.6万元，均比2007年翻了近一番。财政总收入超过950亿元，是2007年的3.2倍；地方公共财政预算收入超过370亿元、占GDP比重比2007年提高3.3个百分点，进入全国地级市十强。固定资产投资、社会消费品零售总额分别近2400亿元、1500亿元，比2007年翻了一番左右。2011年，三次产业结构调整为7∶54.5∶38.5，服务业增加值占GDP比重比2007年提高3个百分点。

南通酒水市场调研报告

南通， 位于江苏省东部，南与上海、苏州隔江相望，西接泰州，北连盐城， 东抵黄海，南望长江。“据江海之会、扼南北之喉”，被誉为“北上海”，是中国首批14个对外开放的沿海城市之一，历史上被称为“中国近代第一城”。南通下 辖海安县、如皋市、如东县、海门市、启东市，均为全国百强县（市）。至2009年底，全市户籍总人口762.66万，另有常住人口100万人；2009年 实现地区生产总值2873亿元，城镇居民人均可支配收入21001元，农民人均纯收入8696元。2009年全年接待海内外旅游者1303.31万人次， 实现旅游总收入150.48亿元。

据估算，2009年南通酒水销售总计在25亿元左右，其中白酒18-20亿元，白酒消费南通市区达 5-6亿元，6个县级市场共12亿元左右。总体上，江苏地产酒占据稳固霸主地位，在高、中、低各个层面，全面攻城略寨。白酒高端市场以五粮液、茅台、囯缘 及洋河梦之蓝为主。剑南春、国窖1573、水井坊等也有一定市场占有率。其中五粮液市场表现较为平稳，消费人群以经济圈商务消费为主，约占40%份额；茅 台在政府相关领域受到热捧，占近30%高端市场。近两年来，洋河梦之蓝和囯缘开始进入，两者主导近30%的高端酒水。梦之蓝力推政务用酒，通过赞助相关活 动，逐渐赢得市场认可；囯缘定位“第三档国酒”，在特定范围重点公关，取得一定市场效果。随着苏酒板块高端市场需求量不断攀升，南通酒水高端市场竞争将会 变得愈加激烈。

白酒中端市场江苏地产酒强势，以洋河天之蓝、海之蓝和双沟君坊、圣坊主导。尤其洋河蓝色经典系列，厂家及经销商十分重视渠 道终端的氛围培养，通过一系列市场刺激和严格管控，逐渐成为市场主导，酒水终端自点率较高。双沟珍宝坊在餐饮渠道重点突破，市场氛围渐浓。今世缘典藏近来 开始活跃，随处可见的广告宣传，主打婚宴团购渠道，结合不同区域的婚庆习俗，提高了终端的市场影响力，取得一定市场效果。地产品王酒在海安地区表现不俗。 此外，郎酒、稻花香、新疆伊力特、江西四特酒等在南通均有一定市场份额。