法院判决：借名购买宅基地不受法律保护

浅议房产借名登记摘要随着近些年房地产市场的大热，房产价值的不断攀升，关于房子的纠纷也越来越多。

虽然《物权法》明确规定不动产产权的归属和内容依据不动产登记簿的登记确定，但是在现实生活中存在着大量的房产登记名义人与实际权利人不一致的情形。

而由于国家政策的调整，借名买房的现象开始频频发生，由此引发的房产纠纷也逐渐开始被各界所关注。

本文旨在通过分析房产借名登记中所涉及的一些法律问题，对借名登记购房协议的效力、风险防范及特殊情况加以梳理。

关键词房产借名登记协议效力作者简介：霍燃，河北经贸大学研究生，研究方向：民商法学。

中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）02-233-02近年来，房价的不断上涨使国家不得不出台一些政策进行适当的调控，其中包括经济适用房政策以及房产限购政策等，因此很多人为了享受房价优惠或者获得购房许可而借他人的名字登记购房，但是由于这种购房方式将房屋的法律权属和实际权属分离开来，由此引发了很多纠纷，其中主要纠纷存在于名义购房人想要实际占有房屋而不给实际出资人办理过户的情形中。

由于法律尚未对借名登记问题给予明确的规定，因此在实践中，关于借名登记的房产纠纷案件的审理一直是法官所头疼的问题。

笔者认为，虽然不动产登记是具有公信力的，但是现实生活的纷繁复杂不是法律所能预见的，由于各种原因都可能导致出现登记人与实际所有人不一致的情形，因此，不能一概认定登记名义人就是所有权人，应当根据客观情况进行具体的分析。

一、房产借名登记中的法律行为分析房产借名登记是指实际出资购房人借用他人的名字购买房屋并将房屋登记在被借用的名字之下的行为。

其应该具有以下几个特征：（1）实际出资购房人与出名人达成借名购房协议；（2）实际出资购房人出资购房，出名人未出资；（3）实际出资购房人将房屋登记在出名人的名字之下。

因此，在房产借名登记中，涉及的主体包括实际出资人和出名人，涉及的法律行为包括两个主体的合意达成以及实施购房行为并进行登记，而这两种法律行为又具有不同的权利属性，即债权属性和物权属性：其中，实际出资人和出名人的借名购房行为的基础是双方当事人意思表示一致，达成借名购房协议，此种法律行为应当具有合同的属性，即债权属性；而购房并登记的行为涉及到不动产的产权归属问题，因此具有物权属性。

私下宅基地转让协议有效吗宅基地是指供农民自建房屋并从事农业生产的土地，它在中国农村居民的生活中具有重要的地位。

由于个人或家庭情况的变化，有时候农民可能需要转让自己的宅基地。

在这种情况下，私下签订转让协议似乎是一种方便快捷的方式。

然而，私下宅基地转让协议的有效性却引起了许多争议。

本文将对私下宅基地转让协议的有效性进行探讨。

首先，我们需要明确宅基地的法律性质。

虽然宅基地是供农民居住和农业生产之用的土地，但它的所有权属于国家和集体经济组织。

根据《中华人民共和国宅基地管理条例》，农民有权依法取得宅基地的使用权，但不得转让、转租或以其他方式处分宅基地。

因此，从法律角度来看，私下宅基地转让协议存在违法行为的风险。

然而，有些地方性的法规对宅基地转让协议做出了一定的规定和限制。

例如，一些地方政府规定了农民在满足一定条件下可以转让宅基地的情况，如家庭成员断续继承、电子商务发展等特殊情形。

在这种情况下，如果私下转让协议符合相关的规定，且经过法律程序认证，那么该转让协议可能被认定为有效。

此外，协议的法律效力还与协议的内容和签订方式相关。

如果转让协议的内容明确、合法，并且双方签字并予以公证或经过认证的方式进行，那么该协议更有可能被法律认可并具有一定的效力。

然而，即使私下宅基地转让协议被认定为有效，其效力也存在一定的限制。

首先，如果转让协议违反了法律和法规的规定，例如违反了宅基地管理条例中有关转让的规定，那么该转让协议的效力将会被主管部门或法院判定为无效。

其次，即使转让协议被认定为有效，农民仍需要依法向相关部门申请宅基地的转让手续，以便使转让合法化，否则可能会受到法律追究。

因此，尽管私下宅基地转让协议在某些情况下可能具有一定的效力，但从法律的角度来看，私下转让宅基地存在违法的风险。

为了减少法律风险，并保证宅基地转让的合法性，我们建议农民在转让宅基地时应遵守相关法律法规，与地方政府或农村集体经济组织进行沟通，依法办理宅基地转让手续。

资源导刊 2014／9案 例2012年3月，曹某、郭某分别与梁某（非农业人口）签订了房屋买卖合同，将位于县城附近的农村宅基地上的房屋（独家小院）卖给梁某，价款均为15.6万元。

当日梁某分别支付曹某、郭某二人房款各5.2万元。

2012年4月，梁某准备入住该房时，却遭到曹某、郭某家人阻挠，认为房屋价款过低，不同意出售。

多次协商无果，梁某到法院起诉曹某、郭某。

法院经审理认为：梁某与曹某、郭某双方买卖农村宅基地不能买卖□张涛临颍县依法拆除违法建筑787.97平方米□刘风明违约金：应以合同约定执行□刘爱霞 姚惠颖将情况报给了县国土资源局监察大队。

监察大队高度重视，执法人员及时赶往现场调查取证，并及时向4名违法当事人下发了责令停止违法行为通知书，但4人无视国土资8月13日下午，由临颍县杜曲镇人民政府牵头，临颍县国土资源局与杜曲镇派出所抽调30余人组成联合执法队，对杜曲镇金赵村的4宗违法占地建筑物进行强制拆除，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条规定，《行政强制法》不调整本法律关系，因此，国土部门应按合同约定向钟石信收取83万元违约金。

分 析笔者同意第二种意见。

本案中，虽然国土部门系国家行政机关，行使土地管理职能，然而，就其行使国有建设用地使用权出让行为而言，与受让人之间的行为是一种“准买卖行为”，受《合同法》约束，与一般买卖行为的区别主要有两点：一是本买卖合同的标的是国有建设用地使用权，只能由国家法律授权的国土部门（代表政府）为出让人（“卖方”）处置；二是本合同标的是公共资源，收取的出让金是公共利益，仅此而已。

因此，笔者认为，国土部门应按合同约定向钟石信收取83万元违约金。

（作者单位：温县国土资源局）案 例2012年，竞买人钟石信（化名）以挂牌方式取得一宗国有建设用地使用权，并与国土资源部门依法定程序签订了《国有建设用地使用权出让合同》。

在合同履行中，钟石信一再违约。

依照合同约定来计算，钟石信应承担违约金达83万元，而合同总价款才81万元，国土部门就如何计算违约金，产生不同意见。

第1篇一、案例背景在我国，宅基地是农村居民赖以生存的重要土地资源。

近年来，随着城市化进程的加快和土地价值的提升，宅基地纠纷案件逐渐增多。

本案例涉及一起因宅基地使用权引发的纠纷，最终通过法律途径得到了妥善解决。

二、案情简介原告甲与被告乙系同村村民，双方在村集体所有的土地上各有一块宅基地。

甲的宅基地位于村北，乙的宅基地位于村南。

由于历史原因，甲的宅基地面积较小，而乙的宅基地面积较大。

随着时间的推移，甲因家庭人口增加，需要扩大居住面积，于是产生了与乙的宅基地纠纷。

甲认为，乙的宅基地侵占了自己应得的土地，要求乙归还多余的土地。

乙则认为，自己的宅基地是合法取得，且面积合理，不同意归还。

双方协商无果，甲遂将乙诉至法院。

三、法院审理在审理过程中，法院查明以下事实：1. 甲、乙的宅基地均属村集体所有，且双方均取得了宅基地使用权。

2. 甲的宅基地面积较小，原因为历史原因，乙的宅基地面积较大，但并未超出法定范围。

3. 双方在宅基地的使用过程中，均未发生侵权行为。

法院认为，甲、乙的宅基地使用权均合法有效，但甲因家庭人口增加，确实存在扩大居住面积的需求。

然而，乙的宅基地并未超出法定范围，且双方在宅基地的使用过程中未发生侵权行为。

因此，法院判决如下：1. 甲的宅基地使用权合法有效。

2. 乙的宅基地使用权合法有效。

3. 双方应保持现有宅基地的界限，不得擅自改变。

四、法律处罚虽然本案中法院没有对乙进行行政处罚，但根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，如果乙在宅基地的使用过程中存在以下行为，将会受到法律处罚：1. 非法占用土地：如果乙在未经批准的情况下，擅自占用土地建盖房屋，将会被责令退还土地，并处以罚款。

2. 违法转让土地：如果乙将宅基地使用权非法转让他人，将会被责令停止转让行为，并处以罚款。

3. 擅自改变土地用途：如果乙将宅基地用于非居住用途，将会被责令恢复原状，并处以罚款。

五、案例启示本案反映出宅基地纠纷的复杂性和法律的重要性。

第1篇一、案件背景随着我国城市化进程的加快，农村宅基地纠纷案件逐渐增多。

宅基地作为农村居民重要的居住用地，涉及到农民的切身利益。

本文将通过对一起宅基地法律纠纷案件的分析，探讨相关法律问题，以期为解决类似纠纷提供参考。

案例一：王某与张某宅基地纠纷案王某与张某系邻居，双方相邻宅基地界限存在争议。

王某认为张某侵占了自己宅基地的部分面积，而张某则认为自己的宅基地边界合理。

双方多次协商未果，遂诉至法院。

二、案件分析（一）案件焦点本案的焦点在于如何确定王某与张某宅基地的界限。

（二）法律依据1. 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定：“农村居民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。

”2. 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“不动产权利人之间因不动产的所有权、用益物权、担保物权发生争议的，可以向人民法院提起诉讼。

”3. 《最高人民法院关于审理农村宅基地纠纷案件若干问题的解释》《最高人民法院关于审理农村宅基地纠纷案件若干问题的解释》第六条规定：“农村宅基地纠纷案件，人民法院应当依法保护宅基地使用权人的合法权益，维护农村社会稳定。

”（三）案件分析1. 确定宅基地界限的原则根据《中华人民共和国土地管理法》和《最高人民法院关于审理农村宅基地纠纷案件若干问题的解释》，确定宅基地界限应当遵循以下原则：（1）尊重历史事实。

考虑双方宅基地使用情况的历史渊源，尊重原宅基地使用者的合法权益。

（2）公平合理。

在充分考虑双方实际使用情况的基础上，合理划分宅基地界限。

（3）兼顾相邻关系。

在确定宅基地界限时，应当兼顾相邻关系，确保相邻各方合法权益。

2. 本案分析本案中，王某与张某相邻宅基地界限存在争议，双方应遵循上述原则进行协商。

在协商过程中，法院可参照以下证据进行认定：（1）原宅基地使用者的相关证明材料。

（2）双方宅基地使用情况的历史渊源。

（3）相邻关系双方的证言。

韩某1、驻马店市驿城区人民政府二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类行政征收【审理法院】河南省驻马店市中级人民法院【审理法院】河南省驻马店市中级人民法院【审结日期】2021.02.03【案件字号】(2020)豫17行终283号【审理程序】二审【审理法官】孟令华程海龙马国中【审理法官】孟令华程海龙马国中【文书类型】裁定书【当事人】韩国峰;驻马店市驿城区人民政府;驿城区橡林蒋楼城中村改造项目建设指挥部;驻马店市德汇置业有限公司;韩大勤【当事人】韩国峰驻马店市驿城区人民政府驿城区橡林蒋楼城中村改造项目建设指挥部驻马店市德汇置业有限公司韩大勤【当事人-个人】韩国峰韩大勤【当事人-公司】驻马店市驿城区人民政府驿城区橡林蒋楼城中村改造项目建设指挥部驻马店市德汇置业有限公司【代理律师/律所】鲍江新疆北和律师事务所;匡凯河南成盛律师事务所;徐大利河南成盛律师事务所【代理律师/律所】鲍江新疆北和律师事务所匡凯河南成盛律师事务所徐大利河南成盛律师事务所【代理律师】鲍江匡凯徐大利【代理律所】新疆北和律师事务所河南成盛律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】韩国峰【被告】驻马店市驿城区人民政府;驿城区橡林蒋楼城中村改造项目建设指挥部;驻马店市德汇置业有限公司;韩大勤【本院观点】被上诉人驻马店市驿城区人民政府作出的驿政征(2015)4号房屋征收决定，将登记在上诉人韩国峰名下的房屋、土地包含在内；实施征收过程中，驿城区人民政府将登记在韩国峰名下的房屋、土地与他人签订征收补偿安置协议，可能侵犯原告的合法权益，韩国峰与本案具有法律上的利害关系，具备诉讼主体资格。

【权责关键词】其他行政行为合法违法受案范围第三人举证责任合法性不予受理驳回起诉改判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，被上诉人驻马店市驿城区人民政府作出的驿政征(2015)4号房屋征收决定，将登记在上诉人韩国峰名下的房屋、土地包含在内；实施征收过程中，驿城区人民政府将登记在韩国峰名下的房屋、土地与他人签订征收补偿安置协议，可能侵犯原告的合法权益，韩国峰与本案具有法律上的利害关系，具备诉讼主体资格。

借名购地修房协议样书5篇第1篇示例：借名购地修房协议甲方（出借人）：（自然人或者单位名称）乙方（承借人）：（自然人或者单位名称）鉴于甲方拥有（详细描述）地块的所有权，乙方希望借用该地块修建房屋，经双方友好协商一致，达成如下协议：一、借地用途及范围1. 甲方同意将其拥有的（详细描述）地块借给乙方用于修建房屋，用途仅限于个人住宅或商用房屋，不得用于其他任何商业用途。

2. 借地范围为（详细描述）平方米，具体位置为（详细描述地理位置）。

二、借地期限1. 借地期限为（具体时间），自借地协议签订之日起开始计算。

2. 若乙方在规定的借地期限内未完成房屋修建，则应在借地期限届满前与甲方协商处理，若经甲方同意可延长借地期限。

三、房屋建设1. 乙方应自行承担房屋建设所需的全部费用，并遵守相关建设法律法规，确保建设质量符合国家要求。

2. 乙方应按照相关规划和设计方案建设房屋，不得私自改变建设内容和用途。

四、权利义务1. 甲方有权监督和检查乙方在借地使用过程中的行为，确保符合本协议约定。

2. 乙方有权在借地期限届满时获得房屋的产权，并享有房屋的所有权益。

3. 双方均应遵守本协议的约定，如有违反协议造成损失的，应承担相应的法律责任。

五、协议变更本协议如有需要变更的，应经双方协商一致，并书面确认后方可生效。

六、争议解决本协议的签订、解释和履行均适用中华人民共和国法律。

因本协议引起的任何争议，双方应本着诚信原则协商解决，协商不成的，应提交至有管辖权的人民法院解决。

七、其他事项1. 本协议自签字盖章后生效，共同具有法律效力。

2. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。

日期：年月日以上内容为借名购地修房协议样书，如需具体操作，请在法律顾问的协助下进行。

第2篇示例：借名购地修房协议乙方（自然人/法人/其他组织）：甲方与乙方就乙方通过甲方之名购买土地修建房屋一事，经友好协商，达成以下协议：一、定义1.1 借名购地修房：指乙方将甲方之名购买土地用于自己修建房屋的行为。

宅基地转让协议有效吗
宅基地转让协议是一种具有法律效力的合同，具备一定的有效性。

但是，协议的效力是否有效主要取决于以下几点因素：
首先，协议的成立必须满足法定的条件。

根据中国合同法的规定，协议的成立需要满足三个基本要件：意思表示一致、具备相应的民事行为能力、协议的内容符合法律的规定。

只有当这些要素都满足时，协议才能具备法律效力。

其次，转让协议必须具备明确的转让标的和合法的目的。

宅基地是宅基地法律规定的一种土地使用权，转让协议必须明确规定转让的具体宅基地，并且协议的目的必须合法。

如果转让协议的标的不明确或者转让目的违反法律规定，那么协议将无效。

此外，协议的内容必须真实、合法。

协议中的转让价格、转让条件等必须真实，并且转让的条件也必须符合相关法律法规的规定。

如果协议中的内容虚假或者违法，那么协议将失去效力。

最后，协议必须经过双方的真实意思表示，即真实的意愿达成协议。

如果协议是通过欺骗、胁迫等非真实意思表示的方式达成，那么协议是无效的。

双方的真实意思表示是协议有效性的必要条件。

综上所述，宅基地转让协议的有效性主要取决于成立条件的满足、转让标的和目的的合法性、协议内容的真实性与合法性，以及双方真实意思表示的存在。

只有在这些条件都满足的情况下，宅基地转让协议才具备法律效力。

为了确保协议的有效性，
双方转让宅基地时务必合法合规，并根据协议的内容和要求执行。

如果对协议的效力有争议，可以通过法律途径解决。

上海市第一中级人民法院实务纪要——民事审判“说明书”请查收！文章属性•【公布机关】上海市第一中级人民法院,上海市第一中级人民法院,上海市第一中级人民法院•【公布日期】2021.12.24•【分类】会议纪要正文民事审判“说明书”请查收！12月24日下午，上海一中院民事审判庭召开2021年下半年民事条线辖区指导片会。

本次片会由上海一中院主办，浦东法院承办。

会议聚焦共性法律问题，重点围绕审判思路与裁判方法、改发案件质量、新类型及疑难案件。

会议由上海一中院民事审判庭庭长陈福才主持。

上海一中院党组成员、副院长孙军，上海高院民事审判庭副庭长余冬爱，辖区各基层法院分管院长、民事审判庭及执行裁判庭庭长、副庭长、民事及执裁条线业务骨干参加会议。

目录01 审判经验交流02 案件质量讲评03 审判业务答疑04 领导总结PART 01审判经验交流浦东法院民事审判庭陈裕国法官通过分析案例，阐述了通谋虚伪表示在房屋买卖合同纠纷案件中的理解与适用。

通谋虚伪表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。

在房屋买卖合同纠纷案件中主要表现为名为买卖、实为借贷；名为买卖、实为骗贷；名为买卖、实为赠与。

1.名为买卖、实为借贷人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。

当事人坚持以房屋买卖合同关系起诉的，根据2015年《民间借贷司法解释》第24条和2021年《民间借贷司法解释》第23条对比，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。

如果构成让与担保，《担保制度司法解释》第68条运用无效法律行为的转换理论，将出借人对房屋的所有权降格为担保物权，出借人请求对房屋享有所有权的，不予支持。

出借人与借款人均有权请求折价或拍卖、变卖房屋，所得的价款由出借人优先受偿。

2.名为买卖、实为骗贷需要甄别当事人除了通过房屋买卖形式向银行骗取贷款之外，是否还有隐藏的法律关系，如无，则适用《民法典》第157条合同无效后当事人互负返还义务的规定。

借名买房案例：借⽤他⼈名义购买经济适⽤房是否有效？ 北京房地产专业律师靳双权(134********)，专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业⼗⼆余年，带领专业房产团队，办理了⼤量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

(为保护当事⼈隐私安全及避免不必要纷争，以下当事⼈姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。

) ⼀、基本案情 1、原告诉称 2015年7⽉，张某诉称，张某与付某系中学同学，付某⽆购买北京市经济适⽤房住房资格。

2006年11⽉份，付某以张某的名义购买了北京市朝阳区808号房屋。

现房屋于2011年11⽉8⽇登记在张某名下。

张某于2014年3⽉份开始偿还贷款。

时⾄今⽇，付某依然没有购买北京市经济适⽤房住房资格。

根据《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼋条之规定，《北京市经济适⽤住房管理办法》(试⾏)第⼆条、第五条(⼀)，《北京市⾼级⼈民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的指导意见(试⾏)》的第⼗六条之规定，付某借⽤张某购买经济适⽤住房的资格进⾏购房的⾏为违反了我国法律、⾏政法规、司法解释及北京市关于购买经济适⽤住房的政策性规定，其⾏为应属⽆效，同时也侵害了⽊应⼭张某享有的合法权益。

故张某依据《中华⼈民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院判令：1.确认付某借⽤张某购买经济适⽤住房资格的借名买房合同⽆效;2.确认张某系房屋的所有权⼈。

2、被告辩称并反诉 付某辩称：不同意张某的诉讼请求。

第⼀，本案案由应是借名买房合同纠纷，相关判决书已经对该问题进⾏明确，只有双⽅借名买房关系解决后，才能对以后相应问题进⾏处理，本案案由应为借名买房合同纠纷，由此本案中张某的第⼆项诉讼请求不应得到⽀持，因为合同纠纷在没有解决前不能处理产权的问题。

第⼆，张某陈述的相应事实付某不认可，不符合事实的本来⾯⽬。