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REITs融资模式及在我国的可行性浅析第一部分融资方式概述一、REITs简介REITs，是英文Real Estate Investment Trust简称的复数，即房地产投资信托基金。
是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
从本质上来讲，它是一种资产证券化的方式。
（一）REITs模式理论介绍从理论上讲，REITs可以分为以下几类。
１．根据REITs的组织类型分类，可以分为契约型和公司型。
２．按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs 两种。
３．根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型 (Equity REITs)。
权益型直接投资并拥有房地产，收入主要来源于属下房地产的经营收入。
投资组合视其经营战略的差异有很大不同，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来自源于房地产的增值收益。
抵押型（Mortgage REITs）主要将募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的租金和增值收益。
混合型（Hybrid REITs）。
此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。
从国外经验来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。
（二）监管机构实际探讨的试点情况介绍１．央行主导的封闭式债券型REITs。
这是一种抵押型债券属性的产品。
偏信托，只是把物业进行金融证券化衍生，地产业主可继续持有物业所有权，通过良好的租金收益向投资者保证还本付息。
为防范风险和保护普通投资者，这种产品主要面向银行间市场机构投资者，属于私募性质。
２．证监会主导的开放式股权型REITs。
浅谈REITs在我国公租房发展中的应用摘要：本文首先介绍了我国当前公租房的现状及其存在的问题，进而对公租房利用reits进行融资问题的可行性提出了个人的看法，探讨了引入reits这一新型金融工具促进我国公租房建设时可采用的运作模式以及如何保证并提高公租房reits的收益。
关键词：公租房；融资困境；公租房reits；可行性；解决对策一、引言自2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后，部分城市便开始了廉租房的升级版——公共租赁住房建设。
公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群（城市中等偏下收入住房困难家庭）的一种保障性住房。
公共租赁住房的面世，对切实解决好中低收入群体的住房需求问题具有重大意义，有利于维护社会稳定。
但是公租房在我国刚刚起步，在不断完善的过程中也突显了一些问题。
由于其建设存在的投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长等特点，使得其在吸引融资问题上比较困难。
一方面，低回报率使得市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利；另一方面单纯依靠政府筹集资金进行公租房建设限制了公租房的建设规模。
因此积极寻找公租房建设融资困境的出路，是当前公租房建设亟待解决的问题。
本文就其中的一种方案，即利用reits进行公租房融资的方案进行可行性分析，为公租房融资问题的解决提供建议。
二、公租房reits的可行性分析所谓reits（real estate investment trusts），是房地产投资信托基金的简称，是一种资产证券化的产业投资基金，通过发行基金单位（股票或受益凭证），向不特定多数投资者募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时将所获得的收益以派息或分红的方式按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
1.reits与公租房的契合点reits与公租房两之间存在契合点是建立并发展公租房reits的前提条件，因此笔者从以下五个方面进行了他们之间契合点的分析。
我国公共租赁住房融资模式多元化分析龙钰淑;孙玉梅【摘要】Since the country's 12th Five-Year Plan had proposed to construct 36 million sets of affordable housing, the development of public rental housing in China has been rapid. In 2014, low-rent housing has been incorporated into public rental housing, and the development of public rental housing has achieved initial results. However, the construction of public rental housing needs a lot of money. This paper analyzes how to establish a sound housing security system and solve the capital problems in construction of public rental housing, and puts forward the proposal of diversification of public rental housing financing mode.%自国家十二五规划提出建设3600万套保障房以来,我国公共租赁住房发展迅速,2014年廉租住房并入公共租赁住房,公共租赁住房的发展取得了阶段性成果,然而公共租赁住房建设需要大量资金,本文针对如何建立健全住房保障体系,解决公共租赁住房建设过程中的资金问题进行了分析,并提出了公共租赁住房融资模式多元化的建议.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2017(036)023【总页数】2页(P17-18)【关键词】公共租赁住房;融资模式;多元化【作者】龙钰淑;孙玉梅【作者单位】昆明理工大学建筑工程学院,昆明 650000;昆明理工大学建筑工程学院,昆明 650000【正文语种】中文【中图分类】F293.3随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，住房需求越来越大，商品房价格不断增长，其价格已经大大超出了中低收入者的消费水平。
浅谈房地产投资信托基金在我国保障性住房融资领域的应用中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）03-000-03摘要“十二五”期间，我国将迎来保障性住房建设的高潮，然而，当前我国保障性住房建设面临最突出的问题是资金瓶颈问题，这决定了现有的保障性住房融资模式需要进一步改进。
本文首先阐述了我国保障性住房融资模式的现状及存在的问题，探析了我国保障性住房建设中引入投资信托基金模式的现实意义和可行性，并设计了符合我国现状的运行模式。
关键词保障性住房投资信托基金融资自2007年8月我国颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，我国保障性住房建设取得了长足进展。
近年来，全国保障性住房在建规模不断扩大，任务十分繁重，在资金筹措、土地供应等方面更是面临前所未有的挑战。
资金是保障性住房建设最基本的保证，因此，当前摆在我们面前最迫切的问题是研究如何在汲取国外保障性住房融资经验的基础上，结合我国保障性住房自身特性，探索适应我国国情和社会特点的保障性住房融资模式，拓宽融资渠道，满足建设需求。
一、我国保障性住房融资模式现状分析保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
目前，我国正大力加强保障性住房建设，“十二五”期间，我国将建设保障性住房3600 万套，保障性住房建设已成为新一届政府改善民生，建设和谐社会的重要落脚点，也是各级政府和人民关注的焦点。
近年来，各地在保障性住房建设中形成了各具特色的融资模式，主要包括：1、财政划拨型融资模式。
保障性住房自身特性决定了若单纯依靠市场运作，社会资金和私人部门投资者不可能自发地参与到保障性住房建设中，必须依赖政府的干预和支持。
财政划拨型融资模式的主要特点是保障房开发建设的资金完全来源于政府，政府通过专项资金、财政拨款以及政府贷款等方式提供资金，并通过政府补贴来保证保障性住房建设、管理和运营中的亏损。
基于蒙特卡洛模拟的保障房REITS价值评估——以华夏北京保障房为例AbstractThis paper applies the Monte Carlo simulation method to evaluate the value of Real Estate Investment Trusts (REITs) in the contextof affordable housing, taking Huaxia Beijing Affordable Housingas an example. By simulating the net operating income (NOI) and the discount rate of the project, the author calculates the value ofthe REITs and discusses the possible risks and opportunities associated with it. The results show that the REITs of Huaxia Beijing Affordable Housing has great potential for appreciationand can be a good investment option for investors who are interested in affordable housing.Keywords: Monte Carlo simulation, Real Estate Investment Trusts (REITs), affordable housing, net operating income (NOI), discount rate摘要本文运用蒙特卡洛模拟方法评估保障房REITS（房地产投资信托）的价值，以华夏北京保障房为例。
目前,随着我国保障房建设目标的不断扩大,我国保障房的资金缺口也越大,而我国保障房的融资渠道较为单一,因此需要寻求突破资金瓶颈的融资途径。
保障房与商品房是对应的,因此本文首先分析了我国一般的房地产,包括我国房地产项目开发融资的主要方式和适用性,为保障房融资方式提供了一定的参考作用。
在分析当前我国保障房的融资现状的基础上,总结出我国保障房的主要融资方式即六大资金来源,包括中央地方政府财政资金、土地出让收入、地方投融资平台、住房公积金增值收益、商业银行贷款和保障房出售出租回收的资金。
同时总结了我国保障房开发融资存在的问题,为后面的完善保障房多元化融资方式的建议提供了相对应的依据。
本文的核心部分是建立适合我国保障房的融资方式。
在借鉴国外经验及房地产融资方式的基础上,本文从理论上构建了较为完善的保障房多元化的融资方式。
主要包括利用房地产投资信托基金REITs、利用债券进行保障房的融资、引入及广泛推广住房公积金贷款,及引用PPP模式。
分析了应用这些新融资方式的可能性及必要性,以及建立了相应的融资方式的运作模式及流程。
再结合各类保障房特点及其融资特点,提出了廉租房和公租房、经济适用房及两限房、棚户区改造房的适用融资方式。
最后,本文提出了我国发展保障房开发多元化融资的建议,包括需要发挥政府的主导作用、探索多元化的融资方式、制定及完善REITs和PPP模式等相关的法规、建立系统配套的支持政策、建立激励机制与监管机制等。
通过这些政策建议来更好的保证保障房的融资,以完成保障房的建设。
现行保障房融资体系资金来源主要有以下几方面:一是财政资金，包括中央和省级政府的专项补助资金以及地方政府年度财政预算资金等；二是部分住房公积金净收益；三是l0%的年度土地出让收益；四是出售出租的保障房收入。
按照目前我国经济发展实力，中央政府财政预算不可能全包保障房建设的资金缺口，只能解决部分地区的资金困难。
财政管理体制实行分税制改革后，地方政府财政不仅面临城市化压力，同时还要解决医疗保险和养老保险等社会保障问题，依靠地方政府财政解决保障房建设资金缺口作用有限。
保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。
与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。
近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。
今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。
地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。
本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。
保障性住房的分类在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。
各个城市自行制定保障性住房标准。
例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。
家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。
保障性住房大致可分为四类:经济适用房单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。
经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。
经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。
经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。
此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。
《基础设施类公募REITs融资模式研究》篇一一、引言随着金融市场的不断发展和创新，基础设施类公募REITs （Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）融资模式逐渐成为我国基础设施建设领域的重要融资工具。
本文旨在深入研究基础设施类公募REITs的融资模式，分析其运作机制、特点及存在的问题，并提出相应的建议和优化措施。
二、基础设施类公募REITs的基本概念及发展现状1. 基本概念：REITs是指投资于不动产，通过将房地产的收益权转化为证券化产品，以基金的形式向投资者发行的一种金融工具。
基础设施类公募REITs则是指以基础设施项目为投资对象的REITs。
2. 发展现状：近年来，我国基础设施类公募REITs市场得到了快速发展，成为基础设施建设的重要融资渠道。
通过REITs的发行，可以有效盘活存量资产，拓宽基础设施建设资金的来源渠道。
三、基础设施类公募REITs的融资模式及运作机制1. 融资模式：基础设施类公募REITs的融资模式主要包括资产证券化（ABS）和股权融资两种方式。
通过将基础设施项目的收益权或资产打包成证券化产品，并发行给投资者；而股权融资则是通过出售REITs的股份来筹集资金。
2. 运作机制：（1）项目筛选与评估：选择具有稳定收益和良好发展前景的基础设施项目进行筛选和评估。
（2）资产证券化或股权融资：将项目资产或收益权进行证券化或通过股权融资方式筹集资金。
（3）基金设立与运营：设立REITs基金，由专业管理机构进行运营管理，定期向投资者分配收益。
（4）信息披露与监管：对REITs的运行进行持续的信息披露和监管，保障投资者的合法权益。
四、基础设施类公募REITs的融资特点与优势1. 融资特点：（1）证券化程度高：将基础设施项目的收益权转化为证券化产品，便于投资者购买和交易。
（2）流动性好：REITs具有较好的流动性，投资者可随时买卖。
（3）分散风险：通过投资多个项目，有效分散投资风险。
我国保障房融资模式中引入REITs的障碍因素分析摘要：为了更好地借鉴和引入国外比较流行的房地产融资方式reits，识别出我国在保障房融资模式中引入reits的障碍因素，并用层次分析法对这些障碍因素进行分析，确定影响我国保障房融资模式中引入reits的关键障碍因素，进而根据分析结果提出相应的对策建议，以利于reits在我国保障房融资模式中顺利实施。
abstract： in order to better refer and introduce real estate financing way of reits， which is more popular in other countries， identify the obstacles in the affordable housing financing mode that introduced reits， and analyze these obstacles by analytic hierarchy process（ahp） to find out the key obstacle factors that affect the affordable housing financing mode of the introduction of reits， then according to the results of analysis， put forward to the corresponding countermeasures， so as to facilitate to introduce the reits into our affordable housing financing mode successfully. 关键词：保障房融资模式；reits；层次分析法（ahp）key words： affordable housing financing mode；reits；analytic hierarchy process（ahp）中图分类号：f038.1 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）14-0172-030 引言保障性住房指的是政府为中低收入家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。
管理策略MANAGE STRATEGY摘要：2022年，保障性租赁住房被正式纳入基础设施REITs 发行试点范围。
然而，作为建设运营保障性租赁住房的重要主体，国有企业在发行REITs 过程中，遇到房屋产权和净现金流分派率普遍无法满足发行要求的问题。
本文通过对国家相关政策进行深入研究，提出了可行的过渡性方案。
关键词：基础设施REITs ；保障性租赁住房；国企国有企业发行保障性租赁住房 REITs 路径探析 文/郭文秀1 谢黎凯2 周兴林1（广州市国资委1 暨南大学国际关系学院/华侨华人研究院2）投资性收益，建立企业产融结合平台有着巨大的促进作用，可以推动保障性租赁住房建设运营形成良性投融资大循环。
2020年7月31日，国家发展改革委印发了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，将仓储物流项目，收费公路、铁路、机场、港口项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目，数据中心、人工智能、智能计算中心项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目和智能交通、智慧能源、智慧城市等项目，列入发行基础设施公募REITs 首批试点项目，而保障性租赁住房并未列入其中。
2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。
2022年5月27日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金发行保障性租赁住房REITs 的政策和意义加快发展保障性租赁住房是党中央、国务院作出的重大决策部署，是坚持以人民为中心的发展思想的生动体现，是新发展阶段住房保障工作的重中之重。
REITs，即基础设施证券投资基金，主要是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
关于我国保障性住房融资模式的探讨【摘要】保障性住房是一项惠及社会民众的一项大型工程。
近年来，国家不断推进保障性住房建设，但是融资渠道单一、融资金额不足、过度依赖政府资金等问题日益突出。
本文结合当前我国融资模式的现状，较为深入地分析了现有融资模式的各种不足，并提出了一些能够促进保障性住房更合理融资的创新型模式，以期能对我国相关领域的研究与发展有所帮助。
【关键字】保障性住房；融资模式；现状；问题引言随着房地产业的持续升温，保障性住房的建设成为保障民生的一项重要举措。
自“十二五”规划实施以来，国家不断加大对保障性住房建设的投入力度。
2011年单年累计完成1000万套保障性住房[1]，2012年前10月投入建设722万套，未来几年国家将继续稳定推进保障房的建设。
期间每年国家的投入资金将超万亿，如此规模的资金运转若要完全依靠国家财政是不切实际的。
在这样一个各方面都需要大量资金投入的发展中国家，建立一套更为完善的保障性住房融资模式，是解决现在保障房建设中因融资困难导致其推进缓慢，开工率低等问题的关键途径之一。
1、我国保障性住房建设的融资现状保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
其性质及国内相关法律法规的规定就决定着保障性住房应有由政府规划和建造，建造资金也将基本由政府的财政收入保障。
2011年，全国投入保障性住房资金约1.3～1.4万亿，2012年前10个月也投入1.08万亿。
虽然有地方政府财政由税收和土地出让金作为保障，但至2012年地方政府负债已达11万亿，财政支付能力捉襟见肘。
近几年来银行开始逐渐增加对保障房建设资金的信贷支持，这部分资金已占全国保障房资金总量的60%以上[2]，很大程度地减轻了政府的财政压力。
另外，民间投资、地方政府债券、国家优惠税收政策等一些新形式也相继出现，为筹集保障房建设资金作了新的发展，但国内整体仍存在融资渠道单一、融资金额较少等问题。
基于REITs下的国有企业公租房建设融资模式研究中低收入人群的住房问题是各国在发展中需要面临的一个关键性问题，需要寻找适合自身基本国情，能够实现可持续发展的解决方案。
公共租赁住房作为我国住房保障系统中一个非常重要的环节，一般是以政府部门为主导，借助财政手段和行政手段的配合完成建设工作，市场供给量有限，而且其采用的只租不售的方式使得项目的投资周期长，投资回报率低，很难完成资金的筹措。
REITs模式的出现，带动了融资渠道的多样化，将其应用到公租房建设融资中，能够取得较为理想的成果。
一、REITs概述REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金，主要是通过发行收益凭证的方式，对社会投资方的资金进行聚集，配合专门的投资管理机构来对房地产项目的投资实施有效的经营管理，依照预先约定好的比例，向投资方分配投资收益，实现对房地产投资收益的共同分享。
REITs的出现，使得一些小规模投资主体同样可以参与到一些大型房地产开发项目的投资中，借助其规模效益实现收益，也能够在一定程度上削弱大型房地产开发商对于房地产市场的定价权，打造出良性的房地产资本融资市场，实现资本市场与房地产市场的相互结合，更好地满足房地产市场发展中对于资金的需求[1]。
REITs属于一种集合性质的产业投资基金产品，能够享受相应的税收优惠政策，管理相对专业化，具备投资门槛低、流动性强以及投资回报稳定的优势。
具体来讲，REITs的特点体现在几个方面：一是能够将原本资产价值较高的标的拆分开来，形成多个小份额的投资产品，更好地满足了市场中不同投资主体的需求，而且REITs对预期收益率进行了明确，可以很好的降低风险；二是REITs能够通过资产包的方式，对房地产资产进行打包，在具备房地产资产本身保值和增值属性的同时，可以有效分散经营风险；三是REITs具备很强的流动性，对比常规的规定资产投资，REITs可以通过金融市场直接进行交易；四是结合当前的发展情况分析，REITs会将超过90%的利润分配给投资方，能够很好的吸引债券型投资者的购买意愿[2]。
近年来，社会各界对REITs推出的预期逐渐增强。
但受到国内政策与法律环境、商业地产租金回报率和管理团队水平等因素的限制，我国房地产企业推出的大多为类REITs产品，与其他国家标准REITs有明显区别［1］。
近年来国家一系列相关政策的出台，为投资信托基金在我国的发展带来重大机遇。
目前我国的REITs仍处于从类REITs 向标准REITs转型阶段，急需探索出一套满足我国房地产企业发展需求的本土化REITs模式［2］。
本文以此为目标，以保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）租赁住房资产证券化产品为例，分析其运作模式、融资动机及绩效，为房地产企业利用REITs拓宽融资渠道提供参考。
一、保利地产租赁住房REITs概况及融资动因分析（一）保利地产基本情况保利地产是大型中央直属房地产企业，1992年成立，于2006年7月在上交所正式上市，目前总市值近2000亿元人民币。
2019年，公司荣获《财富》福布斯世界500强排名第245位，这充分显示出公司在房地产行业的强劲实力和巨大发展潜力。
公司始终坚持以不动产投资开发作为主营方向，围绕不动产投资开发，搭建了综合服务板块和不动产金融平台，形成一专两翼的产业布局。
近年来，公司实力持续提升，销售规模稳居行业前五。
保利地产发行租赁住房REITs前三年（2015—2017年）的主要财务数据如表1所示。
2015—2017年，保利地产总资产三年平均值为5227.61亿元，总负债、营业收入和净利润的均值分别为3982.67亿元、1414.96亿元和178.59亿元。
在实施REITs融资前，保利地产经营规模逐年扩张，盈利能力平稳增长，财务状况较好。
但是，实施REITs融资前三年经营活动产生的现金净流量和现金及现金等价物净增加额均出现过负值，存在一定的波动性。
（二）保利地产租赁住房REITs简介保利地产作为房地产行业中的龙头企业，本次“储架式”发行租赁住房REITs的模式具有一定的创新性，本文分别从参与主体、底层物业资产、操作思路和融资特点等方面进行分析（资料来源：中联前海开源-保利地产住房租赁REITs计划说明书）。
一、 引言根据中央的要求，２０１１年全国要开工建设保障房１０００万套，未来五年总计开工建设数量达到３６００万套。
据测算，兴建３６００万套保障性住房大约需要５万亿元人民币。
而完成今年１０００万套的任务，有５０００多亿元的资金将由政府通过各种渠道来筹集，但仍有８０００多亿元的资金缺口。
目前的融资渠道过于单一，而且能够筹集的资金很有限。
对此，不少专家学者提出了以ＲＥＩＴｓ作为一种新型渠道，解决保障房的融资问题。
而且，目前我国已经确立了天津、上海等几个ＲＥＩＴｓ试点，上海和天津也都提交了各自的ＲＥＩＴｓ融资方案。
但是，方案的可行性与有效性问题仍值得探讨。
本文将以公租房为例，通过借鉴国内外发展ＲＥＩＴｓ的经验，将ＲＥＩＴｓ 引入公租房建设中，来解决公租房建设的资金筹集难题。
二、 ＲＥＩＴｓ介绍及运用ＲＥＩＴｓ进行融资的优势（一）ＲＥＩＴｓ概念ＲＥＩＴｓ（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ），房地产投资信托基金，是房地产证券化的主要形式之一，它是通过发行股票或受益凭证的方式向不特定多数人募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将所获得的收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
２００７ 年４ 月，中国证监会房地产投资基金专题研究领导小组正式成立，标志着中国内地的ＲＥＩＴｓ 进入实际操作前的准备工作阶段。
（二）利用ＲＥＩＴｓ进行保障房融资的优势我国目前的保障房融资渠道主要有政府预算、住房公积金增值收益、土地出让金、社会捐赠资金。
这些传统的融资途径过于单一主要依靠财政划拨，不仅加重了财政负担，而且过度依赖于某种渠道，也蕴含着较大风险。
而ＲＥＩＴｓ作为一种新型的投融资工具，应用在保障房领域有其独特的优势，主要表现在以下几个方面：１、从投资者的角度我国的金融市场还不够发达和完善，以至于投资者尤其是个人投资者的投资渠道很有限，风险小，收益较高且稳定的投资渠道更是欠缺。
根据《２００９ 年国民经济和社会发展统计公报》中提供的数据，截至２００９ 年末，全部金融机构本外币各项存款余额６１．２ 万亿元，居民储蓄存款余额达２６．４８ 万亿元，企业存款余额达２２．４４ 万亿元。
如此庞大的民间资本需要寻求好的增值途径，当前拓宽投资渠道，为这些资本创造更好的投资环境已成为迫切需要解决的问题。
而ＲＥＩＴｓ正是一种风险较小，收益稳定且流动性较强的金融创新工具。
它作为房地产证券化的形式之一，使不动产动了起来，广泛募集资金投资于房地产及其相关产品，并基于风险分散的原则，使得每个投资者承担的风险都较小。
ＲＥＩＴｓ投资有门槛低的特点，使得小额资金也可以认购。
此外，由于保障房的入住率较高，而且租金收入较稳定，因而ＲＥＩＴｓ收益较稳定。
２、从融资者的角度传统的保障房融资渠道不仅风险过于集中，而且融资渠道的单一，也使得筹集的资金数额非常有限。
而ＲＥＩＴｓ面向广大投资者进行资金募集，把中小投资者也囊括在内，并基于风险分散的原则，投资者按比例分享收益并共担风险，把风险尽量降低到最小。
另一方面，ＲＥＩＴｓ融资范围的广泛使得保障房资金的来源广泛且充裕。
通过以上分析，我们可以看出ＲＥＩＴｓ应用于保障房的建设，既为资本需求者拓宽了融资渠道，丰富了资本市场多层次融资结构，又为投资者提供了一种保值增值的投资工具，满足了投资者的财富保值愿望。
对投、融资双方来讲，ＲＥＩＴｓ 是一款非常具有吸引力的稳定收益型金融产品，同时它的推出完善了金融市场框架。
（三）国内外已有的将ＲＥＩＴｓ应用于保障房融资的经验虽然ＲＥＩＴｓ凭其独有的优势近年来在不少国家得到迅速发展，但ＲＥＩＴｓ运用于保障房融资的经验并不多。
美国的公租房ＲＥＩＴｓ和香港领汇ＲＥＩＴｓ的保障房经验值得我国借鉴。
１、美国经验美国是最早运用ＲＥＩＴｓ来发展本国廉租房体系的国家，直到１９８６年， 美国政府推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案ＬＩＨＴＣ。
据美国财经杂志《Ｂａｒｒｏｎ’ｓ》的统计，享受了ＬＩＨＴＣ的政策优惠之后，廉租房ＲＥＩＴｓ的收益率能达到７．５％￣８％。
这项方案消除了投资者对于开发和投资廉租房利润低的顾虑， 大大激发了ＲＥＩＴ ｓ 投资于廉租房。
根据美国统计局的数据，从１９９５年开始，美国市场上对廉租房的需求一直比较稳定，保持在每年１０万套左右。
２、香港经验领汇ＲＥＩＴｓ于２００５年１１月２５日在香港联交所主板上市，是香港上市的首个ＲＥＩＴｓ，还是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，是由香港政府发行的地产基金。
按２０１１年３月２５日数据，市值约５３０亿港元。
由于“领汇”拥有政府性质，运作的透明度较高，对投资者来说，其安全系数完全可以抵得上政府债券，领汇采用内部管理模式，管理机构由基金持有人拥有，双方利益一致。
三、 公租房ＲＥＩＴｓ运作模式的选择（一）运作模式１、组织形式根据组织形式的不同，分为公司型ＲＥＩＴｓ和契约型ＲＥＩＴｓ。
公司型ＲＥＩＴｓ在组织形式上与一般的上市公司类似。
契约型ＲＥＩＴｓ通过发行受益凭证成立ＲＥＩＴｓ，并由ＲＥＩＴｓ公司、投资者以及保管公司三方当事人订立信托契约，建立信托关系。
考虑我国目前的市场环境、法律环境等因素，我国的公租房ＲＥＩＴｓ宜采取契约型组织结构。
２、资金募集方式根据资金募集方式的不同，可分为公募型ＲＥＩＴｓ和私募型ＲＥＩＴｓ。
我国公租房ＲＥＩＴｓ可采取公募与私募相结合的方式。
可优先面向大型机构投资者，再辅以一定比例的社会公开募资。
同时向广大个人投资者募集资金，既使资金来源更加广泛充裕，分散风险，又为中小投资者提供了小额资金便可投资房地产市场的机会。
３、运作方式根据运作方式的不同，可分为封闭式ＲＥＩＴｓ和开放式ＲＥＩＴｓ。
由于公租房的建设是一种长期投资，要求供给资金的稳定性和持续性，而且我国目前现存公租房数量很少，新建需大量资金投入，建设资金缺口巨大。
又考虑到我国目前的管理水平及资本市场成熟度，公租房ＲＥＩＴｓ宜采取封闭式形式。
在存续期内，投资者只能转让持有的股份，不能赎回。
（二）操作程序由于公租房的保障性质，运用ＲＥＩＴｓ模式建设公租房应当由政府主导，但又考虑到ＲＥＩＴｓ运行的效率以及透明度等问题，应当实行市场化运作。
具体操作程序如下：１、发起与设立在发起设立上，由政府授权大型国有房地产企业发行受益凭证，把名下适宜的商业地产分拆上市，成立契约型ＲＥＩＴｓ，所得资金用于建设公租房之类的保障房。
信托契约由ＲＥＩＴｓ公司、ＲＥＩＴｓ管理公司和投资人三方订立。
由国有房企代表政府作为ＲＥＩＴｓ的发起人，通过选聘外部的或者成立内部专门的ＲＥＩＴｓ管理公司来管理ＲＥＩＴｓ，成立内部的REITs在我国保障房建设融资中的运用——以公租房为例董如意中央财经大学北京 100081【摘 要】我国保障房建设的融资难题亟待破解,需要更多地利用金融创新,开拓新的融资渠道,将政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的市场化运作方式。
本文将公租房为例,探讨REITs 融资模式应用于保障房资金筹措的优势、具体发展模式以及面临的障碍,并通过借鉴国内外已有经验,以期为REITs在保障房融资中的运用提供一些建议。
【关键词】REITs 保障房 公租房 融资 模式 问题（下转第７８页）２０１１． １２７５媒体信息披露是信息透明度发挥作用的条件。
媒体具有信息传递、信息披露和监督功能，信息传递是媒体中介的基本职责，而媒体的监督职责则是现行弱法律制度环境下的替代和有益补充（郑志刚，２００７，２００９）。
媒体的监督职能体现在对上市公司违规事件的深入跟踪和挖掘，进而引发舆论压力和行政介入。
舆论压力之所以能够引起控股股东的关注，是因为控股股东的行为还有受到来自经理人市场的声誉的影响，为避免声誉受损，控股股东一般会改正自身的问题。
而由于媒体关注引发的行政介入，则使得控股股东可能受到来自监管部门的行政监管和可能面临的法律诉讼。
信息披露是消除上市公司与外部投资者之间信息不对称的一个重要手段，信息透明度的提高，有助于提升公司的治理水平，改善公司的绩效，从而提升公司的内在价值。
信息透明度的提高，可以使中小股东更多地了解上市公司的经营活动信息，促进中小股东对控股股东的行为进行及时、有效地监督，减少和降低控股股东对公司的资金占用和资源转移。
Ｂｕｓｈｍａｎ和Ｓｍｉｔｈ（２００３）概括了公司增加信息透明度可以影响投资行为的两个渠道：首先，公司透明度增加，减少了公司控股股东和外部投资者之间的信息不对称，这一方面可以减少投资者对投资项目价值的估计风险，另一方面也可以增加对公司的管理者的约束，降低投资者担心的因为管理者的道德风险而导致的对投资者的利益的剥夺风险，从而使得投资者降低额外的风险要求补偿，公司的资本成本相应降低；其次，公司信息透明度的增加，减少了知情交易者与不知情交易者之间的信息不对称，降低了逆向选择的风险，使投资者减少了与知情交易者之间的“不公平”风险，投资者因此更多地参与购买或交易公司股票，增加了市场的流动性，从而减少了公司的外部融资成本。
信息透明度能够减低投资者投资项目的估计风险，主要得益于财务会计信息的披露，会计信息的披露能够降低投资者对公司未来盈余和未来公司股利支付决策判断的不确定性风险，同时，会计盈余信息能够体现当前公司现金流量的信息、预测未来的现金流量信息。
如果投资者发现公司未来发展前景与预期目标存在较大差异，投资者观察到内部人转移资源或利润，他们会采用“用脚投票”的方式表示不满。
会计信息能够引导投资者的投资决策，投资者利用会计信息评价所持投资者品的市场价值、投资收益情况、以及改善投资决策，降低机会成本、获得更大收益。
五、小结本文从信息透明度的基本构成要素“信息”的内涵出发，界定了信息透明度的概念，并以有效资本市场和信号传递作为理论基础，构建了一个我国上市公司信息透明度的理论分析框架，在此基础上研究了信息透明度的作用机制。
研究表明，信息透明度是外部信息环境、企业信息特质、媒体信息披露和外部投资者信息决策等信息因素共同作用的结果，其中外部信息环境是基础，企业特质信息是作用的关键，媒体信息披露是作用的条件，而外部投资者的信息决策则是信息透明度的作用结果。
本文的研究具有一定的理论和实践意义。
理论意义是，本研究进一步丰富了信息透明度的有关文献，尤其是本文提出的信息透明度分析框架体系，对信息透明度的深入研究具有一定的启示。
本文研究的政策启示是，一方面，政府应该进一步加强完善法律制度、加强政策监管，鼓励媒体发挥监督职责。
另一方面，更加重视和提高企业信息透明度，切实抑制控股股东的利益侵害行为，保护中小投资者的正当权益。
主要参考文献[1]Bushman, R., Piotroski, J., A.Smith. What Determines Corporate Transparency? Journal of Accounting Reseaerch,2004,42(2):207-252.[2]La Porta. Rafael. Florencio Lopez-de-Silanes, Andrei Shleifer Corporate Ownership around the World [J]. Journal of Finance. 1999, 54(2): 471~517.[3]林有志.信息透明度与企业经营绩效的关系[J].会计研究,200,（9）:26-33．[4]汪炜,蒋高峰.信息披露、透明度与资本成本[J].经济研究,2004,（7）:107-113．[5]张程睿.中国上市公司信息透明度研究[D] .暨南大学,2006．[6]张烨.媒体与公司治理关系研究述评[J].经济学动态,2009,（6）: 137-141．[7]郑志刚.法律外制度的公司治理角色——个文献综述[J].管理世界,2007,（9）:136-146．ＲＥＩＴｓ管理公司可以使得基金管理人与基金持有人的利益趋于一致。
